爱华网规划之痛
——上海胶州路教师公寓前传
本报记者 柴会群 实习生 江雁南
28层的大楼残骸矗立在寒风中，像一座黑色的墓碑，每天迎来络绎不绝的参观者和悼念者。这是上海胶州路728号，11月15日的静安大火事发地
这场大火共造成58人死亡，上海市静安区区长张仁良承诺，每位遇难者将获得96万元的赔偿。受损房屋则按市场价全额赔偿。加上火灾财产损失，有律师估计，赔偿总额将可能突破10亿元。
人们好奇，一场大火缘何造成如此惨重的损失？
媒体的追问与反思，多着眼于消防的乏力、建材的低劣，以及建筑工程转包之弊。
鲜有人知道，在这场大火背后，曾有两段小区居民的“阳光”维权史，两件事分属两地，相隔十年，但皆并与后来的灾难间接相关。
可以确定的是，维权居民的诉求，如果在规划层面即得到应有重视，并在即有法律、法规框架内解决，11月15日的大火纵使不能避免，也不至造成如此惨重的损失……
多盖了10层楼？
“我们听说，这三座楼当年本来只要盖18层，最后加到了28层。”新丰小区居民桑家华对南方周末记者说。
桑家华说的“三座楼”，是指“胶州路教师公寓”，它与新丰小区隔一条马路，由东向西一字排开，分别是常德路999号、胶州路718弄2号、胶州路728号。这次葬身大火的，正是第三座楼。
多位居民声称，在11月15日的大火中，即便后来开进的最先进的云梯车，也难以将水枪打到20层以上——高层救火是世界难题。
然而，正如桑家华所说，这三座楼本不该建这么高。
根据2008年下半年公布的“静安区江宁社区控制性详细规划”，胶州教师公寓的占地面积是8660平方米。建筑总面积为58603平方米。这意味着，公寓容积率高达6.77。
所谓“容积率”，是指某个地块内，建筑总面积与占地面积的比值，它是规划部门控制住房容量的重要参考指标。在一个地块内，在其他参数不变的情况下，容积率越高，意味着楼层越多，楼也就越高。
对任何内行来说，胶州路教师公寓6.77的容积率，都是个令人吃惊的数字。
该公寓开建于1996年，两年后投入使用。按照1994年实施的《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》（以下简称《技术规定》），市中心的高层居住建筑，容积率不得超过4。
这意味着，胶州教师公寓比允许额度多盖了将近2万4千平方米的房子——约是教师公寓中一幢楼的总建筑面积。
除了容积率，三座楼的间距也违反了《技术规定》，按要求，这三座高楼相互之间的距离至少应为23米，而事实上却仅有18米。
这个不符合规定的间距离差点酿成更大的灾难。胶州路728号起火之后，很快危及到相邻的胶州路718弄2号。形势紧迫之下，消防队员爬到楼上，用水枪全力将火龙阻断，方使之未能蔓延过来。由于两座教师公寓的底层相连，因此一旦引燃其中一座，必将秧及另一座。
718弄2号的居民们将功劳记在老天爷身上——当日刮的恰是平时较少见的东北风，而不是上海冬季更为常见西北风，否则，另两幢楼必将不保。有当地居民证实，胶州路728号楼起火后，火种被东北风吹到西南方向五十米开外的一栋楼，引燃了一个阳台。
由于大部分土地被大楼占用，胶州路教师公寓内只有一条狭窄通道，加上正在进行“节能减排”改造，通道两侧堆满建筑材料，以致于大火发生时，消防车根本无法开进。
教师公寓前生
胶州路教师公寓的前身，是静安区的两所学校，东面是静安区第二中心小学，西面是江宁中学。江宁中学里还曾有一座教堂，1996年，因为要盖教师公寓的缘故，和两所学校一并拆除。
根据小区内一位小学校长的说法，当年盖教师公寓的原因，跟静安区教师的流失有关——因为没有房子，不少教师纷纷提出调离静安区。为了留住人才，在教师出身的时任区长童永歙力推下，静安区政府决定修建教师公寓。开发商为静安区建委下属的静安区土地开发控股总公司。
