爱华网误读司法解释老赖以为唯一住房法院不能查封
来源：重庆晚报记者唐中明通讯员曾衍理
如果你住着宽敞房子却不还债，那就打错算盘了。
拖欠货款20万元不还，法院执行时说没钱；被查到名下有房产将查封时，又称这是自己唯一住房，有最高法司法解释依据不能执行……遇到这种老赖，法院怎么处理？
昨日，经大足区法院调解，李某拿到了拖欠已久的20万元货款。
老赖不肯还钱
2012年7月，因多次催款未果，李某将卢某起诉到大足区法院，要求支付20万元货款及利息。
诉讼阶段，李某的代理律师调查发现卢某在九龙坡区买了房，足以证明卢某不差钱，但对方就是不还。
据此，法院对卢某所有、位于九龙坡区石坪桥某小区内的一套住房进行查封。今年初，法院判决卢某限期支付货款。判决生效后，卢某依旧不给钱。
去年5月，李某向法院申请执行，依法要求评估拍卖查封的卢某所有住房。法官找到卢某，卢某并不配合：“手头紧，等手头宽松了一定还。”
打错如意算盘
6月20日，法院动了真格，要求卢某交出住房钥匙，拟对其房屋进行评估处置。这时，卢某才道出了他抱着的侥幸心理，原来，卢某认为，这套房子是他和家人的唯一住房，可以要求法院中止对该房屋的执行。依据是2005年1月1日最高人民法院颁布施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
卢某认为，该司法解释明示，对被执行人的唯一一套住房不得执行。
执行法官向卢某进行了法律宣讲，告知其法律并未明文禁止法院执行中处置唯一套住房，只是言明要为被执行人留有进行正常生活的条件。并且，对于被执行人假借只有一套住房以恶意赖账拒不执行生效法律文书所确定的义务，是法律明确禁止和否定的。而且，法院已查明卢某户籍所在地是大足区石马镇，而查封的住房位于九龙坡区，法院可以推定这不是卢某的日常居所，处置该房屋不会对卢某生活造成实质影响。
双方达成调解
卢某这才意识到，自己的侥幸心理没有丝毫法律依据，若再不履行还款义务，花了几十万元购买的住房很有可能被法院依法强制拍卖。于是，他表态愿意配合法院工作，积极履行还款义务，同时请求法院给申请人做工作，减免部分利息。
执行法官找李某谈心：双方是生意上的老伙伴，卢某这几年生意不顺、经营亏损严重；如果评估、拍卖卢某的住房，法律程序比较长，还款周期也长；做点让步，卢某现款付清。
昨日，在法官努力下，双方达成调解，卢某当场支付了欠款。
误读司法解释
“每年都有好几起这样的案件，被执行人拿着最高法的司法解释和执行人员搅缠。其实，最高法的司法解释被误读了。”办案法官说。
该法官介绍，保障唯一住房的目的，在于保护被执行人的基本居住权和生存权，而不是房产的所有权。“如果被执行人住着豪华宽敞的大房子，却不偿还债务，对于申请人是不公平的。”法院会采取措施，对其住房进行拍卖或者变卖，保护申请人合法权益，打击被执行人逃避法律责任的侥幸心理。其实，这些老赖们没仔细查看按照最高法《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋……在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后，法院可予以执行。”
可采取五步走
重庆竞豪律师事务所李帅律师称，代理类似执行案件时，在执行具体程序上可通过以大换小的方式进行置换，以解决老赖赖账的问题。如果你也遇上老赖以唯一住房抗衡法院执行，怎么办？李帅律师支招，当事人一般可以采取五步走的方式：
一，申请人提出申请，法院审查该住房是否超过被执行人生活必需；二，委托评估机构对房产进行评估；三，落实过渡房；四，依法拍卖；五，拍卖后对被执行人的住房问题按照以大换小的方式办理，或者在拍卖款中优先保留相应价款，由被执行人自行购买或租赁房屋，最终实现和谐执行，同时保障申请人和被执行人的权益。
“唯一住房不得强制执行”法规解读存误区
来源:鲁中晨报(济南)潘丽
案情介绍
翟某与厉某民间借贷纠纷一案，进入执行程序后，淄川区人民法院于2013年9月查封厉某名下坐落于淄川区淄博啤酒厂附近的一套房产，于2013年10月委托淄博某地产评估有限公司进行评估，并委托山东某拍卖有限公司定于2014年2月对该房产进行公开拍卖。2014年2月，被执行人厉某向法院提出异议，称自己只有一套住房，根据法律规定此套住房不得拍卖，请求法院撤销拍卖。法院依法进行审查，认为异议理由不成立，裁定驳回异议。
法官解析
