“限购令”对我国房地产市场价格的影响分析 房地产限购政策的影响

[摘要]针对我国房地产市场价格上涨过快的现状，为了打击投资投机性购房行为，国务院于2011年4月17日颁布“新国十条”。“新国十条”要求全国指定的40个重点城市出台限购细则。本文通过对2010年我国房地产“限购令”出台后对房地产市场产生的影响的分析和研究，得出虽然“限购令”在控制房价和抑制房地产投机投资等方面有巨大的作用，但其也存在着一些问题。通过分析限购政策对房地产市场的影响，指出“限购令”不完善的地方，并提出相关建议。

[关键词]限购令 房地产市场 房地产市场价格

[Abstract] In view of our country‘s real estatemarket prices rise too fast in the current situation, in order tostrike speculative investment purchase behavior, on April 17, 2011the State Council promulgated the "new country ten". " new countryten" requires 40 specified key cities to publish restriction rules.In this paper, we will analyze the influence it cause in the realestate market after implementing China's real estate " house-buyingrestriction " in 2010, obtain the results that "house-buyingrestriction" really have a huge role to control prices and inhibitinvestment in real estate speculation, but there are also someproblems. By analyzing the effect the policy of restrictingimproper commercial houses purchase have on the real estate market,pointing out the imperfections of the policy, and putting forwardsome proposals.

[Keywords] house-buyingrestriction real estate marketthe real estate market prices

引言

近年来，随着我国房价的不断上涨，大家越来越关注与自己息息相关的住房民生问题。国家也不断进行房地产改革，并出台房地产新政。自2011年1月26日国务院公布了新一轮房地产市场调控政策后，各地也纷纷出台了贯彻落实中央房地产新政的细则。其中最饱受争议的就是“限购令”，即限定每户家庭新购一套住房（包括二手房）。这是针对房地产市场出现囤地、囤房、炒房、获取暴利等投机势力出台的一项行政政策。自“限购令”出台实施至今已有两年的时间，然而其究竟能否控制房价，真正地解决住房问题，是值得大家思索的问题。

本文就“限购令”实施至今，通过分析我国房地产市场当前的现状、房价涨幅和住宅交易量变化，指出“限购令”的可取性以及存在的不足之处和引发的问题，并提出改进措施的几点建议。

一、我国“限购令”提出的背景和目的

在分析问题之前，先了解一下当前房地产市场存在的主要问题。

改革开放以来，我国房地产业发生了翻天覆地的变化，从原先的一无所有到现在的蓬勃发展，有力地推动了国民经济的发展，已成为我国国民经济发展的重要支柱产业。但是应当客观地看到，我国房地产业在取得骄人成绩的同时，也存在着不少问题。当前我国房地产业发展中存在的主要问题归纳起来主要有以下几点：一是房地产价格上涨过快，总体价格偏高。一些城市住房供应和需求关系没有发生本质变化，房价上涨的压力明显存在。二是房地产开发结构失衡，缺乏有效供给。首先是商品房中住宅和非住宅的供应结构不合理；其次是商品住宅中，中小规模、中低价位的普通商品住房供应不足，其销售面积占总销售面积的比例呈现下降的趋势。[①]三是房地产市场投机性不断增加。对于房地产的需求由三部分组成，居住需求、投资需求和投机需求。这三方面的需求，只有第一种是真正的需求，对房地产行业的发展具有积极的作用，后两种属于虚拟需求，特别是第三种需求，投机性强，价格越高，需求越虚，会对房地产市场的正常发展造成破坏性的影响。多年来，我国房地产市场居住需求占的比重较大，投资需求和投机需求的比例很小。但是最近几年投资和投机需求增长快速。这种结果不仅导致了房价的不合理上涨，房屋空置率上升，而且容易形成房地产市场的虚拟需求和楼市“泡沫”。一旦遇到经济波动就会对整体经济发展产生重大影响。四是住房保障体系还不完善。现行的廉租房制度覆盖面不宽，保障率较低，经济适用房作为政策性保障住房的作用不是很明显，在一些地方存在供应对象错位。五是房地产市场秩序混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都存在不同程度的违法违规行为。一些房地产企业规避套型结构调整规定、变相囤积房源、哄抬房价、损害消费者权益的行为时有发生，市场预期并不稳定。六是房地产市场调控体系不完善，调控手段，如税收、土地、金融及规划还需加强协调和完善。

