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前言 .......................................................................................................................................................................1
1 旅游房地产概述 .............................................................................................................................................2
1.1 定义及特点 ................................................................................................................................................. 2
1.2 旅游房地产发展的制约因素 ..................................................................................................................... 2
2 昆明市旅游房地产现状分析及存在的问题 .................................................................................................3
2.1 经济环境与政策面分析 ............................................................................................................................. 3
2.1.1经济环境影响 ..............................................................................................................................3
2.1.2新经济政策下旅游地产发展契机 ..............................................................................................4
2.2 昆明市旅游房地产市场需求分析 .............................................................................................................. 4
2.2.1来源分析 ......................................................................................................................................5
2.2.2 客户要求描述 .............................................................................................................................5
2.2.3房屋风格 ......................................................................................................................................5
2.3 存在的问题 ................................................................................................................................................. 6
3 昆明市旅游房地产开发路径 .........................................................................................................................6
3.1 总体规划介绍 ............................................................................................................................................. 7
3.2 主体功能区规划建议 ................................................................................................................................. 7
3.3 昆明发展旅游房地产的对策 ..................................................................................................................... 8
3.4 合理开发昆明发旅游房地产 ................................................................................................................... 10
4 结束语 ......................................................................................................................................................... 11
成果声明 .............................................................................................................................................................12
致 谢 .................................................................................................................................................................12
市场需求视角下的昆明市旅游房地产开发策略研究
曹敏莉
摘要：近几年，旅游业、房地产业在我国的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在我国存在着广阔的发展前景，市场运营已初露端倪。但由于旅游房地产在我国尚处于起步阶段，发展过程中暴露出了一些问题。加强其研究管理，对促进旅游房地产的规范发展，具有十分重要的意义。本文从昆明市出发，来简要探讨一下旅游房地产的一些相关情况。 关键词：旅游房地产 开发 策略 市场需求
Market demand of Kunming city in the perspective of tourism real estate
development strategy research
Cao Min Li
Abstract: in recent years, tourism, real estate development in China continues to heat up a huge space for development for tourism real estate. As an emerging model of industrial, tourism and real estate in our country there are broad prospects for development, market operators on the horizon. However, due to the travel and real estate in China is still in its infancy, the development process exposed some problems. Strengthen its management, to promote the normal development of the tourism real estate, has very important significance. Departure from Kunming to briefly explore some of the relevant circumstances of the travel and real estate. Keywords: tourism real estate development strategy
前言
旅游业在经济格局中的产业地位已被公认,因其产业关联度大、经济效益好、就业范围广等积极的经济效应,能够大幅度促进目的地经济的发展,对经济的影响也日益受到关注。20世纪90年代初,世界旅游及旅行理事会(WTTC)研究报告称,旅游业增加值对全球GDP的贡献已经超过其它行业,成为世界第一大产业。在此大背景影响下,亚太地区旅游业也取得了令人瞩目的成绩,世界旅游业的重心正逐渐向亚太地区转移。而我国也正处在旅游业大发展的进程中,旅游业也成为我国重要的支柱性行业之一。
近几年，旅游业、房地产业在我国的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在我国存在着广阔的发展前景，市场运营已初露端倪。但由于旅游房地产在我国尚处于起步阶段，发展过程中暴露出了一些问题。采取
相应的措施，加强监督管理，对促进旅游房地产的规范发展，具有十分重要的意义。 1 旅游房地产概述
1.1 定义及特点
旅游房地产是旅游和地产这两个完全不同的行业相互交叉、理念渗透而成。房地产业和旅游业作为新世纪的朝阳产业，在各自的领域里迅速地发展，一个以房地产为经营对象，而另一个则涉及“ 吃、住、行、游、购、娱”，两个行业的结合奇迹般地产生了市场轰动效应。它们之间的这种联姻并非偶然，两者都是依托于土地，通过对周边环境文化资源的开发利用以满足人类生活的需要。旅游房地产是市场发展的必然选择，也是相互促进的良性架构。
旅游房地产，即因此多种旅游项目为依托和基础，以精致的景观和良好的配套的重要特性的具有肯定主题的房地产项目，它议决和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，配合组成一个旅居团结的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功效于一体的大型旅游休闲社区。①
旅游房地产与传统房地产相比，具有不同的特征：项目策划前期策划更复杂、更有意义；产品设计突出休闲度假功能；市场营销部分可期权消费，可跨地区经营；物业管理要求档次高；经济角度具有投资性，投资回报率高；外部影响大；政府多角度影响，旅游、房地产、交通、城市建设等；政府关注度高，成为地区经济增长点；城市规划需要符合旅游房地产整体性规划和布局；资源利用依托于独特旅游资源（自然和人造景区）；强调环保意识，维护旅游区的自然景观。
1.2 旅游房地产发展的制约因素
尽管近10年我国旅游房地产发展迅速，但是由于它是新兴产业，因此，在消费观念、开发经验、政府制度等方面仍然存在一些阻碍其发展的制约因素：（1）网络技术支持不足，分时度假网络是可以使客户在网上进行选择、购买、预订及交换的技术平台，能够使旅游房地产在时空两个维度上实现效用最大化。但由于利益分配和风险承担等问题未能得到解决，我国尚未建立分时度假网络。（2）消费观念和市场条件尚未成熟。（3）缺乏与景区相协调的统一规划，一些项目没有与景区相协调的统一规划，只注
重项目对资源的利用程度，而忽略对景区和周围地块的影响，造成自然景观和人文景观的不和谐。一些相邻项目，分别建设餐饮、商业、娱乐等配套服务设施，造成了重复建设、投资和土地资源浪费。（4）开发管理经验不足，忽视服务配套设施建设造成“白天看风景，晚上无处去”。有些开发商只重视售前宣传，忽视售后服务，致使房屋及设备设施质量下降，房产贬值。普遍缺乏经营管理经验，产品投资回报低。由于大多旅游房地产项目分散经营，没有意识到品牌效应和可持续发展效益，因而，该行业存在进入壁垒低、管理水平不高、市场信誉度低等问题，存在规划设计短期行为、产品销售季节性强、对旅游业依赖性较大等制约因素。
2 昆明市旅游房地产现状分析及存在的问题
2.1 经济环境与政策面分析
2.1.1经济环境影响
旅游业和房地产业与国民经济有着密切的关系。一方面，国民经济发展趋势决定着旅游业和房地产业发展的速度，另一方面，旅游业发展和房地产建设也是国民经济发展的重要增长点。
房地产调控对昆明旅游地产发展影响巨大。随着各地“限购令”的相继出台，被誉为“史上最严房地产调控政策”的新“国八条”正在发挥着其巨大的影响作用。自2011年2月28日起，云南正式实施限购令；昆明限购令也正在筹划酝酿中。对于云南旅游地产最为集中的城市而言，此次调控的影响无疑是巨大的。作为外地购房者选择“第二居所”首选目标的昆明，占据了云南旅游地产市场上绝大多数份额，将受到此次调控的严重冲击。如，在“限购令”实施以来，昆明楼市成交受重创，日成交量剧减，3月1～3日分别成交20套、14套和12套。②
在旅游地产发展过程中对自然资源破坏较大。生态自然资源没有了，原来的景观被改变了，再也难看到昔日的风光，原因是开发商在之前的开发过程中仅注意到经济利益而忽视了对自然资源的保护，公众资源通过旅游地产项目占为己有。云南总体《规划纲要》出台了，但是《规划纲要》中并没有把此昆明生态自然保护作为主要条款来规定，新的规划中只是对天然林保护工程、水土沙化荒漠化作为重点来表述，并没有提出对其资源的保护。
