爱华网第一章 识破购房陷阱系列
购房陷阱一：售后返租——只是看上去很美
购房陷阱二：存抵优惠——为他人作嫁衣裳
购房陷阱三：拍卖销售——让购房者很受伤
购房陷阱四：排队购房——当心浑水摸鱼
购房陷阱五：渠道为王——卖的不是房子而是价格
购房陷阱六：以租代售——别把庄稼种在别人的地里
购房陷阱七：订金定金——看清楚了再付钱
购房陷阱八：精装修房——怎么算怎么不划算
购房陷阱九：参观板房——看归看可别当真
购房陷阱十：楼书沙盘——仅能当作参考
购房陷阱十一：广告宣传——千万擦亮您的双眼
购房陷阱十二：土地性质——必须重点搞清楚
购房陷阱十三：车位车库——您别被搞糊涂了
购房陷阱十四：赠送面积——到底送了些什么
购房陷阱十五：购买期房——建议您还是悠着点
购房陷阱十六：现房期房——请了解清楚再下定
购房陷阱十七：购房合同——霸王条款集中营
购房陷阱十八：面积误差——不仅仅是多还少补
购房陷阱十九：房屋验收——别稀里糊涂就收房
购房陷阱二十：物业服务——您忽略的大问题
第二章 购房必备功课系列
一、在目前相关法律法规下几类不得买卖的房产
二、购买一手房前必须查看的文件资料
三、购买一手房时要缴纳的各类款项
四、购买期房时的注意点
五、购买现房时的注意点
六、收房时必须向开发商索取的文件资料
七、物业服务方面的若干问题
八、房屋保修、修缮及费用的若干问题
九、购房维权时找哪些单位或部门
十、哪些情况下是可以退房的
第三章 买房全攻略
一、房地产业常见相关专业名词的解释及意义
二、房屋的类型及所有权
三、选楼盘时应注意的一些问题
四、选房时应注意的一些问题
五、选户型时应注意的一些问题
六、购房全流程
七、下定时应注意的一些问题
八、签合同时应注意的一些问题
九、贷款买房时应注意的一些问题
十、房屋交付时应注意的一些问题
品尝百味人生的资料更多>> 男，浙江丽水市 认证资料：地产从业者、研究人员 注册日期：2011-08-06 上次登录：2013-05-24 2013-05-09 我选择关注朱令事件 2012-01-03 一位业内人士对2012年楼市的预测（上） 2011-11-21 [经验交流]关于房地产行业的思考（博客文章，非专业人士请绕道） 2011-08-21 良心开发商吐露内情，教你识破购房陷阱(原创) 更多 .恋家读本：紫园B区，千万级园林惊艳你的视野 .惊呆了！打死都不能让老婆看到的东西！ .如何处理媳妇和婆婆之间的关系，再也不做夹心饼 .如此户外，你的专属户外品牌衣柜！专属户外品牌衣柜！ .想做夏季的百变女王吗？上品2折特卖帮你实现 .远梦家纺决明子荞麦定型枕头 29元包邮举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:38:44 前 言
一直以来，房地产开发商就是奸商的代名词——他们唯利是图，不遗余力地压榨老百姓的血汗钱，任凭道德的审判也难撼利益熏心；他们面目狰狞，公开叫嚣没有义务为穷人盖房子，面对板砖无数，却也能闲庭信步，心安理得；同样也是他们，能为自己的私生活挥金如土，而面对骨肉同胞的不幸遭遇却一毛不拔，冷眼旁观……
凡此种种，国人对开发商群体的集体谴责，甚至将其推上道德的审判台，在笔者看来原因之一就是在既有的体制下，“住房”二字让国人承受了过多的不可承受之重。加之我国各地的房地产市场虽然经历十多年的高歌猛进，然而各地在市场的监管体系建设和与之对应的执法水平上并没有表现出应有的与时俱进。
天下为商者，追逐利益本无可厚非，但是要取之有道，经得起良心的拷问。作为这个群体中的一员，扪心自问，良知尚在。有感于房地产行业本身所具有的专业性、复杂性和特殊性，对普通购房者无疑是一道高高的垒墙，故将自己从业10余年的经验汇编成文，并发表于此，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。
愿大家都能有一个美满的“家”。
——一位血管里流淌着道德血液的开发商
2012年10月3日
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:39:35 购房陷阱一：售后返租——只是看上去很美
售后返租，顾名思义，就是开发企业将房产销售给购房人后，再由特定承租方与购房人签订一定期限的租赁合同，并约定一个回报率作为租金。在租赁合同存续期间，房产的经营权、使用权和管理权都归承租方所有，而房产所有权人只享有收益权。其实质是承租方对房产经营权的买断。
举个例子：
某市一专业市场的开发企业对外销售该市场的商铺，每间商铺总价200万元，同时在购房人签订购房合同后，立刻与某一市场运营公司签订为期3年的委托经营协议，并约定自市场正式投入运营之日起，每年市场运营公司按照原房价款的10%，也就是20万元支付给购房者作为租金。在合同约定期限内，由市场运营公司全权负责市场的经营和管理，产权所有人不得干涉市场运营公司的具体经营行为。如果委托经营合同到期后，购房人可以与市场运营公司重新签订合同续约。
售后返租的销售模式最早出现在上世纪六七十年代的美国，后流行于日本、香港等国家和地区。因为当地的房地产行业发展比较成熟，相关法律和监管体系比较健全，开发商的社会信誉度普遍比较高，所以出现了不少成功的案例，最终实现了购房者和开发商双赢的局面。
国内售后返租的销售模式早在90年代末的房地产市场上便已粉墨登场，只是经过大量实践的证明大部分国内的开发商未能像国外同行一样迎来购房者的一片喝彩，倒是留下众多法律纠纷，引来骂声无数，以至于2006年国家建设部（现国家住房与城乡建设部前身）为此专门发出警示，要求购房者重点防范其中的风险。
可是让很多人百思不得其解的是最近几年国内房地产销售领域，售后返租的销售模式在一段时间的沉寂之后，非但没有得到有效规范和遏制，反而愈演愈烈，大有野蛮生长的之势。在笔者看来，这种现象的出现有其必然性——一方面自2010初以来国家严苛的房地产宏观调控措施导致大量房地产开发企业赖以维系生命的资金链出现断裂之虞，所以开发商不得不由住宅开发转向不受调控影响的商业地产开发。另一方面随着居民理财意识的提升和国内严峻的通胀形势，居民的财富保卫战早已打响。
两种强烈需求的急剧膨胀，必然导致市场阶段性的非理性的疯狂。而当一切归于平淡，理性占据主导后，事实会将一切财富幻想击得粉碎。因为这类房产的购买并非是一笔简单而有保障的投资，尤其是在国内房地产市场监管体系尚待健全、开发商群体的社会信誉度普遍不高的大环境下，更凸显投资行为的复杂性和投资结果的不确定性。
作为购房者，一定要看清楚这类项目的本质和开发商的企图，只有这样，购房人的投资行为才能趋利避害。以笔者多年的从业经验看来，开发商之所以热衷于售后返租的销售模式是有深层次原因的：
1、投其所好，快速销售。对于我国大部分中产阶级人群而言，朝九晚五的快节奏生活方式让这部分拥有一定投资能力的人群对收益稳定而且具有持续性收益能力的投资产品趋之如骛。售后返租类房产恰恰迎合了这类群体的普遍需求。有需求就有市场，有市场就有商机，这就给开发企业提供此类产品创造了绝好的市场环境。如此一来，售后返租类房产项目的热销也就是瓜熟蒂落，水到渠成的事情了。
2、营造卖点，扬长避短。一般而言采用售后返租销售模式的商业项目，往往地段比较差，商业氛围难以形成或者需要较长的商业培育期，直接导致项目开发周期较长，企业资金回笼速度缓慢，财务成本上升等原因。所以为了短时间内快速回笼资金，提升销售去化率，分散开发企业自身的风险，最有效的方式就是将项目快速销售。但是前提必须要包装一个足够吸引人的卖点，去掩盖或对冲项目自身的劣势。在这样的背景下，商铺的售后返租模式应运而生。
3、量小价高，利润超额。在房地产行业有一个通行的定价原则，就是房产总价越小的户型，单价定得越高，自然开发企业的利润率也越高。因为总价小，而且房产基本上论套来卖，购房者衡量是否购买的主要依据之一就是自身的支付能力，相对而言对单价的敏感度也就会有所降低。所以这类项目开发企业基本上都是将大面积的产权分细化后分割，以降低因总价过高而带来的销售抗性和达到提升利润率的目的。
4、回笼资金，以商养住。自去年2010年4月开始逐渐加码的房地产市场宏观调控措施已经对房地产企业的资金流产生严重影响。房地产开发企业为了资金流不至于枯竭，有的借助于海外资本市场得以勉强喘息，有的紧抱房地产股权投资基金这根救命稻草不放，有的就干脆借助高息民间借贷饮鸩止渴，但也有些房地产开发企业看准了因政策打压住宅市场而由溢出效应带热的商业地产市场，加大对商业地产的销售力度来平衡住宅市场紧张的资金供应。
5、转嫁风险，金蝉脱壳。商业地产项目的开发难度远高于住宅开发，其具有的开发周期长，投资量大，收益缓慢和后续经营不确定性的特点让项目自身的风险陡增。如果采用售后返租的模式销售商业地产项目，开发企业一方面销售了房产回笼了资金，将自己从这个项目中完全解套，另一方面这个项目所有的风险也将随着房产的销售一空被众多购房人承担并分散化。其实这种销售模式的实质不是销售房产而是兜售风险。
在了解清楚了开发商在售楼时热衷于售后返租模式的原因后，再看一看这些项目中可能存在的陷阱。这并非是笔者危言耸听，笔者也不是“一竹竿掀翻一船人”，否定所有的这类项目。但凡采用售后返租模式销售的项目中十有八九都是以惨淡收场，优质项目也确实存在，只是凤毛麟角，少之又少。
以案例分析：
徐先生是浙江省某市一大型企业的中层干部，2009年6月他看到当地某报纸上一则房产广告非常有诱惑力：“专业市场全产权商铺，3年包租，10%年回报，10年收回投资，您只要首付5万元，即刻拥有全产权商铺并坐拥升值。”随即徐先生立刻驱车赶往项目售楼部，经过一番考察之后，徐先生在售楼小姐那里了解到，如果购买该商铺，则前3年的租金可以抵扣房价。
徐先生经过考虑，认为该项目虽然单价有点高，地段有点偏，但是基于上述承诺，房价可以打7折，10年就可以回本，而且返租稳定，免得自己为了出租奔波劳累。于是，徐先生与开发公司签订了《商品房买卖合同》并要求用3年的租金抵扣房价，为此他还和一家市场运营公司签订了《商铺委托经营合同》。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:40:07 时间到了2011年6月，满心欢喜的徐先生来到该市场却发现门可罗雀，当时说好市场开业时，千店齐开，可现在到处都是空铺。当时宣传的所谓原产地招商的品牌尽是一些杂牌，甚至是劣质尾货。面对此情此景，徐先生心头直发凉。不仅如此，不久后市场运营公司便和徐先生联系，要求缴纳相关税费，并声称项目亏损严重，要求所有产权所有人降低租金，否则就无法再经营下去，要撤场了。情急之下，徐先生找到了开发商讨个说法，可是开发商却说：“那是你和市场运营公司签订的合同，与我们无关！”至此，徐先生才发现事情有点不对劲了。
其实在这个案例中开发商设置了多个陷阱，而且存在约定不明的情况，笔者逐一来分析。
陷阱一：开发企业和市场运营公司分别与购房人签订相关合同有猫腻。根据我国《商品房销售管理办法》第十一条就规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。所以开发商为了规避这一条，就玩起了擦边球，成立两家在股权结构上毫无关联的独立公司，一家做房地产开发及销售，另一家做市场运营，分别与购房者签订购房合同和租赁合同。此外，这样做的另一好处就是这样一来即使今后市场经营不善，市场运营公司申请破产即可，不会波及到开发企业。市场运营公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文，更别说今后每年的稳定的收益。
陷阱二：3年租金抵扣房款只是开发商的数字游戏。买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，利润率是多少，都被反复计算，背后的宗旨就一个——企业利润的最大化。所以这类售后返租项目就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。
陷阱三：3年的租期对开发企业销售房产而言恰到好处。培育一个专业市场一般需要3-5年时间，而且这期间市场运营企业只有投入，没有产出。如果是一个正规的市场运营企业，为了盈利，一是不可能签这么短租期的合同，只会把租期签长；二是为了避免市场经营兴旺后产权人在租金上提价，市场运营公司都会将固定租金约定一个长租期，把利润锁定在将来；三是专业市场合同到期后的续期是一个公认的难题，因为产权所有人众多，很难达成一致，于是签订长租期就成了必然的选择。由此看来，那些将返租时间约定得很短的项目，意图很明显，就是为了压缩返租成本，配合销售，卖完了拍拍屁股，一走了之，压根就没有花心思把市场经营好的打算。
陷阱四：产权人的合法收益往往被市场运营企业的租赁合同所掠夺。建筑物的外墙、楼顶、室内广告牌位和经营管理用房的使用是会产生收益的，根据“《中华人民共和国物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”所以这些收益归全体业主所有。但是市场运营企业一般都会在租赁合同中约定将这部分收益计入返租额，所以这些收益往往被购房者忽略，而被市场运营企业变相私吞。
陷阱五：市场运营企业故意模糊产权所有人收取租金是税前租金。纳税是所有公民的基本义务。当产权所有人把物业出租给他人使用时，应按法律规定缴纳相关的税款。但是这点无论是在广告宣传还是在和市场运营公司签订的租赁合同里都没有明确约定。如此一来，则意味着返租额并没有开发公司宣称的这么大。
综上所诉，笔者认为售后返租日渐兴起的背后，是许多人对该模式运营相关情况知之甚少，一方面又受高额回报的广告宣传所诱惑。不少投资者认为，租金稳定，只会稳赚不赔，以至于有些人只看了图纸或模型就签约付款。对此笔者建议要强化投资风险意识理性投资，不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风，要正确甄别相关的宣传信息，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。同时，对于已经以售后返租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同约定兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:40:45 购房陷阱二：存抵优惠——替他人做嫁衣裳
一提及房地产行业，给人的第一印象便是投资巨大，对资金的依赖度高。事实也的确如此，但凡房地产开发项目，从拿地、设计、施工到销售，无不是用巨额的资金在背后做支撑，离开了资金的保驾护航，房地产开发的各个环节的推进都将寸步难行，难以为继。于是人们将该行业称之为资金密集型行业。
但在笔者看来这个观点并不全面。确切地说，房地产行业是一个资金利用型行业，因为开发商从来就没有养成完全依靠自有资金进行项目开发的习惯。相反，尽量少投自有资金，多占关联资金倒是这个行业公开的秘密——拿地可以用银行贷款；设计可以先欠着；施工可以由建设单位垫资；还银行贷款可以用销售回款——一个完整的资金循环链。开发商只要操作得当，仅需一笔很少的启动资金，甚至完全不需要启动资金，就可以撬动一个投资巨大的房地产开发项目。这其中的关键就是将不同来源的资金，按照使用期限的长短，再结合项目本身的开发节奏，在时间上进行搭配，进而形成一个进出有度的资金链。如果同一个开发商手上有多个项目，则可以将其它项目按不同的开发节奏所产生的资金流配置进原有资金链，从而形成滚动开发模式，以达到最大程度地提高资金使用率和资金杠杆率的目的，最终实现利润的最大化。
开发商为了维系资金链的正常运转，都会绞尽脑汁，用尽各种手段来占用尽可能廉价的资金。在房地产市场供不应求的大背景下，购房者口袋中的资金便成了开发商惦记的对象。开发商只需一个诸如“存抵优惠”的幌子，便可让不明就里的购房人将口袋里的钱主动奉上。
以案例分析：
张小姐在2009年4月看中杭州某楼盘。项目还没有开盘，但根据销售人员的介绍，项目将在2009年的10月1日开盘，均价可能在25000元一平米左右，略低于周边同类项目的单价。同时该项目推出了一个“存抵优惠”的措施，即只要购房者在2009年4月底之前将10万元存入开发商指定的账户，在购房时就可以享受3万元的优惠。
张小姐经过仔细考虑，认为这个项目离自己的工作单位很近，价格也比较合理，而且又有“存抵优惠”，所以就把10万元打进了开发商指定的账户，取回了一张注明为“诚意金”的收据。
时间到了2009年9月底，张小姐接到该项目销售部打来的电话，通知张小姐项目将于2009年10月1日上午10点整正式开盘。当张小姐如约来到售楼部时，却发现这里早已被购房人围得水泄不通，并被告知要买房必须排号。别无选择，张小姐领到了1652号，可是这个项目可售房源总共也只有420套。
最终经过1天的苦苦等待，张小姐先前看中的几套房子，要么价格远高于之前宣称的均价25000元一平米，要么早早被人预定。无奈之下，张小姐只能遗憾地放弃这次购房计划，只是想到这被开发商白白使用了半年之久的10万元，真有点愤愤不平。
在这个案例中，其实开发商设置了一些陷阱，耍了一些小聪明，笔者逐一来分析。
