爱华网政策调控下 转战商业地产以谋求企业发展之道
2011年受限购令、流动性收紧等政策影响，房地产市场遭遇史上最低温度。当传统住宅市场举步维艰时，大型房企开始尝试非住宅类地产项目。商业地产、旅游地产甚至养老地产都成为开发商转战的热土。
中房博越地产机构的数据分析显示，仅2011年前10个月我国商业地产投资完成额就已经达到7956.55亿元，超过2010年全年投资完成额。
对于商业地产市场的发展前景，中房博越地产机构认为，目前北京乃至全国可开发的土地有限，未来中国地产行业需要依靠商业地产。目前商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间。
此外，旅游地产和养老地产也吸引了开发商的目光。万达、远洋、保利、万科、龙湖、华润等房企还纷纷涉足养老地产。中房博越地产机构认为，多元化的发展格局是降低开发商自身经营风险的有效措施。未来众多知名地产企业都将拓展物业投资，除了商业地产领域外，旗下的产业地产、保障房项目、物业管理、装饰等业务也将进入发力期。
中房博越地产机构预计，房地产调控大环境短期内不会发生转变，开发商因此面临着转型的迫切需要。但是商业地产、旅游地产、养老地产等主题地产的发展与住宅地产不同，需要依赖人才、经验、应用管理等，开发商需要注意风险、避免盲目跟风。
2012限购令政策延续 商业地产有望成为主力军
2011年出台的限购令将很多投资者隔在了房地产市场之外。大家本以为只有一年期限的“限购”在2012年就能够解禁，但没想到政策延续，让更多的投资者不得不将目光再次集中到了商业地产上。
统计数据显示，截至2011年12月25日，我国20个一二线城市成交量合计为137.5万套，相比2010年全年少了23万套。从2011年部分地产的销售数据上看，商业地产占据了半壁江山。有业内人士预测，在全国范围内，2012年商业地产将抢占住宅地产的投资地位，成为很多家庭投资的首选。
从地产企业角度来看，很多公司在早些年就开始进入商业地产项目，但是都没有太好的收益。而今天，很多公司已经开始庆幸，当年提前进入商业地产项目，为今天打下了良好的基础。他们用“恰好牢牢把握住了机会”来描绘现阶段的商业地产。
商业地产到手后，如果其项目运作方能够如期运作成功，投资者仅靠租金一项，就可以得到丰厚的收益。按照头三年6%、7%、8%的回报率，真可以说得上是“一个商铺管三代人吃喝”。不过，同样也有业内人士指出，商业地产投资必须谨慎又谨慎。它与住宅不一样，如果一旦眼光不准，或者项目运作失败，投资者将有可能损失惨重。
“虽然不限购，但是风险很大。”投资者张哲铭这样评价商业地产项目。他说，很多一线城市住宅价格狂跌，令很多人无所适从，很多人开始考虑将现有的房产“平移”至商业地产项目上。但是，他经过考察，发现商业地产项目还是存在风险，所以他并没有下定决心。“好的地理位置、成熟的商圈、齐全的配套设施、优秀的运作团队，这些都是商业地产投资成败的关键点。”张哲铭说，就是因为把握不好，才不敢轻易出手。
商业地产无政策压力成香饽饽
2011年，国内房地产市场上，商业地产一枝独秀。
住宅市场愁云惨雾，商业地产热血沸腾。写字楼、商铺、城市综合体等各色项目在全国大干快上。暂无政策压力的商业地产开发商们极尽所能，用商业地产项目产生的利润弥补了住宅市场的盈利压力。投资者们则迅速从居住项目中抽回资金转投商业地产。
明年，商业地产销售价格和租金将出现怎样的变化？供应量急剧上升，会否让商业地产好景不长？
租金上涨最高超过70%
“就在前不久，一位陕西买家一次出手数千万投资北京南二环附近的一栋写字楼用于出租，目前已经全部租完。”国内某商业地产开发企业的销售总监告诉《中国经济周刊》，无论是整售还是出租，今年的商业地产行情一直不错。 2011年，北、上、广、深以及大量二三线城市的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率呈现明显攀升。价格的升高得益于市场需求的攀升。 以商业地产最具代表性的甲级写字楼为例。2011年前8个月，由于北京甲级写字楼新增项目屈指可数，供需矛盾日益突出。内、外资企业对地理位置具有优势、设施完备的甲级写字楼都表现出强劲的租赁需求。《中国经济周刊》记者根据公开数据整理发现，今年第三季度北京甲级写字楼的存量面积为646.9万平方米，与第二季度的653.8万平方米相比，仅仅三个月北京市场就消化了10万平方米的写字楼。市场分析认为，这部分主要由位居北京的金融和能源企业承租。 据房地产服务机构戴德梁行统计，2011年第三季度，北京可租赁优质写字楼面积供应紧张，各核心区域写字楼纷纷提高租金，新入市项目也相应提高报价。这导致北京甲级写字楼的平均租金水平继续保持高增长速度，达到每月每平方米226.93元，环比增长10.72%。甲级写字楼的空置率降至新低，达4.37%，环比下降1.82个百分点。
