爱华网高层住宅住在几层最好
本人从事房地产营销策划及销售已有十几年时间，根据多年的房地产工作经验，结合实际，本着从科学、环境（空气及噪音等）、采光（日照）、便利、价格等多种因素出发的原则，谈谈我个人的看法，希望大家提出宝贵意见。
高层住宅的兴起最早在广东沿海地区、北京、上海、深圳等大城市，由于土地资源的珍贵，规划设计要求非常严格，在拍卖土地时，即规定了容积率、楼房高度、建地下停车场等。
所谓“登高望远”，在高层住宅刚刚兴起的时候，购房者们大多以住高层住宅为荣。但随着高层住宅的遍地开花，以及高层出现的各种问题，如电梯停电、阳台安全问题、供水水压不够等，当客户群体开始真正认识这一产品并仔细比较的时候，不是所有的高层房源都好卖。一个很明显的现象是，高层住宅各个楼层开始出现明显的销售差异，普遍规律是是中间楼层最好卖，而两头却成为“困难户”。
一、调查：楼层越高，卖得越难
1，前段时间售楼部一位客户在挑房子，看来看去都是高层。问她最想买的楼层是几楼，她一口回答：8楼左右最好，最高不能高过18楼，最低不能低于4楼。态度非常的坚决，但问她原因，却说不出所以然，只是道听途说。
2，另一位客户的说法又完全不一样，必须买12层以上，越高越好，12层以下不是优先考虑的范围，我们问他原因，也说不出理由。
3，还有一位客户意见和前面的第二位截然相反，不喜欢高楼层，8楼以下最好，停电了走路不会太麻烦。
综合大多数客户的意见：购买高层住宅，最青睐中间楼层。很显然，大多数购房者都有同样的想法。根据我们对最近在售楼盘的走访调查及相关房地产网站的数据统计。为了尽可能达到数据的准确性，统计的这部分房源都处于不同的销售阶段：有的是刚开盘的热销期，有的则是销售中期，也有的已是尾盘阶段；既有大户型，也有小户型。从走访的结果来，高层住宅开始出现“两头难卖中间俏”的销售态势，也即一幢高层住宅，往往是中间楼层，一般为5-18楼左右最受欢迎。剩余房源较多的，一般是21层以上的楼层。这个数据从我从业多年的经验看来，还是比较准确的，有参考意义。
二、剖析：价格决定着购买层数
高层住宅销售，为何不同楼层会受到不同待遇？“很多人买高层住宅，都会首先选择价格比较实惠、高度也合适的中间楼层。”楼盘销售人员告诉记者。她认为，这主要跟两方面因素有关，一是价格，其次就是人们的居住心理。
而在这两个因素中间，更多的业内人士认为前者的影响更大。“如果一幢高层，不分楼层，全部都卖一个价格，我敢保证绝对是中间楼层的先卖完。”他们这样表示。所以，一个高层楼盘在预售前制定价格时，一般都会进行认真的市场调查及收集本区域楼盘的销售信息，综合分析后制定合理的销售价格。
据我们了解，目前开发商比较青睐的高层定价法则是：最底层的房源往往最便宜，然后逐步往上加价，幅度一般是每高一层，平均加30-100元左右不等，少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层的房子，则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。
但要明白一个问题，并非一直加到最高楼层，往往在第20层时打住，不再往上加，有的项目21层以上和20层价格基本持平，有的为了更好的销售，23层或者25层以上还比20价格更低100---200元/平米。即越高，价格反而更低了。这是一个很奇怪的现象。
但是这个现象要根据城市差异进行分析，如北京、上海、广州等大城市，城市配套比较完善，到处都是高层，最高的还有40---50层以上的，在这些大城市，在定价时，一般的规律是楼层越高，价格越高。因为这些城市的项目，全部都有备用电源（预备了自动发电机，即电梯停电，发动机自动发电，不用担心停电的问题）。
根据这样的定价法则，一个起价5000元/平方米的高层楼盘，如果有30层，其顶楼价格很有可能是在6500元/平方米以上，而如果顶楼是特别设计的、带露台的复式结构，不仅面积非常大，其价格也会更贵。但一般来说，买房自住的工薪阶层不会舍得多掏10万元，只是为了再住得更高10层，更何况高层的得房率本来就普遍比多层低。
