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东莞 2014 年 10 月房地产市场报告
月
刊：2014 年 10 月
写日期：2014-11-5
“银十”成色足 销售面积金额双丰收
内容摘要：
? 宏观经济：9 月,我国居民消费价格指数(CPI)增长 1.6%(同比,下同),增速低于 8 月的 2.0%和 7 月的 2.3%。虽然基数效应的变动 在一定程度上解释了增速的放缓,但 CPI 增速连续放缓实际上反映出近几个月的消费需求仍然相对疲软。环比来看,9 月 CPI 增长 0.5%,而上年同期增长 0.8%。我们注意到,食品和居住类价格 同比增幅从 8 月的 3.0%和 1.9%下降至 9 月的 2.3%和 1.6%。
市场走势
? 中央政策：10 月 29 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务
会议。会议要求重点推进 6 大领域消费，包括移动互联网和物 联网、绿色节能、住房保障、旅游休闲、教育文体、养老健康。 进一步放开和规范银行卡清算市场，提高金融对外开发水平。
相关报告
? 地方政策：东莞地铁 2 号线从 4 月份开始铺设轨道以来，目前
已经铺好 28.478 公里轨道，占到 2 号线铺轨总量 77.664 公里 的 36.67%，2 号线有望于 2015 年年底开通试运营。 据了解， 全线 15 个车站均设有公共厕所，目前有 13 个车站开始设备安 装。地铁交通的便利将带动周边区域的发展，也将给周边物业 带来增值空间。
《北京 2014 年 10 月房地产市场报告》 ? 市场运行：2014 年 10 月，东莞全市供应土地 5 宗，面积 15.96
万平米。本月东莞土地总成交 6 宗，面积 36.74 万㎡。全市商 品房供应套数为 7947 套，批售面积 88.46 万平方米。其中住宅 新增供应共 6130 套，住宅供应面积为 70.65 万 平米；非住宅供应 1817 套，供应面积为 17.81 万平米。
《深圳 2014 年 10 月房地产市场报告》
《广州 2014 年 10 月房地产市场报告》
《佛山 2014 年 10 月房地产市场报告》
市场监测报告系列
周报、月报、季报、年报
一级市场：2014 年 10 月，东莞全市供应土地 5 宗，面积 15.96 万平米，环比下降 74.15%，同比下降 87.65%。 本月东莞土地总成交 6 宗，面积 36.74 万㎡，环比上升 86.50%，同比下降 38.42%；成交金额 1.71 亿元。本月土 地供应和成交均以工业用地为主，数量有限，土地市场较冷清。
二级市场：2014 年 10 月，全市共 22 个镇区，39 个项目有新增预售，商品房供应套数为 7947 套，批售面积 88.46 万平方米，环比下降 11.83%，同比上升 9.90%。其中住宅新增供应共 6130 套，环比下降 25.53%，同比 下降 13.22%，住宅供应面积为 70.65 万平米，环比下降 15.50%，与去年同比下降 7.10%。非住宅供应 1817 套，供应面积为 17.81 万平米。本市商品房成交面积为 65.58 万平米，环比上升 8.70%，同比下降 17.94%，楼 市成交较火热。
其他：2014 年 10 月新开工面积为 189.55 万平方米，较上月环比下降 18.44%，竣工面积为 92.99 万平方米， 较上月环比下降 43.06%。截至 10 月底，东莞住宅可售存量为 547.88 万平方米，可售库存持续增加。
总体来讲：10 月房地产市场持续回暖，增强了各大房企和购房者的信心。其原因主要在于：第一，930 政
策出来后各大银行纷纷落实，“认贷不认房”的政策落地，贷款利率实现了一定程度的优惠。第二，开发商 抓住“银十”节点，积极开展营销活动：明星见面会、特价房、圈层活动、相亲活动……刺激客户购买欲。 政府政策给市场注入活力加之房企发力，10 月东莞商品房成交面积、金额均达到今年以来最高点。
1. 宏观经济 1.1 工业生产指数