而在2011年的上海，甲级写字楼同样出现供不应求的局面。
市场咨询机构的数据显示，截至2011年11月底，上海甲级写字楼的存量面积为57.05万平方米。供不应求的结果依旧是写字楼租金价格上升。2011年11月，上海甲级写字楼市场租金上涨1.0%，进入第四季度的前两个月，甲级写字楼租金已合计上涨2.1%，延续第三季度租金整体上涨3.3%的势头。
在天津、沈阳、重庆等地，写字楼、商铺以及大型综合购物中心的租金都出现明显上涨，空置率不断降低。
一家香港上市房企商业地产业务负责人闻名(化名)对《中国经济周刊》表示：“由于今年很多一线城市和热点城市的甲级写字楼没有新增供应，而且今年经济还算稳定，写字楼的租金回报率一直不断增加。有个别项目的租金同比最高上涨超过70%。同时，商铺以及综合购物广场的租金也不断增加。商铺的租金今年同比增幅大约为10%。”
闻名认为，形成这种局面的根本原因是，尽管今年房地产住宅市场受到调控，但是中国从经济危机中恢复的效果较好，内需得到明显提振。在宏观经济向好的环境下，企业也愿意扩大生产改善办公环境。“不过，这种租金迅速上涨的情况目前已趋于稳定。年底前可能不会再出现明显的变化。”
明年价格将继续上涨
即将到来的2012年，或许依旧是商业地产的加速岁月。但“加速”或许只能用来形容供应量，而不能说明租金价格。在市场开始对明年的宏观经济隐现担忧的背景下，2012年商业地产各种形态项目的供应量大幅增加，或将导致价格增幅有限。
闻名告诉《中国经济周刊》：“明年一线城市和热点城市的商业地产供给量，预计会明显增加。”他认为，从2009年开始，很多开发商转型或在原有基础上新增商业地产项目。同时，随着新入行开发商在操作商业项目的经验积累，很多项目会提速建设。这意味着一些商业地产项目将于2012年进入市场成为新增供应量。
另外，由于住宅地产被调控，各地方政府在出让土地时，也有意大幅提高商业金融用地的比例。比如江苏常州11月份挂牌的30幅地块中，用地性质基本都是商业用地，而纯商业用地占比达20%；武汉今年计划出让的35宗土地中，除去工业用地，商业和商住综合地块比重也在两成以上。本刊记者查阅北京2009年商业金融用地的成交情况时发现，当期北京共成交34块土地，建设用地面积为112.65万平米，规划建筑面积316.3万平米。而2010年成交的地块中，包含或纯商业金融用地大约有53块。
这将意味着从2012年初到2013年，在这些地方将有大量的商业地产项目以预售的方式进
入市场。
在上海，许多原计划在今年入市的项目，由于招商不足或其他原因导致延期，如不出现意外，将于2012年上半年入市，这将导致2012年供应激增，销售压力较大。
市场研究机构第一太平戴维斯预计，上海甲级写字楼市场将有10个项目在2012年入市。其中大多数位于浦西，将为写字楼市场新增59万平方米的供应面积，较前三年平均供应量约多出11%。
中国中铁作为从事房地产开发的央企、其旗下中铁建工下属的北京中铁华升房地产开发有限公司总经理王景明，接受《中国经济周刊》记者采访时表示：“2012年中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅仅因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。”
但众多经济学家和券商的分析师近来都对未来宏观经济表示悲观。
中国国际金融有限公司首席经济学家、董事总经理彭文生认为，低迷的外部形势会使2012年国内经济增长有明显下滑。中国银行首席经济学家曹远征也认为，2012年中国gdp将告别两位数增长，但由于工业化和城镇化的存在，预测增速将在8.8%左右，cpi增幅仍然在4.2%至4.5%之间，而且这样的态势可能会维持相当长的时间。