陷阱一：所谓楼盘均价是开发商的一个价格策略。有过购房经历的人基本上都会有这样一个感受，自己中意房源的单价往往要比楼盘开盘前宣称的均价高出许多。只有那些楼层低、套型差的房源单价才略低于或者接近于楼盘均价。其实开发商所宣称的楼盘均价从来就不是数学意义上的加权平均数——楼盘销售总额与可售面积的比值。而是开发商的一个价格策略——楼盘均价只是项目开盘前的“放风价”，一般都定得不太高，目的就是用一个比较模糊的、相对较低的价格，为项目导入目标客源，并为开盘后用提价的方式筛选客户价值提供客源基础。商人都是逐利的，谁都希望将自己的产品卖给那些愿意出更高价格的客户，而用价格作为筛选器来衡量客户的价值，便可达到为自己创造最大化利润的目的。
陷阱二：用“存抵优惠”措施来框定对楼盘具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量。对于一个房地产开发项目的销售工作而言，确定对该项目具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量，是一件至关重要的事情，直接关系到项目的盈利预期。如案例中所述，项目一共400多套房源，有至少1600多人参加了“存抵优惠”活动，供不应求是显然易见的结果，这个时候开发商不提价销售还待何时？所以当购房者从一个还未开盘的售楼部参观完沙盘模型后，基本上都会被销售人员以“方便今后通知楼盘信息”为由留下购房人的联系方式。这个行为的主要目的之一就是统计该项目潜在购房人的大致数量。但是这种方式过于粗放，存在重复登记、无法确认具有强烈购买意愿人群的缺点。由此，“存抵优惠”措施便成了一种用以确定购房人群意愿强烈与否的精确手段。只要将真金白银存入开发商指定账户的购房人，就会把自己对该项目强烈的购买意愿暴露无遗。这就为开发商通过价格筛选客户价值提供了可靠的筛选样本数量。
这个手段在业内叫做“火力侦查”。
陷阱三：开发商利用存抵资金拉动楼盘资金链的运转。任何一个开发商的项目资金链都是由阶段性的资金环环相扣而组成的，他们不可能将整个项目的全部投资准备妥当后再启动项目，也不大可能存在资金闲置等待项目开发进度的情况，这样会降低资金的使用效率，进而影响项目的利润率。前文已经解释过了，开发商善于也惯于占用购房人不需成本的资金。“存抵优惠”活动的另一层目的，就是将购房人的资金整合进开发商的项目资金链，降低开发商的财务成本。上述案例中，房源数量按400套计算，以3.0的“存抵优惠”活动系数统计，每位购房者存入10万元，则开发商在长达半年的时间内可免费使用高达1.2亿的资金量。这也让笔者联想到为什么在这么严厉的楼市调控之下，开发商的资金链还如此坚强，原因就在于开发商有许多类似“存抵优惠”式的“鼠洞”可钻。
陷阱四：购房者真存抵却获得了开发商的假优惠。当开发商发现“存抵优惠”活动招揽了大量具有强烈购房意愿人群的参与，且人数远远高于可售房源数量，毫无疑问，开发商将毫不含糊的通过价格提升的方式筛选客户价值。建立在这种不对称交易规则基础之上的“存抵优惠”活动，对于购房者又有多大的实际意义呢？开发商在原来“放风价”，也就是宣称的楼盘均价的基础上，大幅提价后开盘，然后再小优惠2万元给购房者，如果能信守承诺，也算是开发商良心发现了。只不过这种优惠到底是真优惠还是假优惠，也只有开发商自己清楚。也许是应了那句老话：“羊毛出在羊身上”。
陷阱五：开发商用诚意金作为幌子规避风险。开发商所谓的诚意金在我国现有的法律框架内并不能找到相应的词条及法律解释。换句话说，诚意金不是订金、定金或者违约金等具有法律约束力，而是不具有合同效力及法律保护性质。开发商不能保证交了诚意金的客户都能买到房子，只是提供一种与买房相关的潜在机会。这种行为如果往深里说，涉嫌非法集资。诚意金在很多国家是不会被允许收取的，而在国内属于法律空白领域。开发商就是利用了法律“非禁即可”的原则，大玩擦边球。即使有购房者事后提出异议，也没有相关的法律依据作为支持，就像案例中的张小姐一样，手头上拿着的是注明诚意金的收据，只能是自认倒霉，为他人做了回嫁衣裳。
综上所述，笔者感触颇多。作为业内人士，笔者强烈建议相关部门，对开发商以“存抵优惠”之名收取诚意金等方式变相搞非法集资的行为采取措施，给购房者一个净化的购房环境，保障购房人的合法权益。让人欣慰的是，杭州已于2011年8月专门发文停止开发商的“存抵优惠”活动。这对于正处在成长过程中的国内房地产市场而言，是一个积极的信号。相信政府的楼市调控已从以往的短期政策抑制，转到长期的行业制度修正上来。
另外，对于开发商搞的一些所谓“存抵优惠”之类的名堂，广大购房者一定要擦亮眼睛，千万不要被眼前的一点蝇头小利给诱惑了，要知道“买的永远没有卖的精”这个道理。购房置业对很多人来说是一生中的大事情，绝不可盲目行事，要有“管它优惠满天飞，我自岿然不动”的定力。除非开发商白纸黑字约定优惠承诺，否则一切免谈。
购房陷阱三：拍卖销售——让购房者很受伤
随着这几年国内房地产市场的发展和相关技术的进步，房产的销售方式已经不再局限于传统——开发商依靠售楼部这单一渠道进行房产展示和销售。有部分先知先觉的开发商在传统售楼方式的基础上，加入了其它元素，如网络销售和拍卖销售。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:41:33 由于网络销售是一个新鲜事物，相当一部分对网路技术不甚了解的购房群体并不完全熟稔其间的运作和规则，目前还停留在起步和尝试阶段。当前采用网络销售方式的开发项目更多的是出于广告效应的考虑——想通过创新销售方式的办法，引发媒体的报道和目标客群对项目的关注，进而起到推广项目和招揽客户的作用。尤其是在目前楼市调控的高压下导致的成交低迷，开发商更愿意用设置封顶价的网络销售（竞拍）方式给自己的以价换量行为找一个台阶下。
然而拍卖销售却与网络销售有着明显的不同。不仅因为拍卖销售方式在国内房地产市场上早已出现，而且也因其存在人为操作、价格脱离价值和哄抬售价等弊端而广受诟病。
在笔者看来，拍卖销售的本质就是将购房人的购买意愿和承受能力，在短时间内用“价高者得”的原则进行筛选，避免了传统对称交易中卖方不具备强大议价能力的缺点。显然这种方式对于开发商获得不对称交易中的强大议价能力，从而攫取超额利润而言，无疑是一种绝佳的手段。
另外，拍卖销售以点对面的销售特点，决定其本身就是在制造稀缺性，带有明显的利益倾向。根据经济学的供求原理，当一件产品出现供不应求的情况，价格的上扬就成为必然结果。这是开发商采取拍卖销售方式销售房产的主要原因之一，但细细分析却不是全部原因，这里面有开发商更深层次的利益阴谋。
以案例分析：
潘先生是上海某县一家区域性内贸企业的老总，由于企业需要建立自有的销售渠道，所以平日里潘先生一直很关注商铺的销售信息。某日，潘先生在当地一份报纸的底版上看到市中心某楼盘有商铺拍卖销售预告信息。因为是本地人，所以潘先生对该楼盘所处地理位置十分了解。项目周边品牌林立，人流如织，而且所售商铺的可达性和可视性正好符合潘先生连锁销售门店的选址及装修标准，这让潘先生心动不已。接下来的一段时间，潘先生多次到该项目售楼部踩盘，了解具体情况。
经过几番细致的考察，凭借多年购买商铺的经验，潘先生对该项目有了比较深入的理解：这是一个商业步行街项目，共有230多套商铺，由内街和外街组成。外街由沿街商铺东西向一字排开，商业价值得天独厚。但是内街的情况却有另一番景象：出入口众多，导致人流主动线不明，难以达到人流聚焦的效果；道路纵横交错，导致商业格局杂乱，难以在今后利用各类业态之间的联系与互动，达到组织和调节人流的作用；白墙黑瓦、含蓄内敛的清末复古建筑风格虽然别有一番风味，但是与现代商业推广体系的磅礴大气、色彩鲜明显得格格不入，两者的搭配可能导致商业二次装修中商业内容与建筑表现的剧烈冲突和反差。这一番分析后，潘先生首选沿街商铺，打定主意，一定拿下。
另外，潘先生还从该项目销售人员那里了解到所有商铺均设置底价和保留价，于近期某日以拍卖的形式公开销售，每套商铺只需缴纳拍卖保证金20万元即可参加拍卖。潘先生毫不犹豫地缴纳了60万元保证金，选择了3间沿街商铺作为竞拍对象。
竞拍当日，潘先生起了个大早来到拍卖现场，只见现场挤满了人，各个竞买人拿着号牌早早地抢占着有利位置，等待拍卖的开始。见此情景，潘先生顿生一丝失落。果不其然，第一间沿街商铺开始拍卖后，竞买人之间竞争异常激烈，其中一家竞买人一柱擎天，几乎没有给潘先生等竞买人任何机会，以超过底价400%以上的溢价率，将第一间沿街商铺收入囊中。接着，第二间，第三间，……相继被该竞买人一同以超高的溢价率收走。此情此景，现场沸腾了，在接下来内街商铺的竞拍中，因其面积小，总价少的特点，成交单价被屡次刷新。现场所有竞买人都沉浸在对财富的幻想与躁动中，认为抢到便赚到。只有潘先生在这场疯狂的财富盛宴中悄然退场，因为市场已经失去理智，因为价格已经脱离价值，也因为这场让人蹊跷的拍卖。
两年后，该商业街因承租人无法承受过高的租金，大部分都撤场走人，只留下空空的街面和少有人问津的出租告示。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:42:05 在笔者看来，潘先生是明智的，也是幸运的。他在发现苗头有点邪的时候坚决选择了放弃，但他并不清楚里面到底有些什么猫腻和陷阱。那就让笔者来逐一分析：
陷阱一：认为树立销售价格标杆，掩护短板产品高价出货。一个房地产项目销售的最大难度并不是如何将优质房源一高价售出，而是怎样把短板产品卖个好价钱。优质房源属于“皇帝的女儿不愁嫁”，是购房人争抢的对象，价格自然容易定高，可是房地产开发项目中的短板产品就没有那么容易处理了，就像案例中的内街，产品自身有硬伤，如果售价定高了，楼盘的去化速度就会降低，巨额资金的积压必然导致财务成本的上升；如果售价定低了，会造成项目利润的大量损失。为了调和其间的矛盾，房产的拍卖销售方式就成了开发商两全其美的选择——开发商利用“托”将优质房源的拍卖成交价尽可能拔高，由此构建一个虚高的项目价格参考体系，就是所谓的楼盘价格标杆，再利用优、劣房源之间的差异化定价策略，人为造成两者之间较大的价格差，给人以短板产品具有明显价格优势和投资价值的假象，最后通过拍卖竞价方式缩小优、劣房源之间的成交价，使短板产品以高价被拍卖。
可能有人认为开发商为了演这出戏，高价拍下了自己的优质房源，付出了一定的代价。恰恰相反，开发商并不吃亏，左口袋的钱放右口袋，当然没有多大的意思，但是如果将拍卖来的高价房放银行一抵押或担保，就会得到比正常销售额还要多的贷款。如此一来，不仅又多了一个为开发商资金链做“贡献”的利益方，而且还“帮忙”分担了风险——一旦无法以更高的价格卖掉这些房源，那么银行就是最终的接盘人。
陷阱二：拍卖销售的方式很容易被委托人（开发商）操作。也许大家认为拍卖方式以其公开、透明的特点，最能体现交易的公正性和公平性。可事实恰恰相反，掌握主导权和知情权的委托人（开发商），在与信息不对称的竞买人的博弈中，明显占据优势：
一是，在竞拍截止日前，委托人（开发商）可以根据各个商铺缴纳保证金的人数的多寡来确定商铺的保留价，从而最大程度地保护自身利益（拍卖结果未达到保留价，可视为不成交）。一般而言，竞买人越多，保留价就定得越高。
二是，委托人（开发商）完全可以通过“托”与竞买人展开“钓鱼拍卖”，不断抬高竞拍价，迫使志在必得的竞买人以高于实际价格竞得标的物。即使玩爆，也无所谓，只是交点拍卖手续费而已，再说高成交价能起到拉升后续拍卖标的物成交价格的作用。所以第一拍对于点燃拍卖现场的氛围和抬高后续标的物的成交价格至关重要，这时候“托”便会卯足了劲，上串下跳。
三是，由于现在的拍卖行业竞争也比较激烈，一般受托人，也就是拍卖行，都会在具体拍卖的操作上偏向于委托人（开发商）。拍卖师的拍卖技巧这时候就很关键，所以一场拍卖会基本上会有一主一备，两个拍卖师。一旦主拍卖师表现不佳，备选拍卖师立马上台更换，目的就一个，让成交价更上一个台阶。
陷阱三：拍卖费用存在被转嫁的可能。按照《中华人民共和国拍卖法》的规定,委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。如果委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。这体现了一个公平原则。但是在具体操作过程中，由于拍卖行业激烈的竞争，增强了委托人（开发商）的议价能力，拍卖人为了保障自身的利益，只能与委托人（开发商）约定不对称收费原则，将拍卖费用和佣金全部转嫁到买受人身上。所以在这类拍卖销售中，开发商对成交后拍卖费用和佣金的具体情况，要么只字不提，全部推给拍卖公司；要么语焉不详，给一句“具体请参照拍卖文件”。
综上所述，笔者认为，在房产拍卖销售中，委托人（开发商）与竞买人（购房人）之间存在严重的信息不对称，而委托人（开发商）又与拍卖人具有趋同的商业利益，拍卖的成交价越高，双方的收益就越大。所以，委托人和拍卖人均具有抬高拍卖成交价的利益冲动和行为动机。
目前，我国房地产销售市场的监管体系还处在逐步的健全和完善之中，难免一些不良开发商会利用监管的缺位和漏洞，采取不道德也不合法的利己销售方式。但这些手段因其自身的隐蔽性，加之广大购房人对相关措施又知之甚少，所以很少能得到法律的严惩。
因此笔者建议购房人尽量避免参与“新、奇、特”的售楼方式，毕竟商人无利不起早，对自己不利的事情是不会劳心费神，多此一举的。同时，笔者也想借此机会呼吁，有关监管部门能切实行动起来，规范房地产销售市场的行为，整肃乱象。最让人欣慰的是，有些地方已经建立房地产销售价格备案和公示制度，并并规定一定时期内价格的上下浮动空间。笔者认为此举意味着监管部门在规范房地产销售市场上，朝正确的方向上跨出了关键的一步。我国多年楼市调控效果不彰的主要原因就在于，调控的着力点过多的寄希望于政策的短期校准作用，而不是从建立长期有效的市场规范出发。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:43:06 购房陷阱四：以租代售——别把庄稼种在别人地里
记得在2008年金融危机期间，有一些开发商鉴于当时严峻的国内外金融形势和国内萎靡不振的购房需求，采取了一个新的销售方式——以租带售，即：
开发商先将待售房源租赁给有较强购买意愿的购房人，并约定如果购房人在承租该套房产后一定时期，愿意购买该房产的，则购房人按承租时约定的销售价格购买，已付的租金转为部分购房款；如果购房人在承租期间，发现该套房产有明显的质量问题，或者由于种种原因不适合自己及家人居住，则租赁期限到期后，购房人只需支付当时约定的租金给开发商，即可两清、解除租赁关系。
以租带售是一种名副其实的体验式销售方式，从字面便可理解，“租”是手段，“售”才是目的。这种销售方式在国外成熟的房地产市场是一种常见的营销手段，也是一种双赢的销售模式：开发商将闲置的房屋租出去，产生了利润，也带动了销售。而购房者也不用在不确定房屋是否适合自己的情况下，匆忙下单，避免了巨大的风险。
可是很遗憾，这种双赢的销售模式也只是在2008年开发商日子最难捱的那段时间里春光乍现，之后在国内房地产市场愈加火热的行情里就销声匿迹，再无踪影了。倒是另一种销售方式——以租代售，打破多年的沉寂，给热火朝天的国内房地产市场打上了另类的注脚。
“以租带售”和“以租代售”，虽只有一字之差，但具体含义和操作方法却相去十万八千里。以租代售，顾名思义，就是用租赁的方式代替销售。其实质是打现有政策的擦边球，将那些相关法律规定不得对外销售和不得用于房地产开发的项目，以长期租赁的方式变相销售。如在农村宅基地这类集体土地上建设的项目，就是一个典型的伪房地产开发项目。
笔者有必要在这里简单介绍一下我国的土地所有制形式及相关用地法规。
目前我国全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为集体所有和国家所有两种所有制形式：
集体土地，是指属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。农村和城市郊区的土地属于集体所有（法律规定另有归属的除外）。农村宅基地、自留地和自留山属于集体所有；
国有土地，是指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。国家实行国有土地有偿有期限使用制度。城市市区的土地全部属于国家所有（法律规定另有归属的除外）。农村和城市郊区中已经依法征收为国有土地的属于国家所有。国家依法征用的土地归国家所有。农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的原所属。森林、草原、滩涂、山岭和河流等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
依据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其它相关法律法规，只有属于国家所有的土地，或者原集体所有的土地被国家依法征用后，才可用于房地产开发。属于集体所有的土地禁止用于房地产开发经营。在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
近几年来，有些地方的小产权房问题一直很突出，甚至到了积重难返的境地。笔者认为，这个问题不能简单的用部分民众对我国房地产市场法规体系的不了解来解释，这未免有些牵强。在笔者看来，小产权房问题虽然不合法，但其有一定的社会合理性：
近年来高涨的房价，已经将相当一部分刚需购房人群彻底排除在商品房消费门槛之外。而国内的住房保障体系又处于完善和重建当中，无法发挥其社会作用。被作为生活必需品的住宅搞得焦头烂额的刚需购房人群，别无选择之下，即使明知违法购买小产权房无权益保障，也只能用这种无奈的选择给自己的家庭一个容身之所。这就为小产权房的存在提供了市场条件。
