爱华网产权式商铺破解方案
近年来随着物价的不断上涨，存款利息已经微乎其微；股市、汇市波谲云诡，普通投资者无法获利；住宅投资屡遭政府调控，利润下降；商业地产以其“高利润、高回报”吸引了诸多投资者相与其中，成为新一轮的投资增长点。一时间“黄金旺铺”全国成市。但不久人们就发现商业地产在操作和运营上需要有很多的专业知识和商业经验，其门槛并不是想象的这么低。
此时，很多开发商为了将项目迅速套现，摈弃传统的街区商铺，转而建造以店中店形式为主的购物中心。开发商将铺位划小，以出售产权回收经营权、每年支付业主固定回报率的方式进行“产权式商铺”的销售。该类产品一经推出，立刻受到了市场的追捧， 2005年甚至被业界称为“产权商铺年”。
产权式商铺销售形势火爆的原因，首先是相对于以前商铺的整层销售，很多老百姓投资无法实现，而现在总价的降低满足了人们对私有财产追求的需要。其次对开发商而言这种方式有着丰厚的回报，所以商铺销售价格也较之一般的街铺有较大幅度的提升，资金快速回笼。对银行而言，60％的贷款额度相对于一般住宅来说安揭比例并不高，10年还清，风险也不大。于是这看似浮华安乐的现状使市场沸腾了。
但在操作过程中尤其是开始运营后遭遇到了经营破局，并出现了以下几个方面的问题：①、选址大多在传统商业中心区，经营者获利少，投资回报率低。②、开发商利用经营与客户签定合同，自身担保，可信度低。③、商家经营不善带来风险。④、开发商售价太高，租金与售价差额太大，开发商缺乏诚信，少付甚至不付租金。⑤、委托经营期满后，产权再次分散。可以确定做产权式商铺如果没有很强的商业经营能力，未来的两三年后将是产权式商铺问题爆发的重点时期。
随着主管部门对产权式商铺的严控和投资者的醒悟，许多急需资金回笼的开发商遇到了一个无解的悖论——分散出售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾。为了破解这一矛盾，有一些商业地产先行者参考海外地产经验，引入“股权式商铺”这一新兴概念。
所谓股权式商铺是指在一项商业物业中，先由一个社团或信托基金拥有产权，再将使用权租赁给其股东的产权形式。社团或信托基金领取《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，股东领取《股权证》。在股权式商铺中，只有一个产权人，就是依法经过登记的社团、企业或者信托基金。作为一个法人，它可以拥有一项物业，可以对外招商、经营，可以对其股东进行分红。而这个法人的行为是受法人的出资者——商业物业投资者——所拟定的组织章程所约束的。商业物业投资者可以通过股东大会、股东决议等形式参与到物业的管理中。社团法人本身还可以聘用专业的物业管理公司进行专业化服务。在台湾也有这样的实例，台湾SOGO百货就采取了每股500万台币，共两百股出售的方式使开发商成功的获得了资金的回笼。
但是股权式商铺在操作过程中不是流于概念的本身就是一些自身的矛盾尚无法克服。其一，股权式商铺不符合中国国情，股权的概念在投资者心目中还没有形成。中国的投资者更看重的是产权的保障。其二，股权式商铺的回报是红利方式，很可能会出现在经营过程中不理想，无法达到投资者心理预期，甚至有可能因为经营不善的情况无法收获红利。其三，退出机制方面不够完善。既然是股权，只能通过转让股份的形式退出。这就需要自行寻找新的股权人并去工商部门办理手续等。这些问题的存在使得股权式商铺这一在国外比较流行的新型商业地产营销模式无法在国内开展。
笔者经过长期调研和大量分析发现如果能创造出发挥产权和股权两种模式的优点并克服两者缺点的新商业地产营销模式，必然能够替投资者规避风险、替开发商赢得市场，最终能够使商业地产不再是物业的炒作，真正成为商家旺地。经过大量的市场研究和对商业地产
的分析，笔者提出了一个“分享产权，共担责任”的“股产权商铺”的新型操作模式。
其主要特点在于：1、销售方面，特别适合于无房地产专业知识而又想介入商业物业投资的中小投资者，也适合于超大型的商业物业的销售。同时也更加符合资本逐利避险的特性。
2、招商方面，对于商家来说，更愿意与单一的社团组织打交道，而不是与零散的投资业主谈判。3、投资者获得的是整个商业物业的平均回报率。4、以产权作为股权对应的担保，可以避免投资者对产权的不信任。5、由社团向银行贷款，以个人产权作为抵押。6、大股东持有部分产权作为红利担保人，在红利不足一定额度时由大股东补足。7、可以在未来三年以后向大股东转移股权，灵活便利的执行退出机制。
由于商业物业的用途非单一性，在多业主状况下很难取得统一的经营氛围，这一点是已经得到许多失败的产权式商铺例证的。多业主状况下托管经营，又是建立在开发商诚信、商业经营必须长期持续盈利的前提下的，这并非当前市场经济的本来面目，潜在风险巨大。投资者必须依靠可以参与管理，控制管理的股权式制度安排来保证投资的安全性。而股产权商铺很好地将房地产行业的高回报与投资的安全性结合在了一起，这种制度可以将多业主的分散投资与商业物业的统一管理要求结合在一起。使众多的投资者能够以一个整体与开发商和承租人进行谈判，从而保证自己的利益。
通过以上比较，不难看出在现阶段房地产产权制度比较粗糙，物业管理比较落后，开发商素质及诚信度高低不同的情况下，产权式商铺的投资具有潜在的巨大风险。股权式商铺在一些实际操作过程中也存在一定的不合理性。作为投资者来说在投资的时候首先应考虑到自身资本的安全性，其次才是增值性。而开发公司更应该合理的出售，结合项目本身的特质来划分出售范围。合理的利用股产权商铺来应对这些风险，是一种更适合安全的投资模式。 欢迎业内人士共同探讨，以期为中国商业房地产开辟一条全新的道路。
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