除此之外，业内人士普遍认为，乐意住在高层住宅的顶上几层的人，往往都是经济实力比较雄厚的客户。因为他们会比较在意住宅的私密性，以及站在高处的客厅、将整个城市尽收眼底的那种豪气。而一般的购房者，却可能会考虑另外一些问题：比如住那么高，安不安全？或者是一旦停电，能不能轻松爬楼梯到家……更有甚者，在搜房网的业主论坛上，有网友开帖咨询：“买了高层的房子，如果电梯坏了或是20年后要更换，应该找谁？”会有这种疑问的人，显然买房的时候，会尽量往低处去挑，但过低的楼层也会因为日照等原因不被人看好。
其实，业主提到的这些问题，可以自己仔细咨询售楼部销售经理，再--综合评价，如担心停电，可以咨询售楼部该项目是否有备用电源（自动发电机），按规定，这是最基本的配套条件，现在即使在三四线城市及县级区域，规划要求也必须配套备用电源。且层层把关审批，如办理预售许可证时房管局会明确要求开发商要安装备用电源，否则不允许预售。那就不用担心停电的问题了。
关于20年以后更换电梯的事情，这个有物业公司在负责，到后面每个小区会成立业主委员会，房管局也会参与管理，到时大家统一开会讨论，一起凑钱再买一个新的电梯也就解决问题，这个也是过于杞人忧天。
三、居住：怎样选择最佳楼层？
衡量高层住宅的性价比，究竟住几层更合理、更健康呢？专家指出，可从以下几点分析得出最佳楼层。
1，从空气质量角度来说，生态学家研究发现，8－11层是环境学上的扬灰层。高层建筑周围气流灰“峡谷效应”最容易影响处于建筑群中间、周边有公交干道或工厂的住宅。在“峡谷效应”的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”。这个“高度”，大概在30米左右。大家注意，这个现象说的是城市的中心区域或工厂附近，即交通及环境不是很好的城市而言，如果空气清新，绿化条件好的区域及小区，不存在环境学上的扬灰层现象，具体情况具体分析。
如是旅游地产或者公园景区旁、或者是海景房，更不存在环境学上的扬灰层现象，所以，关于“环境学上的扬灰层现象，”，要自己根据楼盘的周边环境而定，所以，8—11层也很不错。
2，从采光角度看。选择3层以下要注意看能否保证有效日照，能否达到‘冬至日有效日照不少于1小时’的规范要求。从我们从业多年的经验来看，如果是20-层以上的高楼，6层以下都不是很好，一个是感觉会很压抑，一个是日照，主要看每栋楼层之间的间距，如果间距很短的，日照肯定不行。
3，从噪音污染来看。低楼层噪音、震动都会比较严重，小区内部的一些噪音声源也相应增多，如入口防盗门的关门声及门铃，地下泵房产生的噪音。如果邻近车库入口或通风口，也会受到进出车辆产生的噪音、灯光及排风的干扰，选房时要小心避开。
4，从后期费用来看。现在的高层电梯费用一般从3层开始，每往上增加一层就要相应地增加大约2元—6元的电梯费用（具体根据各城市的差异而定）。另外，电梯是有寿命的，20年后更换电梯的费用由谁来支付还是一个问题。还有就是，到达一定层数后，给排水设施都要和普通住宅不一样，费用也不可小觑。楼层越高，供水越难，必须安装加压水泵才能解决。所以6层往上的楼层也要慎重选择。
四，在赣州这样的城市如何选择高层？
上面说了那么多，我就结合赣州的地理位置、环境来讲讲在赣州这样的城市如何选择高层。
1，从空气质量角度来说：从地理位置来讲，赣州处于南方山区，山地比较多，森林覆盖率比较高，环境很好，空气比较清新，不能拿北上广等大城市进行对比，所以在赣州8—11层的环境学上的扬灰层从目前来说，不存在。当然，以后的环境是否会变得更差，我也无法预测。既然“环境学上的扬灰层”现象不存在，8—11层反而是理想的楼层。
2，从采光角度看：赣州项目（楼盘）高度在25层以上的，我建议做好不要选择7层以下的楼层，因为7层以下的楼层不但压抑，采光肯定不行。赣州处于南方，南方的天气是冬冷夏热，如果晒不到太阳，冬天会很冷，那非常的不舒服。还有南方天气潮湿，被子、衣服要经常拿出外面翻晒，没有太阳如何翻晒？只有发霉。
3， 从噪音污染来看：也最好选择7层以上的楼层。
综合各方面信息，在赣州高层最好的楼层为8----20层，如果喜欢高瞻远瞩的人士，喜欢开阔视野的人士，选择21-----30层也不赖。因为在赣州，大部分高层小区都强制性的规定要安装备用电源，这个需要自己再购买时向售楼部置业顾问咨询清楚，同时在签订合同时仔细阅读合同上的配套设施及交房条件，就不用担心电梯停电的问题了。