正是由于当前房地产市场出现的这些问题，出现房价过高的局面，也导致市场出现了失灵的现象，使得政府不得不介入行政手段对其进行调控。那么什么是“限购令”，其提出的背景是什么？本篇着重从其含义、实施的背景和目的进行阐述。

（一）“限购令”的含义

2010 年4月17日国务院发布《国发（2010）10号》文，文件授权地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。这是地方政府出台限购政策的基本依据。新“国十条”中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据其风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”[②]其具体内容是本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。新“国十条”出台后不久，同年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的住房“限购令”。

（二）“限购令”提出的背景

以往，信贷政策是控制物价上涨的主要措施，如今，面对如此突出的房价问题，多用于保障性住房领域的行政手段也开始参与其中。之所以实行房产限购，主要是由其环境背景所决定。我国现在的房价上涨过高，“限购令”出台是基于商品短缺，供应不能满足需求。而住房之所以出现短缺，主要是基于以下这些因素。首先，土地是不可再生资源，虽然我国幅员辽阔，但是由于其土质和地貌分布的差异性较大，使得可供人们居住的土地非常稀缺；其次，住房问题是最基本的民生问题，而我国人口众多，这在一定程度上也致使土地相对更有价值。可供居住的土地不多，而人口基数比较大，正是由于这两种因素，我们更应该遵循公平的原则，合理分配土地资源，杜绝囤地、囤房、炒房、获取暴利等投机现象。在我国房地产市场价格上涨过快的情况下，国家不得不出台住房“限购令”。

（三）“限购令”出台的目的

“限购令”出台的最主要目的是为了阻止房价进一步上涨，冷却不合理的投资需求，抑制需求，减少住房成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。其实这项政策本身不会导致价格的变化，其主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的交易量和价格。因而，供应和需求之间的关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。“限购令”就是作为一种行政政策对市场的住房供求关系进行最直接的改变以期达到降低房价的作用。

二、“限购令”对我国房地产市场价格的影响

1776年，亚当·斯密的《国富论》中说到：市场是“一只看不见的手”，指引人们在追求个人利益的同时也实现了全社会的共同最佳利益。他的“看不见的手”原理揭示了一个具有竞争性的市场经济的重要特征，即在完全竞争和不存在市场失灵的情况下，市场可以实现资源的优化配置，但在有垄断的存在、污染或者其他市场失灵时，“看不见的手”的效率特征就可能被破坏。在现实生活中，还不曾有一种经济能够完全依照“看不见的手”的原则平稳地运行，相反，每个市场经济总会因为其制度的不完善而出现不同的问题。因此，世界上任何一个政府，无论如何遵循自由竞争市场机制，都不会对经济坐视不理。[③]

宏观调控是政府实施政策措施以调节市场经济运行，规范市场经济秩序。在一个完全竞争的市场，商品的供应和需求不断的相互作用，在市场上表现得直接而充分，决定了市场价格的变化，这种变化起到了调节供需的作用。但在现实生活中，纯粹的完全竞争市场几乎是不存在的，不完全竞争和垄断竞争的情况较为普遍。因此，虽然一部分普通商品可以通过市场这只“看不见的手”进行调节，而且既迅速又准确，但是一些特殊商品必须要由政府这只“看得见的手”进行调节。政府干预市场的根本原因是市场本身的不完善，市场失灵理论认为，市场机制在配置资源时是有缺陷的，市场调节不能单独解决社会产品总供给与总需求之间不平衡的问题，必须依靠政府干预来解决。

随着2010年我国各地“限购令”的出台，这种政府干预行为从辩证的角度来看，必然会引起积极的和消极的两方面影响。

（一）“限购令”的积极影响

表1.2012年第一季度主要城市交易情况一览

数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com[④]

注：1.带“城市的成交价格为通过报价计算，仅供参考

2.本表中杭州未统计萧山、余杭

3.本表中成都、海口为商品房数据，其余均为住宅数据

4.本报告2012年3月成都未统计3月3日数据

5.本报告所指重点城市包括：北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆

根据中国指数研究院“2012年第一季度全国主要城市住宅交易情报”（表1）的数据可以看出，与2011年同期相比，2012年第一季度的住宅交易情况大部分城市都出现了不同程度的下降，具体表现在：

