爱华网绩优长线
绩优长线理念,即投资者在选择投资酒店除了要选择实力强或者成长性好的酒店之外,还要有长远眼光。选择投资酒店,是在确保投资在安全性、流动性和收益性的原则上进行运转,投资的重点在于选定业绩优和成长性较好的酒店作为首要的条件。投资酒店看重的是长期、稳定、合理的回报。
在选择酒店时,要注意考察其硬件配套设施,不要先天不足的产品,新建的酒店自然较为理想。支撑投资回报的是酒店的经营能力,必须要有品牌和实力的酒店管理公司作为后盾,其国际化客源网络系统可以保证今后稳定的客房入住率。再则,投资酒店要树立长远眼光,投资回收期则至少在8年以上,这就需要树立长远的投资眼光,虽然在前期筹建环节(立项、土建、装饰和购置设施设备)有较大的资金流出,但这一环节对饭店建成后的产出至关重要,在这一阶段投资商要注入充足的资金 和高度的关注;在饭店建成后,饭店投资会逐步减少并过渡到资金回收期;然而需要注意的是,按照饭店的生命周期规律,10年以上的饭店需进行整体改造才能够 正常运营,饭店投资方还需要适当的追加投资,以延长饭店的盈利时段,如果在饭店前期,投资者急于求成,则很难在短期内取得期望的结果。?
顺势而行?
随着经济的不断发展,竞争越来越激烈,酒店投资者要感觉敏锐,及时捕捉市场机会借用一切可以借用的事件、资源、契机等。??
采用顺势投资法必须确保两个前提;一是涨跌趋势必须明确;二是必须能够及早确认趋势。这就需要投资者根据股市的某些征兆进行科学准确的判断,对于酒店投资者而言,谈不上能够操纵市场,要想在变幻不定的市场上获得收益,只能跟随大势,采用顺势投资法。酒店投资有顺政策之势、顺时间之势、顺人物之势等等。??
区位优势??
地段区位应该说是投资酒店应考虑的首选因子,投资酒店的位置最好在商务核心区,地段和区域直接决定酒店公寓的投资价值。反之,若酒店所处的地段差强人意,酒店产品的潜在需求增长不足,地段效应很难保证客房的出租率,同时也很难兑现预测的收益。在选址酒店时不仅要关注商业地段现状,更应关注该地段的未来规划。 凡是属于成长型的地段,其投资的潜力都比较巨大。首先,酒店所处的地段现状良好,即投资酒店处于城市商业、文娱积聚区,有高强度的人流、资金流和信息流之处。酒店在旺地的建设和发展,不仅能利用旺地现有的多种资源,形成竞争优势而获利,同时,酒店也可以为所处地段提供更多的设施和服务,进而使得旺地更旺, 形成酒店与地域的相互促进,酒店将凭借旺地的高本底价值和发展潜力而获得酒店物业的增值盈利。再则,酒店所选择的地域具有发展潜力,即酒店选址目前并不是发展的核心区或者商业积聚区,但是该地域具有很强的增值潜力。??
环境优越??
当前,投资环境的竞争已成为引资竞争的关键,投资环境的持续 改善备受各国政府的高度关注。各地区间的竞争已经从过去的办企业的竞争转为改善投资环境的竞争,再现了一股改善投资环境的热潮。投资环境的优劣,直接关系着投资者的信心度,关系着投资是否安全、能否有效运行,同时也决定着区域经济发展的快慢。?
所以,投资者在选择投资酒店时除了考虑投资酒店本身 的情况外,还要充分了解其周边的商业状况,以期互相借势,如果把一个经济区投资环境看作是一个大系统,从区域层次上分析评估的有关变量,区域投资环境评价指标体系应包括以下八大类因素:自然地理环境、基础设施环境、政府服务环境、政策法律环境、经济文化环境、市场经营环境、产业发展环境和技术创新环境,其 中每一类因素根据需要还可继续细分成大量的子因素,投资者可以根据在该地区投资的实际有利程度进行评估,以确定投资环境的优劣。从区域投资环境评价系统可以看出,对涉及因素如此多的区域投资环境进行评估,本身就是一项复杂的系统工程。??
安全保障?
投资有高回报,同时具有风险性。怎样趋利避害 呢?开发商的实力与品牌是决定投资回报和增长潜力的重要保障之一。
首先,开发商的实力,拥有一个可靠的酒店运营商是必须的,但关键是运营商未来的协调及经营能力。酒店的运营商通常参与酒店管理,并提供投资品牌,收取管理和费用,或同时分享运营收入的一定比例,承担的风险较小,作为酒店的业主,产权人要注 意与其合作协议的具体条款。
其次,酒店的品牌实力,在以酒店产品过剩现象为特征的经济竞争中,品牌竞争是其主要表现形态。在如今同质化程度较高的酒店供给市场上,产品间的差异很大程度上表现为其品牌形象的差异,因而品牌也就成为超越产品的新的竞争核心。
同时酒店品牌还为企业提供了超越产品本身有形资产以外 的价值,一个酒店品牌的价格包括两个部分:一是产品本身的价格,即产品价值(或零售价格),另一部分则是品牌在资本市场销售时的价格,即产权价格(或形象价值),因而大大提升了酒店的竞争实力和盈利水平。总而言之,在选择投资酒店时,一定要注重开发商的运营能力和酒店的品牌实力。