同时，我国正处于城市化加速发展阶段，农民村集体及农村合作组织，在失去了千百年来赖以生存的土地资源后，很自然的将目光锁定在了仅剩的村集体土地和征地后预留的自留地上。为的就是一个朴实的目的，创造效益让自身生存下去。另外，各地正如火如荼进行的新农村建设也为小产权房的出现提供了有利条件。这就为小产权房的存在提供了土地条件。
商人的嗅觉毫无疑问是最敏锐的，一边是巨大的市场需求，一边是强烈的供给愿望，只需要一点资金的催化作用，这种供和需之间被隔断的关系便可在瞬间释放出令人难以置信的力量和可观的利润。资本是逐利的，哪里有利可图，资本就涌向哪里。这就为小产权房的存在提供了资金条件。
在市场、土地和资金条件都具备后，唯一的障碍就是政策限制。根据《中国人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但这并不能成为阻止开发商介入小产权房建设的有效力量，因为善于打政策擦边球的开发商，利用 “以租代售”的模式，有效规避了法律风险。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:43:53 以案例分析：
张先生和妻子刘女士是山东某市的外来务工人员，苦于当地的房价已经远远超他们的经济承受能力，以致夫妻俩一直以租房的方式游离于城市住房梦的边缘。这种寄人篱下的租房生活总给他们带来强烈的不安全感，让小俩口对拥有一套属于自己的房子充满了极度的渴望。
某日，张先生听老乡说，在本市郊区有一楼盘价格很便宜，只有周边楼价的一半左右。这让张先生夫妇心动不已，旋即赶往项目所在地了解情况。奇怪的是，这个正处于施工阶段的楼盘竟然没有和别的项目一样，有一个装修得富丽堂皇的售楼部，只是在楼盘边角的杂草堆上竖了一个破旧的广告牌，注明了楼盘名称和一个电话号码。满腹狐疑之下，张先生还是将电话打了过去。随后一个穿着工作服的人员出现在张先生夫妇面前。经过一番上下打量和试探性的交谈，该工作人员将张先生夫妇带到了楼盘的接待处——该项目的现场工程部。
这时，现场的两个工作人员开始滔滔不绝、练笔带花地给张先生夫妇介绍该楼盘的优点，拉着夫妇俩又是指又是看，并着重突出了这个楼盘价格只有周边楼盘的一半。显然，这点住了夫妇俩的死穴。看到张先生脸上仍然挂着对项目的疑虑，其中一个工作人员故作紧张状，话锋一转，说这是最后一批房源，村上已经决定组团购买，不知道还能不能挤出一套来卖给张先生夫妇。一听这话，老实巴交的夫妇俩直蹬脚，眼急了。刘女士一改方才的沉默，一边拉着工作人员好话说尽，要求买一套，一边不断给张先生使眼色，要他尽快下定。胳膊拗不过大腿，最后在工作人员的半推半就中，拿出了一份租期为50年的房屋租赁合同，租金一次性付清用以抵房款，说是这里的房子都这么卖，反正住房是向国家租了70年的土地，这里是50年，道理是一样的，而且价格还便宜点。面对这份所谓的那个，看着夫妇俩又开始犹豫了，销售人员甩了句：“要签就签，不签，后面还排着队签呢！”别无选择之下，张先生，还是用那只比实际年龄显得更苍老的手，颤巍巍地签下了自己和家人的城市住房梦。
笔者很理解张先生夫妇们对融入城市生活的渴望，以及用购买城市住房的方式获得身份认可的强烈心理。但是，要选择正确的方式和途径来实现才能保障自身的合法权益，案例中的以租代售方式存在明显的陷阱，分析如下：
陷阱一：购房人把庄稼种在了别人的地里。现在的商品房价格都是含有土地使用权转让价和房屋所有权转让价，所以只有土地使用权和房屋所有权归属的一致性才是不动产具备完整财产权的前提和基础，进而拥有对不动产的占有、使用、处分和收益权。而租赁权的实质仅仅是对不动产通过以契约的形式而获得的一定期限的使用权，并不具备对不动产的占有权、处分权和收益权。所以通过所有权和租赁权的比较可以发现，以租代售的形式，本质是购房者以购买所有权的代价，获得了租赁权，其结果是购房者丧失了大部分的财产权。比如上述案例中，如果项目今后遇到拆迁，土地使用权人和房屋所有权人不是张先生夫妇的情况下，想要获得赔偿是很困难的。同样，今后如果张先生夫妇想要转手卖掉这套房子，也是于法无据的，因为夫妇俩并不具备土地使用权和房屋所有权。所以，以租代售的形式对于购房人来说，就好比将自己的庄稼种到了别人地里，是件毫无利益保障可言的事情。
陷阱二：开发商用以租代售规避政策，转嫁风险。上文已经提到，集体用地是不得用于房地产开发的，开发商之所以敢冒天下之大不韪，就是打了政策的擦边球——以租代售——以出租之名，行销售之实。现在市面上很多小产权房，都是借着村集体搞新农村建设的名义，或者利用农村建设用地搞集体经济体的幌子，具备合法的建设手续作为掩护，而且确实是面向村集体成员分配，但是在体量上却远远超标。如此一来，一是让项目的操作更具有隐蔽性与合法性，二是即使被有关部门发现，也有村集体成员合法权益作为“人质”，让执法部门无法采取强制措施执行。地方政府从维稳角度出发，对这类项目也只能睁一只眼闭一只眼，只得承认即成的事实。最后，开发商赚得钵满盆满，留下那些村集体以外的购房人承担最终的政策风险。
综上所述，笔者认为，小产权房现象其实质不是一个简单的房地产违规销售问题，其中涉及复杂的多方利益博弈，以及对现有土地制度的挑战和高房价下居住需求对现实制度的冲击。一些地区之所以小产权房泛滥，不乏源于地方政府利用法不责众的心理与政策制定者之间的隔空博弈因素，希冀在现有土地制度安排下出现有利于当地的政策转变或突破。
由此种种，笔者建议购房者不要存在侥幸心理，更不要盲从，认为法不责众，冒险一搏也许能换回额外的利益。殊不知，赌桌上的筹码从来就不能决定自身的命运，尤其是普通购房者，倾其所有地赌这一把，只怕徒留一声长叹。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:44:14 购房陷阱五：渠道为王——卖的不是房产，而是价格
在国内，房地产行业在国民经济中是一个极其重要，而且复杂的行业。
房地产行业的重要性，体现在它的产业关联度很高。据有关方面统计，房地产行业可以直接拉动上、下游50多个行业的发展，间接带动的行业更是不计其数。所以房地产行业对当地的就业、税收和GDP的拉动作用十分明显。另外，在一些城市，土地出让收入占当地财政收入的比重非常高，故有“土地财政”或“第二财政”之称。
房地产行业的复杂性，体现在多方监管的现有制度安排上。一个普通的房地产开发项目，从拿地开始到项目结束，一共要跑几十个部门，盖上百个章。这种制度安排的初衷是实现多方监管，各司其职，防止腐败等目的。可实际操作中，由于种种或明或暗的原因，房地产行业成了各部门眼中的“唐僧肉”，尝之而后快。这其间说不清、道不明的利益纠葛，或多或少与国内人治社会色彩浓厚，各部门过大的法规裁量权有关。
由上述就可以看出在这场房价持续十余年上涨的盛宴中，除了辛苦积攒购房钱的购房人以外，各利益相关方，尤其是上游既得利益集团，更是推波助澜，乐享其成。可以参考一下同属产业链下游的建筑业的施工环节，相关监管文件和标准，多如牛毛，密如蛛网，摞起来有一人多高。可是产业链上游的房地产行业的销售环节，却只有区区几个原则性的行业文件和规范在零敲碎补，独木难支。以致于房地产销售投诉大部分年份都高居消费者投诉量的前三甲。
在疏松的监管环境下，商人逐利的天性被发挥得淋漓尽致，各种销售手段层出不穷，花样百出，中间不乏一些缺乏商业道德的不良行为。就比如说这些装修得富丽堂皇的售楼部，在一些开发商眼中它的作用不仅仅是在卖房产，更重要的是在卖价格。
以案例分析：
易小姐是广东省某市的公务员，因为原来单位的房改房面积有限，也随着生活水平的提升，想买套大点的房子改善家人的居住条件，于是一直高度关注当地的楼盘信息。
某日，易小姐与朋友攀谈时无意中得知，当地一个新楼盘将于近日开盘，而且就位于她单位边上，步行10分钟即可到单位，这点让易小姐中意得很。经过一番打听，该楼盘体量比较小，并没有像其它楼盘一样，大张旗鼓地做广告，所以先前自己在媒体上并没有获得该楼盘的销售信息。只是这个声称5日后正式开盘的楼盘，已经有不少房源出现在当地许多中介的挂牌房源上了。怀着疑惑，易小姐走访了几家当地知名的中介，发现该楼盘的许多房源都在各大中介挂牌销售中，而且购房合同可以“更名”，只需交一笔几万元至十几万的转让费即可。
但是仔细观察和比较后，易小姐发现，几乎在所有中介门店挂出去的房源都是楼层低、采光差、南北不通透的房型，价格倒是比周边同类型住宅价格贵了不少。一问几家中介的工作人员，几乎一致的说辞：“这个价格算便宜的了，你可以去售楼部问一问价格。”
于是易小姐来到该项目的售楼部一探究竟。果然正如中介公司的工作人员所说的，易小姐从销售价格公示单上看到了房源的销售情况和价格，发现这里房源不仅少，要么已经预定，要么已经销售，而且价格比中介高出15%以上，但都是一些楼层高、采光好、南北通透的房型。
易小姐认为有些房源虽然价格低，但是户型不好，而且还要付中介费和转让费，最终合下来不是特别划算；而那些高价的好房源，比周边同类型、同档次的楼盘价格高出一大截，开发商摆明就是不想现在买。经过一番权衡，易小姐放弃了在这里购房的念头。
看了这个案例，可能大家对开发商为什么不采取传统营销方式，而选择与中介合作的模式来销售房产感到疑惑，请听笔者分析：
房地产销售上的推广成本是很高的，在当地主流平面媒体上一个整版加底版广告，动辄几万、几十万，每个房地产项目都要做若干个阶段的项目推广，每个阶段都要做好几次平面推广。一言以蔽之，传统推广方式的成本极高。但很遗憾的是这种被业内称为“地毯式轰炸”的传统推广方式是一个低效率、高成本的做法，只起到一定的告知的作用。在这种情况下，有些开发商盯上了中介这些多如牛毛的销售渠道。其网点多，销售能力强，成本低、甚至不花成本，成为受开发商青睐的主要原因。每成交一单中介费大多数情况下都是由购房者承担的，只要开发商许诺可以合同更名，中介在利益的驱使下会主动给客户推荐房源，省了不少开发商的推广成本。再说，进中介的客户和进售楼部的客户目的性一致，就是买房。所以无论是从推广的成本还是从推广的效率上来说，中介渠道都是一个很不错的选择（业内称之为“精确制导”）。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:44:45 笔者认为，易小姐的“精明”值得赞赏，因为买房子可能是普通老百姓一辈子里最大的开销，不得不精明，甚至要斤斤计较。同时，笔者认为易小姐是幸运地躲过了开发商精心布置的陷阱：
陷阱一：明修栈道，暗渡陈仓。笔者相信很多购房者如果有购房意愿的话，开发商的项目售楼部是必去不可的，可是就是这个“必去不可”给有些开发商玩三十六计提供了条件。房地产项目销售的开盘是非常关键的，这点开发商比任何人都明白，一个好的销售开端是成功的一大半——不仅肩负着资金回笼的重任，而且还负有创造高收益的使命。责任不可谓不大，所以开发商在开盘环节会动足脑筋、下足功夫、玩尽花招，为了达到目的机关算尽。
所以有一些开发商在开盘之前的内部认购时期，会拉拢当地的中介公司，将一些非优质的房源和小部分优质房源以认购的形式卖给这些中介公司（只需要付一部分的订金），也就是俗称的“黄牛”，让他们去倒卖，去炒作。当然了，价格是不会低的，甚至比周边同类型楼盘都要高一点。而为了配合这部分黄牛党“出货”，开发商售楼部的定价就很关键，都会定一个足够高的价格，起价格标杆的作用。另外，高价能降低优质房源的去化速度，起到提升利润和平衡资金流的作用。这点和笔者以前说的“购房陷阱三”中的拍卖销售很类似。
陷阱二：通过中介的认购制造楼盘热卖假象。相信很多有购房经历的人，都会有一个共同的感受，购房者在售楼部没有太多可供挑选的房源，只要看中的，不是被预定，就是已经被销售。更有甚者，一些楼盘刚一开盘就对外宣称已经卖得差不多了或售罄了，其实大部分房源都已经被开发商预定给了中介等这类“黄牛”，以此制造大卖特卖的错觉，制造紧张气氛，然后趁势再以各种借口，比如说有炒房客由于资金压力大而抛掉一些房子，因部分客户没有通过银行的按揭审核而不买了，或者又说客户资金上出了问题所以不买了，又或者干脆说是内部保留的房源等等等等，向市场逐批推出少量房源，也就是业内所称的“少量多批”的饥饿营销手段，以此抬高价格。
陷阱三：开发商向购房者转嫁成本，创造更高额的利润。这点大家不言自明，费了这么大的劲，耍了这么多的花招，可不是为人民服务。这种操作方式可以说是一石三鸟——一则售楼部的价格标杆让黄牛手上的房子看上去便宜了好多，出货容易，开发商的资金回笼速度也跟着加快。二则售楼部的价格标杆都是一些好房源，今后可以留着慢慢提价卖，创高更高的利润。三则开发商避免了用高成本的传统推广方式，极大降低了营销成本，转而让购房者以付中介费的形式间接承担开发商的推广成本。
陷阱四：开发商和中介做庄，助推房价上涨。开发商和中介都有超额分成的约定，即双方约定一个销售底价，中介不低于这个底价销售，如果高于这个底价，超额部分开发商和中介按约定比例分成。在这种模式下，中介更愿意推动房价的上涨，既加价销售，这为开发商提价销售铺垫了基础。虽然开发商为此支付了额外的费用，但却收获了更多的利润，开发商才是最大的获利方。房地产销售本身就是一个零和游戏，此消彼长，一方获利大了，另一方就要为此买单。所以开发商赚得越多，购房者损失越大。那些通过投资房产而或以丰厚的投资人，其实质是在时间维度上，占有资源稀缺性和房产周边配套设施完善所致的增值红利，很少能在和开发商的博弈中直接获益。
综上所述，笔者认为，导致国内房价十多年来只涨不跌的主要原因之一，就是没有规范且具有可操作性的房地产销售行为监管措施。开发商普遍利用交易双方信息的严重不对称性，采取具有欺诈性的销售手段，暗中盘剥购房者。即使当前一些城市出台了规范文件，要求开发商销售价格不得高于备案价格，可这些在实际操作过程中被开发商采取种种手段规避、被证明不具可操作性的规定，又有多少成分是出自地方监管当局以限制房价过度上涨为目的而采取的主动行为？让既得利益集团自我革命，让利于民，是否多了点与虎谋皮的味道？
说一千道一万，国内楼市的症结就在于住房用地的有效供应量上。按相关规定土地出让闲置两年即可被无偿收回。全国范围内，除少数几宗地块外，如大龙地产在北京的地块被高调收回外，其余的屈指可数。难道国内超期开发的闲置地块就这么几块吗？
说完宏观的，笔者还是谈点现实的。笔者建议各位购房者，尤其是初次购房者，在看盘比较价格时，多做横向比较，和周边同类型、同档次的楼盘价格比，而不要做过多的纵向比较。只有在横向比较后确认该项目具备价格优势的，再用楼盘售价的高低做纵向比较，结合自身的经济承受能力，确定适合自身的房源。切不可被开发商的价格操纵行为给弄迷糊了，见到便宜的房源就抢，也得比较性价比，也得和周边楼盘比，也得根据自身情况而定啊。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:45:11 购房陷阱六：精装修房——怎么算怎么不划算
现在很多房地产开发企业在做精装修房销售，尤其是一、二线城市的一些项目，一改以往传统的清水房交付，取而代之的是以精装修房销售为主要内容的交钥匙工程。这种现象的出现，笔者认为既有现代都市人群生活节奏紧凑，无暇顾及需要花费大量时间和精力的房屋装修事宜的现实原因，同时也符合了房地产业长期发展的趋势性要求——由于二次装修存在巨大的随意性和隐蔽性，很难符合节能、环保和安全的监管要求，所以在国外一些发达国家是不允许房地产开发企业销售毛坯房的，只允许室内外装修材料合规的，并且符合该国房地产监管部门验收标准的精装修房在市面上销售。
笔者在此大胆地预测，精装修房的销售将成为行业主流，是国内房地产行业长期发展的趋势性要求。但是按照目前行业发展现状和相关监管措施的进步程度，这种趋势还仅停留在起步阶段，结果的实现仍遥遥无期。国内虽然在一些城市已经出现不少的项目以精装修房的形式在售楼，甚至国内某个大型房地产企业向外透露，一定时期以后，精装修房的销售将成为企业必然选择。可遗憾的是国内时至今日连一个精装修房验收的国家标准或者行业规定都没有，倒是各种五花八门的企业标准充斥市场，纷乱之中让购房者很难甄别孰优孰劣，这倒是给了房地产企业尽情施展“捞钱术”提供了绝佳的舞台。前段时间上海静安区和沈阳建筑物装修所致的火灾，也从侧面佐证了该领域的混乱现状。
天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。企业生存的本能是逐利，没有诱人的利益作为驱动，房地产开发企业何必劳心费神去搞精装修房？那些所谓的绿色房企，在笔者看来也只不过是打着标注“高尚”二字的幌子，欺世盗名而已。这也许多少有点偏激，可是对于那些了解这个行当的人而言，完全明白相当一部分开发商做精装修房是有着多重利益考虑的。在此笔者逐一分析：
1、精装修房是开发企业的二次利润来源。如果开发商宣称，精装修房只赚售房的钱，而不赚装修的钱，这听起来也太伪善了，相信绝大多数的购房者是不会相信的。事实也确实如此，一般情况下，开发商通过规模化采购和流程化施工，对室内装修的各个环节具有强大的议价能力，很容易将装修中的采购和施工成本做得很低，这个优势个体装修是无法匹敌的。然而，开发商在室内装修上以规模优势而获得的低成本并不意味着低售价和低利润，而是高售价和高利润，否则开发商就完全没有必要掌握议价权？所以，在房屋的精装修环节，这高售价和低成本之间，就是开发商利用规模优势创造出来的溢价利润。笔者可以毫不夸张地说，开发商精装修房的装修利润率绝对不会比房地产开发利润率低，只会有过之，而无不及。