1.住宅成交量有不同程度的下降

2012年第一季度，20个主要城市，有14个城市成交面积同比2011年下跌，其中大连降幅最大，达到73.14%；不过6个城市同比上涨，其中苏州涨幅最大，超过100%。重点城市中，重庆、南京和杭州成交面积同比2011年第一季度上升，其余6城市皆低于去年同期水平。

2.房价也有不同程度的下降

第一季度，主要城市中五成城市成交均价同比下跌，虽然重点城市中天津和成都成交均价同比略有上涨，但是其余城市均出现不同程度的下降。

自“限购令”出台以来，在这将近两年的时间里，确实取得了显著的效果。无论从住宅成交量还是价格，随着“限购令”实施范围的推广和深入，除了个别城市，都有不同程度的下降，说明“限购令”有较强的可操作性，对房价过高、上涨过快、供应紧张等问题有较好的解决效果。

无论是住房成交量还是房价，在它的影响下都有不同程度的下降。

（二）“限购令”的消极影响

“限购令”确实取得了很多令人满意的效果，但是它也同时引发了许多问题。首先，规避歪招层出不断并不断升级，所谓“上有政策，下有对策”，目前在一些已经出台“限购令”的城市中，有不少人为抵消其影响想出了不少规避手段。其次，导致大城市的城郊和三、四线城市甚至县城的房价不断上涨。从全国实施“限购令”的城市统计来看，出现的消极影响有这几种现象。

1.采取“假离婚”或者“假结婚”的方法

用“假离婚”的手段主要是因为“限购令”规定本地居民每个家庭限购第三套房，于是通过办理假离婚，夫妻名下各有一套房，然后分别再买一套，复婚后这个家庭就有4套房了。

用“假结婚”的手段主要是外地户口的人群，外地人没有满一年的纳税证明或社保证明是不能买房的。以厦门为例，外地户口要求在厦门正常缴交一年或一年以上的社保或者正常纳税满一年，否则将不能买房。那么通过与一名本地户口的异性结婚，以本地人的名义就可购房，然后离婚，在离婚中约定房产归这个外地人所有就可以实现规避的目的。

2.借用他人名义购房

具体有子女以父母的名义、父母以子女的名义买房。有人提出，既然“限购令”只是一项临时政策，那么以后肯定要取消。很多人就抱着未来不会限制购房的念头，想着用他人的身份买房。身为子女的在一座城市已经有几处房产，为了炒房，就选择用父母的名义买房，这样尽管房子以父母署名，然而房产实际所有者仍是子女。又或者父母有多处房产，已不具备购房的资格，于是就用刚成年的子女名义购房。经过这样的变法，成功地绕过了“限购令”的限制，达到了炒房的目的。

3.通过补税获得购房资格

现在很多城市的限购细则中都有规定，本市户籍居民家庭在本市已拥有1套住房的、外地户籍居民家庭在本市无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市购买1套住房。[⑤]因此，不少炒房者就通过补缴税收，轻松获得购房资格。更有甚者，有公司还收取一定手续费愿意代办补缴。

4.二三线城市的房价扶摇直上

“限购令”暂时是止住了一线城市房价不断上涨的趋势，然而这种“挤出效应”却将房价转移到了二三线城市上。“限购令”的出台，迫使房地产商在面对如此严厉的政策时，不得不改变策略，将资金流向二三线、甚至四线的城市，而买不起中心地段或者大城市房子的购房者，也选择了这些城市，追求炒房目的的人群随即转移到这些城市当中。这就造成了二三线城市甚至县城的房价呈现出了不同程度的发展态势。在这种情况下，这些地方的住宅价格持续上升，销量也持续升高。[⑥]从表1可以看出，2012年第一季度的二三线城市如东莞、海口、贵阳等，这些城市的房价和去年同期相比都出现了上涨。其中以贵阳的上涨幅度最为显著，达到了33%。另外，临近浙江的省份三四线城市也存在这种情况，一部分购房需求从温州、福州、厦门等限购城市“被挤出”后，向非限购的周边地区集结，福建省宁德、福清、长乐的房价也被不同程度地推高，这些地方也成为了热钱的蓄水池。