1998年，大楼盖好之后，老师们交掉原来的房子，住进宽敞明亮的教师公寓。当然，并非所有教师都如此幸运，人多房少，有资格住进教师公寓的，一般是学校书记、校长、教导主任，然后是有突出贡献的特级教师、双职教工等。据说，这是上海市最后一批福利分房。
对于教师公寓违规多建房，当地居民中流行的一种解释是：当年规划时原本是要建两座楼，但因为开发商钱不够，才“多塞进一座”（系起火的胶州路728号），作为商品房对外销售，以弥补资金不足。
就外观而言，胶州路728号的确像是“塞”进教师公寓的一幢楼，因为另外两幢楼外形、结构、朝向一模一样，每层均为8户。而胶州路728号则明显不同。它并非南北朝向，而是稍偏向西北、东南。此外，其靠余姚路、胶州路路口的一面，呈弧形，紧靠马路外沿并与之平行。由于占地面积较小，每层只有6户。
一位业内人士对南方周末记者说，从外形可以判断，由于受制于土地面积，开发商为了充份利用空间，将另两座楼的图纸作了修改，导致胶州路728号成了这个样子。
对于上述流行说法，静安区区长张仁良间接予以证实。在火灾之后的新闻发布会上，张对于媒体报道失火大楼为“教师公寓”的说法作出澄清，称常德路999号和718弄2号是静安区为了解决该区教师住房困难而建设的，都分配给了教师，当地居民俗称“教师公寓”。而起火的728号大楼是商品住房，对社会公开出售，并非“教师公寓”。
不过，有当地居民对张的说法颇不以为然。因为三幢楼同进盖起，同属一个小区，小区外挂的牌子就是“胶州教师公寓”，因此媒体称失火大楼为“教师公寓”并无不妥。
另外，所谓另外两幢教师公寓都分配给了教师的说法，被多位教师公寓居民指为不实。718弄2号一位朱姓居民对南方周末记者说，其所处这幢公寓只有一半分配给了教师，另有一半归区政府，后来成为动迁备用房。他本人是某企业职工，因为动迁搬到此处。
新丰小区维权
尽管明显违反了上海市政府的规定，但教师公寓的开发商仍然取得了消防取可证和建设规划许可证，在上海的市中心盖起了三座突兀的住宅楼，而且，一盖就是28层。对此，教师公寓内一位中学副校长对南方周末记者说，当年区领导在其中“做了很多工作”。
最有可能阻止教师公寓“长高”的，是新丰小区的居民们。
事实上，当年对面要盖教师公寓的消息一传出，桑家华就意识到，他们的利益将因之受损。为此，桑家华率领部分居民开始了一场阳光维权行动。他们到区政府、市政府上访，给领导写信。
然而，面对势在必行的“政府工程”，他们的努力无济于事。不仅如此，按桑家华的说法，原本要盖18层的大楼越“长“越高，”先是20层，后来长到24层，最后长到28层。”
12年来，桑家华和她的邻居们一直将教师公寓的三座高楼称为“三座大山”。28层的教室公寓，几乎完全毁掉了新丰小区7层楼房的日照和采光，“很多户人家除了睡觉，其他时间都得开灯。”桑家华说。
教师公寓开工那天，桑家华和数十户居民搬着板凳，来到工地“静座”，阻止工人施工。
“我们当时守着混凝土搅拌机，只要过一夜不用，混凝土就会失效，楼就盖不成了。”桑家华说。
然而这次行动最终却告失败，桑家华中途曾因身体不好曾回家，并嘱咐同伴一定要守住。然而当她回来后发现，邻居们因为缺少了“带头人”而散去。
另一位坚决的反对者是上海某试剂厂的厂长，曾扬言称，教师公寓要是强行开建，就用厂里生产的炸药将其炸掉。结果开工那天他被警察带走。
大楼盖好之后，桑家华和部分小区居民因为损失的阳光，分别得到2万元到7万元不等的补偿。然而，桑家华承认，当教师公寓动工时，就意味着他们的维权行动失败。“我们要的不是钱，而是阳光和公平。”桑家华说。
开发商之所以会对新丰小区居民做出赔偿，是因为按照《技术规定》要求，新建的教师公寓必须保证新丰小区居民一个小时的日照。新丰小区部分居民，因对方违反此规定而获赔。而对于那些经测量满足一小时光照的居民，则分文未得。“这不公平，”小区5号楼203室的薛姓居民对南方周末记者说，“测量队跟他们一个鼻孔出气，他们说多少就是多少。”