? 2014 年 10 月，中国制造业采购经理指数（PMI）为 50.8%，虽比上月回落 0.3 个百分点，但仍高于临界点，
表明我国制造业总体上继续保持平稳增长态势。
? 分企业规模看，大型企业 PMI 为 51.9%，比上月微落 0.1 个百分点，仍位于临界点以上，是制造业 PMI 保
持扩张状态的主要因素；中型企业 PMI 为 49.1%，比上月下降 0.9 个百分点，跌至临界点下方；小型企业 PMI 为 48.5%，比上月下降 0.1 个百分点，继续处于收缩区间。
? 2014 年 10 月，在构成制造业 PMI 的 5 个分类指数中，生产指数、新订单指数和供应商配送时间指数位于
临界点以上，从业人员指数和原材料库存指数位于临界点以下。生产指数为 53.1%，比上月回落 0.5 个百 分点，继续高于临界点。新订单指数为 51.6%，比上月回落 0.6 个百分点，仍高于临界点。新出口订单指 数为 49.9%，比上月下降 0.3 个百分点，抵近临界点。供应商配送时间指数为 50.1%，与上月持平，微高 于临界点。从业人员指数为 48.4%，高于上月 0.2 个百分点，仍位于临界点以下。原材料库存指数为 48.4%， 比上月下降 0.4 个百分点，低于临界点，表明不少企业仍在去库存化中。 1.2 居民消费价格指数
? 2014 年 9 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 1.6%。其中，城市上涨 1.7%，农村上涨 1.4%；食品
价格上涨 2.3%，非食品价格上涨 1.3%；消费品价格上涨 1.4%，服务价格上涨 2.3%。1-9 月平均，全国居 民消费价格总水平比去年同期上涨 2.1%。
? 9 月份，全国居民消费价格总水平环比上涨 0.5%。其中，城市上涨 0.5%，农村上涨 0.4%；食品价格上涨
0.8%，非食品价格上涨 0.3%；消费品价格上涨 0.5%，服务价格上涨 0.4%。
? 9 月份，食品价格环比上涨 0.8%。其中，鲜菜价格上涨 3.9%，影响居民消费价格总水平上涨约 0.11 个百
分点；猪肉价格上涨 2.3%，影响居民消费价格总水平上涨约 0.07 个百分点；鲜果价格上涨 1.5%，影响居
百分点。9 月份，非食品价格环比上涨 0.3%。其中，衣着、娱乐教育文化用品及服务、居住价格分别上涨 1.0%、0.9%和 0.1%；家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品价格持平（涨跌幅度为 0）；交通和 通信、烟酒及用品价格分别下降 0.3%和 0.1%。 2.市场政策
2.1 中央政府
? 10 月 9 日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，
《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金 6 个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾 经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满 6 个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心 出具的缴存证明合并计算。同时，按照支持基本住房消费原则，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购 买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭 发放住房公积金个人住房贷款。
? 10 月 14 日， 中国政府网发布《国务院关于同意设立四川天府新区的批复》。批复指出，设立并建设好四
川天府新区，对于积极探索西部地区开发开放新路子、构建内陆开放型经济高地、推进经济结构战略性调 整等具有重要意义。
? 10 月 16 日，住房城乡建设部表示，当前要积极推进管理信息化建设，进一步加强城镇个人住房信息系统