2、保证开发企业自身的品牌价值。不可否认，在毛坯房的装修过程中业主存在很强的随意性，甚至很多时候，业主的装修计划会破坏房屋的外立面和是房屋重要的建筑结构，从而影响建筑物的美观和使用寿命。此举加深了业主之间、业主与物业之间的对立情绪，这在采用以清水房交付标准的项目中是一个普遍现象。所以一些品牌开发企业为了让业主在二次装修时，不破坏产品的统一性和美观性，以保证自身企业的品牌价值，热衷于提供精装修房。更有甚者为了保证房屋外立面的绝对美观，用精装修的方式变相搭售特定型号与品牌的中央空调，而每售出一台中央空调，开发商都能从中抽取一笔可观的销售佣金。羊毛出在羊身上，很容易理解，这笔佣金最终还是消费者买单。
3、一些不良开发企业利用精装修房虚增成本，变相逃税。这其实是行业里公开的秘密。一些非品牌的不良开发商，一方面，通过成立与项目开发公司在法律上毫无关联的皮包装修公司，以虚报高价材料和人工的方式来做高项目开发公司的成本，从而减少项目开发公司纳税的税基；另一方面，开发商，即幕后操作人，以虚假发票的形式从皮包装修公司提取高出市价很多的材料款和人工费用。这一进一出之间，就完成了非法逃税的整个过程。这里要说明一点，这种情况，并不是所有房地产开发公司都敢做，但是开发资质越是低级的公司，越容易涉足，因为他们东窗事发后的成本相对大企业而言要小很多。不过话也说回来，这并不是说大型房企就完全没有可能这样做，只是它们有自己更隐晦的一套而已。
以上内容笔者解释了一些房地产开发企业为什么热衷于做精装修房，但对于购房者来说，更重要的还是要了解精装修房里面藏着的那些对自己不利的名堂。
以案例分析：
罗先生和李小姐准备在年底结婚，由于俩人平日里工作比较忙，双方父母也都不在本地，所以俩人经过商量，决定买套精装修房作为今后的爱巢——这样既可以不因为装修而耽误工作时间，又可以省去因装修而来回奔波买材料的麻烦。于是罗先生和李小姐将目光锁定在了离租住地不远的一处楼盘。毕竟罗先生和李小姐在这里租住了三年时间，他们已经习惯这一带的生活环境，而且离双方的工作单位也近。另外，这一地区生活各项配套也算完备，尤其是周边有一家口碑不错的幼儿园，这让今后宝宝的入园问题迎刃而解。
于是，罗先生和李小姐来到了该楼盘售楼处，经过售楼人员的一番介绍，很快相中一套87平方的LOFT结构2居室房型。销售人员重点向夫妻俩介绍了这个户型的优点：
该房型5.8米的挑高客厅，会在项目综合验收通过后，被隔成两层，精装修交付时让住户多出近25个平方、两间卧室的使用空间，公司免费赠送！该户型南北通透，且带双阳台，其中北边阳台精装修交付时会多加出一个15个平方左右的小书房，公司免费赠送！该户型带入户花园，精装修交付后，会被布置成真正的室内花园，公司免费赠送！
被一连串赠送的面积给听得乐呵呵的罗先生和李小姐，完全沉浸在对今后婚房的美好联想当中。甜蜜的表情总是很容易让售楼人员敏锐地捕捉，趁热打铁，销售人员接着介绍：
公司精装修房的选材非常考究，2300元一平的精装修标准是属于业内的高标准，施工团队均来自国内著名室内装修单位，项目操刀设计师更是获奖无数。这套房虽然只有87平方，但是赠送面积已经达到45个平方之多，合下来单价比周边便宜了15%以上。
销售人员见得俩人一听一个乐，为了巩固客户转化成效，使出了最后的杀手锏——请两位参观样板房。
见识了开发商样板房的精致与华美之后，俩人像是王八吃了秤砣——铁了心，要把家安在这里了。这时，销售人员递上去两份文书：《商品房买卖合同》和一份非常简单的《房屋装修合同》，两份合同的主体单位并不一致，而且无任何法律关系。俩人对合同并无仔细阅读，而是毫不犹豫的就在合同上“签字画押”。
一年后，已经入住的罗先生和李小姐并没有入住爱巢的甜蜜，反而经常因房屋的装修质量问题懊恼不已，新房不是这里开裂，就是那里漏水，各种装修材料也“金玉其外，败絮其中”，中看不中用，最让他们揪心的是室内的装修异味一直无法清除。为此他俩没少找开发商，可是开发商总是把责任踢给装修公司，狡辩认为这事情不关自己的事情。不是夫妻俩不找装修公司要说法，而是装修公司根本就找不到，根据在工商部分查询的结果，该公司早在房屋交付时已经注销。
买精装修房本来是为了图个省心，可结果却是惹来一身麻烦，夫妇俩后悔莫及。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:45:34 通过以上案例，笔者逐一点破开发商为购房者铺设的陷阱：
陷阱一：开发商肢解销售合同，逃避相关责任和义务。一般而言，购房者在购买精装修房时，签订的购房合同中是含有装修内容的，或者以附件的形式出现。但是如果遇到案例中将购房合同与装修合同以不同主体的方式分置签订的，购房者一定要提高警惕，这很可能是开发商想甩精装修房售后服务的包袱。手段很简单，为该项目成立一家独立的装修公司，在完成所有精装修房任务后，将装修公司注销，以达到永久性地甩掉售后这一沉重责任的目的。而购房者又是分别与装修公司和开发公司签订装修与购房合同的，开发商完全可以抵赖，在法律上撇清自身与装修公司的关系。
陷阱二：精装修房缺乏国家验收标准，开发商利用企业标准鱼目混珠。在很大程度上来说，精装修房的乱象主要是因为在国家层面缺乏一套统一有效、可操作性强的规范标准，时至今日在这个领域任然是一片空白，于是给了开发商不当牟利的绝好机会。开发商打着企业标准的旗号，装修价格标准花样百出，缺乏一个统一的标准参照系（缺失的“国家标准”），不同项目之间根本就不具备可比性，加之一些开发商利用精装修样板房对购房者极强的心理暗示作用和室内装修工作标准的参差不齐，在信息不透明的情况下诱导购房者仅凭主观判断做出错误选择。有意思的是，在这个游戏当中购房者竟全然不知其中的凶险，无意中成了开发商砧板上的鱼肉，任人宰割。
陷阱三：开发商故意模糊处理精装修房的质保体系。在市面上销售的绝大部分耐用品质保文书是不可或缺的，精装修房屋概莫能外。一般像房屋这类高数量级的消费，开发商都要提供《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，如果是精装修房还要提供《装修工程使用说明书》和《装修工程质量保证书》。这些质保证书的关键作用是对今后房屋出现的质量问题的责任归属以及费用承担进行明确。可是开发商对这些戴在自己头上的“紧箍咒”大多采取模糊处理的手段，要么故意不给购房者，以免提醒其行使正当的权利；要么用企业自制的验房文件来偷梁换柱，转换概念，以逃避售后责任，或将责任全盘甩给物业。
另外，对于精装修房的合同，按照正规的做法，合同应该由开发商和购房者签订，而且装修合同应该列出详细的《工程量清单》，注明各项材料的单价、规格、数量、损耗、品牌或产地；材料计算时单项小计、多项合计、大项总计，分门别类，不能打统账；人工和管理费按装修行业标准规范另算。如此细致的算法不是几页薄薄的合同能概括的，一般性心里有鬼的开发商是不愿意将合同细化的，事实上市面上也确实没几个愿意这么干。因为这样做不仅利润透明化，而且售后的责任也被明确化。所以大多数开发商喜欢在精装修房的问题上含糊其辞，不愿意用明确的法律文书约束自身责任和义务。
陷阱四：虚增不计产权面积，拉低销售单价，制造价格优势假象。像这类LOFT结构的产品，开发商之所以要做精装修，是为了利用房地产项目规划管理技术规定上允许的条款，增加建筑物的使用面积。比如5.8米的挑高，完全可以被隔成两层使用，但在项目综合验收的时候是不允许隔层的，因为这样做是要超容积率的，也与项目的图纸申报、备案不符。而一旦综合验收通过后，精装修房的施工中将挑高部分隔层，各房地产监管单位就很难有执法依据了。
这里要分类说明：一些开发商隔层的目的是为了增加销售的亮点，给购房者提供更多的使用空间，虽然这些被加出来的面积是不计入产权面积的，可毕竟得实惠的是购房者，只要价格合理，应该是双赢的事情。另一些开发商利用购房者对房地产专业知识的匮乏，将加出的使用面积用来摊薄单价，表面上看单价确实是低了很多，比周边项目多了比较优势，可实际上这是一个欺骗性的算法——购房者必须明白一点，不计入产权的面积是不能销售的，所以在计算单价的时候只能用总房款除以产权登记面积，而非全部使用面积，这样计算出来的单价才是有效单价。
综上所述，笔者并不建议购买精装修房，尤其是缺乏购房经验的人群，更不能购买缺乏品牌支撑的小开发商销售的精装修房。从笔者的角度认为，当下的精装修房在一定程度上来说是以单个企业品牌作为保证的特殊产品，有其内在的脆弱性。同时它也是房地产这个行业价值链延伸的结果，说白了是开发商在向下游要利润，很难说得清楚购房者是否属于获益方，这就需要多方比较，最终看性价比。
因此，笔者建议在目前精装修房领域缺乏有效监管的基础上，情况比较混沌的时候，最好不要购买精装修房。还是实惠一点，找几家当地信誉不错的家装公司，相互之间做一个性价比的比较，再花点精力，肯定比精装修房的花费要省很多。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:46:14 购房陷阱七：物业服务——您忽略的大问题
购房者买房只完成了第一步，接下去的居住使用，在某种程度上来说，比买房更重要。因为物业服务是一项与房屋使用长期存在的附属性工作，物业服务的好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购物业今后的增值潜力。让人遗憾的是，当下有相当一部分购房者对物业服务抱着无所谓的态度，在购房过程中完全忽略或者淡化了这个关键性因素，如果追根溯源，这可能跟国人自古的处世传统有关，也可能因为物业服务产品并不像房产这么具象化，进而让广大购房者忽略了其中的利害关系。
作为业内人士，以十多年的行业工作经验看来，笔者看来，开发商或者物业公司提供的物业服务存在很大的弹性利益和可操作空间。这就意味着部分不良开发商存在渔利、甚至欺骗购房者的机会。这一点，购房者必须洞若观火，明察秋毫，不要在这个问题上栽跟头。
要理解这点，还必须从开发商和物业公司之间的利益逻辑开始说起。
开发商在选择物业服务公司上走的是一条低价高质的道路——既要物业服务公司名气大，提供的服务多，又要物业收费低，有利于销售，还不想自己多掏钱，降低成本，提升利润。
尤其要提到的是前期物业费——当一个房地产项目处于建设中，还没有交付使用的阶段，物业公司无收入来源，故所提供的服务全部由开发商买单，此项工作业内也称前期物业服务。
前期物业服务费数额比较大，一般几十万到几百万不等，用以物业公司招聘工作人员，添置办公设备，空置房管理、公共空间维护和补贴物业公司利润等。前期物业服务费都是由开发商自掏腰包给物业服务公司的，所以在这个前期物业环节，开发商会竭尽全力压价，而压价的最好方式就是公开招投标，或者公开询价。经过多次竞价筛选后，入围的物业服务公司其实已经没有多少利润空间了，加之物业服务费也是市场竞争价格，利润有限，对于最终确定的物业服务公司而言，也只能靠在实际管理中增加经营收入（如出租物业管理和经营用房；空间广告位出租；临时出租公共场地；搞合作经营；搞额外收费服务等）、减少运营成本（减少工作人员；减少设备维护频率；降低公共能耗；降低服务标准等）、以次充好（利用廉价设备更换退役设备等）、挪用公共支出（尽量多次提取物业维修基金）等方式提升物业服务公司的利润空间。凡此种种，最终都是由购房者承担这有形和无形的损失。长此以往，对房产自身价值的损失，不言而喻。
其实，这种现象在行业内具有普遍性，原因之一就是开发商的过度逐利最终导致物业服务公司所提供的产品畸形化，当然这里也与这个行业本身的潜规则和物业服务公司自身的经营思路有着密切的关系。
笔者对行业的潜规则和物业服务公司的经营思路，在此不再赘言，只能据此给购房者提几个建议，以供参考：
1、购房时认清楚该项目的物业服务提供方是“物业顾问公司”还是“物业服务公司”。虽然只差两个字，但这里区别就大了。物业顾问公司，只收取顾问费用，而直接面对购房者的是另一个班底。一般性不良开发商明里头会找一个牌头很大的“物业顾问公司”，以起到包装项目、提高销售率的作用。然后为了节约成本暗地里再找一家劣质的“物业服务公司”，以此降低成本。利用购房者不了解“物业顾问公司”和“物业服务公司”之间的关系，在宣传的时候主推物业顾问公司，故意制造一种销售错觉，认为是一家大牌的物业服务公司接受该项目，实际上却是一家不知名甚至劣质物业服务公司接手该项目。结果购房者在该项目的物业服务上，以名牌价格享受低挡服务，损失不可谓不大啊！
2、要搞清楚物业费是否含有公共能耗费和电梯运营费。这是一个关键的细节，很多不良开发商经常在这个细节上做文章。一般购房者只会简单的询问物业费的收费标准，而无法区分具体的收费范围，这就让开发商有了空子可以钻——开发商往往利用这点，在密如蛛网的合同中，加上不起眼的几个字，如“该楼盘物业服务未包含电梯能耗费”，那么购房者实际支付的物业费就远高于当初开发商的承诺。要知道物业费可不是交几次就完了，是有可能交几十年的费用啊，累计起来是一笔巨大的开支。
3、尽量选择品牌开发房企下属的品牌物业服务公司。物业服务市场上的乱象让很多品牌房企为了保证品牌的含金量，不得不自己做物业。这是很好的事情，笔者认为只要是有长期发展打算的房企都会成立自己的物业服务公司，这是负责任的表现，毕竟物业服务也是房产售后服务的延伸。为了维护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往不是以盈利或者说是高利润为目的的，更多的是出于保证品质的考虑，如此一来购房者才会真正体会到低挡价格名牌享受。
4、购房者应尽量不要选择有房产开发背景的物业服务公司接手的第三方项目。这话说起来有点拗口，说白点就是如果有一家物业公司，自身或者关联企业有房地产开发业务，而物业服务公司自身的成立也主要是为房地产开发服务，那么该公司接手的、非自身关联企业开发的第三方楼盘，购房者就得当心了。要记住一点，胳膊肘是不会往外拐的，这些物业服务公司重点保障的是与自身有关联的项目，接手第三方项目的目的主要是从降低成本的角度考虑——物业公司也存在规模效应，规模越大，单位成本越低。如果一旦关联项目和第三方项目出现利益冲突时，毫无疑问他们会保证自身项目。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:46:43 举个案例：
梅小姐是单身白领，前不久看中了一处楼盘，该楼盘地处某市黄金地段，地理位置得天独厚，周边生活配套一应俱全，尤其是那个40方左右的小户型，深受白领单身一族的亲睐。更吸引人的是该楼盘宣传上的一大亮点：“某某国家一级资质物业顾问公司提供酒店式物业服务，让您在家中享受酒店服务！”在每次看盘时，售楼小姐总是不断强调这点，似乎在有意识的发出一个让人难以拒绝的邀请。
这个楼盘虽然价格要比周边项目高一些，但是周边楼盘没有提供“酒店式物业服务”，所以在没几次看盘后，梅小姐很快就在售楼小姐的催促之下决定下单购房，购房合同几乎看也没有看就签了字。在翘首等待了一年半后，梅小姐终于如愿以偿得住进了新家。可是烦心事也不期而至了：原先宣传的“酒店式物业服务”压根就不是那么一回事情，现实和宣传相差十万八千里；原先标榜的所谓的“某某国家一级资质物业顾问公司”连影子都没有见着，倒是身着便服、态度恶劣的另一家“物业服务公司”正堂而皇之得“服务”业主；最让人气愤的是，每半年除了缴纳物业费，居然还要另外加收电梯运行费，岂有此理？
愤怒的梅小姐联合其他几位业主找到了开发商要说法，而开发商却很淡定，似乎早有准备，将一系列文件甩于案台，不仅解释了“物业顾问公司”与“物业服务公司”的合理法律关系，以及目前由物业服务公司接盘的合理性，还拿出了当时签订的购房合同，并指出在附加协议中一个不起眼的角落，已经约定“电梯运行费在每月的物业费之外另算”。
面对“白纸黑字”的合同和高深的法律条文，原先愤怒的业主噤若寒蝉，真是哑巴吃黄连——有苦说不出啊！这时候业主们才意识到，原来这一切都是开发商预谋已久的，就等着业主们上钩。没辙，自认倒霉的业主们打算将房子出租，收取租金以作为投资回报，弥补目前的损失。意想不到的是，由于物业服务质量过低，很少有租客愿意承租，即使承租也在领教了物业服务公司的“服务”之后主动退租，导致该楼盘租金价格一直在低位徘徊。万般无奈之下，部分业主把问题的解决寄希望于二手房市场，以通过销售的方式达到金蝉脱壳的目的，可事与愿违，租金价格的萎靡，直接导致了售价的萎靡，不少业主必须割肉才能离场，何其悲壮啊？！总而言之，都是物业惹的祸。
其实这个案例在我们身边还有很多，不少楼盘就是因为物业所提供的服务质量过于低下，最终导致楼盘价值的折损或者限制了房产的增值空间。
如果案例中的梅小姐能在购房合同签订时，能仔细阅读合同，不草率下单，对有疑问的地方不想当然，不稀里糊涂，稍微较真一点，也许就不会出现令人遗憾的事情。
笔者认为，购房是一件很严肃的事情，同时专业性很强，普通老百姓不具备房地产方面的专业知识，开发商往往会利用信息的不对称，耍一些小伎俩，瞒天过海。针对这个问题，有以下几个解决办法：
一、聘请专业的房地产律师一同前往销售部签订购房合同。这个办法效果比较好，不过成本比较高，并不是所有购房者都愿意支付高昂的律师服务费的。更何况，在房地产火热的时候，开发商的销售合同是不允许改变的，都是统一格式，即使里面有霸王条款，购房人也奈何不了开发商。
