爱华网指购房人以在住房交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。也被称为房屋抵押贷款。下面由爱华网小编为你详细介绍贷款买房的相关知识。
贷款房要如何卖：描述
方案一：提前还贷
1、准备工作
(1)首先买方主动向卖方询问或者房产公司房屋是不是存在向银行抵押的情况，保险起见，建议买方要求查看所买房的产权证或者到交易中心查询。
(2)如存在房屋抵押的行为，买方要了解卖方没有还款余额和期限，已还款金额和年限，这回涉及到后续问题的可操作性，同时可以向卖方提供最近一个月的还款证明。
(3)如果决定购买房屋并决定提前还贷、注销抵押的方法，买卖双方应当对未付款项由哪一方支付磋商，一般采取：由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担，办理交易时再做结算。
(4)此外在提前还贷中还存在其它费用，具体费用建议可以资讯各大还贷银行，一般时间是6个月或者1年后提出申请便可以提前还款，无须支付违约金;但不满6个月或者1年，要支付一定数目的违约金，这笔经费究竟由谁来承担在签订买卖合同中进行明确说明。
2、操作程序：
由买方支付定金，并按照合同的方式提前还贷，注销抵押
温馨提示：本过程较为关键，其中涉及到诸多手续，各个流程应当做好衔接，一旦衔接不好就会发生合同分歧，买卖双方最好还是能够通过律师或者房产中介公司进行办理业务，房产公司作为第三方，拥有一定的专业性和可信度。
(1)双方按照约定准备尚未还贷资金，同时由卖方委托的中介公司或者卖方或律师向贷款银行提出提前还贷的申请，再经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》，卖方收回《房地产其他权利证明》。
(2)双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易中心办理注销抵押登记的手续，同时办理房屋交易手续。
(3)如果提前还贷资金是由买方出的，那么买方最好要求中介公司或其他第三人能够提供担保，以防款项落空。
方案二：办理转按揭手续
和上述方式不同的是，买方先到银行办理按揭手续，分两种情况：一则同行转按，二则跨行转按，后者操作手续比较麻烦。
1、提交材料和流程：
《购房抵押借款合同》原件;
买方申请贷款的材料(例：身份证、接收入证明等);
办理贷款保险变更手续;
如银行审核批准，当事人签订《变更协议》;
办理抵押登记变更手续。
2、买方凭贷款银行还贷证明和贷款证明以及相关材料到交易中心办理交易手续。
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影响贷款买房年限和房贷期限的因素
1:贷款申请人的年龄
银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。
2:贷款房屋的房龄
贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像建房期在10年以内的2手房，其各方面条件较好，银行愿意对这类房龄的住房贷款加快审批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年龄较久，银行可控的贷款风险相对较大，因此银行对这类房屋的贷款审批十分谨慎。
3:贷款申请人的经济能力
另一方面，对于贷款买房的申请人来说，如工作收入、工作稳定性、储蓄存款、资产情况等也是银行考量的因素，也是自身贷款年限申请时间的衡量因素。经济实力较强的借款人可以考虑贷款年限较短，有一定还款压力的贷款方案。像7成10年或15年、甚至6至5成的贷款方案。而经济实力稍差的借款人，需注意自身经济条件是否允许其承受较大的还款压力，如果银行信誉资质等方面较好，这类人群有可能会获得最高8成20年的贷款。