联网建设。以楼盘表为基础，加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管 理等系统的关联与共享，抓紧推进市区县系统整合，完成纸质档案数字化。
? 10 月 24 日，根据财政部、国家税务总局联合发布《关于金融机构与小型微型企业签订借款合同免征印花 税的通知》，自２０１４年１１月１日至２０１７年１２月３１日，对金融机构与小型、微型企业签订的 借款合同免征印花税。小型、微型企业的认定，按照《工业和信息化部 国家统计局 国家发展和改革委员 会财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业?2011?300 号）的有关规定执行。 ? 10 月 24 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定创新重点领域投融资机制、为社会有效投
资拓展更大空间，会议决定，一是进一步引入社会资本参与水电、核电等项目。二是支持基础电信企业引 入民间战略投资者。三是加快实施引进民间资本参与市政基础设施建设。四是支持农民合作社、家庭农场 等投资生态建设项目。五是落实支持政策，吸引社会资本对教育、医疗、养老、体育健身和文化设施等加 大投资。
? 10 月 28 日，国务院印发《关于加快科技服务业发展的若干意见》，部署培育和壮大科技服务市场主体，
创新科技服务模式，延展科技创新服务链，促进科技服务业专业化、网络化、规模化、国际化发展，为建 设创新型国家、打造中国经济升级版提供重要保障。这是国务院首次对科技服务业发展作出全面部署。
? 10 月 29 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议要求重点推进 6 大领域消费，包括移动互
联网和物联网、绿色节能、住房保障、旅游休闲、教育文体、养老健康。进一步放开和规范银行卡清算市 场，提高金融对外开发水平。
? 10 月 30 日，财政部、商务部、国家邮政局日前联合下发了《关于开展电子商务与物流快递协同发展试点
有关问题的通知》，决定在天津、石家庄、杭州、福州、贵阳５个城市开展电子商务与物流快递协同发展 试点。财政部将划拨专项资金，帮助５个试点城市推进电商快递协同发展工作。
2.2 地方政府
? 10 月 28 日，为防止因夜间施工管理不到位而造成生产安全事故，市住建局要求市城建局、市轨道公司及
相关施工企业，做好夜间施工安全管理。无特殊情况，原则上不安排夜间施工，杜绝为赶工期而盲目安排 夜间施工；严禁恶劣天气情况下进行夜间施工。
? 10 月 28 日，莞穗两地新增两条公交线路，市民出行又多了一个选择。368 路（夏园至麻涌）、369（茅岗
新村至麻涌）两条公交线路。将途经玖龙宿舍站、麻涌汽车站、麻涌一中、中大新华学院（麻涌校区）总 站等站点。
? 10 月 29 日，市人力资源局民生专场发布会现场，人才入户成媒体关注的焦点。我市实施新政策后，对东
莞市过去出台的所有人才入户政策进行全面梳理和分析，高技能人才入户政策也被整合在新政策里。符合 相关条件，高级工以上的高技能人才可以直接申请入户，中级工且在莞参加社会养老保险满 3 年的也可以 申请入户。统计发现有 65.9%入户东莞市民拥有本科以上学历，南城成为了积分入户的最热门区域。
? 10 月 29 日，东莞市教育局下发《关于做好东莞市普惠性民办幼儿园认定工作的通知》，首次在全市范围
内认定普惠性民办幼儿园，并要求各镇街统筹规划辖区内普惠性民办幼儿园的布局，努力保障普惠性民办 幼儿园区域全覆盖。
? 10 月 30 日，市委副书记、市长袁宝成主持召开市政府常务会议。会议审议决定，从 2015 年起，我市将“医
药分开”工作从当前的 5 所试点医院扩大至全市所有公立医院。届时，所有药品将实行零差率销售，全面 取消公立医院现行药品加成政策。 ? 10 月 31 日，东莞市发改局发布消息，东莞巴士公司的跨镇公交 806（南城汽车客运站至沙田汽车客运站）、
808（虎门中心区汽车配客点至道滘汽车客运站）即将开通，线路分别实行分段收费和分段递减统票的收费 方式。
