爱华网在现实生活中我们基本都认可房产证作为在法律意义上对房屋归属权限以及房屋使用权利给予承认的证书,对于房屋产权的各项变动都起着不容忽视的重大作用。然而让我们认知模棱两可的问题往往在于房屋买卖,绝大部分人也许直到现在依旧对于没有的房产证的房产能不能买卖抱着不清不楚的态度。但是现实中我们常常不得不面对无房产证买卖这样的情况,这时候不了解往往会成为阻碍交易顺利进行的一大问题。那么无房产证买卖到底是什么情况呢?
1、无房产证房屋
(1)小产权房,即利用集体土地开发的房子
(2)土地或土地之上的房屋未解除抵押
(3)土地产权存在纠纷的房产
(4)未经验收或验收不合格的房屋
(5)无销售许可证又无产权证的房屋
(6)未经立项批准或私自变更立项的楼盘
(7)未取得规划审批的楼盘
(8)私自改变土地用途的楼盘
(9)私自变更规划的楼盘
2、无房产证商品房买卖
(1)根据法律法规的规定,结合目前司法实践,房产证不是商品房买卖的必备证件,没有房屋产权证并不影响房屋买卖合同的效力。
(2)出卖人通过合法有效的房屋买卖合同而取得房屋,房屋转移占有之日即视为房屋已经交付,出卖人即使未取得房屋产权证,也已经实际取得了房屋的处分权,其有权对房屋进行处分。
(3)目前我国相关法律规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续,而不是指房屋买卖合同无效。
(4)如果出卖人与买受人所签订的房屋买卖合同是双方的真实意愿表示,没有损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益,就应当认定房屋买卖合同有效。
3、无房产证自建房买卖
(1)房产证不是房屋买卖合同的必备要件,出卖无证自建房屋属于有权处分。
(2)自建房屋不论是否领取权属证书都属房屋建造者原始取得物,未办理房产证并不能表示对房屋不拥有权。没有权属证书的自建房只表明该房屋未得到房屋机关认可,在民法上属于权利瑕疵。但这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。
(3)没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物,应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任,不存在合同效力问题。
房产证毕竟是法律意义上承认房屋权限的一本有效证件,我们往往潜意识里都存在着无房产证不得进行房屋买卖或是无房产证房屋买卖无效等类似的想法误区,然而结合目前的法律法规和司法实践却告诉我们无房产证并不实际影响房屋买卖合同的效力。所以为了减少我们对于购房知识的各种误区,快仔细了解吧。