5.“挤出效应”扩散到社会其他领域

由于“限购令”的原因，原本留在房地产市场的资金流出房地产市场，进入其他市场。这些资金除了流向未限购的周边城市外，也向商业地产、股市、汽车市场以及消费市场等流动。在“限购令”还没有出台之前，留在房地产市场的资金影响的只是房地产，对人们的日常生活并没有引起如此大范围的伤害，但是“限购令”实施之后就打破了这种平衡。其中汽车市场中以投资车位最为显著。近几年，由于政府鼓励消费，扩大内需，使得汽车保有量不断增加，以厦门而言，这两年的私家车呈现出翻倍式的增加。停车难也越来越显现出来。消费市场中最为显著的是老百姓的日常必需品。经统计，自2011年以来，食品都普遍涨价，比如网上很流行的“豆你玩”、“姜你军”、“蒜你狠”、“油不得”和“糖高宗”等带有讽刺与无奈意味的名词，这些都是房市资金流向农产品、资源等商品造成的影响。去年一整年出现的不断拔高的通货膨胀，很大程度上就是因为“限购令”的“挤出效应”所导致的。

从以上出现的这些现象可以看出，虽然因各个地方的限购细则不同，各个地方的特点不一样出现的问题也不尽相同，但是“限购令”所导致的问题，无论是层出不穷的规避手段还是冲击到其他经济领域，其最终均反映出限购政策的不完善。不完善好“限购令”，如果再有其他城市加入“限购令”实施的行列中，说不定还会引发其他的消极影响。而这些规避歪招的出现，不仅引发了道德风险，更会引发新一轮的法律风险。

三、“限购令”实施的必要性

社会各界对“限购令”的态度无非就三种：第一种是反对，不赞成或者质疑；第二种是支持；第三种是不明确，要再观察一段时间看看效果如何。

反对限购的理由主要有：一是认为“限购令”是一种行政手段，是计划手段，属于行政干预，它实际上干扰了房地产市场的正常发展。市场经济讲求的是政府的行政干预越少越好，而“限购令”对房地产市场是致命性的打击。这是违背市场经济本质的行为，因为如果住房可以限购，那么其他商品都可以限购。二是认为限购政策实际上并没有限住房价，要是开发商有意地拖延开发，就会减少供给，这样反而抬高房价。现在出现的房价下跌，只是短期的效果。三是认为限购政策操作起来涉及多个环节，执行操作难度大、成本高。

而赞同“限购令”的理由是：

首先，“限购令”是限制住房总需求，不仅包括限制投资投机需求，也包括限制改善性需求，在目前住房紧缺的条件下，不能无限制改善。“限购令”看似限制了人们购房的需求，实质上只限制投资和投机的不合理需求，促使其转化为市场的有效供给，从而有利于供求关系趋向平衡，使过高的房价回归合理水平，提高市场运行效率。

其次，住房限购不是简单等同于限制房价，它是为了限制不合理需求，并间接影响未来的价格。国家要求其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时推出住房限购措施。“限购令”看似限制了人们新购住房的面积和套数，实质上是限制开发商和投机势力对稀缺土地资源的乱用、滥用、获取暴力，从而有利于合理使用土地，保证保障性住房和普通商品住房的用地需求。

笔者看来，判断“限购令”的出台是否合理，不能孤立地看这项政策与市场经济原则是否符合，更重要的是要看这项政策出台的市场背景。

前面有提到当前房地产市场面临的主要问题，而这些可以归结为以下几点原因。首先，房地产市场信息不对称性；其次，房地产的负外部性；最后，房地产市场的自然垄断性。房地产市场的信息不对称性主要体现在两个方面：第一，在房屋一级交易市场，卖方比买方了解房屋信息的水平高得多，房地产商和购房者之间存在着严重的信息不对称；第二，在房屋二级市场，购房者和中介机构之间也存在着明显的信息不对称。房地产这一物品的生产比较容易产生负外部性，如新楼盘会增加道路拥堵，在施工过程中产生噪音，对绿化和环境造成影响等。由于土地资源有限和不可再生，以及我国土地所有权归属于政府所有的中国特色，导致我国土地供给市场具有先天的自然垄断性。[⑦]自然垄断会导致市场失灵和最有效率的损失。再者，房地产业是关系到国计民生的公共性产业。正是这些因素的存在，要求一定的政府干预进行宏观调控。

