爱华网本人一家三口，家庭年收入16万，每年余6万，工资稳定。外借15万(短期内只能取回5-8万)，10万买股票型基金(现市值8万)，另9万买货币型基金，7万买有分红型保险，估计年利率6-7%，还需4年取回保险本金及红利。有一辆5年小车，有两套房子，一套100万(公婆住)，另一套100万加一车位20万(未装修)，现公积金贷款16万，每月还1600元，公积金账户每月共有2500元，采用每月公积金还1440元，另每月200元自己还。每年可提前还贷1.3万。每月花费7000-8000元，包括租房子1300元，伙食2000元，交通通讯1000元，日常开支1000元，其他开支1700元。想短期内15-20万装修房子，投资收益较高的如店面(可考虑卖掉公婆住的房子)或他们搬走后考虑出租(每月租金2500元)，该如何理财好?
专家问诊一、财务分析根据客户提供的信息，收支情况为：
该客户家庭年收入16万，年支出约10万，年结余约6万。三口之家收入来源应该为夫妻二人，且工资稳定，假定为公务员家庭或事业单位家庭。
假定该类型家庭年收入约为月收入的13-14倍，则预计每月工资性收入为11500万元，公积金账户收入2500元。
开支7000-8000元，包括房屋租金1300，伙食2000，交通通讯1000，日常开支1000，其他开支1700，商业还贷支出约200每月，公积金账户还贷支出1440元每月。
则该客户家庭每月收支可结余至少11500-8000=3500元，公积金账户每月可结余2500-1440=1060元，全年公积金账户可结余约1.3万元。
资产负债情况：单位(万元)
（爱华阅读配图）
根据客户的资产负债情况，家庭负债率仅6.18%，固定资产占比较高达到85%，这也符合现在多数国内客户将房产作为主要投资品种的现象，但这一比例太高会过于集中，将增大该客户的变现风险。对外债权应尽早收回，收回后可以用于装修、或者投资支出。
金融类资产的投资中应注重家庭主要收入来源方的个人保障问题。公积金贷款目前利率较为优惠，不建议提前还贷。但以公积金每年结余来偿还部分本金还是允许的。
二、理财目标的实现及安排根据案例，客户主要有两个理财目标：一是短期内花15-20万装修房子，二是将目前公婆自住的房屋变现在投资店面好还是出租好。
理财目标一的实现步骤：方案一：根据现有条件，客户可以动用的资产包括：赎回9万元的货币基金、卖掉手上亏损的股票基金8万、取回外借的5万，合计可获得资金22万，足以应付目前15-20万的装修支出。
方案二：如果客户不愿赎回已经亏损的货币型基金，按照目前的条件，赎回货币型基金9万，取回外借的5万，合计14万，此外，可将客户目前的家庭结余每月3500元，采用基金定投的形式连同14万用于装修的资金作为初始资金投入到年回报约为5%的债券基金组合中，则1年后可累积本利和约19万元。也足以满足客户的装修需求。
风险及措施采用方案一：客户将面临赎回亏损股票型基金的选择，这样将直接导致客户由于投资股票型基金导致的短期账面损失变为现实损失。但该方案可让客户直接进入装修流程。此外，外借的资金取回最低5万是建立在客户材料中描述的那样短期内可取回。
采用方案二：客户不需要赎回现有的股票型基金，而是采用将每月结余中的全部连同装修用的本金一起投资，客户面临债券基金组合可能导致的亏损的风险，由于装修支出属于弹性支出，因此，该组合的风险系数不能太高，纯债券型基金的配比应该更高些。采用方案二客户将在1年后实现目标一。
理财目标二的实现步骤：将目前公婆自住的房屋变现投资店面好还是出租好。这是大家普遍面临的问题，我们来对比一下两种方案的优缺点。
方案一：首先，假定客户采用出租的方式而持有该笔房产，则租金收入为每月2500元(不考虑税务成本)，年回报为30000元，根据材料，该笔房产价值100万，则该笔投资的年回报率收为3%。而假定目前市场上的1年期无风险组合的收益率为5%，那么不考虑上涨因素的情况下，用于出租显然不合适。如果假定该笔房产1年后上涨5%，则客户持有该笔房产的综合回报率为租金回报3%+房产增值回报5%=8%。
方案二：将房产出售后购入店面，假定客户持有该房产满5年，根据目前的政策，卖出持有的非唯一房产有可能被征收20%的个人所得税(福州目前细则未实施)以及对增值部分征收5.5%的营业税(含城建及教育附加)，这里不考虑税费因素，直接假定客户卖出该房产后实际得到的金额为100万，用于首付购买店面，如果采用贷款形式，根据客户的月结余情况，客户可以承受的最大贷款金额为30万，即，最长10年，贷款金额30万，利率按上浮10%为7.205%，采用等额本息还款方式，每月还款额为3516元，接近客户目前的月供情况，则客户可购买的店面最大金额为130万元。
投资店面攻略投资店面最重要的因素就是地段因素，假定福州目前的商铺情况，一级地段的店面单价高于6万每平方，租金200-400元/月/m2，二级地段根据区域不同约2-6万不等，租金100-200元/月/m2。则，客户如购买一级地段的商铺，购买的面积不超过130/6=21m2 每月租金收入为21*200=4200(最高21*400=8400)元，该笔投资的年回报率为3.88%-7.75%(年租金4200*12=50400/1300000=3.8%、8400*12=100800/1300000=7.75%)。如客户购买二级地段的商铺，则购买的面积不超过130/(2至6)=(65至21 )m2 ，每月租金收入为21*200=4200元(或65*100=6500)每月，则该笔投资的年回报率为3.88%-6%。可见，地段好的店面租金越高，但是在可用资金有限的情况下可购买的面积就小，反之亦然。对比无风险回报率5%，采用该方案投资的回报率不能大幅超越无风险回报率，但风险却远远超过无风险回报率。
投资建议方案如何选?适合自己家庭才是王道根据以上两种方案的取舍，如果客户采用方案二，客户将增加贷款支出的成本，而且如果客户在目标一采用的是1年后装修的情况下，客户的目标二的实现也将随之推迟1年，此外，店面投资的租金收入受诸多因素影响，因此不确定性较高，比如行业景气情况，经济景气情况，商业中心转移引起的地段贬值等因素。而如果客户采用方案一，在不考虑房产升值的情况下，客户的持有回报率为3%，考虑升值的情况下可到8%(假定房价1年涨幅5%)，可见客户要想实现目标二，方案一比方案二更优。