多位商业地产从业者以及商业地产投资基金经理认为，由于商业地产项目供给大量增加，而宏观经济环境或出现下滑，明年商业项目的租金回报水平或许只能同比增加5%。闻名则认为，明年商业地产租金水平增幅同比不会超过3%。 王景明认为，“明年商业地产的租金回报率不会出现大规模减速。如果有项目出现租金降低的情况，那么肯定是因为自身的品质问题，而不是行业原因。并不是每个开发商都能够做商业地产开发的。”戴德梁行商业地产服务部中国区董事张家鹏向《中国经济周刊》表示：“明年全国一线城市的商业地产项目会出现明显的供应增加。尤其像北京、上海等城市，不管是商铺还是综合购物中心或写字楼都将出现继续上涨。但是涨幅也不会像今年出现环比10个百分点的涨幅。”
住宅限购政策延续 商业地产点燃市场激情
2012年，一线城市深圳将继续严格执行住宅限购政策，年底虽有11个城市限购令到期，但住建部已明确要求，限购令应延续。近期，上半年成交量价急涨的深圳商业地产出现回调走势，但开发商、地产中介以至业界专家仍看好商业地产，或提前开铺布局，或设立专门的商业地产公司，高调集中推售商业楼盘。
中介逆市开办工商铺
目前，深圳一、二手房交易空前低迷，大小中介竞相收缩战线，关、停、并、转铺位的消息频频传来。12月5日，市规划国土委滨海管理局对中原、中联、世华等中介的38间地铺进行检查，发现其中的8间未营业或转让，占比两成。
相对于住宅地铺的生计艰难，专营商业地产的工商铺日子要好过得多。6日，美联物业就在深圳福田中心区逆市开办了2间地铺，全部为工商铺。美联物业深圳公司总经理江少杰表示，明年住宅限购令还会继续，成交量仍将低迷；而商业地产不受限购影响，明年2、3月后会逐渐升温。随着广深港高铁开通时间越来越近，会有越来越多的香港公司内迁到福田中心区办公，这里的租金只有香港的20%左右，人工成本也不到30%。
房企集中推售商业盘
万科一直被称作住宅专家，但今年以来其在商业地产领域接连出手。万科董秘谭华杰曾向媒体表示，万科的商业地产正处在全国各地开展试验的阶段，主要是由于纯住宅用地供应越来越少，不做商业地产就得退出一些市场。至于商业地产每年的投资占比，希望是五年内不超过20%。
对于深圳万科而言，12月是其能否完成全年计划的关键时刻。该公司喊出了“决战12月”的口号，不仅力推5个住宅新盘，而且，万科红生活广场二期商铺、万科广场商业街
等4个万科商铺项目也将集中入市。由于商业地产不存在限购限贷的问题，关键时刻，万科加大了商业地产的供应，将其作为完成全年销售任务的“撒手锏”。
当前，不仅从纯住宅开发转型到住宅商业并举的房企在增多，而且，越来越多的房企分立出专营商业地产的公司，以做大做强商业地产。迄今，金地、保利、招商地产、中航地产、万科等品牌开发商均设立了商业地产公司。
深业集团有关负责人对媒体表示，深业两大商业项目均在今年启动了，而分立商业地产公司，正是深业集团实现千亿销售目标的必要之举。
有专家预言，住宅开发已达到一定存量，商业地产将成为房企必争的利润增长点和长远回报业务。
2012政策或将持续 更多人转向投资商业地产
对于2012年楼市，首先要作三个预测，我认为：
首先是楼市拐点的到来。深圳限购、限贷政策从目前看没有任何松动的迹象，可能这个政策持续性还要一段时间，在这种政策持续下，可能每个人对楼价有一个预期，现在预期可能就是往低走，房价拐点可能会到。
第二，城市更新地产格局，就目前来讲深圳关内可以利用开发的土地已经不多。如果说要释放大量土地的话，唯有一个办法就是将深圳关内城中村进行改造，释放出一定土地，并且对相应房产结构作一个调整。
第三，商业地产持续火热。因为现在商品房以及其他的交易量都比较低迷，而商业地产投资回报率都算比较高的，可能更多的人会放弃原有的住宅投资而选择商业地产。 商业地产投资全国升温 业内称短期不会有调控政策
随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地产。写字楼市场升温、购物中心涌现。经济参考报援引专家观点认为，商业地产的投资运营需要警惕“供过于求”和“同质化”的风险。
北京统计局发布的数据，今年前10个月，北京写字楼和商业新开工面积共610 .7万平方米，同比上涨104.4%。与此同时，住宅新开工面积同比上涨幅度仅为52.9%。