二、最好能将购房合同拍照后离开售楼部仔细研读。笔者作为业内人士，可以肯定地说，几乎所有购房合同都是藏着问题的，因为合同的起草方是开发商，开发商是不会倒持矛戟，授人以柄的，肯定会制定利己条款，用法律的方式规避风险，或者钻法律的空白，竭尽全力做到自身风险的最小化、利益的最大化。所以开发商会以各种理由不让购房人在签订购房合同前，将购房合同带走仔细阅读，而会采取故意干扰或者制造紧张气氛的方式，逼迫购房人当场签订购房合同，不给购房人任何思考的时间。就此，我们购房人应该耐下心来，将合同条款仔细研读，如果一时半会没有理解条款中的专业名词，笔者建议，可以用有摄像功能的手机对购房合同进行拍摄，回家后逐字逐条细读。如遇专业术语，可以上网查询，直至完全理解合同条款，并确保缔约双方的权利和义务是对等的，才具备签约的基本条件。
三、购房人平日里要加强房地产方面的专业知识积累。毕竟购房是大多数老百姓一辈子最大的消费，“生死之地，存亡之理，不得不察”。购房者越是专业，不良开发商就越是没有渔利的空间。
笔者在为众多朋友做咨询的时候，几乎没有人问及物业服务方面的问题，这本身就是一个足以令人深思的现象。同时也说明物业服务方面没有引起购房人足够的重视。作为业内人士，有必要提醒众多购房人一点：物业服务是您在购房过程中最不应该忽略的问题，切记！
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:47:17 购房陷阱八： 买卖期房——建议您还是悠着点
期房销售制度是我国房地产行业的一项既定政策，目的之一就是增加住房供应量，缩短住房供应周期，满足国内庞大的住房需求。政策的初衷无疑是有利于房地产行业长期发展的，这不存在大的方向性问题，可是在具体细节上，各地由于执行能力的差异和监管的不到位，期房销售一直存在或多或少，或明或暗、或轻或重的问题。这点在业内是有共识的，而且相当一部分楼盘会在期房销售上做“文章”。
这里我们必须要明确一点，按照国家相关的法律法规，期房是明令禁止买卖的。但是各方在利益的驱动下，我国楼市的炒期房现象，多多少少总是存在的。
在这里笔者解释一下是如何炒期房的：
楼盘处于期房阶段进行商品房销售的（楼盘已获得《商品房预售许可证》），购房人必须与开发商签订正式购房合同，之后开发商必须到当地房屋销售主管部门进行网上备案，所有购房合同加盖备案章，并留存主管部门保管一份。
以上是一个完整的期房销售的工作流程。期房的炒卖存在于以下两个时间段：
1、楼盘在《商品房预售许可证》办理之前。开发商用所谓的“诚意金协议”变相预售商品房，二道贩子就以转让“诚意金协议”的名义，达到炒卖期房的目的。“诚意金”在我国的法律体系中没有做出过明确的解释，仍然是一片空白，开发商就是钻了这个法律空白而大做文章，二道贩子更是浑水摸鱼。（“诚意金”详情请翻看本章内容：“存底优惠——替他人做嫁衣裳”。）
2、购房人签订正式购房合同，但仍没有去房屋销售主管部门备案登记前。在不少城市，开发商在期房销售后，并不会立刻将正式购房合同进行网上备案，这中间是有时间差的，二道贩子就是利用这个时间差，把购房合同卖给了下家。当然，这必须有开发商的支持，否则，开发商有权不解除购房合同，更不会与下家签订新的购房合同。
就是因为期房买卖存在以上的诸多不确定性，加之多个利益相关方在其间相互博弈，导致风险的传递的不可把控和不可预测。尤其是对于那些对房地产行业一无所知的普通购房者，两眼一抹黑，就把合同给签了，也不管是不是法律允许，更不清楚这样做对自身利益是否有保障。
笔者认为，在这里很有必要讲一讲期房买卖的诸多风险和注意点。
我们可以这样理解，开发商在期房买卖上扮演着至关重要的角色，因为只有炒作项目才能红，也只有红了才能创造溢价利润。说得直白点，开发商就是靠一群炒房客把楼盘价格炒高的，而最大的炒房客就是开发商自己，因为他掌握着楼盘的定价权。
对于期房的转让，一般性开发商都会给这些炒房客一条暗道，收取一定的费用后帮助更名。还是让我们看一看存在的多种情况：
1、楼盘未领《商品房预售许可证》，开发商内部销售期间，只签订《购房意向书》或者《认购书》、《购房诚意金合同》等，尚未不到房管部门备案的，只要开发商同意，就可以转让期房或者房号。如果购房者遇到这种情况一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。因为开发商内部的工作人员往往会索取好处费，一旦谈不拢或者搞毛了，那就再也无法更名了。
2、楼盘已经领取《商品房预售许可证》，并且也已经签订正式《商品房买卖合同》。这里有半个月到一个月左右的时间给开发商到房管部门备案（各地规定不一样），目前国内很多开发商就是利用了这个空挡大搞虚假交易和炒卖期房（现在有些城市已经被限制了）。如果购房者遇到这种情况也一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。
3、楼盘已经领取《商品房预售证》，也已经签订正式《商品房买卖合同》且到当地房管部门备案。遇到这种情况笔者提醒大家，一定要多注意，一般情况是无法进行期房转让和备案重新登记的，有以下三种情况可以处理：
3.1、按照规定，只有直系亲属之间才能在已经备案的情况下将购房合同更名，即将原先购房合同中买方的名字变更为直系亲属中的另一方的名字。房屋权属证件的登记名与《商品房买卖合同》中买方姓名或者单位是一致的。
3.2、开发商和原客户解除合同，然后开发商要到房屋主管部门解除备案，最后网上公示销售，价高者得。这种手续相当复杂，没有特殊关系，开发商在期房的转让中是不会予以配合。
3.3、买方和期房房东私底下签订一个购房合同。坦率的得说这是一个无效合同，因为国家法律规定期房不得进行交易，除非约定交房、办理三证后进行交易。但是一旦房价大幅上涨，超过违约成本，房东完全可以毁约。这种情况全国出现很多例了。
这些都是交易过程中存在的风险，再让我们看看期房本身的风险
1：业内有句名言：“没有卖不掉的期房”。坦率地讲，国内的商业诚信环境并不完善，在商品房销售市场的监管上存在诸多空白，这就让不良开发商有可乘之机。开发商可以通过前期的模型、VCR（动画视频）和楼书等销售工具尽量美化项目，蒙蔽购房者的双眼，造成宣传与实物的巨大差距。而我们的购房合同又很难做到面面俱到，所以约束性不强，最后吃亏的都是购房者。在这里笔者建议购房者还是用最原始的方式——眼见为实，现房交易。千万别给开发商给忽悠了，认为买期房比现房便宜，其实购买现房的机会成本有时候会高于期房，这要看个人的理财和经营能力了。总而言之，不存在购买期房一定比现房划算的理论基础。
2、遇到烂尾项目，购房者的麻烦就大了。在期房的购买中最怕的就是遇到烂尾项目，项目一旦烂尾，购房者的权利将很难得到保证，甚至有些项目一烂就是几年甚至十多年。虽然现在针对这种风险，相关部门推出了预收款监管措施，作为业内人士可以很负责的告诉购房者，这种监管措施对小企业是没有硬约束力的，规避的办法有很多。
3、期房销售中有很多项目是无法取得正规手续的黑项目。如小产权房，开发商就是利用信息的不对称和购房者对房产知识的匮乏，在项目未动工之前，没有引起监管部门的注意，假借期房销售的名义大肆揽金，等问题一出，又以购买人数众多，考虑到监管部门担心引起社会负面影响大为要挟，逼迫监管部门就范。如果不成，拍拍屁股走人，损失的反正不是开发商。也就是说期房的购买者成了开发商要挟政府的筹码。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:47:46 举个案例：
张先生是某市一家民企职员，由于过两年孩子就要上小学了，张先生夫妻俩为了孩子上学方便，更为了能让孩子上一个教学质量好点的学校，正合计着在该市的重点学区里买套学区房。因为是学区房，可供选择的楼盘并不多，就那么几处。在多次比较之后，张先生夫妇将目光锁定在某一楼盘上。不巧的是，该楼盘刚将一批房源销售一空，新房源半年内是不会再推了，而且，下次推盘价格又要上一个台阶了。
这一情况让张先生夫妇有些着急，在多方打听之后，夫妻俩听说附近的二手房中介有该楼盘的挂拍房源，能作为二手房销售。这一消息不禁让夫妻俩喜出望外。事情进展得超乎想象得顺利，在中介工作人员的极力推介下，该楼盘的一处二手挂牌房源被张先生夫妻俩相中，又在中介工作人员的热情撮合下，第一次和房东见面就把单子下了——当天就付了5万元的定金，第二天又将余款80万元打到了卖方账户上。
夫妻俩在等待了一年半后，房子终于交付了。可问题也来了，首先是小区环境并没有当时宣传的那么高档，房屋各功能室的尺寸似乎都过窄，并不舒适，最重要的是，房屋的梁上和柱子上出现了不同程度的裂纹。其次是开发商并不承认张先生夫妻俩与卖方签订的买卖合同，因为开发商的购房合同上的名字是卖方，而不是张先生夫妻俩，所以开发商与张先生夫妻俩不存在契约关系，同理，张先生夫妻俩也无法办理房屋产权登记，必须当做二手房来处理，也就是说，卖方要把房屋权属登记证办理出来之后，再作为二手房卖给张先生夫妻俩才能完成过户和房屋权属重新登记。
知道程序后，张先生夫妻俩心急火燎得找来了当时的卖方，要求进行产权过户，可又犯难了——过户可以，但过户的税费全部由张先生夫妻俩出——这一年半以来，该楼盘已涨价30%以上，卖方是觉得卖亏了，现在借机故意转嫁成本。这相当于张先生夫妻俩要为这套房子交两次税费，这可得花十多万啊！在房屋中介签订的购房合同中并没有约定详细，只是含糊其辞地约定“各自税费自理”。这一情况让张先生夫妻俩进退两难：履行合同吧，多出的费用估计要自己掏腰包了，而且房子和当初的宣传有出入；终止合同吧，房价已经涨了许多，放弃了可惜，另外自己还要赔偿违约金。现在张先生夫妻俩真的不知道如何是好。真是买房买出一身骚。
以上案例在生活中是会经常碰到的事情，古有云：害人之心不可有，防人之心不可无。房屋的买卖对绝大对数人来说是一辈子最大的商品交易，绝对不能稀里糊涂，浑浑噩噩，一定要用法律契约的形式约定详细。做事不怕一万，就怕万一，在房屋买卖这档子事情上遇到了麻烦，吃了亏，那就损失严重，后悔莫及了。
针对以上案例，笔者给出以下若干建议：
1、买房子最好眼见为实。期房销售最大的问题就是看不见摸不着，质量如何，园区环境是否和宣传的一致，几乎没有办法去判定。虽然国家相关法律都做了明确规定，要求开发商不能进行不实宣传，可是开发商的虚假宣传一直以来就屡禁不止，即使被监管部门查处，也无严重后果。更有些无良开发商压根就没有打算长期发展，只图眼前捞一票就走。所以，普通老百姓购买现房或者接近交付的准现房是最佳选择。“期房比现房便宜。”这句话很大程度上是开发商为了回笼资金故意制造出来的荒谬概念——在2011年末房价下探时，很多地方出现了现房比期房便宜的现象。再说这种说法本身就是一种静态的思维方式，没有考虑到民众理财或经营的机会成本。
2、不要买卖期房。任何一笔交易都应该遵守该国的各项法律法规，在法律框架之内签订的契约才是有效契约，才能尽最大程度保护买卖双方或多方的利益。国家明令禁止期房买卖，那么我们就不应该参与其中。如上述案例中的张先生夫妻俩和卖方签订的购房合同其实是无效合同，卖方在房价涨幅的刺激下，完全可以恶意违约，造成契约失效。如此，张先生夫妻俩的经济损失就远不是十多万元的事情了。所以笔者忠告普通民众不要参与期房买卖中，这种风险不是一般老百姓能扛的。
3、卖无买卖合同要签仔细。不管是和开发商签订的购房合同，还是二手房买卖中与房东（卖方）签订的房屋买卖合同，一定要选择标准格式的商品房买卖合同，具体的条款务必要逐条约定，越详细越好，因为统一规范的格式合同，是解决不了个体差异性和特殊性问题的。
4、付款方式的选择尽量和房屋权属登记流程配合。在二手房买卖过程中即使是一次性付款，也要将付款结点分为：合同签订付定金，房屋权属过户信息递交办事窗口付部分余款，房屋权属办出再付部分余款，户口全部迁出付尾款。
5、签订购房合同仅仅是房屋买卖中的第一步。就像上述案例中的张先生夫妻俩，很多朋友认为房屋买卖就是签一张合同就完成任务了，那就大错特错了。房产交易是大宗商品交易，数额大，国家相关管理部门是有严格规定的，要按照程序办事情。如果是一手房，开发商必须要到房屋销售管理部门备案并盖章，房屋交付后在开发商处取得《土地分割证》和《建筑面积测绘单》，拿着已经备案的购房合同、购房发票、购房人身份证和户口簿到产权管理部门做权属登记。如果是二手房，则签订房屋买卖合同后同样要到房屋销售管理部门进行合同备案，然后提交二手房房屋权属登记证（三证：《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》和《契证》），最后才进行房屋权属过户。
综上所述，笔者的建议是不要买期房，期房存在的问题太多。宁可眼见为实，也不要去冒险尝试。这种风险不是一般购房者可以承担的，买房是大事情，切不可贪图便宜被开发商或者中介给忽悠了，擦亮眼睛，不要怕麻烦，房款能分批给就分批给，切不可充大款，耍爽气，房地产交易涉及多方利益，不确定因素太多，谨慎行事才不会吃亏。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:48:11 购房陷阱九：车位车库——别给弄糊涂了
随着私家车的普及，购房人在购房时都会考虑要不要为自己的爱车买个“家”，但要买个怎样的“家”呢？这是一个值得思考的问题。
大致上这个“家”有两种形态，即“车位”和“车库”。
车位：即停车位，包括露天及室内场所。车位不具有全围合结构，可以是地面以上的地上车位，也可以是地面以下的地下车位。车位一般不计入项目容积率，即不可办理产权证。
车库：具有围合式的建筑结构，独立的停车空间。车库一般性都设置在地面以上，一般都计入项目容积率，即可以办理产权证。
现实中，车位和车库的区分比较复杂，有些项目，明明是车位，开发商故意将其做成简单的围合结构，当车位出售。有些项目的地下室面积在规划条件允许的情况下是可以计入项目容积率的，所以可以分割成车库使用。但不管条件如何复杂，改造得如何巧妙，车库和车位的根本判别方法就是权属证明，即产权证。车库是有产权证的，而车位是没有产权证的。如果没有产权证，那么车位就失去了金融属性，而只有使用属性，这意味着车位的价值将十分有限，其价值仅停留在使用上。
此外，很多开发商在地上画个格子就当车位出售或出租，其实很多所谓的车位是不能销售或出租的，即使能销售或出租，收入也不归开发商。
比如说，人防、消防地下室，规划用途并非车库，但有些开发商就私自变更用途，利用不提供发票只提供收据的办法，非法出售牟利。一旦事情败露，开发商可能已经销售一空，逃之夭夭。规划用途的擅自变更必然会被监管部门纠正，最终损失的是从开发商手上买车位的人。
再比如说，地面上的部分车位是规划方案中自带的公共车位，那么就属于楼盘的全体业主，开发商是无权处置的，更不能销售。可是有些不良开发商就是利用购房者并不了解情况，私自出售或出租牟利。这是一个很普遍的现象，楼盘规划中所设置的地面车位属于公共性质，就像小区内的绿化一样，是全体业主的，是供公共使用的，而不是开发商销售的对象。
还有，很多小区物业会在小区道路的两侧画出格子车位租或者卖给业主。这就大错特错了。购房人买房子的时候支付的房款，不仅仅购买了房子，还包括其中的公共配套，很显然小区内的道路也属于公共配套范畴，既然是属于全体业主的，那么物业或者开发商又有什么权利业主的所有权和使用权再次牟利呢？笔者发现很多购房人并不了解这一点，可以说一无所知，这就是开发商胆大妄为的主要原因之一。
现在我国的几个大城市，在楼盘规划上已经开始要求人车分流，使得车库几乎绝迹，只有地下车位供业主选择。而在我国的一些三四线城市还处于造多层房的阶段，楼盘规划无法按照人车分流设计，也无地下室，车库就成为主流选择。
现实中很多朋友问笔者，到底是要选择车位还是选择车库？笔者认为，无论选择车库还是车位，只要没有购买不得销售的车位，那都是根据个体的实际情况进行的选择，没有绝对的对与错之分。如果从经济学角度考虑，笔者认为，购买有产权的车库或者租赁无产权的车位是最优选择。
举个案例：
老张最近相中某市市中心的一楼盘，是处于现房销售状态，他和妻子以及两个子女现场看房好多次，大家都比较中意，只是开发商有一个很特别的规定，买房子必须搭售一个车位，而且车位还没有得选择，要按照开发商的指定车位购买。因为这个楼盘是尾房，挑选的余地确实不大，听说这几套还是开发商一直压箱底捂了好几年才在清盘的时候放出来卖的，可精贵了，今天你不买，明天就有人抢去了。
老张心想，只要房子好，车位买个就买个，再说市中心地段很难找到停车位，自己的爱车也确实得有个容身之所。
事情的发展有些超乎老张的预料，这买车位不像买房子，开发商不给任何凭证，也不提供发票，并要求老张把购买车位的13万元钱计入原本120万的房价，
购房合同按照133万元签订。事情确实挺蹊跷，可老张像是被灌了迷魂汤似的就把字给签了，按合同约定3天后就付了首付款，开始办理按揭——售楼小姐告诉老张，车位是没有产权证的，如果不计入房价就没有办法按揭，只能一次性付款。
随着最后几套房子的销售一空，楼盘的销售部也随着消失。半年后，物业公司的一个电话打碎了老张入驻新房的兴致。电话中他得知，他的车位不符合楼盘的规划要求，侵占了消防通道，如果一周内不改正，按照《消防法》可以对其进行处罚！
这一消息给老张当头一击，他回家立刻翻出了所有购房资料，仔细查找他购买车位的证据，唯一涉及车位的条款是：“甲方将3A—22号车位无偿交予乙方使用。 “
“这含糊其辞的表述，根本就不属于销售合同，不存在有偿使用的依据，开发商可以解释为临时性无偿借用给你作为车位使用。“在接到老张焦急的咨询电话后，一位律师解释道。
这不是摆明被开发商坑了吗？可这时候开发商已经不见踪影了，气恼的老张再也找不到开发商和这个刚被注销的开发企业。
上述案例是房地产销售中经常会发生的事情，很多开发商就在干车位和房子捆绑销售着档子事。他们最好的说辞就是：“车位没有产权，但是计入房价之后可以按揭贷款。“
