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房改房实际房龄是按图纸测绘时间开始计算商品房是从拿地的时候算70年了，房改房是从交土地出让金的时候才开始算的2013-09-13 南方日报 [摘要]房龄计算要当心，一不小心就被“套”。近期，有买家反映，购买的房改房房产证显示从2005年开始计算土地使用权，而实际房龄是按图纸测绘时间开始计算，已经超过20年，因此，该买家贷款被拒。 楼龄是指这个楼从建成到目前的一个年限，就是楼的实际真实的年龄；使用年限是在房管局交了土地出让金之后开始的70年。目前很多银行不接收20年以上的楼龄的贷款。楼龄和使用年限一般商品房和房改房是刚好相反的，商品房是从拿地的时候算70年了，房改房是从交土地出让金的时候才开始算的，所以和实际的楼龄很多时候都是有出入的。也就是说，房改房的年龄特别容易被算错，买家极易因此“中招”。房龄计算要当心，一不小心就被“套”。近期，有买家反映，购买的房改房房产证显示从2005年开始计算土地使用权，而实际房龄是按图纸测绘时间开始计算，已经超过20年，因此，该买家贷款被拒。 老房“装嫩”年龄被算错据这位广州市民李女士（化名）介绍，她的手头有两套房，其中一套若干年前商贷过，早就还清了，另一套正在公积金贷款中。“之前我和我老公都一直以为所有银行都是不认公积金贷款的，也就是说就是我有一套还在公积金贷款中，但是还是可以做一套四成的商贷，所以就把以前商贷还清的那套房卖了，买一套学位房”，她说，我们先卖房，签了网签之后就开始看房子，看了两个星期后就相中了一套老房子，“这套房是以前的私房来的，看了格局也还行，而且还是框架结构的，中介说可以贷款，就下订了”，结果让她意想不到的事情发生了。李女士说，当时看了房产证，房产证显示是2005年开始算70年土地使用权，所以以为房龄是从那个时候开始算的，“结果我们错了，错得很离谱，悲剧就是这样开始的”。她此前咨询的结果是，现在只有中信和邮政储蓄是可以做除公积金以外的二套房的商贷，其他银行都不行，所以选择了中信。银行是看实际房龄的，实际房龄怎么看，是看房产证上的图纸测绘的时间开始算。“我看中的这套房是1990年测绘的，所以实际房龄就算23年了。超过20年房龄的，中信和邮储都不能贷款”，由于卖家急着用钱，李女士在做按揭前就已经给了首期款，拿不到贷款的结果就是“我们现在要到处借钱付全款”。 楼龄和使用年限易弄混 据了解，很多人都会把楼龄和使用年限弄混。业内人士介绍，楼龄是指这个楼从建成到目前的一个年限，就是楼的实际真实的年龄；使用年限是在房管局交了土地出让金之后开始的70年。目前很多银行不接收20年以上的楼龄的贷款。 楼龄和使用年限一般商品房和房改房是刚好相反的，商品房是从拿地的时候算70年了，房改房是从交土地出让金的时候才开始算的，所以和实际的楼龄很多时候都是有出入的。也就是说，房改房的年龄特别容易被算错，买家极易因此“中招”。也有买家担心，按照这样计算的话，要不了几年，老城区大部分房改房和私房都是过了20年的，在购买学位房的时候，岂不是商贷无路？要是已有一套房在做公积金贷款的话，“那就别想通过按揭来买二套学位房了？” 业内人士提醒，要买房，特别是要买老城区房改房或者私房的买家，一定要看一下房产证图纸的测绘时间，因为房改房和私房一般都是补了地价之后再买卖的，所以土地使用年限一般都会比实际的楼龄要晚开始，而银行是按照实际楼龄来贷款。如果打算要买这些老房子的，请确保可以使用公积金贷款，因为公积金可以贷30年以下楼龄的房子。 房贷卡住不少学位房换房“脖子”顾女士在婚前用公积金贷款购买过一套老城区小房子，她的丈夫在婚前也以个人名义贷款购置了广州郊区一套110平方米的房子，目前，二人居住在这套大房子里。婚后3年，因为小孩降生，夫妇二人开始着手准备学位房，打算把目前住的房子卖掉，换一套城区带学位的二手房。然而，因为“认房又认贷”的规定，导致顾女士夫妇即使卖掉房子，也仍然算是第三套房产，无法贷款。学位房的换房计划就此被卡住了“脖子”。顾女士这样的情况并不少见。对于这种情况，按揭公司业务经理分析指出，最好的方法是，夫妇俩先凑钱或求助于亲戚朋友将其中一套房子的贷款还清，并赎契。然后在市场上卖掉房子来还向亲戚朋友借来“过桥”用的资金费用。按照目前广州的公积金政策，二套房首付至少六成，利率上浮10%。贷款额度方面，个人申请最高贷款额度为50万元，夫妻双方共同申请最高贷款额度为80万元。婚前各自分别申请过一次公积金贷款，卖掉一套房子并还清贷款后，公积金贷款依然可以使用，只要使用好公积金贷款，学位房换房还是可行的。 网址：http://news.zz.soufun.com/2013-09-13/11013542.htm