唯一住房是指中国公民在境内合法拥有用于自身居住的房屋只有一套的情况。被执行人唯一住房不得强制执行这一说法，其实是对相关执行法律法规和司法解释的误读，当然这与人民法院在执行唯一住房时所持的保守谨慎态度也大有关系。最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第6条确实对不动产的执行进行了限制性规定，即被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。但此处“必需的居住房屋”与人们常说的“唯一住房”有很大区别，不可一概而论。在民事执行中，此种“必需”被限定在“保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准”范围内，一旦超出需求，人民法院就可以考虑到案件实际情况予以执行。为避免误解，《查封规定》第7条明确指出，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
根据最高院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第1条，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。可见，对已经设定抵押的“唯一住房”，只要与执行标的产生牵连关系，不论是否“必需”都不享有执行豁免权，被执行人想以“唯一住房”作为尚方宝剑来规避执行行为是不可能的。当然，法院在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当依法给予被执行人6个月的宽限期，为其腾空房屋和寻求临时住房提供必要的时间保障。过了6个月的宽限期，除非被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题，法院可以强制迁出。本案所涉执行标的属于借款时抵押的房屋，根据法律规定不仅可以查封，也可进行评估拍卖。因此法院依法申请对涉案房产进行拍卖并无不当，被执行人的异议不成立。
案例：被执行人只有一套房屋的情况下，真的不能被强制执行吗？
作者：北京盈科律师事务所孙自通律师
【案例一】梁兆航与罗会元等民间借贷纠纷案
梁兆航与罗会元、孙元香民间借贷纠纷一案，广州市天河区人民法院作出（2005）天法民一初字第2184号民事判决和（2008）天法民一初字第707号民事判决发生法律效力后。根据上述判决，被执行人罗会元应偿还梁兆航700000元及利息。案件受理费、保全费17950元。孙元香对上述债务和罗会元应付的案件受理费、保全费承担连带清偿责任。因两被执行人未履行上述判决所确定的义务，经梁兆航申请，天河区人民法院于2010年3月25日依法查封了被执行人罗会元、孙元香共有的房产即涉案房屋（建筑面积为109.088平方米）。同年12月23日，天河区人民法院作出（2010）天法执字第679号之一执行，裁定拍卖涉案房屋。罗会元、孙元香及儿子罗某的户籍均在涉案房屋，其子罗某现年23岁。未发现两被执行人有其他房屋。两被执行人认为执行房屋为被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖和抵债，遂向法院提出执行异议。
天河区人民法院审查后认为，两被执行人及其儿子的户籍地均在广州市，且除了涉案房屋外，未发现被执行人有其他房屋。涉案房屋是执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”因此，被执行人罗会元、孙元香的异议理由成立，法院予以支持。天河区人民法院拍卖涉案房屋的行为应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：异议人罗会元、孙元香及的异议成立。撤销（2010）天法执字第679号之一执行。
梁兆航不服上述裁定，向广州市中级人民法院申请复议，梁兆航认为：
一、涉案房屋不是被执行人及其抚养家属生活所“必需的居住用房”。
1、涉案房屋面积较大，为109.088平方米，被执行人居住面积远远超过广州市人均居住面积和人均保障居住面积。且涉案房屋处于广州市天河区繁华地段，属于较高档次的居住小区楼房，故不是其生活所必需的居住用房。《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》第15条规定的广州市低收入住房困难家庭人均保障居住面积标准：可领取租赁住房补贴的双特困家庭为14平方米，其余廉租住房保障家庭的人均保障居住面积为10平方米。
2、被执行人罗会元有其他住所，涉案房屋并非被执行人的唯一住所。被执行人罗会元在民间借贷纠纷案件的诉讼过程（2005年11月起诉）和案件生效后的强制执行阶段，以及执行听证会上均表示不在涉案房屋居住，故可以很清楚的认定被执行人罗会元有其他住所，两被执行人为夫妻关系，有相互扶助的义务，孙元香到罗会元处居住合情合理。且在天河区人民法院执行局到涉案房屋调查时，显示有段时间涉案房屋没有人居住。