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:48:32 笔者认为这是一个极其谬误的说法。
首先，将房子和车位进行搭售，是一种违法行为。根据我国《反不正当竞争法》的规定，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。搭售和附加不合理交易条件的行为是指经营者利用自己的经济优势或经营上的优势，在销售商品或提供服务时，违背购买者的意愿，搭售其他商品或附加其他不合理条件的行为。
其次，从投资回报角度看，从行业的现状和事实看，按揭的利率远高于车位出租的回报率——按揭利率7%以上，而车位租赁收益4%以下。也就是说，购买车位还不如租赁车位来得更划算，更经济实惠。更何况车位不像车库，无产权，无法进行抵押融资，就意味着车位失去了金融属性，无法利用银行杠杆进行操作。者表明，购买车位的机会成本比购买车库高。
第三，存在明显的销售欺诈行为。既然租车位比买更划算，那又何必将车位的购买费计入房价一同按揭呢？这很显然是一个逻辑上的错误，开发商利用的是购房者想少支付购房款、多按揭的心理进行欺诈销售。
总结案例和以上分析，笔者建议购房人：
第一，车库是极佳的购买对象，有产权，有金融属性。只要自身的支付能力足够，可以考虑购买。
第二，车位最经济的获取方式是租赁，而不是购买。按照目前银行一年期定期存款的利率也有3%，而车位出租也就3%左右的回报率，显而易见，租赁车位是最划算的，而不应该购买。
第三，不要选择那些将房子和车位一同打包的销售方式。这是开发商回笼资金、盘活资产的一个套路。开发商为了利益最大化，选择的销售方式一定是利己的，而不会是利人的。
第四，销售合同一定要看仔细。这点笔者已经多次提醒，很多购房纠纷就是因为没有看清楚合同造成的。所以作为买卖双方中较为弱势的一方，笔者再次重申看清楚购房合同的重要性和必要性。
第五，越是尾盘项目，越是要多留几个心眼。笔者多次建议购房人选择品牌房企开发的项目，因为房地产开发企业不同于普通企业，很多公司是项目公司，属于最低资质的企业，一旦项目开发完毕，项目公司就有可能被注销。而品牌房企即使注销了项目公司，品牌仍在，总公司仍在，俗话说：“逃得了和尚，逃不了庙。”再说，品牌价值的建立是一项长期工作，会约束这些品牌房企的不良行为。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:50:01 购房陷阱十：楼书模型——只能仅供参考
在期房销售的时候，由于房屋没有交付，只能通过一些辅助工具来了解项目的具体情况，这些工具基本上就是楼书、模型和VCR（精美的视频短片）。由于辅助工具和实物之间存在差异是无法避免的，就像网络购物，图片和实物无法做到一模一样，所以一些不良开发商为了把房子高价卖出去就在这方面动起了脑筋。
笔者先讲讲楼书
楼书是购房者对产品最直接的第一印象，也容易给购房者造成思维定势，有些开发企业把楼书也纳入到了楼盘的VI系统（视觉识别系统），花大价钱请专人设计包装，目的就是要塑造楼盘的品质感，给客户在潜意识中提升楼盘形象。
这种做法目前还是很有市场的，不少开发商乐此不疲，更乐在其中。圈子里有这么一个说法：“产品做得好，不如包得好！”这是一个需要包装的时代，明星需要包装，产品更需要包装。这让笔者想到了几年前月饼包装过剩的问题，几十块钱的月饼要用几百元的包装盒，这其中的道理多少有几分相似之处。
笔者认为，开发商这样做是有现实的原因的。因为一个楼盘启动需要大量的资金，销售回款是其中最重要的资金来源，可是楼盘达到预售标准时楼盘才刚出基础，整一个乱早早的工地，没有一个好的卖相，于是乎，对项目进行过度包装，然后大力鼓吹，获得关键性销售回款就成了房产企业所有工作的重心。
关于楼书还有另外一个问题。现实中不少朋友拿着没有标注尺寸的楼书向笔者征求有关套型的意见，笔者只能很无奈得一遍一遍解释道：“很多楼书中的套型图是不标明尺寸的，为的是让购房者失去空间感。比如说一些房间的开间太窄，放下一张床后就很难通行。遇到这种情况，开发商会在不标注尺寸的情况下，人为缩小床、柜子、椅子和桌子的比例，在套型图上的体现就是房间布置了床后空间还显得很大。”
户型图不标尺寸是开发商惯用的伎俩，这种方法会让一些不明就里的购房人，稀里糊涂的上当。现实中就遇到很多朋友跟笔者诉苦，看套型图的时候觉得空间还是比较阔绰的，但是拿到现房后进去一看才知道，有些房间的空间实在太小，跟想象得相差太远了。
即使标明了尺寸，有些套型图也是变形的。一般都会把进深改短些，面宽拉长点——优秀的户型都为东西铺展，具有面宽长，进深短的特点，这样的户型才有利于通风和采光。开发商利用购房者对户型图在视觉上的不敏感，重新定位面宽和进深比例，很容易获得购房者对套型图的好感。如果读者不相信，可以将项目的施工图纸和楼书上的套型图做同比例缩放，然后比较，就能看出问题。
另外，现在楼书上的套型图都会做辅助设计，放上家具，用二次装修弥补自身设计的不足。比如说套型图中一些独立式的承重柱，就会被装饰掉。
有读者也许会问：“后期花那么多的时间去包装，去装饰，为什么开发商开始的时候就把户型设计得好一点呢？”道理很简单，一些好户型是用钱砸出来的，在工程上也许会多花费近千万的资金来改良户型的建筑结构，而后期包装最多也就几十万元的事情，其间孰轻孰重，自然不言而喻。
笔者再说说模型
模型分很多类，有区域模型，有单栋模型，有规划模型，有概念性模型，也有沙盘模型。最常见的是沙盘模型，即整个楼盘的微缩版。前面已经分析过了，期房销售的时候卖相比较差，所以开发商会用采用一些精致的辅助性工具来塑造项目的良好形象，模型就是其中最重要的辅助性工具之一。
模型一般都会被放置在售楼部的中心位置，边上会配合灯光，有些高级的沙盘模型还会带有人造水流，模拟楼盘边上的江河湖泊，总之开发商会竭尽全力给观看模型的购房人营造一个关于楼盘的美好想象。
针对模型，笔者认为开发商最容易做手脚的地方在以下几个方面：
1、外立面的用材很模糊。这是最大的问题，用劣质的涂料和石材干挂，成本相去甚远。但在模型的表现上，很难区分。比如有一些楼盘的外立面用的是仿石漆，自身就是模仿石材，而在模型的体现上就是干挂石材，这点几乎没有办法区分，可是模型的效果却非常好，很有材质感，而两者的施工成本和材料成本却相去甚远。这一招开发商屡试不爽，业内很普遍。
2、楼间距、道路宽度和绿化面积在模型上的体现与实际往往都有出入。不知道会不会有购房者，在买了房子之后，还去实地测量楼间距，然后再和售楼部的模型进行比较。至少笔者做了这么多年还真没碰到过一个。再说，在模型制作方面没有国家监管部门明确的规定，没有规定，没有监管，本身就是一个问题。一些不良开发商会要求模型制作单位，稍微拉长楼间距，缩小单体体积，突出绿化的效果。作为乙方的模型制作单位，为了接到开发商这个单子，能拒绝甲方的要求吗？显然不能！甚至一些模型制作单位会在模型制作方案中主动提出优化设置，这已然成了行业的潜规则。
3、有一些分期开发的项目，故意用概念性模型忽悠购房者。概念性模型就是指那些不写真的，只给出一个模糊建筑物轮廓的，重点描绘项目规划的模型沙盘。有一些项目还在同一个沙盘中既有写真型模型，也有概念性模型，但是那些比较高的建筑物，对景观和采光造成影响的建筑都用概念性的模块，比如用一些低矮的水晶示意而已。而实际上，这个低矮的水晶在项目建成后是一幢幢参天的高楼，对北面低层建筑的采光肯定是有影响的。开发商可以通过此举瞒天过海，尤其是对那些不懂行、又大意的购房人。
最后笔者简单说以说VCR。
这些小短片制作成本是很高地，开发商之所以不惜血本就是因为开发商想通过这玩意儿强化购房者对项目的良好预期，让购房者在开发商营造的画面当中被洗脑，相信自己看到的画面就是今后楼盘的实景。这就不难解释很多售楼部为什么VCR整天滚动不停地播出了，而且购房人一进售楼部，销售人员必定引导其观看VCR。
笔者认为，楼书、沙盘模型和VCR是开发商争夺购房人思维的有力工具，它们就是要起到在购房人大脑中美化楼盘的作用，哪怕这种美化是虚假的，也无大碍，因为无论是楼书，模型，还是VCR，都有一个共同的地方，就是在最不起眼的地方，最角落的地方，用最小的文字标明：仅供参考，如有不符，请以规划许可方案为准。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:50:56 举个案例：
马大姐的儿子明年就要结婚了，可婚房还没有着落，由于老伴带着孩子在外地工作，这挑选婚房的重任自然就落在了马大姐一人的肩上。这两天马大姐正在为孩子的婚房出入于本市各大售楼部。
当马大姐踏入某某售楼部时，一个宏伟的打着灯光的楼盘模型立即吸引了她的眼光。这时一位售楼小姐殷勤的迎了上来，大肆推销起产品来。从售楼小姐嘴里蹦出的一个个专业名词，搞得马大姐有些丈二和尚摸不着头脑，似懂非懂得不断点头，她就一个感觉，楼盘品质很高端，今后入驻之后各项服务很到位。
接着，售楼小姐主动提出让马大姐看一看楼盘建成之后的效果视频。只见一个巨大的高清屏幕中一幅幅磅礴的画面，一段段恢弘的音乐被剪辑成摄人心魄的艺术作品，看着看着马大姐身上时不时会泛起一阵阵的鸡皮疙瘩。马大姐完全被震慑住了。
看完视频，马大姐主动提出要看一看户型图，并索要销售小姐的联系方式。售楼小姐眼神中掠过一丝狡黠，将早已准备好的楼书恭敬地呈在马大姐面前。
接下去的一切都变得那么理所当然，马大姐最终将儿子的婚房定在了这个楼盘。平日里，急性子的马大姐只要一有空就过来看看项目的进展，当时签合同时开发商承诺楼盘自签订合同后一年零三个月交付，儿子的婚期就安排在交房后。
时间快一年年过去了，临近交房日，可马大姐越来越觉得有些问题，这些楼与楼之间的距离好像没当时想象得那么远，这楼体外立面的材质好像看上去有些单薄，最关键的是室内的空间远没有楼书上描绘的那么宽敞，有些房间勉强只能摆放一张床。
甚是气恼的马大姐想找当时的售楼小姐问个清楚，得到的回复却是她已经离职了。逃得了和尚，逃不了庙，这事情得找开发商讨个说法。几次三番下来，开发商倒理直气壮，认为楼盘模型，楼书等都是参考性资料，仅供参考使用。最后还甩下一句：“真不满意就原价退房，反正房子已经比当时涨了不少了，要买的人多得是。”
这话让马大姐悔不当初啊，退房吧，房价已经涨了不少了，自己吃亏啊，而且孩子还等着结婚呢。不退吧，房子根本就没有宣传得那么好，都是忽悠人的。没辙，马大姐自认倒霉，房子倒不是不能用，只是花了个高价，买了个不称心。
以上案例是笔者身边的真实事件，很多人遇到这种问题会和马大姐一样选择忍气吞声，理由也惊人的相似，因为房价一直在上涨。不过这种情况在2011年年底结束了，房价开始跌了，当时上海、北京、深圳等一线城市均出现不同程度的退房潮，有媒体认为是借着各种由头想退房，其本质是想退掉高价房。可笔者认为，里面固然有这种因素，但更多的是因为房价的下跌让购房人有了更多的发言权。试想一下，如果开发商做得确实很好，那么退房人又有何理由退房呢？除非直接以价格下跌为由退房。
笔者一直建议大家买房子要买现房，至少是准现房，看得见，摸得着，风险小。我国房地产相关的法律体系并不健全，整个行业发展也才区区十多年，怎么可能不存在问题呢？这是一个逐步完善的过程，国外的房地产市场发展已经经历了几十年，甚至有上百年历史的。
此外，笔者建议保留楼盘所有的宣传资料，有必要的话，要让开发商在宣传资料上（如楼书）盖上合同专用章，作为购房合同的附件。楼书上那一行小小的“仅供参考”字样，已经无法作为虚假宣传的免死金牌，按照《合同法》的规定，楼书等宣传资料也构成购房要约，今后如果有房产买卖纠纷，开发商的楼书也是能作为证据之一使用的。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:51:54 购房陷阱十一：排队购房——当心浑水摸鱼
国内的有些城市，售楼部被挤爆已经成为一道无奈的“城市风景”，当然了，现在已好景不再。可想想看，平头老百姓为了一套房子，花尽自己毕身的积蓄，换来的却是毫无尊严的所谓的“排队购房”，多少有些旧有的计划体制下的腐臭味。
然而，如果当我们把整事情的表象，如剥竹笋一样一一扯下，露出来的就是火爆现象背后冷酷的本质。在这个过程中，你失去了选择的权利，你失去了思考的权利，你也失去了作为“上帝”应有的尊严。
如果要追本溯源，找寻现象的本质，那还得从开发商的销售手法说起。
一个房地产项目在销售过程中，最重要的就是预售之前的蓄客期。蓄客期做得好不好，对项目来说是一竿子捅到底的事情。所以很多开发商只要在资金压力不大的情况下，如果蓄客期不够长，或者做得不理想，宁可拖延开盘的时间。
蓄客期的主要工作就是在重金推广的基础上，接受登记或预定。一般性蓄客期的时间在3-6个月。如果太短了，积累不了足够的客源，尤其是高端楼盘；如果太长了，客户的流失率会提高，尤其是刚需楼盘。一般性在房地产销售中对于蓄客期积累的客户数量至少要达到所推房源数量的3倍。为了引爆场面，制造热销的局面，这个系数还可以增加。
解释了上面的内容，再让我们看一看开发商为什么热衷于这种销售模式：
1、人为制造供不应求的紧张局面，谋取暴利。这种排队销售的模式，往往会配合“少量多批”的推盘策略。比方讲，某楼盘一共300套房源，分3次开盘，每次推100套房源，但每次开盘至少招呼300个登记客户过来排队。每次排队购房，开发商都会发号，目的是为了摸清楚需求人数，如果人数多，开盘价格肯定会定高，如果少，则理性点定价。所以遇到这种情况都是让购房者等到天荒地老，然后开发商慢悠悠的在最后一刻确定开盘价格。
2、控制销售节奏，让购房者按开发商的意愿下单。房子毫无疑问是奢侈品，但笔者没有见过用如此猥琐的方式购买其它奢侈品的。如果你有过排队买房的经历，你一定会有一种被销售人员牵着鼻子走的感觉。每次放几组人进来，每组只给几分钟时间选择。说是选择，还不如说就是按销售人员的指定购房，稍有犹豫，房子就属于在后面排队的购房者了。这种销售方式就是让购房者无法从容选择，按照开发商的意愿选房。如此一来，开发商会乘机先将非优质房源销售一空，剩下的优质房源是用来创造更高利润的。
3、人为制造热销局面，为楼盘做活广告。人都有一种从众心理，也就是羊群效应。当潜在购房者看到一个项目被人抢着买，很自然地他就会有种跟风的冲动。所以有些开发商为了得到这种效果，不惜作假，找一些房托过来排队，人为制造热销假象。
以案例分析
小刘夫妇是北漂一族，平日里省吃俭用，辛苦奋斗了几年后，多少有了点积蓄，再加上双方父母的支援，勉强够格在这座大城市里按揭买个小户型扎下根来。人在异乡，小夫妻俩特别希望能有一个属于他们自己俩的房子，哪怕再小，总比以前租房子强多了。
小刘夫妻俩现住在这间30多平米的单身公寓中，心中的那份满足是无以言表的，唯一的遗憾就是楼层低了点，妻子经常抱怨，一到下午3点，房子就没有了阳光，家里换洗的衣服经常接不上。这还得从三年前买房的那一刻说起。
当时在小刘单位附近有一个楼盘要开盘，户型最小的有36个平方的单身公寓，夫妻俩合计了一下，就是借钱也要把房子给买了，不想再过租房子的日子了。他俩要给爱情一个归属。于是，他们各自向父母借了20多万，加上他们自己十多万的积蓄，正好可以凑足房子的首付款。
很快他们发现自己把买房子想得太简单了，销售小姐先是告知楼盘要在3个月后的7号开盘公开销售，后来又说当天购买的人很多，不能保证当天能买得到房子，最后要求小刘先交3万元的诚意金，获取一个排队购房的资格，如果交6万元就能获得两个排队购房的资格，这样的话就更有希望买到中意的房子了，再说如果没有买到房子可以退还这笔钱。人生地不熟，又老实巴交的夫妻俩也只能应承下来，交了6万元购买了两个购房资格，静静等待开盘那天的到来。
盼星星盼月亮，终于等到了楼盘开盘的那一天，没有任何购房经历的小刘夫妻俩上午9点来到销售现场，被眼前人山人海的场景惊呆了。听现场的人说有人早在昨天晚上7点钟就来排队了。没来得及半刻迟疑，小刘和妻子就分别加入了排队的大军中。
到了下午4点钟，精疲力竭还未吃中饭的小刘先被放进售楼部选房。只见沙盘一侧放着楼盘销售表，密密麻麻都被贴着意为已销售的红圈，未销售房源所剩无几。还未等小刘问清楚楼盘的情况，销售小姐带有命令似得开腔了：“我们只有5分钟时间，请掌握好时间。”这让小刘紧张得直冒冷汗，他知道已经没有办法等妻子的购房资格了，万一自己犹豫了一下，保不准连这几套房子也选不上了。于是一闭眼，一咬牙，就在剩余房源里选择了一套总价低一点的房子。
办完手续后，小刘第一时间通知了妻子，如释重负，俩人相拥喜极而泣。只是后来他们才知道开盘之后的几个月，陆陆续续有许多较好的房源被以各种理由退掉了。这也成为夫妻俩现在经常提到的遗憾事。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:52:28 看完案例，笔者分析一下其中的陷阱：
陷阱一：收取诚意金是开发商的免费融资手段。诚意金这个词查遍我国所有法律词条解释是没有的，开发商钻的就是这个法律空白。因为按照规定在项目预售之前，开发商不得销售或者变相销售房产，不得收取或者变相收取购房款。而诚意金或者排号费就打了这个擦边球，让开发商在销售之前变相获得了数量相当可观的“无息贷款”。这里需要着重说明一点，在这个游戏当中，有相当一部分没有选上房子的购房人，是在给开发商免费提供资金使用。如上述案例中，开发商利用了收取诚意金的方式免费使用了购房人三个月的资金。如果每套房子不设诚意金上限，理论上讲这个楼盘只要推广做得好，开发商收取的诚意金是一个天文数字。