“限购令”产生的影响有积极，也有消极的，然而就目前来看，“限购令”仍然有其存在的价值。

首先是冷却不合理的投资需求。众所周知，近年来我国城市房价之所以持续快速上涨，房地产市场的投机、投资和炒作行为是罪魁祸首，而国内的热钱在这其中占据重要地位并发挥重要作用。许多城市的房价便是被这些外来的资本炒起来，北京是这样，上海是这样，其他一线城市也是这样。在这种情况下，“限购令”的推出，无疑击中炒房者的要害，有利于房价的理性回归。目前，我国房地产行业的四大“第一梯队”城市（北京、上海、深圳、广州）的房地产市场自2011年入冬以来已进入“冰河时代”，北京和上海更是引发了新一轮的“降价退房热潮”，给全国的房地产行业带来了不小的负面影响。可以说，这都是“限购令”至今所发挥的强劲作用。[⑧]但是，从全局来看，现在我国的房价仍然处于高位不降，由于“降价退房热潮”从而大幅度降价的城市仍然只是集中在北京和上海，其他地区的房地产市场虽然受此影响，但是降价幅度不大，而且加上房产信息的不完全、房地产产权登记制度的不完善，还有我国大部分地区的房地产市场仍然处于极度不均衡的市场环境下，这些问题在现阶段仍然需要一种短期的强力措施去纠正。

其次是满足住房的刚性需求。中国房地产市场的刚性需求的力量很大，如果刚性需求得不到满足，那么房地产市场就不稳定。要维持房地产市场健康稳定发展，刚性需求就必须得到满足。然而，住房建设需要土地，而土地是一种不可再生资源，大量侵占耕地建高楼会威胁粮食安全。因此，要增加土地供应量，至少在目前已经没有任何空间部署。在这种情况下，要收到市场调控的效果，更为有效的措施应该是从源头上切断投资投机资金进入市场的方式。通过强制的行政手段，遏制市场中的投资投机行为，释放出一部分的住房商品，改变市场的供求关系。因此，“限购令”的推出是有其合理性的，它是对市场的一种政策矫正。从目前的阶段来看，实施“限购令”是有必要的。

最后是在一定程度上有助于抑制房价过高上涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市住宅均价涨幅的调查（图1），自2011年8月以来持续缩小，2012年3月与去年同期基本持平，涨幅仅0.03%，较上月缩小0.9个百分点。三月100个城市的住宅平均价格连续第7个月环比下跌，跌幅与上月持平。可见，“限购令”确实起到了作用，如果不实行“限购令”，房价将会不断被抬高。

当然，需要清楚的是，“限购令”的积极影响是短期性的，长期来看，作为一种行政手段，势必会阻碍市场经济的自身发展。它本身只是一种临时措施，也有诸多的不足。正如前面所提到的那些消极影响，“限购令”的出台的确引发了法律风险和道德风险。住房“限购令”的确是一种行政干预，同时对部分人群的购房权利进行了限制。但这种干预和限制是必要的。其实，在对前面的表1进行分析时可以看到，“限购令”取得的成果仍是初步和短暂的，不少城市房价仍然平稳，一些城市房价只是“稳中有降”，即使降幅略大的城市也只是对前期疯涨的“修复”，仍处在“高价区间”。如果在没有完善好新措施的情况下贸然取消“限购令”，房价可能将出现严重性的报复性的上涨，那么之前所取得的楼市调控成果将全是徒劳无功。