3、被执行人有能力通过租赁等其他方式解决居住问题。涉案房屋存在抵押，被执行人每月向贷款银行固定还款，两被执行人及其儿子均为有劳动能力的成年人，被执行人有经济能力通过租赁等方式解决居住问题，涉案房屋不是被执行人生活所必需的居住用房。
二、拍卖涉案房屋不影响被执行人生活居住问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。天河区人民法院完全可以在考虑涉案房屋实施强制执行后，依法审查被执行人的实际情况，留给其必需的生活用品及酌情决定是否为其保留一定时间内租赁房屋的款项，故拍卖涉案房屋后，被执行人生活居住问题仍然可以得到解决。
三、被执行人有一定经济能力履行还款义务，但却恶意不履行本案生效判决书，无视司法机关及国家法律。涉案房屋存在银行抵押，本案的执行过程中被执行人曾故意不还贷，被贷款银行起诉判决生效后在天河区人民法院强制执行，为避免法院依《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》将有抵押权的涉案房屋予以拍卖的情况，被执行人与银行达成执行调解，偿还了逾期贷款并继续供款，却不向本案申请人履行还款义务，并以涉案房屋为其生活必需居住房屋为由抗拒强制执行。故请求撤销天河区人民法院（2011）天法执异字第28、29号执行。
广州市中级人民法院审查后认为，本案的执行依据是天河区人民法院作出的（2005）天法民一初字第2184号民事判决和（2008）天法民一初字第707号民事判决，被执行人罗会元、孙元香应按上述判决履行自己的法律义务。在本案执行过程中，天河区人民法院依法查封了两被执行人名下的房产，但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”由于两被执行人的户籍均在涉案房屋，除了该房屋外，未发现被执行人有其他房屋。因此，在尚未作出具体可行的安置措施以保障两被执行人的生存居住权的情况下，目前本案暂不具备拍卖涉案房屋的条件。关于申请复议人称两被执行人的儿子在深圳市购有住房并申请法院调查的问题，本院认为，即使两被执行人的儿子在深圳购有住房，但由于两被执行人的儿子已经成年且独立，该房屋并不在广州且不属于两被执行人所有，因此，该情形与立法所要求的保障被执行人生活所必需居住的房屋的精神仍有一定的差距，故对天河区人民法院暂不拍卖被执行人房屋的决定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条的规定和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：驳回申请复议人梁兆航的复议申请，维持广州市天河区人民法院于2011年4月2日作出的(2011)天法执异字第28、29号执行裁定。
【案例二】厦门金原融资担保有限公司与厦门市黑眼睛服饰有限公司等执行裁定纠纷异议案
厦门金原融资担保有限公司（以下简称金原公司）与厦门市黑眼睛服饰有限公司（以下简称黑眼睛公司）、张常虹、叶向阳、余胜宾、刘湘峰、厦门斯美泰服装包袋有限公司（以下简称斯美泰公司）担保追偿权纠纷一案，厦门中院于2009年10月30日作出（2009）厦民初字第34号民事判决：一、黑眼睛公司应于判决生效之日起十日内返还金原公司代偿款1000万元及违约金，并向金原公司支付律师代偿费108400元；二、若黑眼睛公司到期未偿还上述款项，则金原公司有权依法拍卖、变卖张常虹用于抵押的位于厦门市文兴东五里16号303室的房产，并对依法拍卖、变卖的款项具有优先受偿权；三、张常虹、叶向阳、余胜宾、刘湘峰、斯美泰公司对黑眼睛公司的上述债务承担连带保证责任。该判决发生法律效力后，金原公司于2010年4月16日向厦门中院申请执行。在执行中，厦门中院依法对上述房产进行评估、拍卖时，张常虹以被执行的房产系自己和家人的唯一住房，是生活必须的居住房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定，该房产不应被拍卖；本案债务人黑眼睛公司名下相关资产尚未处理，且还有其他担保人的情况下，执行法院对张常虹生活所必需的房产进行查封、拍卖不合情理为由，向厦门中院提出异议，请求终止对该房产的评估、拍卖程序。
