爱华网内容提要：2011年10月，四年之后我再次来到美国，到的是同一个城市——田纳西州的孟菲斯市,但是却经历了金融危机冲击前后的不同变化。当然我2007年那次还跑了美国包括纽约、华盛顿、费城、波士顿、洛杉矶、圣地亚哥、底特律等9个城市，行程一万五千多公里，写下《美国见闻》二十多篇系列文章（见本博客《美国见闻(22)》栏目）。2007年那次对美国经济的考察，使我深刻认识了美国当时的经济状况，感受到美国经济尤其是房价潜在的隐患，对我2008年初成功预测并且逃到A股历史大顶大有裨益；那么，2011年这次我将重点考察美国中部重镇——田纳西州孟菲斯市的物价情况乃至经济状况，并以此来见证美国物价情况和经济状况，对于我能否成功抄到A股历史大底有否帮助？我将拭目以待，至少这些考察成果，可以得以借鉴并加以参考。
2011年以来全球通胀逐渐走高，不管是亚洲、美洲还是欧洲，抑或是金砖四国还是发达国家、发展中国家，都感受到物价的上涨，在某些国家物价上涨甚至导致政局不稳直至政权的更迭，使人不得不重视物价问题。而在中国，物价的上涨大家已经是切切实实感受到了。2011年以来，中国的货币政策紧缩力度有增无减，连续3次加息，6次上调准备金率。可是房价在调控声中不断成长，已经高到了世界之巅。而猪肉价格的上涨则是快如松鼠，迅速串上树梢，7月CPI高达6.5%，猪肉价格上涨影响17%以上，直到8月CPI的高企依然有猪肉价格上涨的促进因素，仅8月猪肉价格仍上涨45.5%。虽然国庆节日前猪肉价格有所缓和和回落，但是基础是否稳固，令人怀疑。不过，随着调控政策力度的逐渐加大，房价、猪肉价格的回落是必然之势。
我在2007年2月，到过一次美国，那时美国的金融次贷危机并没有呈现爆发之势，美国的金融次贷危机爆发是在2008年年中以后，随着雷曼兄弟公司的倒台而迅速扩展，导致美国次贷危机爆发的直接结果，是全美东西部和中部房价迅速下跌超过27%。其实，美国的房价开始下跌，最早是在2006年，但是下跌不明显，范围也不大，而到了2008年以后，美国房价下跌迅猛，促发了美国的金融次贷危机,并迅速影响到全美和全球经济，导致这场百年一遇的金融危机对经济的冲击不亚于2030年那次经济大萧条。（见美国百年房价走势图）
2011年10月，四年之后我再次来到美国，到的是同一个城市——田纳西州的孟菲斯市,但是却经历了金融危机冲击前后的不同变化。当然我2007年那次还跑了美国包括纽约、华盛顿、费城、波士顿、洛杉矶、圣地亚哥、底特律等9个城市，行程一万五千多公里，写下《美国见闻》二十多篇系列文章（见本博客《美国见闻(22)》栏目）。2007年那次对美国经济的考察，使我深刻认识了美国当时的经济状况，感受到美国经济尤其是房价潜在的隐患，对我2008年初成功预测并且逃到A股历史大顶大有裨益；那么，2011年这次我将重点考察美国中部重镇——田纳西州孟菲斯市的物价情况乃至经济状况，并以此来见证美国物价情况和经济状况，对于我能否成功抄到A股历史大底有否帮助？我将拭目以待，至少这些考察成果，可以得以借鉴并加以参考。
谈到物价，首先关注的是房价。孟菲斯的房价在经历了2008年以来的大幅下跌之后，目前基本趋于稳定。也就是说，在金融危机之后大跌27%左右，目前跌幅已经不大了。尤其是孟菲斯市一些好区的房价已经不跌了。这里介绍的是孟菲斯一个比较好的小区，拥有一个很大面积大约120英亩（约合120个足球场）的湖面，环湖的环境非常优美，树木多，花鸟多，也非常安静，甚至可以说是幽静。住户家院子里的树上、草地上经常可以 看到松鼠蹦蹦跳跳。湖里有各种鱼，可以钓鱼，我在这里钓到过2斤多重的大鱼，但是人们钓到鱼一般也不吃，而是放回湖中。因为钓鱼只是一种娱乐和运动，有种猫鱼（像国内的鲶鱼）鱼肉并不好吃，再说剖鱼也很腥气，而商店买回的鱼一般都是剖好、去头去尾的鱼块，没有什么鱼刺。湖水很干净，甚至有人在湖水里游泳进行铁人三项赛训练。小区周围就是茂密的树林，在小区开车经常可以看到公鹿母鹿出没，也不怎么怕人，路边还立有小牌提醒提防鹿的出没。在美国可以打猎，但是有规定什么鹿可以打，什么鹿不可以打。比如母鹿不可以打，公鹿要多大的才可以打。一般像这种在小区附近的鹿，无论多大，大家也不会去打，好像是自己的邻居，和平相处，自觉保护。由于动物保护意识好，所以，在这里经常可以看到野鸭和大雁。