? 东莞地铁 2 号线从 4 月份开始铺设轨道以来，目前已经铺好 28.478 公里轨道，占到 2 号线铺轨总量 77.664
公里的 36.67%，2 号线有望于 2015 年年底开通试运营。 据了解，全线 15 个车站均设有公共厕所，目前 有 13 个车站开始设备安装。 1.一级市场
1.1 供应分析
2014 年 10 月，东莞全市供应土地 5 宗，面积 15.96 万平米，环比下降 74.15%，同比下降 87.65%。本月东 莞土地总成交面积 36.74 万㎡，环比上升 86.50%，同比下降 38.42%；成交金额 1.71 亿元。
全市供应土地共 5 宗，其中 1 宗为商住商服用地、4 宗为工业用地，该宗商住商服用地位于清溪镇重河村， 用地面积为 3.54 万平方米，起拍价 16060 万元。
2014 年 10 月东莞房地产市场土地供应一览表
1.2 成交分析
2014 年 10 月，东莞全市共有 6 宗土地参与公开交易，6 宗均顺利拍出。本月东莞土地总成交面积 36.74 万
㎡，环比上升 86.50%，同比下降 38.42%；成交金额 1.71 亿元。
2014 年 10 月东莞房地产市场土地成交一览表
性质
成交数量（宗）
成交面积 （平米） 总成交金额 （万元） 未成交数量 （宗） 未成交面积 （平米）
流拍率
二级市场 2.1 供应分析
据东莞世联市场监测数据显示，2014 年 10 月东莞商品房供应 7947 套，其中住宅 6130 套，占比 77.14%， 非住宅供应 1817 套，占比 22.86%。新增供应类型面积分布图中，纯住宅物业（含住宅、公寓和别墅）占比 79.87%， 商铺、办公、车库、公寓各占比为 12.94%、6.62%、0.54%、0.03%。
10 月批售面积依然保持较高水平，共计 88.46 万平方米，其中住宅供应 70.65 万平方米，非住宅的供应 17.81 万平方米，供应区域主要集中在厚街镇、莞城区、常平镇和道滘镇。厚街镇主力供应楼盘为世纪绿洲花园，莞 城区供应楼盘为恒大金碧华府，常平镇供应楼盘为小城大爱公馆和富盈都市华府，道滘镇主力供应楼盘为碧琴 湾花园。
东莞 13.05-14.10 新房批售一览表
万平方米，环比下降 11.83%，同比上升 9.90%。其中住宅新增供应共 6130 套，环比下降 25.53%，同比下降 13.22%，住宅供应面积为 70.65 万平米，环比下降 15.50%，与去年同比下降 7.10%。非住宅供应 1817 套，供 应面积为 17.81 万平米。本市商品房成交面积为 65.58 万平米，环比上升 8.70%，同比下降 17.94%，楼市成交 较火热。
2.2 成交分析
2014 年 10 月，东莞全市共成交 7406 套商品房，环比上升 23.50%，同比下降 6.22%；成交面积为 65.58 万平米，环比上升 8.72%，同比下降 17.94%。其中住宅成交 5029 套，成交面积为 56.97 万平米；非住宅成交 2377 套，成交面积为 8.61 万平米。全市一手房总成交额为 64.79 亿元，环比上升 22.13%，同比下降 10.33%； 成交均价为 9879.54 元/平米，环比上升 12.35%，同比上升 9.29%。其中住宅均价为 9489.6 元/平米，非住宅 成交均价为 12459.3 元/平米。
10 月房地产市场持续回暖，增强了各大房企和购房者的信心。其原因主要在于：第一，930 政策出来 后各大银行纷纷落实，“认贷不认房”的政策落地，贷款利率实现了一定程度的优惠。第二，开发商抓住“银 十”节点，积极开展营销活动：明星见面会、特价房、圈层活动、相亲活动……刺激客户购买欲。政府政 策给市场注入活力加之房企发力，10 月东莞商品房成交面积、金额均达到今年以来最高点。
东莞 13.10-14.10 成交一览表
2014 年 10 月东莞各区住宅成交情况一览表
7/1
市场周报〃深圳市场研究部 区域
签约套数 签约面积 成交均价 均价环比
（平米） 元/平米） （%）
2011 年〃第 9 周【2011.02.21－2011.02.27】 区域 签约套数 均价环比 签约面积 成交均价）
