爱华网
本案带给我们的提示
第一，商业性用房租赁合同签订时，要对房屋性质审慎审查。在写《租房时的那些法律事儿》时，笔者曾经提出签订房屋租赁合同时，首先就是要确认房屋是可以合法出租的。在商业性用房的租赁合同中当事人更要注意。
在租房居住的案件之中，一般不涉及装饰装修的问题，即使合同无效，最终的处理结果一般也只确认合同无效后，租客提前搬走，租金和占用费问题法院一般也是参照租户居住使用的时间确定，租客和房主在经济利益上不会收到太大的损失。
而在商业性用房的租赁中，租户在接收房屋后出于经营需要，一般都会进行相应的装饰装修。一旦合同无效，装饰装修及其他损失数额都比较大，而无论是租户还是房主都会因其过错对该损失产生责任，因此商业性用房租赁合同签订之前，出租人和承租人都要审慎对待，避免产生不必要的损失。
第二，房屋租赁合同无效，应及时主张权利、履行义务。以所举案例为例，承租人在2013年1月已接到某区城市管理监察大队催告书，得知涉案房屋系违章建筑，不能正常出租。承租人应及时与原告协商交还房屋及赔偿事宜，如果协商不成，应当及时起诉，保护自己的权利。但被告在得知房屋是违章建筑后，既未起诉，也未交还房屋，而是一直占用该房屋直至一年后才将房屋交还。
根据《房屋租赁合同解释》第5条，即使房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，如果没有特殊原因，即使租赁合同无效，也应本着公平的原则，谁受益、谁担责，谁占用房屋，谁承担房屋占用期间的费用。尽管承租人主张在此期间无法正常使用，但由于其长期占用房屋，也应参照租赁合同约定的标准向出租人支付占用房屋期间的合理占用费。
前述案例之中，尽管法院最终认定原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果应负有主要责任，并判令原告返还被告房屋租金、按照过错比例赔偿被告部分装修损失，但由于被告长期占用涉案房屋，产生较大数额的房屋占用费，即使法院最后按照房屋的实际情况参照租金标准酌情减少了占用费的数额，但最终被告仍要另行向原告支付较大数额的占用费。既不及时行使权利，又不及时履行义务，被告最终是得不偿失。
当然，对于出租人来讲也是一样的，如果承租人以合同无效为由要求交还房屋，而出租人拒不收回房屋，出租人则无权向承租人主张此期间的房屋的占用费，房屋空置产生的损失，由出租人自担。
第三，承租人对承租房屋进行装饰装修应留存合法有效证据。司法实践中，装饰装修的价值问题往往争议较大。而且承租人一般为了减少装修成本，多采取自行委托无相关资质的装修公司甚至个人进行装修，也不要求出具正规发票，纠纷进入诉讼后，很难提供合法有效的证据证明装饰装修所支出的费用数额。
如果承租人在交还房屋之前提起诉讼，法院一般可以通过专门的司法鉴定机构来确定装饰装修的价值，这种鉴定相对公平、效证据，则法院可能作出对其不利的裁决。
而且即使房屋租赁合同有效，如果合同履行过程中产生争议，导致合同无法正常履行完毕的，一般也要涉及到未履行期间装饰装修价值的确定问题。通过司法鉴定的方式确定装修损失所耗费的时间较长，房屋鉴定期间房屋空置的损失必然产生，也必然有一方来承担该损失。如果房屋被收回后无法鉴定，没有合法有效的证据，对主张装修损失的一方也会产生不利影响。
根据司法实践中的经验，笔者建议出租方与承租方在签订房屋租赁合同时，可以根据房屋租赁合同的年限、房屋的用途等对装饰装修最高价格做出限定，并根据使用年限来确定装饰装修的折旧程度来提前约定合同需要提前解除时违约方应承担的赔偿数额。承租人对房屋进行装修时，将相关的装修方案、装修价格报出租人审核，出租人审核确认后，将此作为处理双方租赁合同不能正常履行时计算装饰装修费用的依据，不仅可以避免司法鉴定期间房屋空置的损失，也可以避免对装修损失数额认定上出现较大误差，而影响当事人双方的合法权益。准确，不至于产生对承租人不利的情形。但如果房屋已经交回，无法鉴定，则根据谁主张谁举证的证据规则，承租人如果不能提交进行装饰装修所支付费用的有效证据，则法院可能作出对其不利的裁决。
