房屋所有权证的效力及对买卖房产的影响 房屋买卖合同效力

房屋所有权证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，其他任何形式不能代替其效力

《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
从以上法律、规章的规定看，房屋所有权证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，其他任何形式不能取代其效力。
公证书不能代替房屋所有权证的效力。常有买卖房产不办理过户或暂时不能办理过户，办理公证的情况。《公证法》第三十六条规定，经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据。公证的效力具有法定性、优先性。但公证只能证明民事法律行为是否合法、有效，不能证明不动产所有权的归属。公证书只能证明房屋买卖是否合法、买卖合同是否有效，不能证明买受人拥有房屋所有权，不能代替房产证的效力。
法院判决书不能直接代替房屋所有权证的效力。当事人对房屋所有权发生争议诉至法院的，法院审理后判决房屋所有权归一方所有，当事人不能直接依据判决书行使处分权利，需依据判决书办理产权证后方可行使此权利。比如，甲的房产错误的登记在乙的名下，房产证是乙的名字，法院经审理判决房产属甲所有，但甲仍然要依据判决书办理新的、属于自己名字的产权证，才能行使所有人的权利，不能直接依据判决书进行买卖、赠与。
房屋所有权证体现的是物权，物权优先于债权。比如“一房二卖”，甲与乙协商将其房屋卖给乙，与乙签订了房屋买卖合同后将房屋交付给了乙,但没办产权过户。甲又与丙签订了房屋买卖合同，并办理了产权过户，丙取得了房产证。本案中乙虽占有了房屋但只是依据合同享有债权，而丙取得了房屋所有权证享有物权，根据物权优先于债权原则，乙不能要求丙返还房屋给甲，甲再履行产权过户义务，而只能要求甲承担违约责任。
　　
购买的期房再转让合同效力如何认定

上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》对此问题做了解释。认为，房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。“期房限转 ”的禁止性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前再转让，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋所有权的风险，但并不影响转让合同的效力。这可能是目前对此问题做的唯一的司法解释，也代表了司法界权威的观点。对这一问题，实践中还应区别情况处理，如果购房人已付清全款，他与开发商的房产买卖关系中享有债权，转让债权不需经开发商同意，通知即可；如果没付清全款，是既有债权也有债务，转让应经开发商同意。

未取得房产证的房产转让，房屋买卖合同效力如何认定

对这个问题司法界有二种不同的意见。第一种意见认为房屋买卖合同无效。理由是，《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；而《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋买卖合同，则该买卖行为违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，房屋买卖合同应认定为无效。
北京市高级法院汇编的《房地产新型疑难案例判释》（2007年新版）中收录了一则此类案例。2005年3月，北京的刘先生通过一家房地产经纪公司购买韩先生一套未取得房产证的房屋，签订房屋买卖合同后，双方因其他问题发生纠纷，2005年4月刘先生起诉至法院，认为购买的韩先生的房屋未取得房产证，买卖不合法，要求法院确认房屋买卖合同无效。法院审理后认为：韩先生转让的房产未取得房产证，违反《城市房地产管理法》的规定，判决房屋买卖合同无效，返还定金。
第二种意见认为房屋买卖合同有效。理由是，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，违反该条规定承担的是行政责任而不是民事责任。应理解为违反该规定不发生物权的转移，而买卖合同是一种债权，标的物所有权是否转移对合同本身的效力并不产生影响。房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，买卖行为应受法律保护。如果认定为无效合同，则不利于保护当事人的合法权益，不利于维护正常交易秩序。
从最高法院汇编的案例选和近年法院审判实践来看，这种观点在司法界得到大多数法院的认可。最近北京市朝阳区法院审理了一起这类案件，买方付先生和卖方蒋先生于2007年2月3日签订一份二手房买卖合同，之后双方又签订补充协议，约定如卖方蒋先生不能交付房屋，则自2007年4月1日起至实际交付房屋之日每天支付220元的滞纳金。在履行房屋买卖合同过程中，蒋先生以房屋没有取得产权证为由悔约不再卖房，原告付先生起诉至朝阳区人民法院，要求卖方蒋先生履行房屋买卖合同。法院审理认为，蒋先生从开发商处购买了诉争房屋后，享有该房屋的所有权，可对该房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。蒋先生将该房屋出售给付先生，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效,双方均应当严格履行合同内容。判决卖方蒋先生按照合同约定向买方付先生交付房屋，并按合同约定支付违约金。
此案的判决结果依法维护了买方的利益，对于近期因房价上涨而导致卖方悔约的行为也是一个警示。
但是，目前对这类问题没有明确的法律规定和司法解释,不同法院对这类案件的认识和处理也不一样。即使这类房屋买卖合同被认定有效，购买未取得房产证的房产仍然存在很多风险，购买此类房产一定要慎重。
购买未取得房产证的房屋或购买有房产证的房屋不办理过户，存在的风险
未取得房屋所有权的风险：没有房屋所有权证不能充分证明买受人是房屋的合法所有人，比如别人对此房屋侵权，就很难以原告身份起诉无法在离婚时分割房产，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用﹔如果房屋在此期间被列入拆迁范围，买受人虽早已入住使用房屋，但因为没有办理过户手续，没有产权证，不是认可的房屋所有权人，不是被拆迁人。拆迁补偿对象仍是原持有房屋所有权证的出卖人，买受人的利益得不到保障，不能对外出租。《城市房屋租赁管理办法》第六条第（一）规定未取得房屋所有权证的房屋不得出租无法将产权赠给他人不能由子女继承﹔
合同不能履行的风险：（1）如发生不可抗力如地震、火灾等造成房屋毁损、灭失，会造成合同客观不能履行。合同一般约定房屋意外毁损、灭失的风险由占有人承担，这时买受人一般居住、占有房屋，不能再要求出卖人承担责任。（2）买卖房屋与办理产权过户间隔时间长，变故多。如出卖人一方出现失踪、死亡、重疾、出国等情况，又不能办理或不能及时办理相应的公证委托手续，则后续房屋过户登记手续无法进行或无法按时进行，纠纷在所难免。
税费政策变化风险：以上这两种情况都没有及时办理过户，如果等过户时国家税收政策变化，增加新的税费，一方面可能出现原来没有约定增加税费由谁承担，过户时对此问题又协商不一致从而引发纠纷﹔另一方面可能出现一方发现增加的税费太高而反悔。
文/杨海军

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