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投资计划书
近来，由于央行对人民币执行的宏观调控政策以及对房地产市场
泡沫预期的干预，使得一些中小企业和一部份准备创业的人士普便存
在融资难的现象，央行货币信贷政策的高门槛常常让需求方望而兴叹，转而寻求其它领域的资金合作，一些本已沉淀下来的民间资本流动性
变得异常活跃，已经成为融资领域一股势力强大的生力军，央行在对
民间资本参与融资的重要性与必然性有了重新认识后，明确了民间资
本参与融资的合法性，在市场空前繁荣，政策明确指引的情况下这些
民间资本汇聚在一起，形成了来自民间投资公司。
经过近一年多的考察研究，发现这些投资公司已经有了非常完善
的运作模式，这一模式不仅充分保障投资公司的自身利益，还依靠其
灵活、高效、自主性强等特点，得到需求方充分的认可。随着人们观
念的转变大有取待银行信贷业务之势，我本人也作为出资人与投资公
司有过几次合作，借此将其公司的架构、业务种类、业务流程、风险
的防控及收益，做出如下阐述：
一、人员构成：
一般由公司法人、会计、出纳、房地产评估师或资产评估师、熟
练操作微机的文员和熟悉办理房地产相关业务的客户经理构成。
二、资金构成：
自有资金+其它出资人的资金
在公司运作初期有充足的自有资金非常重要。但经过一段时间的
运作以后，随着公司的形象及良好信誉的建立自有资金可根据实际
情况增减直至退出。为什么会这样说呢？因为公司运作过程就是一
个高效的寻求外来资金的过程。举个实例：我合作过的那间投资公
司在成功经营了两年时间后，自有资金占总体发放贷款的比例已经
降到了10%左右，有超过九成合作过借款人，愿意在自己资金充足
的情况下成为投资公司的股东（出资人），这部分人手中的资金将
在公司未来的经营中起主导作用。
三、业务种类：一般主要经营以房地产抵押或车辆抵押为主的贷款业
务，也有个别公司用股票、证劵、金饰品、珠宝、甚至古玩字画
作为抵押物的。本人目前只对房地产抵押借款感兴趣。
四、业务流程：以房产抵押借款为例。
1、借款人提供房产证、契证、夫妻双方的身份证、户口本、结婚证
（未婚的提供婚姻登记处出具的单身证明）等有效证件，并对此
次借款用途作出充分说明。
2、由评估师对房地产价值进行评估，由其它工作人员对其借款用途
进行调查、核实。
3、在借款用途明确（合理合法），借款额度≤该房产评估价值70%
的情况下，签定借款合同，抵押合同，房地产买卖合同（为防止
借款人严重违约导致处理抵押物时借款人产生不配合的现象而事
先签定）。
4、到公证处办理该房地产的委托公证书，（其目的是为了遇到严重
违约的情况时不用经过法院就可以处置该抵押房产）。
5、到房产局办理该房地产的抵押登记备案手续。
6、以上手续办妥经审核无误后放款。
六项工作流程最快为一至二个工作日就可完成。
五、风险防控：事先签定买卖合同——办理委托公证——办理抵押登
记——按最高不超过该房产评估值70%的额度放贷——利息上打租。 这一系列措施使得该抵押物在借款期间已实际控制在公司名下，风险
几乎为零。
六、收益：
公司的自有资金：可以在央行规定的范围内执行当时最高不超过
银行同期贷款利率3倍的收益率。
其它出资人的资金：公司作为中介方以较低的资金成本（月1.5%
左右）完成对较高收益（月2%左右）的投资来获取利润。
综上所述，将投资公司做为融资渠道与银行信贷融资两者之间理
性的进行比较，前者更具有自主、灵活、高效的优势，这一新兴产业
顺应了未来的发展趋势，具备了做强做大的发展空间，是社会经济飞
速发展衍生出的一次不可错过的机遇。
投资计划书近来，由于央行对人民币执行的宏观调控政策以及对房地产市场泡沫预期的干预，使得一些中小企业和一部份准备创业的人士普便存在融资难的现象，央行货币信贷政策的高门槛常常让需求方望而兴叹，转而寻求其它领域的资金合作，一些本已沉淀下来的民间资本流动性变…
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