有一户居民将静安区规划局和开发商告到了法院。案件最后以一种奇怪的方式了结：法院判居民败诉，但他事实上却获得了比其他居民更好的补偿——开发商为其另外安排了一套房子。
在上海市市政系统工作的向凌（音）也是新丰小区当年的维权者之一，她通过其本单位测量队测量后，证实其住房受教师公寓影响，日常时间不到法定的一小时。开发商被迫对她和其他三户人家分别给予3万元补偿。不过，这一赔偿方案一直到12后南方周末记者采访时，才被小区内的其他居民知晓。
向凌起初不同意，提出用自己的房子换一套对面教师公寓的商品房，结果被开发商拒绝。“就是失火的那座”向凌说，“现在看幸亏当年没要下来。”
1996年10月16日的上海《劳动报》刊登了这起“阳光”纠纷，文章引用小区居民的话质问：明知将剥夺部分居民的阳光，为何还要造这么高？
“阳光纠纷”轮回
桑家华和向凌均没有料到，在自己带领邻居们维权10年之后，又一起“阳光”纠纷出现。只不过，这次的维权者变成教师公寓的居民们。
事情起源于去年3月份。静安区规划局在网上公布了“江宁社区控制性详细规划”，根据该规划方案，将该地块“调整”为“保障性住宅地块”，计划建数幢高层住宅楼，其中靠近教师公寓的有四档，最高21层，最低12层，容积率为3.3.
该地块的开发商名为上海兴海房产综合开发公司（以下简称兴海公司），是静安区建交委出资的国有公司。
南阳电机厂位于教师公寓南面，已于数年前搬迁，留下了一个超过1.6万平方米的“黄金地块”。几年来，教师公寓的部分居民，一直关注着这块地的使用。
在去年3月份规划方案公示之前，根据“静安区江宁社区控制性详细规划”，105地块的容积率为2.28。而教师公寓向静安区规划局咨询时，对方也答复称该地块将建多层而非高层住宅。
而“调整”后的方案意味着，教师公寓将面临当年新丰小区的处境，他们前面将新建几幢高层住宅楼，他们曾经享受的阳光将大打折扣，房子将因此贬值。
据沪上媒体报道，上述变化的原委是：上海市政府要求各区结合实际情况规划建造一定量保障性住宅，在2008年12月，静安区召开区委常委会，确定将南洋电机厂地块调整为“保障性住宅地块”。
根据上海市规划局2008年9月出台的沪规法[2008]756号文，保障性住房的容积率可以放宽为3.0，特殊情况下可以提高到3.5。
这一文件的法律地位受到一位法律界人士的质疑，因为它与上海市政府颁布的《技术规定》相冲突（对于105地块，按《技术规定》要求容积率应在2.5以下）。
依据756号文和静安区常委会的决定，原规划建造3.68万平米的105地块，因为容积率的放宽而可以建到5.3万平米。这意味着开发商可以多建1.7万平方米的住房。
南方周末记者从中介公司处注意到，教师公寓所住地段每平方米的新房价格，均在四万元以上。
方案甫一公布，教师公寓受影响的居民群情激愤，并自发展开了一系列的维权行动，和当年的新丰小区居民一样，他们找有关部门投诉、给有关领导写信。
与新丰小区有所不同的是，教师公寓居民的努力很快见到成效。2009年9月，上海市规划局给维权居民作出回复，将规划方案中的容积率调整到3.0以下。对于这一成就，新丰小区一位居民归因于教师公寓的老师们“会写”。
同时，与教师公寓相邻的四幢楼房，其楼层也多有不同程度的下降，其中最高一座由21层降至14层。
然而，教师公寓维权居民对此并不满意，他们再接再历，迫使开发商再次改变图纸，使挨着教师公寓的住宅楼继续“后退”、“下蹲”，以期将阳光损失降到最低。
一波未平、一波又起。兴海公司在自认为向教师公寓做出“重大让步”后，再不愿继续调低容积率。于是，在靠近教师公寓的几幢楼被迫“后退”“下蹲”同时，却将规划区域内的另一幢楼房由16层调高到25层。然而这样一来，又影响了其东侧“恒森广场”一幢住宅楼的阳光。于是，该住宅楼数十户居民决定“向教师公寓”学习，联合起来向开发商讨说法。