厦门中院审查后作出（2010）厦执行字第123－8号执行裁定书。裁定认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定:对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条的规定：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。就二个规定而言，后者公布实施在后，且系针对执行设定抵押房产的专门规定，人民法院在执行设定抵押的房产时应优先适用。就本案而言，执行张常虹名下的房产，系已设定抵押，且经生效的判决确认，申请执行人对该房产享有优先受偿权，执行法院根据申请执行人的申请，将该房产委托评估、拍卖并不违反法律规定，黑眼睛公司及其他担保人是否尚有其他财产未处分亦不影响申请执行人对该房产抵押权的行使。至于执行法院在执行中，是否应为张常虹解决临时居住问题、如何解决是执行行为具体实施过程中的问题，不在异议审查范围。张常虹所提的异议理由不能成立，驳回了张常虹的异议。
申请复议人张常虹不服厦门中院（2010）厦执行字第123－8号执行裁定，以向厦门中院提出异议的相同理由，向福建省高级人民法院申请复议，请求变更裁定为终止对该房产的评估、拍卖程序。
福建省高级人民法院经审查认为，厦门中院依法执行的被执行人张常虹所有的房产，系依照生效判决确认的申请执行人有权依法拍卖被执行人的抵押物，并依法优先受偿的执行行为；其次，申请执行人提出的只有一套住房，是生活必须的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债的问题，因该房产系抵押物，最高人民法院对执行设定抵押的房屋有专门的规定，即可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。厦门中院对此问题，也在执行裁定中做了详细的说理，对如何解决申请复议人的临时居住问题，系在执行过程中所需解决的问题，不属异议审查的范围。福建省高级人民法院最终认为申请复议人所提的复议理由不能成立，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条和《最高人民法院关于适用<</span>中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第八条的规定，裁定了驳回张常虹的复议申请。
【案例解析】
一、一套房不能被强制执行的由来
“如果被执行人只有一套房屋法院是不能强制执行的”，这种说法在社会上流传深广。事实上，我们国家从来没有规定过被执行人只有一套住房时不可以强制执行，上述说法之所以流传甚广源于《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第6条的规定，该条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该条规定立足于以人为本及尊重和保障人权的精神，对保障被执行人及其所扶养家属在民事强制执行程序中所享有基本的生存权提供了法律依据。而在司法实践中，“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的唯一一套房屋。
这一规定的核心在于如何平衡生存权和债权的关系，生存权，是指在一定社会关系和历史条件下，人们应当享有的维持正常生活所必须的基本条件的权利。我国一贯重视对公民生存权的保护，2004年3月我国宪法修正案，以及民事诉讼法等法律和行政法规中对此都作出了相应规定。可见，生存权是宪法赋予公民的基本权利，是首要人权，是公民享有其他人权的基础，同时它又是一种绝对权，任何人都不能侵犯的。而债权只是一种普通权利，是相对权。债权关系只有在不损害国家和社会公共利益及社会基本秩序的前提下才能得到保护。因此，生存权高于一切，是其他权利存在的基础，生存权得不到保障，其他权利就无从谈起。
在【案例一】种，法院认为涉案房屋属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，因而没有将涉案房屋进行拍卖或变卖、抵债。
二、“一套房”就一定执行不了吗？
1、对《规定》第6条的解读
对《规定》第6条的规定，我们可做如下理解：
第一，该条除了保护被执行人外还保护其所扶养的家属。
第二，必需是“生活所必需的”的房屋。《规定》第7条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”据此，超过“生活所必需“的房屋不受此限制。另外，需要注意的是，这里只是说“生活所必需的”并没有说“只有一套”。“只有一套”和“生活所必需的”是有很大区别的，只有一套不一定是“生活所必需的”，
第三，这里的房屋还必须是“居住”房屋，一般来说商用房屋是不受此限制的。
2．何为被执行人及其抚养的家属生活所必需的居住房屋?