另外，21世纪不动产的统计数据显示，截至10月末，上海市的商业地产存量连续三个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰。目前上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需要32个月的时间才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。
值得注意的是，商业地产的投资火热不仅仅停留在一线城市，已经开始向二三线城市蔓延。中国购物中心产业资讯中心报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。与此同时， 珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%。
“当前的购物中心等商业地产发展过热，却存在同质化严重的风险。其产品结构亟待调整，必须错位经营和类别化特色来提高产品附加值”，全经联商业地产委员会副主任陈俊在接受经济观察报采访时称。报道援引中商流通生产力促进中心高级分析师梁焕磊的话称，“购物中心如何解决同质化是一方面，另一方面值得注意的是，如果商业地产的炒作盛行，商业地产的价格会被进一步推高，可能会导致商业地产泡沫的出现和膨胀。”
来自高纬环球监测报告显示，在北京已经有一些购物中心出现招租难的情况。尽管项目即将完工，但由于招租情况不利，这些本应在2012年入市的项目有可能推迟入市。
但对于房地产市场政策调控方面，报道援引陈俊的话称，“纵观近十年来的房地产调控政策，鲜有针对商业地产的调控方向 ， 而且未来短期内也不会有”。
王健林预计不会出台商业地产调控政策
住宅市场被调控后，商业地产成为了资金的避风港，但银监会此前发布商业地产风险提示引发调控猜想。万达集团董事长王健林今日在达沃斯论坛上表示，预计不会出台针对商业地产的调控。他认为此前银监会主要是为了防控信贷风险。
银监会近期反复警示商业地产风险，这被市场猜测为要调控商业地产的信号。不过王健林认为，房地产调控从住宅延伸到商业地产的可能性不大。他称商业地产可以提供商店、百货、零售场地的，是迎合扩大内需政策的，不应当进行调控。
“住宅市场调控后，资金流向了商业地产，银行资金短期内没有选择进入，银监会只是警示银行的信贷风险。”王健林如是说。
目前万达集团以两年建成一座万达广场的速度在全国扩张，市场担忧其扩张过快过度。对此王健林向新浪财经表示，一班四年的建设项目万达压缩为两年，是其财力和运营管理能力的体现，一方面可以压缩资金占用压力一方面可以尽早回收租金。
新浪财经获悉，近期万达集团和泛海集团联手在新疆乌鲁木齐进行投资，金额达200亿。王健林否认是出于资金压力，而解释称，是与中央领导去新疆考察时新疆方面的邀请，由于与泛海集团卢志强同在一个团队，所以双方联手。
“合作开发可以分散风险”王健林如是说。除了商业地产，万达还在旅游度假地产进行扩张，大多选择与其他企业合作。
政策转向住宅“去投资化”不必为商业地产担忧
“未来房地产政策的走向，是坚持住宅市场的去投资化和大力建设保障性住房。”昨日，住建部政策研究中心主任秦虹“2012世界经济展望论坛”——世界城市的资源配置和产业结构分论坛上作出如上表述。
秦虹昨日透露，未来房地产政策走向将会是坚决执行住宅市场的“去投资化”和大力建设保障性住房。协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来。
未来房地产发展仍有空间
今年以来，房地产调控持续性的信号还在持续传递。从目前情况来看，限购这一措施俨然已成为房地产调控中最为有效的手段之一。秦虹表示，在这种情况下，整个行业有必要进行反思。据统计，2010年全国房地产的销售额达到5.25万亿元，是2001年数据的10倍。 秦虹表示，高速增长主要依靠土地增值以及宽松的信贷支撑。“这种高速增长是否可以持续，这种粗放性的增长是否可以持续，目前，房地产已经失去了原有的功能，”她不无担忧地说。