陷阱二：限时集中消费，故意制造紧张气氛。当案例中的小刘夫妻俩看到排队购房现场人山人海，心中自陡增不少压力。自然平日里买东西的那种挑剔劲荡然无存了，剩下了就是急切抢购的心情。加上每户只给5分钟的时间考虑，多重重压之下，购房人难免会做出冲动的选择。这是开发商最乐意看到的局面，这也是开发商苦心筹划的一个局面。试想一下，如果让购房人喝着咖啡，慢悠悠得挑选房子，购房人能看中那些相对较差的房源吗？只能采用排队购房的方式浑水摸鱼。
陷阱三：虚假销售，制造虚假繁荣。现在很多地方要求售楼部必须放置销售表，标明哪些房源是已经销售的，哪些房源是还未销售的。依笔者看来，这只是一个门面工作，华而不实。有些城市，没有做出退房的相应规定，也没有给解除备案和解除合同做出符合实情的规定。于是，很多开发商就和监管部门开始了猫鼠游戏，不断以退房的形式推翻开盘当天的销售率，操纵销售，制造热销假象。上述案例中该楼盘为什么在开盘几个月后陆续出现许多退房公告，就是这个原因使然。作为业内人士，觉得这个公示销售的办法实在有些适得其反。购房人只觉得开发商被要求公开销售，那数据肯定是千真万确的，就对此深信不疑，而开发商背地里却能操纵数据，规则又有漏洞，而且得不到及时的纠正。如此一来，这面销售公示就成了政策最大的笑话和开发商最好的渔民工具。
陷阱四：交诚意金暴露意向购房人的具体数量。房地产产品定价是极其不透明的，有其组成成本复杂的因素，也有根据供需关系确定的因素。房地产销售行为与成本组成无直接关系，但是与楼盘的供求关系息息相关。所以，在楼盘开盘前能摸清楚到底有多少意向客户对该楼盘具有浓厚的兴趣，对最终的定价就至关重要。在一个楼盘供应量有限的前提下，需求量越大，定价当然越高。而那些交了诚意金的购房人则是购买意愿最为强烈的购买人群，只要根据这个客群数量定价，基本上就能实现开发商利益的最大化。
在这里，笔者建议我们的刚需购房者，在排队买房的时候头脑一定要冷静，有好的或者过得去的房源你可以当场下单，如果没有好的，宁愿等下一波。毕竟你不是炒房客，买的目的是为了卖，价格越低越好。刚需人群在选房时笔者建议不要太在意一时价格的涨跌，这些数字对于刚需人群来说只是数字而已，没有太大的意义。虽然笔者也知道，站着说话不腰痛，但对于普通刚需人群而言，房子最重要的属性是生活必需品。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:53:11 购房陷阱十二：赠送面积——到底送了些什么
现在有很多楼盘，为了吸引眼球，也为了增加销售的亮点，大打赠送面积牌。购房者倒是趋之若鹜，尤其是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难拒绝的。他们认为赠送面积当然多多益善。
对于这种情况，我们要一分为二的看，不能一竿子打死，也不能一边倒的就认为是占了大便宜。房地产销售本身就是一种不透明的行为，开发商掌握着主要信息，对购房者有一种不对称的优势，所以我们要从两方面来看这种赠送行为：
1、赠送面积是否合法计入产权部分。
房地产开发中建筑面积的计算公式：建筑面积=基地面积×容积率
建筑面积就是开发商的可销售面积，在基地面积固定的情况下，建筑面积和容积率成正比，即，容积率越高，开发商可销售面积越多，这也意味着利润越高。但是容积率在土地出让合同中是规定了范围的，不得超过规定范围的上限。一般性有三种方式突破这个束缚，提升容积率：
1.1、通过当地政府的规划委员会或者城市建设委员会，补偿土地差价款，要求增加容积率。这是一种合规的手段，今后项目综合验收不会出问题，是政府承认的结果。
如果购房者遇到这种情况是不会有问题的，房屋权属证是允许按时办理的。不过购房人一定要在当地的建设部门查阅“增容”公告，以确定开发商此行为的合法性。
1.2、私自增加容积率。这就是一件非常严重的建设违规事件，不过也要看地方的态度：有些地方会承认既成事实，处罚了事。有些地方严格执法，防止腐败，按规拆除。
购房者如果遇到前者，房屋权属证是允许按时办理的。购房者可以要求开发商出示当地政府相关部门的《抄告单》，以确定开发商行为的有效依据。但是购房者要是遇到后者，处理起来会非常麻烦，严重的情况下，违规建设面积要被拆除，开发商要被罚款，楼盘会被要求整改后继续建设。这样势必影响楼盘的建设进度。
1.3、利用当地《城市规划管理技术规定》中对不计入容积率面积的解释，打一些技术上的擦边球。这是该行业非常通行的做法，前两种突破方式风险过大，一不小心就会阴沟里翻船。
如果购房者遇到这种情况是不会有问题的，是开发商灵活运用技术规定的结果。则赠送面积也是国家有关规定允许的部分。
开发商从利润的角度出发，基本上不会把计算容积率面积送给购房者，而是利用购房者对技术规定的不了解，利用信息的不对称，把不计算容积率面积赠送给购房者。对于这部分不计容面积，是无法写入产权的，只有使用权。这都很正常，对于刚需购房者来说，多几个平方的使用面积就够了，也不在乎是否写入产权。但是猫腻就藏在后面：
房子基本上是按套来卖的，开发商为了谋求更高的利润，将不写入产权部分的面积（即不计容面积）以高于成本价、低于计容部分销售单价，在房款总价中体现出来，但是引导购房者去计算使用面积的单价。
举个例子：
一套房110平米，其中写入产权部分为100平，不计容部分为10平，总价为100万元。则每平的单价为：100万元÷100平=1万一平，可销售员会引导你去计算：100万元÷110平=9090元一平。以9090元一平的使用面积单价让购房人去和周边楼盘的计容单价比较。
这样做一方面隐藏了不计容面积被高价卖出的事实，另一方面摊低了销售单价，在与周边楼盘的单价竞争上有了明显的优势。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:53:38 2、赠送部分面积是否属于本应该赠送部分。
按照规定，有些不计容面积都是要送给购房者的，但是定价权在开发商手上，商品房价格的构成从来就是不透明了，所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。在这里笔者罗列一些赠送面积的标准，因为地方之间的《城市规划管理技术规定》是有些许差异的，所以仅供参考：
2.1、层高2.2米以下的围合空间垂直所对应的建筑面积不算容积率；（如坡屋顶的阁楼，又如一些楼盘会将套型设计成奇偶数层交叉错层结构，则室内部分房间有些层高会低于2.2米。）
2.2、露台不计算容积率；（露台：围合结构，上不封顶的建筑形式。只要建筑形式上不封顶，都不能计算容积率，如顶层跃层或复式结构建筑退让部分，以及别墅顶层的露天使用部分，就是明显的不计容露台。）
2.3、封闭式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率；（阳台：围合结构，上部封顶的建筑形式。露台和阳台最大的区别就是顶部是否封闭，这一点购房者很容易混淆。）
2.4、多层房屋，部分空间户内通高，只计算一层容积率；（多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层房屋等。）
2.5、窗高低于2.2米的飘窗不计容积率；（含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等。）
2.6、大部分地下室不计容积率；（如大楼的地下车库，四面均在小区路面以下的别墅地下室等。）
2.7、室内层高4.5米以上5.9米以下，按1.5倍容积率计算。（有些地方会做到6.1米，按两层卖）
总的来讲，这些情况很复杂，即使是多年从事这一行的人员也不一定了解清楚，更别说第一次置业的人群。就是因为信息的极度不对称，所以里面就容易有猫腻。只要购房人能牢记以上几点内容，笔者认为就能应付大部分情况了。
坦率地说，有些赠送面积，虽然不计入产权证，但对于大部分刚需来说确实是有使用价值的。只是在置业的时候，要多选几个楼盘作比较。一个项目房子的总价，体现为该项目瞄准的是怎样的消费人群，而一个项目房子的单价，更多体现的是这个楼盘的品质。在做横向比较的时候一定要选择计容单价，不要被忽悠用不可比较的总价，或者用使用面积单价。请大家千万记住，羊毛出在羊身上，那些所谓免费送的面积都是你自己在买单。送，只是一种营销上的手段。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:54:09 购房陷阱十三：土地性质——必须重点搞清楚
目前我国采用的是土地批租制，所谓土地批租制度，指的是土地所有权人一次性出让（租）若干年限的土地使用权，并一次性收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和的一种土地租赁制度，即出让土地使用权。在土地批租制的基础上，我国实行土地所有权和使用权的分离，土地所有权分两种：集体所有和国家所有。集体用地经征地后才能变成国有用地，否则土地使用权不得在市场上交易，只能在集体成员之间流转。
土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地等。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、教育、文化、体育、卫生、军事和行政用地为国家无偿划拨。需要特别指出的情况有两种：
1、因为历史原因，有些地方的土地性质为综合用地，批租期限为50年。这类用地大体上可以分为商业与住宅综合，和住宅与工业综合。由于当时我国房地产制度的不完善，这类土地在具体规划上存在模糊空间，不利于管理，所以在2002年以后逐步被商住用地取代。但是现在市面上仍然存在这类标注综合用地性质的二手房产，基本上当地的建设和房管部门把这类房产按照商住用地进行管理，适用此类法规。
2、也因为历史原因，部分地方住宅用地的土地批租年限为30年，或者40年，抑或50年，比如青岛某住宅小区。到目前为止，仍然没有给出一个具体的解决方案。按照笔者的理解，只要土地性质为住宅用地，那么各项法规就要与住宅用地对接。
土地性质是非常关键的一个因素，因为按照《中华人民共和国物权法》规定：住宅性质用地，土地批租期限到期后，不涉及到公共服务而收回的，土地使用权自动续期；商业和工业性质用地，土地批租期限到期后，土地使用权人需要提前一年提出书面申请，批准后土地使用权才能续期。所以土地性质直接决定土地使用权人子孙后代的利益。
购房人在买房时弄清楚了土地性质确实很关键，但更重要的是要根据国内的房地产法律法规行事，万不可盲从，不辨菽麦，见房子就买。这是会吃大亏的。
比如市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含着巨大风险。
酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅用地，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。
比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：
1、商业房是不能落户的。
2、商业房的用水用电价格比住宅高出许多。
3、商业房改变用途做住宅用，是不允许使用管道燃气的。
4、根据《中华人民共和国物权法》，商业用地使用权到期后无法自动续期，如有公益需求国家可收回使用权。而住宅用地使用权到期后可以自动续期。
又比如在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出售，问题更大：
1、按照《土地法》规定，集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的形式进行交易。如此一来，购房者将丧失或部分丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。
2、集体用地的土地使用权不得在市场上交易，只能在集体内部流转。几年前北京轰动一时的“画家村”事件就足以说明这其中的巨大风险。
事件回顾：当时十多名画家在北京某村以比较低廉的价格从村民手中购置了几块宅基地，作为自己创作和居住使用。几年后，所购宅基地周边地块被拆迁征用，拆迁户索赔颇丰，致使原宅基地所有人推翻与画家们的交易，后诉诸法院，画家们终以宅基地使用权不得在集体以外流转的判决败诉，原购置协议无效。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:54:33 以案例分析
许先生和妻子刘小姐在2011年的十月一日带着孩子来到杭州千岛湖度黄金周。在上海这座大城市土生土长的夫妻俩一来到风景旖旎，碧水青山的千岛湖，立刻被这里的自然原生态风光吸引了，便萌生了想在此处购置物业，以供节假日居住使用的想法。
说来也巧，正好一处楼盘正瞄准了黄金周游客群在做营销推广。机不可失，许先生和妻子立刻赶往该楼盘一探究竟。
项目的基本情况是这样的：这是一个公寓式酒店项目，酒店建设在三面环水的半岛上，风景绝佳。一共近100个客房，每个客房都对外销售，购买者不仅可以把客房租给酒店管理方， 每年收取房价8%的租金，而且每年房东还可以在这个客房里免费居住20天。
这正遂了夫妻俩的心意，平日里他们也不可能来住，只能在假期过来住住，房子空着也怪可惜的，还不如租出去来得划算。
就这么定了，夫妻俩在售楼部准备签购房合同。这时售楼小姐拿出了一份客房承包协议，承包期是40年，这很让许先生夫妇莫名其妙，明明是要买房子，怎么就变成了承包客房了？负责接待的售楼小姐凑近了悄悄得说：“这和国家土地批租是一个道理，咱们的住宅不也是批租70年吗？再说每年8%的租金就摆在那里，你怕什么？”这一说，夫妻俩也觉得在理，一想反正才十几万元，和上海的房价一比较，那就是一个天，一个地。又有这么好的风光，就算不做酒店了，自己住也不错呀。在一片向往中，许先生在承包协议上把名字给签了。
第一、二年，许先生夫妇还能正常拿到租金，可到了第三年，听说酒店经营惨淡，入不敷出，在众多承包人的追讨中，酒店经营方勉强支付了半年的租金，可到了第四年，该酒店已是人去楼空，室内物品被债主们折腾的一片狼藉。获知消息后，许先生夫妻俩立刻赶往酒店，方知酒店已经被停水停电，别说经营了，连正常使用都不行。
后来几十个客房承包人一合计，也不出租了，咱们就各住各的，想办法恢复供水供电才是当务之急。去供电公司一问才知道，原来酒店电表就一个，要做成一户一表不仅要花费几十万元的改造费，而且还先得把酒店所欠的电费以及违约金补齐后才能做。
祸不单行，此时，全体客房承包户被该酒店所在的村委会告上了法院，要求撤销非法承包合同，并收回集体用地的承包权。
这时，大家才知道原来该酒店式建在集体用地之上。真是悔不当初啊！
这是一个真实的案例，在这个案例中存在着诸多陷阱，笔者一一分析：
陷阱一：以租代售，绕过监管。如果是非法销售房产，或者在集体用地上建房销售，肯定是要被当地房屋销售监管部门严厉查处，甚至查封。可是这个案例中的酒店经营方采用的是客房承包权出售的形式，销售的并非是房产，而且酒店经营也不归房产销售监管部门管理。正是酒店经营方打了这个擦边球，才能让该项目堂而皇之的公开销售其所谓的“经营权”。这种想象不是孤例，在一些城市不乏该案例的翻版或者改良版。笔者曾在北方某滨海城市遇到过该案例的改良版。
陷阱二：利用与村集体合作的形式低价获取土地，谋取暴利。这类土地基本上都是集体建设用地，或者村集体自留地，因为不是国有土地，所以不得出让，只能以合作的形式与村集体或者社会力量共同建设经营。上述案例中，酒店经营只是一个幌子，以此骗取村集体的合作才是实质。只要出少许的建设费用，就可以把酒店以客房承包权出售的方式变现，而且还不用支付土地款，酒店经营方何乐而不为？往严重里说，这就是一种商业诈骗，只是伪装得相当巧妙。
陷阱三：以住宅的价格销售承包权，同时按照酒店的建设标准降低成本。上述案例中，将客房承包权类比于住宅单价看，价格在6000元一平左右，类似于周边普通住宅的单价。而建设的标准却没有按照住宅，水电都没有按照一表一户的标准进行建设安装。这就存在一个剪刀差，差值就是酒店经营方利益的最大化。笔者认为这类项目游离于房地产开发监管体系之外，成本难以预计，质量难以把控，给部分不良经营方钻营取巧的机会。应该要引起监管部门的高度重视。
陷阱四：以固定回报作为诱饵，快速回笼资金，一走了之。其实在这个案例中酒店经营只是一个幌子，让承包人相信项目是可以持续产生盈利并支付租金的。只要项目一清盘，酒店经营方就没有动力好好经营酒店了，甚至一开始就没有好好经营的打算。再说此类项目多为异地销售，很难形成对酒店经营的监管性性力量，何况酒店长期经营需要持续的资金投入，这会消耗利润。所以这类项目多半以酒店经营失败告终。
在这里笔者建议购房者在买房前务必搞清楚您所购买物业的土地性质是什么，这些内容《商品房预售许可证》里都有，如果有必要可以索要《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程开工许可证》。笔者建议是千万不要买商改住项目、小产权房和公寓式酒店，更千万别给开发企业给忽悠了，说什么现在商业项目或小产权房不限购、不限贷，那都是扯淡。小产权房银行根本不给贷款，因为是违法产品。如果商改住项目真的好，那为什么每年还出那么多纠纷呢？
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:55:06 购房陷阱十四：定金订金——看清楚了再付钱