司法实践中一般是这样掌握的：
a、是否有能力租赁房屋居住?任何人都不是必须居住自有住房，租赁的住房同样可以居住，可以满足居住条件，所以，有收入能够租赁住房的情况下，现居住的房屋就不是必须的住房;
b、如果没有收入来源不能租赁房屋居住，那么还要看该房屋是否和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应，(该办法规定：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。)被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分不是必需的房屋
3．如果被执行房屋是设定抵押的房屋呢？
如果被执行房屋是设定抵押的房屋，应该优先适用《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《抵押规定》），根据《抵押规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。此外，被执行人如属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出，这意味着终止执行。《抵押规定》系针对执行设定抵押房产的专门规定，人民法院在执行设定抵押的房产时应优先适用。我们可以这样理解，如果是设定抵押的房屋，即便是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，也应该能得到强制执行，除非被执行人如属于低保对象且无法自行解决居住问题。
【案例二】体现了上述精神。
【律师建议】
在实际操作过程中，小贷公司和担保公司应注意以下要点：
第一，债权人应做好情报收集工作，了解债务人和保证人的资产状况，如果债务人或保证人只有一套房屋，应谨慎评估风险，如果有可能，尽可能和债务人或保证人签订抵押协议，并做好抵押登记，如果有可能，尽量增加其他担保措施。
第二，在执行过程中，若执行房屋是被执行人的唯一一套房屋，债权人应尽量举证证明涉案房屋为超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，尽量说服法官将房屋予以执行。如果涉案房屋为设定抵押的房屋，应向法院主张优先适用《抵押规定》。
第三，如果债务人可能属于低保对象且无法解决居住问题的，应尽量要求债务人提供其他担保，并对保证人的资产状况做好调查。
第四，值得一提的是，对于“一套房”能否被强制执行的问题上，法官的自由裁量权非常大，建议小额贷款公司和担保公司在做业务的过程中，对于“一套房“的情形一定要谨慎对待。
抵押的房屋，“唯一一套房”也能拍卖！
来源：大江晚报
2010年，何某将其位于市区的98平方米的住宅抵押给李某。2012年9月，申请人李某依据已生效的民事判决书向法院申请强制执行被申请人何某的房产，执行标的额为30万元。法院在执行中启动评估拍卖程序。
在房产评估期间，何某提出了执行异议，认为该房产是他家庭的唯一住房，按照相关法律规定不得拍卖。
法院经审理认为，虽然法律规定对于被执行人生活所必需的居住房屋，法院一般不得拍卖、变卖或者抵债，但本案所执行的房屋已设定抵押，法院可以根据抵押权人的申请依法进行处置，驳回了何某的异议。该房产遂经法院依法强制拍卖成功，李某的债权得以实现。
律师点评：本案的争议焦点为：对被执行人的唯一住房能否拍卖？一、对于已设置抵押权的唯一住房，进行拍卖有明确的法律依据。2005年1月1日起施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”但这是一般性规定，对于已经设定抵押的房屋应适用特殊规定，即2005年12月21日起施行的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第1条：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”二、对于未设置抵押权的唯一住房的拍卖，各地法院做法不一。如郑州某法院基于“法律规定保障‘唯一住房’的目的，保护的是被执行人的基本居住权，而非其对于房产的所有权，更是为了保护被执行人的生存权，维护社会的和谐，而不是保护其享有超过生存权以外的居住条件。”为由，以“人均16㎡”的标准，对被执行人的住房问题按照“以大换小”的方式办理，或者在拍卖款中优先保留相应价款，由被执行人自行购买或租赁房屋。