（平米） （元/平米 （%）
从区域成交来看，10 月东莞共有 31 个区域住宅签约成交 5029 套，其中四大城区签约成交 1371 套，占比 为 27.26%。东莞楼市成交区域较集中，南城区、凤岗镇、虎门镇分别以销售 739、503、424 套位居前三。南 城区、凤岗镇、虎门镇这三个区域成交面积总量占全市比重为 20.10%。
从成交均价来看，本月东莞住宅成交均价突破九，价格较上月有所上升。10 月全市住宅成交均价约 9490 元/平米，环比上月上升 9.72%。其中均价过万的地区有 6 个，分别是松山湖、虎门、东城、长安、黄江、塘厦， 其中松山湖以 14765 元/平米的均价居首位。
2.3 批售成交情况分析
10 月东莞全市总批售面积 88.46 万平米，环比上月下降 11.83%，同比上升 9.90%；成交面积 65.58 万平 米，环比上升 8.72%，同比下降 17.94%；批售成交比 1.35。
2.4 成交排名 TOP10 楼盘分析
10 月成交量排名 TOP10 的楼盘依次为：恒大御景、虎门万科城、半山逸品花园、金色里程、天骄御峰、
中惠松湖城、东城国际、富通自在城、保利生态城、中惠香樟绿洲。
10 月成交前十的楼盘成交总量 1282 套，占东莞全市住宅成交量的 25.49%。
10 月成交排名中，恒大御景勇夺冠军，上月签约 307 套，签约面积 2.97 万平米；排在第二、三的分别是
市场周报〃深圳市场研究部 2011 年〃第 9 周【2011.02.21－2011.02.27】
位于虎门镇的虎门万科城和位于凤岗镇的半山逸品花园。成交 TOP10 楼盘中，南城、东城、莞城三大城区均 有楼盘上榜， 樟木头镇有两个热销楼盘分居第九和第十。
2014 年 10 月东莞房地产市场成交排名 TOP10 楼盘一览表
? 自 930 政策颁布以来，历经一个月时间各大银行已落实新的房贷政策。开发商利
用新政利好的影响并结合“银 十”节点积极开展广泛性的营销活动增强购房者
信心，此举取得良好成效。同时一部分购房者抱有“等待 7 折利率”的心理，但就目前银行资本盈亏管理的角度来看，7 折利率基本没有可能。
? 2014 年 10 月，东莞全市共有 6 宗土地参与公开交易，6 宗均顺利拍出，总成交面积
36.74 万㎡，环比上升
86.50%，同比下降 38.42%；成交金额 1.71 亿元。全市供应土地 5 宗，面积 15.96 万平米，环比下降 74.15%，
同比下降 87.65%。其中有 1 宗商住商服用地位于清溪镇重河村，用地面积为 3.54 万平方米，起拍价 16060
万元。9 月末 1 宗同样位于青溪镇的商住商服用地遭遇流拍，此宗土地会有怎么的结局，引人关注。
?截至 2014 年 10 月 25 日统计数据，2014 年 11 月东莞预计有 20 个新盘入市，
其中纯新盘有 6 个。位居首 位的南城区将有 4 个楼盘入市，包括鼎峰源著、万科金色梦想、商道 8 号、方中兰亭轩。纯新楼盘是指南城 区方中兰亭轩、黄江镇碧桂园翡翠山、万江区北大资源御城、东坑镇碧桂园豪庭、虎门镇金地时代广场、茶 山镇宇丰名苑。新推的产品包括公寓、刚需住宅、洋房、别墅，有毛坯也有精装，给购房者带来更多选择。
月均 46.66 万平方米消化速 度，消化库存需 11.74 个月。消化库存周期较前期增长，去货压力增大。就今年的实际竣工面积和销售面积 来看，库存量持续增加让房企消化产品回收资金巨大压力。
地供应为主；商品房供应和成 交数据也不太乐观，均呈现一定程度下降。但与今年全年的数据相对比不难发现，9 月和 10 月商品房供应 和成交数据出现明显上升，给市场带来回暖迹象。传统“金九银十”已过，2014 年接近尾声，后续的房地 产市场如何带动，如何保持新政带来的市场热度值得思考。
? 截至 10 月 31 日东莞一手住宅库存面积约 547.88 万平方米，如按照近 12 个月
? 今年“金九银十”的数据同比都有所下降，土地交易市场异常冷清，以工业用
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