数据来源： 中国房地产指数系统百城价格指数

图1：2011年3月-2012年3月百城价格指数

四、改进“限购令”的措施和建议

“限购令”并非十全十美，通过前面的分析，“限购令”在短期内是不会轻易地取消，所以当务之急就是尽快完善限购政策，同时要加快房产税的改革。具体做法有以下几种：

（一）完善限购政策

1.加大限购的范围

“限购令”如果只是一项短期的政策，在取消的时候暂时冻结的资金就会重新回到房地产市场。在这种情况下房价将再次增长，那么此次限购所取得的成效将付之东流。全国政协委员、经济学家李稻葵说，温总理报告里讲，说严格执行房地产调控的政策，这是一个原则，是大方向。同时，总理工作报告里面还讲，要逐步完善、抑制投资和投机需求的房地产的调控措施。换句话来讲，很多限购措施的细节有待完善。“我是坚决反对‘限购令’退出的，但我也反对‘一点都不动’，细节需要完善。”[⑨]笔者认为，限购政策至少应该实施三至五年，直到房价回归到大众普遍认为合理的程度、税收政策能够替代这种行政政策的时候再考虑退出。厦门“限购令”明确表示有效期将到今年的12月31号，不过从现在的状况来看，估计还会延期。目前，“限购令”只在我国47个大城市颁布实施，投资投机行为已经转向未实施限购政策的中小城市，也推高了当地的房价，给当地有自住需求的购房者带来了很大的经济压力。所以笔者建议将限购的地区范围再扩大一点，三、四线城市也适时地推出限购政策，让炒房者彻底失去可投资房地产市场渠道，以达到更好的效果。

2.尝试限售政策与限购政策配套使用

在两会中，有不少委员代表提出将限购改为限售的政策。如果在买了一年内出售的话可以以高额税率征收，税率按持有年份逐年递减。笔者也认为这一政策是合理而且应该实行。因为这一项政策确实打击了那些投机投资性购房的行为。不过如果将两者结合起来同时实施对打击投资投机性购房行为力度更大、效果更佳，因为两项政策其实并不冲突。限售政策也存在不足，目前我国房地产交易与管理系统并不完善，不能查询居民在异地有无房产，造成有空可钻的局面。因此在限售和限购政策都有不足的情况下，如果把两者配套使用，可以互相弥补，能够更好地进行住房的调控。

（二）加速提升保障性住房的比重

保障性住房投资力度加大，能够改善供求状况，将有利于控制房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。首先，应该把政府保障和市场供应结合起来，建立健全住房供应体系，要大幅度增加供给，扩大保障性住房覆盖面。其次，以发展廉租房为重点，实施好保障性安居工程，让更多的人享受住房改善的实惠。

（三）加紧出台房产税政策

能够有效调控住房需求和价格的工具，是信贷政策和税收政策。就当前市场情况来看，我国的房地产税收政策非常优惠，这也成为了房地产投机的推动力。世界上几乎所有国家都设有房产税，并且占其税收的比重相当大。在发达国家，房产税在国家税收中所占比重普遍超过了50%。美国为75%，世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。房产税是外国地方财政的主要税收来源，占地方财政收入的70%左右。然而我们国家到目前为止只有上海和重庆有试行。如果能够普遍开征房产税，那么投机投资性购房的行为将能够得到遏制，政府也根本不需要用限购政策来遏制投机炒作的行为。

我国目前的信贷政策只是限制新进入者，对已经进入的投机炒作者没有多少限制。在这种情况下，已经进入的由于进入成本低，受新政策影响小，他们更希望房价能够暴涨，从而获得更大的利润。因此，就当前的房地产市场形式来看，要改变这种局面，就得尽快调整信贷政策及税收政策。信贷政策不仅要关注新进入者，而且还要整治投机性存量住房，比如加大其持有成本，全面取消其优惠按揭利率；提高住房交易流转税和所得税等；建立起公平公正的住房财产税及遗产税税收制度，坚决限制住房投机炒作的行为。只有这样，房地产市场价格才能够回归理性。具体做法有：

1.建立健全房地产税收法律法规。调整已有的房地产税收法律法规，对其进行必要的修改。同时，根据房地产税制改革的基本方向，进一步制定和完善相关法律法规。

2.建立全国联网的房地产信息系统。加大地方政府房地产信息系统建设的力度，加快房地产信息系统全国联网的进程，为开征房产税提供良好的信息基础设施和硬件支持。

3.明确房产税的归属和用途。[⑩]根据国际经验，房地产税属地方税种，大部分国家的房产税政策遵循“宽税基、简税种、低税率”的原则。所以我国在房地产税制设计和征管过程中，应给予地方政府更大的自主权，并明确各级政府对税种的管理权属。一般由中央政府制定税基，地方政府可以根据本地的情况选择税率，并确定一定的减免范围。对于我国的房产税的收入，必须明确建立专户专用制度，主要用途是不断改善本地区的公共建设，促使公共服务均等化。