虽对市场前景担忧，但秦虹同时认为，从市场层面来看，中国房地产市场仍有发展空间。如果把中国房地产市场和美国的房地产市场相比的话，最大的不同是美国的房地产市场交易以二手房交易为主。据她介绍，美国去年一共卖住房490万套，90%是二手房交易，10%是新房交易。而中国去年商品住房销售面积是9.3亿平方米，所有二手房交易面积不过2亿平方米。
两手解决保障房问题
对于保障性住房建设，秦虹透露，将会从两个方面着手。她解释称，首先是托底保障，政府对社会上“一辈子都无法通过收入解决住房问题”的困难家庭，将进行托底保障住房供应。“不但要保一时，而且要保一辈子，因为他们确实没有办法靠自身能力在市场上解决住房问题。”她表示。
“其次是过渡性保障，该政策主要针对刚开始工作的年轻人，此类人群没有支付首付的购买能力，通过公共租赁住房可以为年轻人提供过渡性保障。”秦虹表示，“等三五年之后，这类人群有了稳定的工作，收入来源比较确定、有保障的时候，可以通过自身的努力，解决住
房问题。”
不必为商业地产投资过热担忧
房地产住宅市场“去投资化”之后，是否会带来商业地产投资过热呢?铜锣湾集团董事长陈智说，有人认为，当住宅投资市场出现萎缩状况，就意味着商业地产有大量机会。这种言论其实是一种误导。
陈智指出，商业地产跟住宅地产有很多不同之处，商业地产主要是为零售经营者提供用地，而国内零售业在一定时期内需求量是稳定的，与住宅市场的刚性需求完全不同。另外，还有很多人并不太了解商业地产的运作方式，商业地产在一定时期是受市场多方影响的，复杂性更大。
“有人担心会有很多民间资本投向商业地产领域，商业地产发展有可能会过热。”陈智表示，“可能在短期之内有这种效益的波动，但长期来看，并不存在这个问题。”
- 专家论道
秦虹
引导民间资本投向房地产市场前端
本报讯 (记者冯尧)住宅房地产市场“去投资话”，意味着民间资本从房地产“撤军”，这样的话，庞大的资金流该如何疏导?住建部政策研究中心主任秦虹透露，未来会将长期投资于住宅房地产末端的民间资本引导到需求前端，将炒房、囤房引至前端形成房地产供给。 秦虹表示，中国民间收入差距非常大，所以民间资本并不是平均分摊在所有人身上，主要集中在一部分人手中。就此，政府将力推住宅市场“去投资化”，民间资本止步于住宅房地产市场，这就意味着此类资金必须去找新的投资渠道。她表示，民间资本长期以来在房地产末端投资，未来将着力引导部分需求到前端，即房地产供给端。“这就是将原来炒房、囤房的资金引导到房地产开发供给的前端。”秦虹称，以鄂尔多斯为例，当地民间资本量大概为2200亿元，但鄂尔多斯人相对比较保守，普遍偏向于在当地投资房地产。据她介绍，鄂尔多斯每个家庭平均拥有四五套房。“事实上，北京一年新建商品房销售额不到2000亿，如果鄂尔多斯2000亿的民间资本全部都投向北京买房的话，将会把北京一年的商品房全部买光，而且完全不需要贷款。”
值得注意的是，今年8月，住建部政策研究中心曾公布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。据该课题组测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元，民间资本规模还将继续增长。
刘治彦
消费服务业推动城市化
社科院城市经济研究室主任刘治彦指出，2008年金融危机以来，我国投入了4万亿的资金，带动了全国10万多亿的资产投资，形成了经济的发展，但也面临了一系列问题。
从国内看，全国人均gdp现在已经是将近5000美元。5000美元是一个很有意义的节点，可以说城市化已经走完了一半的历程，全国进入了工业化与城市化综合阶段。
国家今后五年，城市化率可能会达到54%，2020年可能会达到60%，2025年在人口将近峰值14.2亿的情况下，城市化率可能接近64%。这时，人口逐渐减少，城市化率将由人口分母减少的这种方式来推进。
在这种情况下，今后的城市化更多的是一种质量的提升。而现代消费主义概念的兴起，将会促进新技术、新业态、新金融发展生活服务业。
市场消费服务业跟生产服务业属于互补的关系。以北京为例，近年来大力发展生产服务业、金融等等。但事实上，很多城市却忽略了消费服务业的发展。
从具体措施来看，要使产业发展，市场需求是根本动力。无非有三点：一是提高居民消费能力，要增加居民的收入，调整收入分配结构，特别是中低收入居民的劳动收入;二是免除消