被执行人必需的居住房屋认定之我见
来源：江苏省泰州市高港区人民法院|作者：孙桂泉
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条明确规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。另外第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋或生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行及其所扶养家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。”因此,只有准确认定被执行者居住房屋的唯一性和必需性,才能合法地对其居住房屋采取相应的强制执行措施。下面从以上两个方面来谈谈我个人的见解：
(一)对唯一性的理解与认定从法律及司法解释的精神来看,在执行中要保护被执行人及其抚养家属的居住权利.从执行角度来讲,被执行人名下有唯一房产,但被执行人及其所抚养的家属有多个安身之所,或被执行人及其所抚养的家属有多个安身之所,或被执行人及其家属将其它安身之所放弃或处理的话,法院可以认定被执行人的唯一房产状态只是一个假象,该假象不能成为阻碍执行的事由。
(二)对生活所必需居住的理解与认定唯一房产并非一律不可执行。在被执行人确实仅有同其所抚养家属生活共同居住的房产时,另外一些因素会造成该房产超出被执行人同其所抚养家属生活所必需的房产标准,或不属于被执行人同其所抚养家属生活所必需的房产,如被执行人所有的抵押房产或被执行人所有的豪宅,另外被执行人家在外地，在本地工作购房的，虽然在本地只有一套房产，但一般在老家也有房产。等等此类情形下的唯一房产是可以执行的唯一房产。
关于被执行人只有一套生活所必需的住房执行问题的思考
——对《查封规定》第六条、第七条之理解
雁江区人民法院执行局李建国
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”上述规定表明：被执行人只有一套生活所必需的住房可供执行，是禁止执行的。为何如此规定，我们先来看看立法者的解释，黄松有就《查封规定》答记者问载明：“民事诉讼法第二百二十二条、第二百二十条（现为第二百一十九条、第二百二十条）分别规定了应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必须费用和生活必需品。这也体现了以人为本以及国家尊重和保障人权的精神。在民事执行中，执行适度的原则有着特殊的意义，即对被执行人执行必须控制在合理的限度内，在执行目的和执行手段之间、申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡关系，被执行人的许多基本权利必须加以保护，如自然人及其所扶养家属的生存权、人格权等，不能因为强制执行而造成被执行人的极度贫困。若漫无限制，不仅影响被执行人及其所扶养家属的生计，对社会经济文化的发展和社会公序良俗也有损害。再者，被执行人经营亏损的风险也不能由国家和社会承担，如果将被执行人执行到一无所有的程度，则国家必须对其提供救济，以保证其生存的基本权利，相当于最终由国家承担执行的后果，由国家替代被执行人偿还债务。还有个问题要有必要讲一讲，即对被执行人居住房屋的执行问题，根据民事诉讼法第第二百二十条的规定，必须保留被执行人及其所扶养家属必需的生活用品，被执行人及其所扶养家属必须居住的房屋自然不能执行。但是，在执行实践中，我们很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的，也许被执行人还有别的房屋，只有不为人所知。