阶段性担保责任即借款人以所购房屋用于贷款抵押时，在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前，担保单位必须为该笔贷款提供阶段性担保。保证内容主要是：（1）贷款前所售房屋未设置抵押；（2）不存在任何产权纠纷和财务纠纷；（3）不得将该房屋转卖；（4）协助购房人办理所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。实践中，开发商常作为担保人，因担阶段性担保责任所引起的争议多集中在阶段性担保责任的保证期间与解除两大问题，现笔者将从这两大问题为切入点进行分析与点评：一、开发商阶段性担保责任如何解除案例中法院主要评析的是担保合同解除的问题，根据法院的分析，原告并无合同约定解除与法定解除的相关依据，因此原告无权单方面解除合同。从本案中的合同解除，笔者将延伸到保证责任的解除问题。开发商阶段性担保责任属于连带保证责任，区别于一般保证，无先诉抗辩权。先诉抗辩权是指一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。此外，《担保法司法解释》第24条规定：“一般保证的保证人在主债权履行期间届满后，向债权人提供了债务人可供执行财产的真实情况的，债权人放弃或怠于行使权利致使该财产不能被执行，保证人可以请求人民法院在其提供可供执行财产的实际价值范围内免除保证责任。”这样的制度设计能保护诸多一般保证人的权益，而对于连带保证人并无先诉抗辩权进行保障。依据《中华人民共和国担保法》，连带保证责任在下列情况下免除或者消灭：1、保证期限届满而债权人未为请求时，保证责任免除。保证期间指的是根据当事人各方按照事先约定或者规定，债权人向债务人（在一般保证情况下）或者保证人（在连带保证情况下）主张权利的期间。债权人没有在该期间主张权利，则保证人不再承担责任。2、债权人放弃物的担保，在放弃权利的范围内保证责任免除。《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”《担保法司法解释》第三十八条规定：“债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。”物保的保证效力高于人保，同时物保也更容易实现保证责任的作用，债权人放弃物保，加重了保证人的保证责任，因此保证人应免除相应保证责任。3、未经保证人同意，变更主债内容，加重保证人保证责任，消灭保证责任。《担保法》第二十四条规定：“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。”《担保法司法解释》第二十九条：“保证期间，债权人许可债务人转让部分债务未经保证人书面同意的，保证人对未经其同意转让部分的债务，不再承担保证责任。但是，保证人仍应当对未转让部分的债务承担保证责任。”第三十条：“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。”4、保证合同解除或终止，保证责任消灭。保证合同是保证人承担保证责任的依据，保证合同的解除或终止，即意味着保证责任的解除。5、主债务消灭，保证债务即消灭。保证债务作为一种从债务，从属于主债务。主债务消灭时，保证债务即消灭。二、开发商阶段性担保责任的保证期间《中华人民共和国担保法》第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十一条 保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。第三十二条 保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。第三十三条 主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。保证期间，是指根据债权人和保证人的约定或者法律规定由保证人承担保证责任的期间。超过保证期间，保证人不承担保证责任。因此，保证期间的确定对于保证人承担保证责任具有非常重要的意义。开发商承担阶段性担保责任的关键即在于保证期间的确定。一般来说，开发商承担阶段性担保责任的争议主要集中在商品房买受人未按期足额按揭，导致作为保证人的开发商成为被告。开发商在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前为买受人贷款提供阶段性担保。实践中，法院常按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十二条的规定，认定阶段性担保均属于“保证期间早于或者等于主债务履行期限”的情形，视为“没有约定”，因此开发商的担保责任应到贷款到期之日起6个月。笔者认为，此种判决未准确厘清阶段性担保的法律关系，给开发商带来了很大的经营风险。阶段性担保的法律属性应为附解除条件的民事法律行为。合同法第四十五条规定：“附解除条件的合同，自条件成就时失效。”合同当事人在实施法律行为时，可以附加一定条件，将条件的成就与否作为民事法律行为效力发生或者消灭的根据。解除条件又称失效条件，是指可以使已经生效的法律行为失去 效力的条件，即在解除条件成就前，民事法律行为的效力已经发生，一旦条件成就，当事人的权利义务关系归于消灭。在阶段性担保中，贷款人要求房产开发商、房产中介、担保公司等提供阶段性担保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是待借款人实际取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》后将房屋抵押给贷款人，以抵押的房屋做借款的担保。即阶段性担保是专为解决贷款风险敞口期问题而存在，只要贷款人取得了《房屋抵押他项权证》，阶段性担保的使命就此终结。从阶段性担保的上述特征看，阶段性担保系附解除条件之民事法律行为。因此，阶段性担保的“保证期间”并非是担保法中的保证期间，应是保证责任解除的期间。三、阶段性担保的法律防范1、在合同条款中明确强调保证合同为附解除条件的合同，保证合同中不直接提及阶段性保证的概念，而是将自抵押物办妥抵押登记手续作为保证合同的解除条件。2、设置相关免责条款规避风险。2.1、因贷款人的过错致使所附解除条件不能成就或者贷款人故意阻却所附条件的成就，保证人不承担保证责任；2.2、尽量降低成就条件的难度，约定贷款人交付《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之时，如果贷款人不及时办理抵押登记手续的，与提供阶段性担保的保证人无涉。2.3、明确担保的权利瑕疵的范围，因超出明确约定的权利瑕疵范围之外的原因导致所附的解除条件不能成就的，与保证人无涉。2.4、明确排除法律禁止抵押的情形，因法律规定禁止抵押的情形出现，保证人不承担担保责任。3、设立反担保协议化解风险。如果开发商出于商务上的原因，认为有必要考虑阶段性担保的情况下，可设定反担保协议，由第三人或业主为房地产开发商的保证责任提供反担保，一旦开发商承担保证责任，可通过行使反担保权利实现自己的权利，避免利益受损。4、以期房抵押代替开发商的阶段性担保责任。《物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押。。。（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。”《最高人民法院<关于担保法若干问题的解释>》第四十七条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。因此，预售房屋抵押预告登记的法律依据已经充分，完全具备可操作性。开发商可以此与合作贷款银行协商，不再设定开发商的阶段性担保责任，减轻由此带来的风险。
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