费顾虑，让居民敢于消费。建立一系列社会保障，政府现在正在做这样的事情;三是提升消费层次，让居民会消费，把钱花到一些能够提高自身今后发展能力的消费方向上，比如文化消费、教育、健康、娱乐休闲等等。
李一
借鉴国际城市发展经验
瑞银集团中国区主席兼总裁、瑞银证券董事长李一指出，一个国家、一个民族，乃至于包括一个家庭，要有序健康的发展，首先要有一个清晰的战略。
据李一介绍，北京市提出城市2004-2020年总体规划。
第一步是要构建现代国际城市的基本框架。
第二步是到2020年，全面做成现代化国际城市。
第三步是到2050年成为世界城市。
可以看出，这个分三步走的战略思路很清晰。
世界城市讲的是在社会、经济、文化等层面直接影响全球社会的城市，北京市政府三步曲里说到国际城市，同时也说到世界城市是国际城市的高端形态。
世界城市是全球城市网络体系中的组织节点，这是世界城市一个是很重要的一个特点，代表全球经济的成熟度。
李一认为，这些表述都不是最完整的，也不是最完美的。他认为我们应该考虑北京的路径、内涵，包括它的地位发展，应该是什么样，再细分一些。另外一种世界城市是，资本供给型的城市。这种城市的特征是金融中心，它有金融中心的特质，但是它也具备制造业和产业，以东京这个地名形成的，它也是世界城市的一种形态。
陈智
流通业支撑未来城市发展
铜锣湾集团董事长陈智指出，流通业如何助力经济的增长，这是一个固定的命题。 如果有工业，没有流通业，这个产品就卖不出去。而城市本身就是“城+市”的组合，如果只有城没有市，如果没有商业、流通业，则只有城而没有市。
举个例子，如果把王府井和西单从北京去掉，这个城市马上就成为一个枯燥的城市。再从大型商业体来讲，如果将北京燕莎、东方新天地拿掉，这个城市就会变得很没品位，因为这个城市大量白领阶层的消费就会下降。
流通业跟城市建设息息相关，对一个国家的重要性也是毫无疑问。流通业既解决税源增加就业，又满足市民各种不同的多元化的需求，所以城市发展与民族零售业联系非常紧密。 陈智预计今后几年，甚至很长时间内，都是城市经济主导着中国经济，内需的拉动就有赖于这些本土的流通业发展，最终能够使得国内的品牌大量从这些流通渠道、流通平台将商品大量销售出去，既提升城市品位，又改变城市结构、拉动城市消费，一举多得。
谈到商业跟城市的关系，陈智说他想举个例子，在加拿大有一个市，这个城市不大，只有几十万人口，冬天到了零下40摄氏度以下，在夏天又零上40摄氏度以上。从天气来讲，没有旅游和度假的优势，但它至今成为了全世界旅游度假的胜地，创造了一个奇迹，就是因为这个城市开了全世界最大的购物中心，55万平方米的购物中心。
“这个购物中心里业态齐全，应有尽有，颠覆了我们对商业流通业固有的观念。”陈智表示。
刘智平
城市智能化发展契机来临
sk(中国)有限公司高级副总裁刘智平表示，他想引入“聪明城市”(smart city)这个概念，从一个具体的角度，谈谈城市发展中所面临的一种趋势。
说到“聪明城市”，这是在中国最近才开始受到关注的一个概念。它首先是由智能交通、
智能安全和相关领域的建设来推动的。现在已经进入到了一个初步的发展阶段。从国际上看，韩国智能城市建设，主要是把信息化用在了城市的公共服务体系中。2005年前后，中国也把it的基础设施植入到城市管理中，比如“无线城市”、“数字城市”的概念。之后包括智能交通、智能安全，以及为环境、能源方面的服务也进入到了城市管理中。
智能城市主要包括智能交通、智能安保、新能源的利用，以及环境保护这四方面。首先，中国的智能交通的发展现在有一个特点，基本上都是由大的城市，重大的事件和政府的主导这些因素来促成的。比如北京在2008年举办奥运会，奥运会之前为了改善北京的交通，除了硬件设施的建设以外，同时也把智能交通这样一个系统在北京进一步完善。在上海、广州、深圳，在随后的世博会、亚运会、大运会的过程中，都使这些系统得到了建设、发展和完善。总体上来讲，中国智能交通无论是从一二线的大城市，或者从三四线的中等城市来讲，都将呈稳定增长趋势。从国际上来看，美国、欧洲、日本都是以不同的概念来发展的智能城市。 例如，美国是强调安全、机动化、环境保护这种体系，强调的是安全、方便，能够平衡发展。
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