“腹背受敌“的开发商面临被动。由于105地块保障房项目系静安区政府的重点项目，于是静安区规划局、建交委、重大办等部门纷纷出面，与教师公寓及恒森广场维权居民斡旋。
据沪上媒体报道，105地块原本打算今年年初动工盖楼。然而直到火灾之前尚未正式动工。
不过，对于11月15日的大火而言，这恰恰成为一桩幸事。由于通道过窄和装修工程而无法进入教师公寓的消防车，只能驶入已经平整好的105工地上，向着火的大楼喷水。一位维权居民说，如果不是他们阻止，这里房子恐怕早已盖好，消防车不可能开进去，火灾损失会更大。
今天3月份，兴海公司决定再不让步，出台最终规划方案，该方案于7月被静安区规划局批准。
然而，教师公寓维权居民这次惊讶地发现，在批复的方案可，105地块的使用性质由原来说的“保障性住宅”变为“配套商品房”。而容积率仍是以前以“保障房”名义批下的3.0。居民们在写给有关部门的信中发出惊呼：莫非开着奔驰、宝马的人将来也可以住进去了？
而静安区规划局给出的答复是：就近回迁安置商品房是保障房的一种。
该说法受到上海一位房产律师的质疑。据其介绍，保障房是针对中低收入群体，而回迁安置商品房是针对动迁居民，本质上还是商品房，它与保障房针对的群体完全不同。
“节能减排”背后
教师公寓居民的维权眼看以失败告终。但他们并未放弃，有居民对开发商声称：如果强行开工，到时他们要去“静坐”，并且要联系国外媒体报道。
就在事态陷入僵局之际，一项名为“节能减排”的工程开始介入。
据多名维权居民向南方周末记者透露，7月下旬，静安区规划局对105地块项目的批复下发之后不久，他们突然接到静安区建交委通知，要求到105地块的一间工地办室室开会。会上，静安区建交委综合科科长周建民向居民们提出为教师公寓实施“节能减排”工程。
有维权居民当即表示，搞“节能减排”不反对，但不应与阳光问题混在一起。又有居民提出疑议，称既然“节能减排”是针对整个教师公寓，为何单单将他们叫来开会？是不是将“节能减排”作为换取他们让步的筹码？如果是，坚决不同意。
此会最终无果而终。有细心的居民发现，会上竟有开发商兴海公司工作人员参加，而他们与教师公寓的“节能减排”工程名义上并无关联。
以上种种，让维权居民坚信，有关部门是把“节能减排”作为筹码，以换取维权居民在105地块问题上的让步。
有知情人士向南方周末记者透露，今年5月份，教师公寓业委会主任唐希乐起草了一封信，以业委会的名义交到静安区区长张仁良，申请对教师公寓进行“改造”。两个月后，静安区建交委代区政府作出答复，表示105地块规划方案将不再改动，并决定将为教师公寓实施“节能减排”工程。
据新世纪周刊报道，今年6月，静安区政府成立了由一位副区长挂帅的领导小组。推进105地块地块的住房建设。而据一位看过静安区建交“答复”的居民说，答复中也提到此事，并称把教师公寓的“节能减排”统一纳入到105地块项目实施中。
南方周末记者就此向唐希乐核实，唐未承认，但亦未否认，仅表示“有关部门调查他会说”。
同样进行“阳光维权”的数位恒森广场公寓居民向南方周末记者称，11月11日，在105地块开发商的一间办公室，区建交委一位副主任和区重大办一位负责人曾召集他们开会，以教师公寓作例，提出将为整座大楼进行“改造”，以换取他们在105地块上的让步，结果被他们拒绝。“后来楼上高层的人都骂我们”，一位叫陈永洁的维权居民称，“说因为我们低层的人维权，搞得所有居民都没了好处。”
不管与105地块开发是否有关，由政府出资的3500万元的节能减排“实事”工程，最终落到教师公寓头上。教师公寓业委会一位副主任承认，尽管静安区实施“节能减排”项目的已有多个，但教师公寓的“规格”提高了，且更为彻底。“如果不是大火，会是全区的‘明星’工程”。
