爱华网浅析房屋买卖合同无效的物权诉讼时效问题
广西君桂律师事务所 杨仕通 律师13978749474
房屋买卖合同无效或不生效，但房屋已经变更登记，此时该如何处理呢？根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该条款的规定，房屋买卖合同无效，显然受让方不能因此取得该房屋，取得的房屋应当予以返还，并撤销变更登记，恢复原状。但如果从知道或者应当知道该房屋买卖合同无效之日起已超过两年，此时该如何处理呢？还能主张合同无效，返还财产吗？
有个案例是这样的：甲乙系夫妻关系，甲有一套房屋属于婚前财产，乙未经甲同意，偷偷以自己的名义与甲签订了一份无偿房屋买卖合同，将该房屋过户到乙名下。两年后，乙欲用该房屋办理贷款手续，甲签字同意以该房屋进行贷款。后再过两年，乙起诉甲离婚，要求将该房产作为夫妻共同财产进行分割。甲则另行起诉乙，认为该房屋系甲个人婚前财产，不应作为夫妻共同财产分割，乙未经甲同意擅自伪造房屋买卖契约的行为无效，要求撤销登记，将该房屋返还甲。
此案经广西某市一二审法院审理，均认为该案已超过两年诉讼时效，驳回甲的诉讼请求。认为甲起诉要求确认合同无效、返还财产的诉讼时效为两年，从甲知道或者应当知道权益被侵害时起算，即从乙用该房屋向银行按揭贷款时起算两年，超过两年的诉讼时效即丧失胜诉权。
那么，本案该如何处理呢？确实值得商榷。在本案中，乙伪造甲签名，伪造虚假房屋转让契约取得甲的房屋的事实清楚，证据确凿充分，按照法院的判决，对于乙的伪造行为，法律不但未给予任何否定性评价，反而对其违法行为进行鼓励，使其、确认其取得该通过违法行为取得的财产，并给予保护；相反，作为合法财产所有权人的甲，他的权利反而不能得到保护，这是何故呢？到底有没有道理？
就本案来说，我认为，乙欲取得甲的财产，必须有合法依据。该合法依据可以是甲的赠与、买卖、互易等等行为，若未经甲的同意，无合法依据，自然任何人都是无法取得他人财产的。那么在本案中，乙取得甲财产的依据是什么呢？是房屋转让契约，显然，如果是合法有效的房屋转让契约，乙取得甲的房产是没有问题的，但关键是，在本案中，这是一份伪造的房屋转让契约，不具有合法有效的形式，自然乙就不能取得该房屋，而应将该房屋返还与乙。
但是，我们看到，在法院的判决中，是以“超过诉讼时效”为由，作为乙取得甲房屋的依据，而将该房屋判决给乙，这合法吗？显然在物权法中，超过两年诉讼时效不是取得财产的依据，虽然在其他国家或地区的民法中有合法占有期限取得房产的说法，但该合法占有的期限往往是十五到二十年，就算在我国适用该原则，亦未曾达到十五到二十年的诉讼时效。所以我认为，法院以超过诉讼时效为由驳回甲的诉讼请求，其合法性值得商榷。
那么，本案该如何处理呢？
就本案来说，我认为，首先，乙伪造甲的签名签订房屋买卖合同，意图取得甲的房屋，属于一种欺诈行为，该欺诈行为侵害了甲的合法权益，不能令合同产生有效的效力，故乙不能取得甲的房屋，该房屋虽已过户，但仍得撤销返还甲。
其次，甲可主张乙伪造的房屋买卖契约无效。根据合同法的规定，无效的合同，确定无效，自始无效，不管经过多少年，一份无效的合同都不会变成有效的合同。因合同自始无效，故主张该合同无效的时间不受两年诉讼时效的规定，法院在查明事实真相的基础上，得确认该合同无效，乙取得该房屋无合法根据，不能取得该房屋的所有权，法院认定乙不能据此取得甲的房产。根据合同法关于无效合同的规定，乙得将该房屋恢复原状，即返还所有权人甲，撤销登记。
至于甲起诉乙是否超过两年诉讼时效的问题，我认为，该两年诉讼时效是针对债权的诉讼时效，对物权未必适用。对此甲可行驶物权请求权，要求乙将该房屋物权返还甲，该请求权属于物权，而不属于债权。通过行驶该物权请求权，甲可因此而取回该房产。
另外，甲是否可通过请求法院确权，即确认该物权属于甲所有的形式来主张权益，我认为，这应该也是可以的。物权确权的时效也应当是最长时效二十年，而不是两年。
故我认为，从本案来说，法院不应驳回甲的诉讼请求，而应确认该合同无效，乙未经合法途径不能取得甲的合法财产，该房产应还与甲。
2012年10月6日
