爱华网供排水年终总结也将在2008年冲着自己的第一个生日努力奋斗,2007年的9月,搜房网日照站正式开通,这也意味着中国最大的房地产门户网站落户日照,仅仅经历了三个月的时间,日照搜房就从最初的一张空白网站发展成为今天储存124个楼盘详细信息的一个日照房产门户,在日照的这三个多月时间里,不论是在QQ群还是电话还是网站留言,每天都会有数不清的网友在问我日照楼市的一些问题,拿出一下午的时间,梳理一下头绪,总结了一下有以下几个问题比较受到网友关注:：
第一个问题：日照房价是升是降,我对当前的楼市也是雾里看花的感觉,当前市场是一个心理博弈的阶段,总体来说,当前市场持币观望的人在逐渐增多,之所以出现这种情况,完全是由于国家的在年末的提高二手房首付,进而全面停止二手房信贷一些列政策带来的一个效应.另外还有如下几个信号：
(1)在12月3日至5日召开的中央经济工作会议上确定了明年实行从紧的货币政策,将严格控制货币信贷总量,另外几个关键词就是防过热、防通胀、重民生.11.5的GDP增速绝对是经济过热.而国家的经济政策是平稳增长,按照国际惯例来讲,7%-8%的经济增速是比较平稳的,所以说房地产的角色正在悄然间发生着改变,由前几年的拉动经济增长的马车变为现在经济过速的祸首。
(2)温-家-宝总理在带领建设部部长考察新加坡住房保障制度时说了"如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题",如果我没有记错,这也是中央政府第一次直面人民住房问题。
(3)很多人都会说供不应求将会决定房价继续上扬,但是我对此有几点疑问,供不应求是真的供不应求还是表面上的供不应求,当二手房市场上充斥满了期房的时候我们还能说这是真的供不应求吗?给大家提供以下一组数字,大家自己作判断,日照市自04年以来平均每年供应35万-40万平米土地,日照市区人口38.54万,按照三口之家来进行计算的话,日照市区总共有13万户家庭,在04年至07年总共供应土地160万平米,如果都是建设了100平方的户型,那么在这四年的时间当中新增16000套新房,除去其中的商品房就算作3000套新增住房是13000套,13万户家庭能够消化得了13000套住房吗?况且这13万户家庭里面有相当一部分并不是准备买房子的。
(4)在07年上半年不多见的楼市促销在圣诞到来前也开始粉墨登场,风景水岸,伴月公寓,舒斯贝尔新天地,纷纷推出特价房,而且还搞起了买房送家电活动,德润福临内部认购1000块钱贵宾卡顶10000的房款,种种迹象都在表明正在由上半年的卖方市场向买方市场过渡.
关于第一个问题就写这么多，网友应该能够做出一个基本的判断了。
第二个问题:日照小户型的房子到底有没有, 日照的小户型房子到底在哪里,日照搜房了解到的小户型主要集中在以下几个楼盘,伴月公寓,雅都56号公寓,中盛幸福海岸,伴月公寓跟幸福海岸都是村子集资建房,是集体土地证,集体土地证的房子自己买来住还可以,但是以后遇到拆迁,或者二手房买卖就会遇到一些麻烦,所以那些想投资的业主最好不要选择投资这类房产.如果只是想居住的话我建议还是老城区比较合适,房价相对来讲便宜一些,生活方便,新市区虽然环境好,但是离海边太近也会潮湿,新市区部分房屋我说的是青岛路以东以及山海天适合度假,不太适合居住,当然这只是我的一家之言,石臼当前在售的楼盘比如海港花园(均价在3000)日照外滩(均价3200)凤凰城(均价3500),海港花园位于海滨二路与上海路交汇处,地理位置是它的一大缺点,虽然靠近石臼市场生活方便,但是很多工薪阶层上班不方便;日照外滩至今还未见动工,不方便做评价;凤凰城外观漂亮,但是据部分网友反映曾经出现过顶楼漏水的情况发生,所以哪位朋友如果有意凤凰城,不妨雨天去探探凤凰城小区,另外顺便雨天看看凤凰城小区排水情况,据凤凰城售楼处工作人员解释,凤凰城小区高出小区北面天津路1米,雨天排水不是问题,即使遇到大雨也能够有效排水.开发区房屋最大的问题是生活问题,尤其是在纸浆厂二期100万吨项目上马以后是否适合居住不免打了一个很大的问号,德赛公寓销售的停滞不前给准业主们提了一个醒.如果你准备购买春天花园或者青青小镇,要做好这方面的心理准备。
第三个问题:如果房子降价,那么我们在一个什么价位出手比较合适,据日照搜房跟一位建筑业内人士了解,房子的成本价包括土地成本跟建筑成本两大类,以多层住宅为例,前几年在济南路或者山东路上新拿的地皮是在120万左右/亩,每平米的建筑费用只是起来主体不包括后期保温的话是700左右/平,如果加上后期保温房屋内部抹灰又要加上200/平,一般的多层住宅的容积率是在1.2左右,可能还有很多网友不明白容积率是怎么回事,容积率就是建筑面积/占地面积,这样子我们就很容易算出每平米房屋的成本价了,一亩地667平米,容积率按照1.2算,那建筑面积就是667*1.2=800.4平米,1200000/800=1499元/平米,再加上建筑成本700+200=900/平米,那每平米的房屋成本就在1499+900=2399左右,这就是个大概的价位,其中地价是一个很重要的因素,这也是开发商为什么会囤地的原因,前几年拿地是很便宜的.所以各位网友自己估算一下,差不多个什么价位就可以出手买房了。
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