因此，《查封规定》规定对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。而允许其使用，目的是防止其进行处分。对于申请执行人享有抵押权的房屋能否执行，讨论时争议较大。有人认为，申请执行人享有抵押权的房屋，即使是被执行人及其所扶养家属必须居住的，也可以执行。因为在这种情况下，债权的发生以设定抵押为条件，被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果，为了公平保护申请执行人的利益，对设定抵押的房屋可以执行。而且此事关系到我国住房市场的发展。从长远来看，如果设定抵押的房屋不能执行，必将导致各金融机构不再发放住房贷款，严重影响住房市场的发展，最终损害广大消费者的利益。但《查封规定》最终没有采纳这种观点，主要考虑到在社会保障制度还不完善的情况下，必须保护被执行人及其所扶养家属的生存权，即使房屋已经设定抵押，只要属于被执行人及其所扶养家属必须居住的，也不得执行。如果被执行人的房屋超过了其本人及其所扶养家属必须居住的范围，可以通过本规定第七条关于禁止查封、扣押、冻结财产的变通的规定解决。”从上述解释我们可以将其理由归纳为：一、民事诉讼法第二百二十条的规定；二、被执行人只有一套生活所必需的住房可供执行，禁止执行，得为其保留房屋所有权，以致其生存权方能得到保护。该规定施行后在实践中产生的社会效果却不尽人意，以至于一年后，最高人民法院紧接着又出台了《关于执行设定抵押房屋的规定》，对《查封规定》进行了适当修订，其第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”第三条第二款规定：“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。”第五条规定：“申请执行人提供的临时住房，应当计收租金”。为什么要作如此的修订呢？我们还是继续来看看立法者的解释。最高人民法院执行局负责人俞灵雨答记者问载明：“《查封规定》出台后，引起了较大反响。有人认为，从长远来看，如果设定抵押的房屋不能执行，不利于维护银行房贷债权，增加了银行的经营风险，将影响商业银行的住房消费信贷，不利于住房市场的发展，同时不利于社会诚信体系的建立与房地产业的健康发展。该规定出台后，各地银行为了维护自己的房贷权益，纷纷采取措施提高房贷门槛，致使许多原本可以获得银行住房贷款的人无法贷款买房，最终损害了广大消费者的利益。最高人民法院多次召开座谈会，广泛听取了中国人民银行、银监会、建设部、各商业银行及下级法院的意见，征求了全国人大法工委、部分专家学者以及咨询委员会委员的意见。在此基础上，结合人民法院执行工作的实践经验，制定了该司法解释。我们认为，有抵押担保的债权比普通债权的安全性更高，更应当加以周到保护，无论是诉讼程序还是执行程序都应当尽可能地维护和实现有抵押担保的债权，这是维护社会交易的秩序和交易安全的需要，与没有权利负担的房屋相比，已经设定抵押的房屋确有其特殊性，不仅居住者没有取得完全的所有权，而且该房屋作为债权实现的一种保证，功用明确，被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果。因此为了公平保护申请执行人的利益，应当允许对设定抵押的房屋予以执行。这也是保护我国住房市场，促进国民经济健康发展的现实需要。另一方面，从理论上讲，为被执行人及其所扶养家属提供基本的居住条件应当是社会保障制度的功能，属政府范围，不少国家也是这样做的。因此，在这种情况下，被执行人的居住房屋无论是否设定抵押都是可以执行的，无需考虑被执行人及其所扶养家属的居住问题。但是我国目前的社会保障体系尚未有效建立，社会保障的范围和程度，还很不足，在执行案件过程中不得不考虑被执行人及其所扶养家属的居住问题。《执行抵押房屋的规定》出于对申请执行人和被执行人利益的平稳，作为一种折衷办法，对被执行人及其所扶养家属必需的居住房屋区分两种情况，一是未设定抵押的情况，二是设定抵押的情况。对于第一种情况，严格禁止执行；对于第二种情况，基于上述理由，人民法院可以执行，但又规定了较为严格的程序和条件。