事实上，对于教师公寓而言，以“节能减排”名义实施的这一工程，更像是一次小区的“大修”。工程主要包括三方面，一是为居民装双层玻璃窗，一是在外墙加保温层，另外是给居民安空调架。最后一项由于无法居民取得一致，至火灾发生时尚未实施。当时教室公寓业主委员会与施工方协商，是否将省下的资金帮教师公寓更换老化的电梯。此外，施工单们同意将免费为大楼走廊装修，小区绿化也被纳入。
上述教师公寓业委会副主任说，当时业委会向区里争取该项目时，主要也是从“大修”角度考虑，因为教室公寓的维修基金只有一百万元，而指望用这笔钱来完成大修是不可能的。
据起火大楼的一位陈姓居民说，业委会负责人曾向居民说，搞了节能减排之后，房子升值50万也不止。
突击施工恶果？
教师公寓“节能减排”工程于今年9月15日开工，据上文提及的业委会副主任介绍，最初通知时是8月份，春节前结束。但最不知何故推迟了一个月。当时传闻105地块项目要开工，业委会一度担心，一旦对方抢在前面，曾经承诺的“节能减排”工程会被“赖掉”。
该业委会副主任还提到，去年4月份，业委会曾接到上级通知，为迎接世博，将在5月4日开始对教师公寓进行外墙粉刷。“后来却又取消了，没有任何解释，”该业委会副主任说，“我们还猜测是不是跟对面105地块项目有关。”
“节能减排“工程工期需要6个月，正常情况下于明年4月完成。然而，由于担心春节时放鞭炮时引发火灾，教师公寓业委会与施工方约定要在春节前完成。
值得一提的是，并不是所有的居民都赞同这项政府出资的“民心工程”，维权居民的怨气自不必提——他们认为这项工程是小区以牺牲维权居民利益为代价换来的；有已经安装了双层玻璃的住户也不想再拆腾，但为了小区“大局”，还是得被迫让步；另外，因为燥音问题，施工方也与居民经常发生矛盾，一位居民甚至三次拨打110报警……，“纠纷几乎天天都有”上述业委会副主任说。
在重重矛盾中开工的“节能减排”工程，进展相当缓慢，一个月后，脚手架尚未搭到13楼。至于玻璃窗，原本以为一天可以拿下一个楼面，事实上却只能完成两三家。“后来我们提了意见，建交委罚了经理的奖金，进度才加快。”上述业委会副主任说。
进度加快的重要原因，是几家施工公司开始“交叉施工”：来自不同公司的工人们一边搭脚手架，一边安装玻璃窗和保温层，而且上下同步进行。其中，失火的那幢楼是进度最快的。
火灾之后，国家安监总局局长骆琳在分析火灾原因时提到，工程“存在明显的抢工期、抢进度、突击施工的行为”。
值得一提的是，火灾之前，施工中已经呈现出危险迹象：过道里满地烟头，而一位搞建材的业主发现，保温层用的材料是易燃的，并及时向业委会反映。此外，小区安全问题也让居民担忧，14日中午，一户居民家中发生失窃。
14日晚上，因为施工中的存在的种种问题，教师公寓业委会成员专门开了一个会，商量出8个问题，通知区建交委和施工单，约定次日三点一个会，讨论上述问题。
然而未曾想，火灾在预定开会前一小时发生。
“人算不如天算”，大火之后，教师公寓维权居民王为达（化名）发出如此感叹。在他看来，这场大火跟105地块开发相关：没有规划调整，就没有教师维权，没有教师维权，就不会有“节能减排”工程突击施工，没有突击施工，或许就不会有这场大火……
值得一提的是，这场突如其来的大火，在给上百个家庭带来灾难的同时，也意外地为包括王为达在内的数十户“维权”居民带来新的转机——105地块项目将暂时搁置。
王为达作出这一判断的依据是，他发现火灾之后，教师公寓与对面工地的隔墙被打通了，105地块上堆放了大量建筑材料。而教师公寓未着火的两幢楼，原来已经装好的玻璃窗和外墙则相继拆除，重新再来。
此前，静安区区委书记龚德庆表示，教师公寓另两幢大楼节能改造项目仍将继续，但实施方案将全部更新。
火灾发生一周之后，龚德庆曾来到教师公寓，王为达找个了机会，鼓足勇气对书记说：我们应该吸取血的教训，105地块项目不能强行上马……