最后，需要明确一点，房产税不应该只着眼于房地产业自身的调控，更应该具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。房产税开征后，可与其他税种（如土地增值税）相配合，为地方财政开源，使地方政府得到一种稳定的财政收入来源，从根本上缓解人为推动土地价格过快上涨的问题，避免因地价上涨推高房价，促进房地产市场的健康发展。真正意义上地进行土地财政改革。

“限购令”是典型的政府干预市场运行的政策，虽然是一项短期的政策，长期使用不仅起不到控制的效果，相反还会阻碍市场经济的发展。但在房产税等信贷政策和税收政策的制定还没成熟之前，不妨将其转变为一项长期的政策使用。至于什么时候取消“限购令”，等到房产税的制定完善，在全国普遍开征房产税，信贷政策和税收政策真正起到了降低房价，引导理性消费的作用时，“限购令”就可以退出历史舞台了。而在这段完善房产税等税收政策的时间里，需要更好地完善“限购令”，以防止其造成其他方面的负面影响，尽量降低其对市场经济造成的不良冲击。

结论

综上所述，房价一直是大家所关注的热门话题，“限购令”一出台就引起轩然大波。笔者通过对限购令实施前后住房交易量和价格数据的对比，发现“限购令”的确抑制了楼市泡沫的无限制扩大，通过对房屋供给和需求方面产生的影响，使得房屋从销售数量上和主要的供应群体上发生了巨大的变化。在“限购令”实施的过程中，一些想通过房地产投机盈利的人同时也萌生出各种应对的方法，也引发了很多法律和道德方面的问题，但是不能忽视“限购令”立竿见影的效果。作为最直接也是最有效的行政手段，“限购令”在限制房价的过程中得到了明显的效果。当然，也不能忽视“限购令”的负面影响，在还不能取消“限购令”的情况下，政府必须通过不断完善这项政策，以减少其产生的不良效果。

通过对当前房地产市场存在的主要问题的分析，房价的过高上涨是一个不争的事实，要让其回归合理水平也不是一朝一夕的事情。笔者认为要解决这个顽症需要有足够的时间，要与土地制度、财政制度和住房保障制度等改革结合起来；只有这样才能取得实效，才能保证房地产市场走上持续稳定健康发展的道路。中央和地方政府要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策，大力推进有重点、针对性和连续性措施，这样才能真正解决房价过高的问题，使房地产市场最终恢复正常。

总之，要实现房地产市场的健康发展，是需要政府改革制度、房产企业理性投资、市民转变消费观念三方面共同努力，相互支持才会形成。这是一个长期而又艰苦的过程。

但是，由于“限购令”的出台实施时间均比较短，而且实施“限购令”的城市目前还不多，所以笔者在对“限购令”所产生的负面影响中由于数据原因没有深入研究，其一般性可能比较欠缺，这是一个遗憾，希望在今后进行进一步的研究。

参考文献：

[1]沈吟. 当前房地产市场存在的问题与对策研究[J]. 商场现代化，2010.8.

[2]百度百科.限购令[EB/OL]http://baike.baidu.com/view/4452289.htm.

[3]斯蒂格利茨. 政府为什么干预经济——政府在市场经济中的角色[M]. 北京：中国物资出版社，1998.

[4]中国指数研究院,中国房地产动态政策设计研究组.房地产限购令的政策解读[DB/OL]http://fdc.soufun.com.

[5]鹿凯.我国房屋“限购令”的利弊分析与建议[J]. 世界家苑，2011(7).

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[④]中国指数研究院、中国房地产动态政策设计研究组.房地产限购令的政策解读[DB/OL].http://fdc.soufun.com.

[⑤]鹿凯.我国房屋“限购令”的利弊分析与建议[J]. 世界家苑，2011(7).

[⑥]郝玉珍. 楼市限购令对资金流向的影响分析[J].科技情报开发与经济，2011(18).

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[⑧]袁雨露. 浅析“限购令”对我国房地产市场的影响[J]. 中国证券期货，2011(5).

[⑨]刘秀如. 对住房限购令的思考[J]. 投资北京，2012(1)：94-95.

[⑩]梁田，张坤.我国房地产“限购令”问题的分析及对策研究[J].中国住宅设施，2011(8).

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