所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。
我国《担保法》规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。
定金既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同。在房地产交易中，如果合同正常履行，定金冲抵房款；如果购房者违约，定金不退；如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。
需要着重指出一点，并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
所谓“订金”在法律上没有明文规定。出现在购房合同中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。当然如果合同中对“订金”另有约定的除外。
需要着重指出一点，并不是所有的“订金”都可以退还。因为根据我国《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受方返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”所以当买卖双方将“订金”在合同中约定为“定金”性质时，则“订金”在归责于买方事由，导致商品房买卖合同未能订立的情况下，无法退还。
关于“订金”和“定金”，笔者针对现实情况中经常出现的一些问题，着重提醒读者要注意以下两种情况：
1、开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，收取买受人的定金。作为消费者，应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的时候，开发商如果提前向社会发售房产，收取购房定金的，购房者随时可以选择解除合同，退还定金。
举个例子：
方小姐相中某市一新开楼盘，没多久就要开盘了，前几天接到售楼小姐的电话说可以来售楼部付定金了。当方小姐来到售楼部时，并没有看到热闹的开盘仪式，也没有长得不见尾的排队长龙，开发商似乎刻意保持一种低调。很顺利，方小姐很快就交付了3万元的定金，签订了《商品房购买意向书》。
不多久，我国房地产行业的宏观调控效果显现了威力，方小姐当时购买的房子两个月时间缩水了20多万！肠子都悔青了的方小姐向开发商要求退房，或者补偿差价，可开发商方面仅以双方要遵守契约精神为由，拒绝退房或补偿差价。开发商还放出话来，如果真要退，按照合同规定，这3万元的定金就要被没收。无奈之下，方小姐找到了刘律师，寻求帮助。
刘律师对方小姐提供的资料和该楼盘的信息一对照发现，开发商当时在签订购房合同时还没有领取《商品房预售许可证》，是在违规销售。方小姐完全可以主张购房合同作废，要求开发商退还定金，并赔偿方小姐经济损失。
开发商收到方小姐的律师函之后，自知理亏，也不想把事情闹大，主动联系方小姐办理退房手续。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:55:30 在这个案例中虽然方小姐的做法并不道义，但却合法。主合同是方小姐与开发商签订的购房合同，从合同是关于定金的约定。当主合同都已经不成立，从合同的法律约束力从何谈起？故开发商只能退还方小姐3万元的定金。
笔者举这个比较极端的例子，不是鼓励购房人钻法律的漏洞，而是要让购房者善用法律捍卫自己的权利。现实中笔者接触过很多购房者，他们对开发商的违法行为束手无策，不敢？否也！关键是购房人严重缺乏法律意识。一些开发商就是抓住了这点，才肆无忌惮地胆大妄为！
2、我国《担保法》规定：“定金应当以书面形式约定。”如果开发商收取了定金后，并没有与客户签订书面合同，那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。在房屋买卖合同没有形成的情况下，客户向开发商交钱就可能是“定金”，也可能是“订金”。这时收款收据上的款项性质至关重要。
举个例子：
关先生在杭州某一楼盘相中一套公寓房，当时关太太并不在杭州，无法了解楼盘的情况，关先生为了保留下这套房子等太太来了再参谋参谋，所以在销售小姐的建议下支付了5万元的意向金。
当关太太实地考察该楼盘后，认为房子南面的六车道马路过于嘈杂，加之自己的主卧就面对这个大马路，严重影响睡眠质量，一番权衡之后，夫妻俩决定放弃这套公寓房。可开发商不干了，拿出了当时的收款收据，上面款性质赫然写着“定金”二字。没成想，当时的意向金竟然被写成了“定金”，要是退房这5万元就付之东流了。气恼的关先生找到了律师事务所一问究竟，得到的答案同样让他失望。没辙，为了不造成不必要的经济损失，房子最终还是买下了。
不少购房人认为收据只是一个收款凭证，可在法律上，收据不仅是一个收款凭证，还是一份合同。案例中的关先生如果能多留个心眼，不让收据中的款项性质写成“定金”，而是意向金或者“订金”，则关先生夫妻俩就可以退回这5万元。不必买下这套带有缺憾的房子。
笔者在此建议购房人在买房前一定要弄清楚您付的是“定金”还是“订金”，弄清楚了两者的概念，确定好房源再付钱，否则吃亏的是自己。此外，还要了解开发商的销售行为是否合法，尤其是开发商在没有获取《商品房预售许可证》之前是不能收取定金的，如果收取定金则可视为非法行为，购房人可以以此解除购房合同，要回定金。最后，笔者建议，只要是涉及开发商和购房人款项往来的，就应该签订合同，约定款项的具体性质，万不可贪图方便，草率行事。开发商在整个交易过程中一直处于强势地位，处于弱势的购房人连起码的防范戒备心理都失去了，那栽入开发商精心铺设的陷阱中去只是一个时间问题。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:55:54 购房陷阱十五：面积误差——不仅仅是多还少补
在商品房的销售过程中，面积误差纠纷问题一直占据购房纠纷数量中的相当份额。商品房的销售包括现售和预售，在商品房预售中，合同中约定的面积是初测面积，是房管部门根据送报的图纸进行测算的，在实际建设过程中总会存在或多或少的误差。而商品房现售中，合同中约定的面积是实测面积，是房管部门专业人员到现场用专业仪器进行的测量结果，是真是可信的，其测绘结果将以《测绘报告单》加盖公章的形式交由开发商以及房屋权属登记部门用以今后权属登记之用。换言之，现房销售不存在面积误差的问题，面积误差主要集中在期房预售期间。由于预期和现实之间总是存在差距的，故而在期房预售期间因面积误差引发的纠纷、诉讼不胜枚举。
在此笔者提醒购房人应注意，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：
（1） 面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（2） 面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
计算方式：面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×１００％。
按照笔者的经验，在过去的十多年当中，购房人对面积误差的处理存在三种情况：
1、按开发商指定的处理办法进行。这类情况是最多的，由于房地产行业的特殊性，在期房时期存在的面积误差问题，一直要到几年后的现房时期才能暴露出来，而这段时期又是我国房地产价格涨幅明显的阶段，开发商往往一句：“不满意就退房”会唬住不少购房人，毕竟房子增值比赔偿多了不少啊！于是在楼市大发红包阶段，开发商对此问题的处理可以用“一手遮天”来形容。购房人也在楼市红包的安慰下，息事宁人，房屋面积按实结算，不追究开发商应有的赔偿责任。
2、按合同约定的办法结算。随着购房人法律意识的觉醒，也随着现代传播媒介的普及，越来多的购房人知道了其中的奥妙，更学会了用法律捍卫自己的合法权益。以往那些习惯了蒙混过关的开发商在使用惯用伎俩时已经不再那么奏效了，购房人学会了用同一个声音说话，用集体的力量和开发商进行博弈。在笔者看来，这是一个社会可喜的法制意识的进步，虽然慢了点，但相比国内房地产行业走过的短短十多年，还为时不晚。
3、购房人要求退房。这种情况凤毛麟角，只在2011年底的时候一些一线城市个别准现房楼盘，因为降价导致前期业主利益受损，才有了业主以房屋面积误差超出3%为由要求退房。
以上三种情况还会继续存在于我国房地产行业中，每种情况的存在自有其一定的道理，由于这个行业的复杂性，不能做理想化的选择，也不能做利益最大化的选择，而只能做最现实的选择——捍卫眼前的利益，在必要的时候可以选择退房。
笔者不是一个实用主义者，而是这个行业确实存在太多的不公和黑幕，稍不留神就有可能阴沟里翻船。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:56:28 购房陷阱十六：房屋验收——别稀里糊涂就收房
房屋消费是大件消费，数额巨大，普通老百姓也许一辈子只有这么一次消费经历，严重缺乏应有的经验。而且购房人会走入一个误区，觉得只要房子买对了，增值了，就可以了，却不怎么在意房屋验收环节。其实不然，房屋的验收是对开发商当初售房时各项承诺的一个验证，也直接关系到今后房屋使用的舒适性和价值。要知道谁也不愿意住在天天漏水或者配套电梯隔三差五会出点小意外的房子里。假如房屋出现质量问题，业主在房屋验收时向开发商索要的各项材料以及期间的签字说明等书面资料，都可以成为业主今后主张个人权利的有力证据。
所以房屋验收环节至关重要，在此笔者根据自身的经验，对房屋验收工作给购房人提出以下建议：
1、购房人要对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与开发商签订一份《交屋看房记录表》（这个工作一般由物业和房产公司的工程部陪同业主完成）。在这个表上，应把检验情况一一记录，凡是无法确认的事项，上面要写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样，以免留白后被做手脚。若发现问题，则如实记录下来，并要求开发商限期处理。《交屋看房记录表》最好自己也要留一份，如有条件的，可以对房屋拍照记录。有的购房人总是以口头来往，这样口水无凭，今后购房人就会很被动。而有的购房人习惯以电话联系，这对于一些关键细节的沟通是不利的。最好的方式就是以书面记录，加之影像拍摄的方式进行证据保存和意见传达。
2、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。这点会被很多购房人忽略掉，这些都是房屋正常使用的配套设施，如果没有这些公共设备的安全和正常运行，房屋也只是一个半成品。
3、检查房屋空间是否与当初开发商承诺的一致，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。这点在很多的LOFT结构和房屋赠送面积比较多的户型中经常发生。
4、在房屋质量检查方面，购房人一定要看开发商有无当地建筑工程质量监督站核发的《建筑工程质量核验合格证书》，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否都清楚，逻辑链条是否准确。其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商以书面的形式反映，待维修后方能入住。
5、购房人要对装修、设备方面仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供《房屋装修及设备清单》，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须以书面的形式，要求尽快维修、配齐。在这方面尤其是对精装修房，一定要让开发商在交付的时候提供《装修及物品清单》，以免出现交接遗漏，落个不明不白。
6、购房人应要求开发商应完备合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《综合验收备案表》。这些文件要看原件，而不是复印件。房屋也是商品，正规商品就有《质量保证书》和《使用说明书》，尤其是《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。购房人要在确认《住宅质量保证书》上盖有开发企业的公章之后，妥善保管。
7、购房人要查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房户型是否一致，其结构是否和原设计图相同。一般性，在购买商品房的时候户型图或者结构图会作为附件的形式黏贴在合同最后，购房人一定要根据合同上的户型图对照实际户型，而不要拿楼书上的户型图与之对照。
8、购房人要查看所购商品房整栋楼的《建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都是不能入住的。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。
9、购房人要向开发商索取《房屋面积实际测绘报告单》，这份《报告单》是当地房屋面积测绘主管部门出具的，具有法律效应，每位业主都有一份。领取后，业主要仔细核对《报告单》上的面积与购房合同上的面积是否一致，如果不一致要按照购房合同中约定的面积误差处理办法处理。
10、购房人对发现的问题要详细在《交屋看房记录表》予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
举报回复楼主：品尝百味人生 时间：2012-10-07 14:56:53 以上10条建议是笔者多年经验的总结，如果购房人能按照以上建议操作房屋的交付验收事宜，就能最大程度的保障自身利益。可是开发商往往不太愿意按照这个办法验房，而是会千方百计绕开法规，按照自己的意志办事，更有甚者，机关算尽，铺设陷阱。
以案例分析：
刘先生在一处楼盘购买了房产，按照合同约定，今天是最后的交房日，上午开发商通知刘先生到楼盘物业服务处交房。在等待了两年之久后，刘先生终于可以看一看这套花了他大半辈子积蓄的房子了。
刘先生兴冲冲地来到交房现场才发现，整个楼盘2000多户，被开发商分成6批集中交房，交房现场人声嘈杂，秩序混乱。排队等候领取钥匙的刘先生好不容易见到了工作人员，却被告知要在一大堆的文件上签字，还没等把文件看个清楚，工作人员就不耐烦的催促其快点签字，并要求缴纳第一年的物业服务费，然后才能领取房屋钥匙。
现场人挤人的场面，工作人员频繁的催促，让急迫想看房的刘先生再也按捺不住了，只想草草了事，早点去看房。一番折腾之后，刘先生终于来到了新房中，可眼前的一切让刘先生怎么也高兴不起来：
新房内建筑垃圾堆得到处都是；阳台的墙壁上有明显的渗水痕迹；房屋四周的墙壁上也没有按合同的约定用白腻子批上……
愤怒的刘先生找到了开发商讨要说法，可开发商却拿着刘先生在签名的文件振振有词，认为这些问题都是小问题，在方便的时候会给刘先生处理一下的。被开发商这种欺诈行为彻底激怒的刘先生找到了当地建设部门反映情况，经调查发现，开发商并不具备《商品房综合验收备案单（合格单）》，开发商的交房行为属违规，同时，该楼盘还存在多处质量问题，最终开发商被当地建设部门要求整改，并按当初购房合同中约定的延期交房条款赔付购房人违约金。
这个案例中开发商就铺设了多个陷阱，请听笔者一一指出。
陷阱一：先签文件再看房。这是明显的程序颠倒，按照正常程序，肯定是先看房，然后针对存在的问题购房人填写《交屋看房记录表》。很多开发商故意采用集中交房的形式，人为制造交房现场的混乱状况，使得购房人没有多余的时间去考虑工作流程的合理性，只能按照开发商指定的程序进行。开发商的目的就在于今后房屋一旦被发现存在问题，则手上捏有业主们签字确认的文件，能为自己的颠倒是非黑白，占据一定的法理。
陷阱二：违规交房。一个楼盘能不能交付，不是开发商说了算的，是要消防、建设、规划、城管、环卫等等部门联合起来综合验收通过了才具备交付的基本条件。试想一下，即便是一辆汽车没有经过有关部门的质量把关，能随便开上路吗？房产也是一样的道理，不经过相关部门的质量监督和检查，是不具备交付标准的，而这个标准就是《商品房综合验收备案表（合格单）》。上述案例中的开发商就是忌惮于延期交房要支付购房人违约金，所以才霸王硬上弓，违规交房。
陷阱三：交了物业费后再交钥匙。这种做法很普遍，笔者当年买房的时候也遇到过这种霸王要求。这种做法的本质就是对自身产品和服务缺乏足够的自信，担心购房人在验房中发现问题之后，不交或拖欠物业费。笔者认为，开发商在出卖房屋的时候，小区物业是要与业主们签订一份《临时物业管理协定》（上述案例中的刘先生于匆忙中签订的文件中就有一份是《临时物业管理协定》），当商品房达到交付条件后，开发商会向业主送达一份《入伙通知书》，而物业管理费从此时才开始计算，这项收费与验房无必然关系，不能不交物业费就不给验房。
笔者从业多年，深知个人在处于强势地位的开发商面前，是没有多少发言权的，即使占据法理，也抵不过开发商的一个“不”字。只有团结起来才能在开发商面前争取到最大的话语权。所以笔者建议交房的时候能联合尽可能多的业主进行集体交房，用一个声音和开发商说话，按照合理合法的流程交房，而不要被开发商各个击破了，搞成了开发商的一言堂。