小区管理有管理处，管理费每家每年大约1000美元。整个小区管理、设计得非常合理，每家的前院没有什么高大的树，主要是草坪，而后院各自设计，有些种了很大的树。树多是很好，但是打扫树叶比较麻烦，一般清扫树叶、剪枝、剪草等也就包给专门的公司或人员去打理。根据面积大小计费，一般家庭前后院一起清理、清扫大约一次付费50美元左右，一月来清扫2次。靠湖的这一边，拥有湖面资源，每年需要多交一些湖面管理费，大约1年100美元，每家都差不多有自己的小码头，买了一条或两条机动小船、或小艇。机动小船也不贵，大约1万到3万美元不等。而不靠湖面的也可以到湖中开船游玩，但是没有自己停船的码头，不过可以开拉动的船（有车轮的，或有拖船的）到共有的码头（像个斜坡一样）把船放下湖里，完了也就拉走。
（美国百年1890------2010年房价走势图,红色虚线是预测趋势）
以上是靠湖水一面的房子，以下是不靠湖的房子。当然，不靠湖的这一边房子环境也很好，前后院有大块草坪,看上去非常不错。
当然，孟菲斯是一个城市，按美国法律，各州都有自己的法律，但是美国一般不会规定一个城市都是富人，另一个城市都是穷人。美国的穷人有政府补贴的简易住房（一般也是单独的住房，但面积不是很大，大约60—80平米），穷人可以居住，不需要交钱或象征性交很少的钱就可以有房住。美国一般是一个城市有富人也有穷人，但是某一个小区会大致差不多收入的群体住在一起。像洛杉矶的比华利山庄，全是超级富人区域，玛丽莲梦露的房子还有很多明星、富人的房子都集中在那里。环境、治安都非常好，而且也可供游客从外面参观，房子前面都标有房主的姓名。而像孟菲斯上述湖边的小区房子比较好，在2007年美国金融危机前，我到过这个小区一个朋友家玩，就感叹这里的环境非常好。2007年这里的房子当时一般要卖到80—90万美元，居然当时整个院子没有房子卖。从2008年下半年开始，陆续有人供不起楼而出卖房子，或被银行强制收回再拍卖，房价大降30%左右，原先卖到80—90万美元，一下子降到50——60万美元。这样一个房子，在国内叫别墅，即使是50万美元的房子，住房面积600平方米，房屋前后院一共占地半英亩左右，不说北京、上海，即使在深圳也差不多要5000万元人民币才能买到，还不一定有这么好的环境。因为此前我去看过深圳的住房，在深圳蛇口兰溪谷20层的高楼，一套200平方米的套房也要1000万人民币。而一些深圳所谓的别墅，也不过只是连排别墅，无论是整体环境，还是居住面积，按性价比其价格高得离谱，没有办法进行比较。而在之前我写了一篇博客《纽约曼哈顿的房价到底有多贵？》（2011-06-0803:56）将纽约和上海的房价进行了对比，感兴趣的话，也可以看看。
美国的房子是永久产权，同时也征收房产税。各州的税率不完全相同，一般按当年的评估值（政府评估机构每1—2年会估值一次），征收1—3%房产税。比如孟菲斯60万美元的房子，年税6000美元。而纽约60万美元的房子，年税1.8万美元。所以，美国的房子是“住”的，不是“炒”的，“炒”是“炒”不起的。因为美国持有房产成本很高。而中国的房产是不征税的，持有房产成本极低，鼓励有钱人多买房，买的房也不是“住”的，只是“炒”的。造成需要房子住的买不起房，不需要房子住的买了很多房，买了房也不是为了“住”，而只是为了“炒”。这就是造成房价高企不下的原因所在。一切调控房价的政策，如果只是限购令之类，那不是真正的调控，那只是“挠痒痒”，也不是按经济规律、市场规律调控，而真正调控是按价值规律、供求规律办事。这就是开征房产税。一旦房产开征房产税，房价就必然下跌，而且是大幅下跌。因为先前持有房产的人，因为支付不了持有房产、等待房价上涨的高额成本而大量抛售，导致房价大幅下跌，使房屋的虚假需求被真实需求所取代，不切实际的高房价泡沫的破灭，使房价回归到反映真实需求的真实价格。
（未完待续）
（凡需联系或咨询博主的点击进入直接咨询）点击可看博主 文章专栏视频专栏我的微博我的播客全部博文美国见闻著作节选