既保护被执行人及其所扶养家属的生存权，又最大限度地实现债权人的债权。为了最大限度地保护被执行人及其所扶养家属的利益，尽量减小由于强制执行对其造成的影响，《执行抵押房屋的规定》对执行属被执行人及其扶养家属生活必需的已经设定抵押的房屋规定了严格的条件和程序。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的；应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。这一规定体现了这样一种理念，即被执行人的财产只有一处已设定抵押的房屋时，人民法院在执行中可以“以小换大、以差换好、以远换近，但不能从有到远。对此规定，一些银行界人士不很理解，认为这实际上是让申请执行人承担了一定的应由政府承担的社会保障责任，对债权人很不公平。我们认为这仅是一个过渡性措施，在目前的情况下只能如此，而且该规定毕竟是有利于实现债权人权利的。随着整个社会保障体系的不断建立和完善，此种责任最终会回归政府。”从上述解释可以看出，《执行抵押房屋的规定》针对的是银行债权，对非银行债权而发生的抵押，可否执行？没有涉足，另外申请执行人提供临时住房的期间也未予明确，这难免让执行实践中又生新的争议，当然，这不是本文所要讨论的范畴。对制定《执行抵押房屋的规定》的理由可以归纳为：强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，由申请人为被执行人提供临时住房，既能保护被执行人的生存权，又能最大限度地实现债权人的债权。比较两个规定制定的理由我们可以看出：《查封规定》是要保留被执行人对住房享有所有权，《执行抵押房屋的规定》是要保障被执行人享有住房居住权。应当说《执行抵押房屋的规定》更为合理。理由是：《查封规定》制定的法律依据主要是《民事诉讼法》第二百二十条，该条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”此处的保留是为了保障被执行人及其所扶养的人的生产、生活，保障被执行人的住房所有权能够满足，保障被执行人的住房居住权亦能满足。故《查封规定》要求保留被执行人对生活所必需的住房的所有权难免有失偏颇，我们可以通过《执行抵押房屋的规定》的思路来解决《查封规定》的缺陷，即能保证被执行人的住房居住权，以满足其生存之需要，又能切实保障债权人的利益。其实从生存的词义中亦能得出同样的结论。《现代汉语词典》对生存的定义是保存生命（与死亡相对），人要生存下去，就得满足其有房可居，不一定要满足其对房屋享有所有权。我们想想看，在住房商品化、私有化之前，谁拥有住房的所有权呢？人们不是照样活得好好的，保障人们的生存权，是政府的职责，难道政府就需要送套房子给大家吗？政府修建廉租住房，解决困难群体的居住问题，难道说政府不是在保障人们的生存权？其实，关于《查封规定》的缺陷，已有人论及，如河南省鄢陵县人民法院乔瑞锋、樊合昌认为，不允许拍卖、变卖被执行人及其扶养家属生活所必需的居住房屋的做法，毕竟是以损害债权人的合法利益来保护被执行人的生存居住权的，这样的规定虽有现实的合理之处，但并非完美，应该寻找适当的变通补救办法来尽量减少由此给债权人合法利益带来的损害。只有这样，才能减少执行工作中的随意性，形成债权人对执行工作的良好预期，最终促进整个社会的和谐稳定发展。另外，《执行抵押房屋的规定》也存在不合理性，如“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。”这里虽然规定的是可以，但立法者解释的是应由申请执行人提供临时住房，其不合理之处在于，这样规定增加了申请执行人的负担，申请执行人与被执行人在租金方面也容易产生分歧，实际上完全可以让被执行人自行去租房。综上所述，本文作者对《查封规定》第六条的理解是：被执行人只有一套必需的住房可供执行，人民可以查封、拍卖、变卖或者抵债，但应当为无劳动能力又无生活来源的被执行人及其所扶养的人保留生活的必需费用（如保留一定的房租费，保留一定的经营资金，以满足被执行人及其所扶养的人的生活、生产之需）。