而且即使房屋租赁合同有效，如果合同履行过程中产生争议，导致合同无法正常履行完毕的，一般也要涉及到未履行期间装饰装修价值的确定问题。通过司法鉴定的方式确定装修损失所耗费的时间较长，房屋鉴定期间房屋空置的损失必然产生，也必然有一方来承担该损失。如果房屋被收回后无法鉴定，没有合法有效的证据，对主张装修损失的一方也会产生不利影响。
根据司法实践中的经验，笔者建议出租方与承租方在签订房屋租赁合同时，可以根据房屋租赁合同的年限、房屋的用途等对装饰装修最高价格做出限定，并根据使用年限来确定装饰装修的折旧程度来提前约定合同需要提前解除时违约方应承担的赔偿数额。承租人对房屋进行装修时，将相关的装修方案、装修价格报出租人审核，出租人审核确认后，将此作为处理双方租赁合同不能正常履行时计算装饰装修费用的依据，不仅可以避免司法鉴定期间房屋空置的损失，也可以避免对装修损失数额认定上出现较大误差，而影响当事人双方的合法权益。[4]
注：
[1]也有观点提出，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同违反的只是《城乡规划法》中的管理性规定，而非禁止性规定，故不应认定为租赁合同无效。对于此观点，笔者认为，《城乡规划法》的规定虽然没有出现禁止、不得之类字眼，不能必然从中推理出合同必然无效的结论，但是这类自建房屋违反了城乡发展建设规划，本身也处于随时被拆除的危险状态，从《城乡规划法》的规定来看是应当拆除的(讨论的是无法取得规划许可证的情况)，并且若是认定合同有效将会侵害城乡整体规划的实施和发展，损害国家和社会公共利益，故而将其视为禁止性规定未尝不可。具体可参见王利明教授在《合同法新问题研究》中对管理型和效力性(禁止性)条款的解读。
[2]必须注意的是，即使在出租人事后取得了建设工程规划许可证或者获得了主管部门的批准，法院认定双方租赁合同有效。如果承租人因为涉案房屋没有规划、建设许可而导致无法正常办理营业执照或无法正常经营，导致承租人受到损失的，承租人向出租人主张赔偿损失或者减免租金，笔者认为法院应予以支持。
[3]当然合同无效还有其他情形，如当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的致合同无效的，因双方对合同无效均存在恶意.不存在一方过错致善意方受损的问题，故双方之间不成立缔约过失责任，法院应当结合《合同法》相关规定及案件的事实综合判断，做出相应的裁决。必要时还可以收缴合同双方获得的非法收益。可以参考2015年第3期的《最高人民法院公报》中《垃圾短信服务合同违法无效，相应所得应予收缴》的案例。
[4]有人认为此处如果装饰装修的价值证据不全时，受害的只能是承租人，故而在作为出租人时不愿意在租赁合同签订时固定证据，这种思路其实是不可取的。在租赁合同不能正常履行时，违约方是承租人，出租方自然无需承担装修损失。如果违约方是出租人，承租方的装饰装修损失自然应当由出租人负担。如果没有相应的证据，一般是通过以下三种途径解决：一是房屋未交还，可以依据司法鉴定的结论确定数额。鉴定期间的损失应由出租人负担，对出租人不利;二是房屋收回，无法鉴定时，依靠承租人举证证明数额。根据司法实践的经验，承租人举证时很可能存在事后补充证据甚至伪造证据的情况，如果法院在审理中能够查明，自然是好，如果无法查明，出租人必然要负担不必要的损失;三是房屋收回，无法鉴定，承租人无法提供充分的证据，这时如果有证据证明承租人确实进行了装修，笔者认为，法官可以依据租房的用途、装修公司的资质、租赁的期限等情况自由裁量，酌定相应的数额，这种情况下，风险就要自担了。在签订租赁合同时，双方都会向着正常履行的方向努力，而且不会在装修上故作文章，其可信度也比较高，如果在当时能够防患未然，无论对于减少双方当事人不必要的损失还是对于法院审理查明事实、公平裁决，都是有很大的益处的。
