所谓物业公司,就是为物业所有人或使用人提供与物业使用所需的各种服务的企业。
目前大部分物业公司均叫物业管理公司,强调的是管理,提供的服务也仅限于保安、卫生、物业维修维护这几项内容。感觉这些物业公司均太看重管理,而忽略了其本质是一个服务型公司的诉求,造成了其经营范围过于狭窄的后果。
物业公司的本质是针对物业使用而提供劳务的公司,所以业主或使用人的需求就是物业公司创新的源泉。因此,物业公司可以以物业管理为基础,整合其他与物业相关服务业务,成为一个综合性的物业服务公司,为业主使用人提供更加全面、周到的服务,另外也为自己开辟更广泛的收入来源。
一、物业公司可从事房地产中介服务。物业公司与业主联系紧密,更熟悉业主需求,与业主的沟通有天然的优势,而物业公司的物业管理处平时空余时间较多(只有收取费用时才比较忙),且管理处本身就是作为业主接待的场所(少了店面投入),因此,管理处的办公人员、场地、电脑设备等硬件皆可兼用,而这部分费用是地产中介业最大的固定投入。此外,开展房地产中介服务一方面可以为公司增加利润,另一面也可以为员工提供增加收入的机会(实际上在一些没有中介的楼盘、管理处或保安人员就常常充当中介的角色),更为重要的是增加了为客户服务的内容,便利客户。
*物业公司从事该项服务,本意是开发员工的潜能和积极性,但因为该部分的收入可以为员工增收,所以要防止员工把过多的精力投入,而忽视了最基础工作(物业管理),可实行管理处主任负责制(强调保证物业管理工作的质量),统筹管理,另外管理处主任不可直接从事该项服务,大型楼盘可重点安排三个人左右侧重负责中介服务、兼职从事传统物业管理工作,小型楼盘可安排一两个人负责就可。
*收入安排:(原来薪筹不变)50%归公司,20%归个人(小组)(中原是25%),10%归管理处主任(管理处主任获得提成是要以承担责任为基础,就是要保证整个小区物业管理质量不下降的前提下才可获得,这需要公司对其进行评价),20%作为管理处员工的福利(有利于团结,相互帮忙)。另外,公司50%的收入除了税收、增加人手(如增加专门的办理过户登记手续的人员)、固定设备投入外,建议再分配出一部分对员工进行定期业务培训,提高员工素质。
*物业公司从事地产中介服务,有物业管理费作保证,也比较有实力,比中小型中介更易取得业主信任,而且物业公司经常是新楼盘刚开盘就接手进入,有先机优势,还有就是可以尽可能利用原先的固定投入,低成本扩张,与大型中介竞争时也有更灵活的价格空间(可采用价格利器)。目前,二手房交易市场极其清淡,但也正是有实力者染指的好时机,可以更低的价格招到优秀的人才,可考虑与一些中型中介合作扩张,物业公司出场地和人,中介公司出经验培训。
二、物业公司可以从事装潢服务,这里的建议是与专业的装修装饰公司合作,物业公司只做接单工作,按比例提成。或者把接到工程以一定的格价外包给装修公司。当然如果业务量够大,把维修人员整合培养成一支属于自己的专业装潢工程队也行。
收入安排同上。
三、物业公司可以从事家政服务,主要是钟点工服务,由于小区业主的收入水平较高,价格承受能力强,所以,定位于中高质量服务,服务人员形象选择较好的,统一着装,给人清新及专业的感觉。
*业主到管理 处要求服务,管理处分配给钟点工。把收入的60%直接发给钟点工作为工次,30%列入公司收入,10%留归管理处作员工福利。
以上所有服务均需以公司名誉对外接单,由公司统一对外开具发票,如果员工私自接单或把单转给其他公司,查实后立即予以辞退,管理处主任取消全年提成费用。最后,取之于民用之于民,年尾结算后可安排部分资金为社区举办公益活动。
(本文思路来源于我过去提供法律服务的物业管理公司)