爱华网如何将小房子做得更大？
所谓'偷面积'，就是钻《建筑面积计算规范》的空子，减少计建筑面积的套内平面面积，这样一来，就可以利用'偷'来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。
自从新《面积计算规范》后，原来的所有偷面积手法一夜失效，今天分享：地产大佬的新偷面积方法！
01
阳台&入户花园偷面积
面积新规：
凸阳台其结构底板水平投影面积计算二分之一面积，凹阳台其结构外围水平面积计算全面积。
傻瓜思维：
这就意味着，在主体结构内的阳台将全部计算入建筑面积，赠送二分之一面积的“免费午餐”将不再有。
地产联盟的专家认为
注意事项：
凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。
▲悬挑结构的入户花园
02
露台偷面积
非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中。
顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，可将大露台客厅或者卧室相连，拓展了卧室的使用空间。
03
巧设电梯偷面积
通过电梯双向开启，使公共电梯厅成为私家电梯厅，电梯开门后可以直接进入房屋，增加私密性和归属感。
可利用该空间放置花草、鞋柜等，延伸了室内使用空间。或将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分套内面积。
04
首层花园偷面积
首层花园（不计入套内面积）
为住宅首层增加附加值的方法，最常见的就是花园入户的赠送。有自己的独享花园对住户来说是首层最大的附加值。
05
飘窗偷面积
新规：
凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。
傻瓜思维
新规对算面积飘窗的条件设定，基本涵盖了当前主流的飘窗设计，即意味着这些以前不纳入建筑面积计算的飘窗，以后都要算一半面积了。
地产联盟专家认为
普通凸窗在小户型中应用较多。但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，可采取的应对之策是：将窗台高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1米，可不计。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决小户型过于紧凑的缺陷。
▲例：
万科18平米“超小户型”中，通过使用飘窗设计，极大延展了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储物柜，还增加了超小户型的储存功能。
可局部拆卸内凸窗（不计面积）
在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间
业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高
06
设备平台偷面积
设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。通过赠送大面积的设备平台，为户型提供了可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房间。例：金地未来项目，利用设备平台作为可改造空间。
隐蔽式储藏空间（不计面积）
可以结合管道井，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。
07
利用夹层偷面积
在新规出台之前，夹层空间只要做到净高＜2.2米，都不计入套型的建筑面积中。
新规
但新规出台后，针对夹层空间进行了明确规定：局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。
傻瓜思维
新规对夹层投面积具有绝对杀伤力，几乎封堵了所有中空别墅偷面积的空间，夹层偷面积彻底失败......
地产联盟专家认为
但在实际案例中，由于普通住宅中的“夹层”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一来，还是可以减少一半面积。对于这类空间，一般可作为用于家庭厅、更衣间、储藏室来使用。
超高中庭院可变现实用面积，车库上方也可改造成房间（计1/2面积）
在一些小户型的别墅项目里，可设围合式中庭作为赠送面积，如此一来，上层的空间均可改造为房间利用；
同时，还可利用车位上方空间，上方设置围墙，为后期改造空间预留位置。在装修期间，可将二、三层架板，顶部增设屋顶，改造成房间使用。
例：上海河谷3号，将车库上方以及中庭封闭后，改造成功能间。在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。
室内局部挑空，隔成一间卧室。（计一层的面积）
这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。在室内进行局部挑空设计，通常在位于客厅处进行两层挑高设计，只计算一层的面积。挑高的空间能给予住户舒适宽亮的空间感，从而减少走廊狭长型的局促感。需要注意的是不同地区对于挑高限制和要求也有所不同。
若建筑造型为坡屋顶，可利用屋顶空间，及屋顶高度计算的规定，在屋顶内部实现跃层。可增加顶层的附加值。
例：上海橡树湾
08
花架偷面积
以花架形式作为架构，隔出一间功能房（计1/2面积）
在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁。根据建筑新规，这类型空中花园需要计算1/2的面积，但装修时期间可铺板隔房，做成一间独立的房间进行使用。
09
地下室偷面积
新规：
地下室（半地下室）结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。按其结构外围水平面积计算。
傻瓜解读：
“买别墅送地下室”等常用赠送手段今后在全国多个城市也可能行不通了。
地产联盟专家 解读：
根据不同地域的规范规定，也可利用南北高差实现赠送。
10
屋顶偷面积大法
上图红线范围内为镂空成平台，四周有2.1米高的坡屋顶，交付验收后，客户可加玻璃房顶，相当于顶层增加一层面积
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