爱华网2014广州公积金新旧政政策对比
广州“最严公积金新政“限贷一次 业内忧引发新问题
【新政要点】
广州市住房公积金管理委员会昨天对《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》进行审议，新政明确公积金贷款仅限于首次使用者，同时将首付从两成变为三成，额度计算公式也更严。尽管广州住房公积金今年将增加27亿元的贷款额度，但明年的额度却大幅削减30亿。这个“最严公积金新政”已原则上通过，待市政府审批后实施。
分析人士认为，广州市住房公积金贷款政策频频收紧，最直接的原因是资金紧张。在2013年贷款大幅飙升的情况下，公积金的存贷比已经超过80％的警戒线，因此只能祭出“急刹车”的对策。
新政
公积金已贷过的不能再贷
旧政
购房者在还清第一次公积金贷款后，间隔三个月后可以申请二套房公积金贷款，三套房则已经停贷。套数认定采用认房又认贷原则。
今年3月的征求意见稿中首次提出“已使用过住房公积金贷款不予贷款”，引发社会广泛的讨论，此条款在7月的二次修改意见稿中予以保留。
官方解释：这主要是保证缴存职工能公平公正申请住房公积金。公积金制度建立的初衷是为了保障中低收入职工的基本住房需求，已使用过住房公积金贷款的人，或者能多次购房的资金都比较充裕，在公积金贷款额度有限的情况下，允许这部分人多次使用公积金贷款有失公允；实际上也剥夺了首次使用住房公积金贷款的职工的权利。
解读：广州市民买房将只有一次公积金贷款机会，对于计划买一换一的刚需买家打击不小。准备近期出手的罗先生表示，会暂时搁置购房计划，“这是在逼着我们一次性买大房啊，本来想买个80多平方米的先住着，看来得重新考虑了。”
据某机构统计，二次贷款条例实际影响的人群大约有36.6万。
广州房价点评网高级分析师肖文晓认为，不能贷二套，对于已经用过公积金贷款的人来说，缴纳公积金就失去了意义。如果不是单位出一半，或者单位缴纳的部分很少，很多人可以说就会选择不缴或者少缴。所以，新政对这部分人的影响肯定是负面的，对于公积金中心也是双刃剑。
新政
本地户籍，已连缴满6个月，且累计缴存24个月以上。外地户籍，已连缴满12个月，且累计缴存36个月以上。
旧政
本地户籍，需连缴6个月以上。外地户籍，需连缴12个月以上。
解读：新政的缴存时间比现行的“本地户籍连续缴存6个月，非市户籍连续缴存12个月”长了很多，新政对申请人提出了更严格的条件，但“连续”变为“累计”无疑是一个喜讯。不少人更换工作时，公司一般会在试用期第二个月或以上才会购买公积金，这意味着公积金的缴存会中断1个月甚至更长。新政更有利于频繁跳槽的年轻人。
新政
账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数
旧政
(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2
解读：强调了账户余额的重要性，实际上可贷款的总额更加少了。
公积金贷款额度取“根据个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度、贷款最高限额（一人最高50万、两人最高80万）、按照房屋价格贷款比例计算的贷款额度”三项值中的最低值。三项值中，按公式计算的贷款额度较之前缩水了近一半；即使是按照贷款最高限额，两人最高80万，在广州也很难提供90平方米房子所需要的贷款资金支持。
新政
由两成提高至三成
旧政
首付两成
解读：两成首付成历史，哪怕90平方米以下。不过，取消首付两成还需要人民银行审批才能通过。
新政
明年暂定住房公积金贷款额度为140亿，到明年中旬，再根据半年情况做出调整。
由于2015年1-7月为提取高峰期，为确保明年1月能正常放款且不出现拥挤，公积金中心将从今年11月中旬开始，先按140亿额度实行按月按日分配，并由系统自动按照申请件录入时间顺序轮候上报和审批。
解读：公积金池子里的水，原来较少人去提取属于自己那份公积金，现在则争先恐后地拿走买楼，甚至看病都可以用公积金，故池水越来越少，而公务员缴纳比例从20%降至12%，则池水更少。只好降至140亿。
新政
二手楼贷款期限不得超过20年，二手楼贷款年限与楼龄之和由不得超过35年调整为40年。
解读：超过20年楼龄的旧房子早已不允许申请公积金，故这个调整完全没可能实操。很多时候，大家以为20年楼龄就是很旧的楼梯楼，其实不少我们熟悉的楼盘，像荔湾广场、祈福新村，都已步入20年关口了。
业内人士忧新政引发新问题
对于这个“最严公积金新政”，记者采访了多位业内人士，有的认为公积金的优势将越来越弱，有的则担忧新政可能引发更多问题――
合富辉煌首席市场分析师黎文江：待央行房贷新政出台后，商业贷款的利率有可能下降，如果能下浮到8.5-9折，将拉近与公积金贷款的差距，届时公积金贷款的吸引力将会降低。因为公积金申请难度大，开发商又不喜欢，在相同条件下，开发商会把优惠更多地倾向商业贷款，公积金贷款的作用和优势会越来越弱。
广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬：新政是公积金额度不够导致的结果，同时也说明现在购房的人群越来越多。公积金新政对于市场的影响不会太大，因为公积金不占主导。
方圆地产首席市场分析师邓浩志：很可能出现已用公积金贷过款的人不再缴费的情况，导致公积金额度越来越紧张。另外，政策单方面调整是否合理、合法？贷款办法出现变化后是否允许交款人退缴？若因额度不足引发符合条件但没拿到贷款的情况，是否属于公积金中心违约，是否应对申请人作出赔偿？
满堂红研究部高级经理周峰：今年前三季度，通过满堂红促成的二手住宅买卖交易中，二次申请公积金的比例为7.5%。虽然新政现仍在空档期内，但即使有意向的改善客户，都无法挤得上末班车了。
广州房价点评网高级分析师肖文晓：公积金中心出此“下策”，说明原有政策已不符合当前形势，既不能让首次买房的人满意（额度不足，需要排队轮候），也不能让多次买房的人满意（不能二次使用，利息又低）。不改革出路只会越走越窄。
政策围城 公积金新政冲击下的广州限购楼市
对于购房者而言，若能通过公积金贷款渠道，获得低利率购房贷款，无疑是一大利好，但最新的广州公积金新政多少让部分购房者有些失落。
10月11日，《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》及《关于广州市住房公积金贷款有关问题的通知》公开向社会征求意见。新政明确：公积金贷款仅限于首次使用者，且首付将从两成调整为三成；公积金贷款额度计算的公式也更为严格。
同时，贷款基础条件也有所调整。本地户籍要求已连缴满6个月，且累计缴存24个月以上；外地户籍要求已连缴满12个月，且累计缴存36个月以上。
另外，最为关键的贷款额度也变得更加吃紧。虽然广州住房公积金贷款额度今年将增加27亿元，但明年的公积金额度却大幅削减30亿，降至140亿元。
据悉，目前上述新政已原则上通过，待广州市政府审批后实施。
最严公积金新政
对比现时的广州公积金政策，业内多以“史上最严公积金新政”来形容此次酝酿出台的公积金新政。这不仅指新政针对目标更为单一、贷款额度进一步收缩、还包括购房人资格变得更严。
具体来看，从现时的购房者在还清第一次公积金贷款后，间隔三个月后可以申请二套房公积金贷款，调整为已使用公积金已贷过款的不能再用公积金贷款。
新政对缴存公积金的时限要求也变得更为苛刻。从现时的需连缴6个月以上，调整为连缴满6个月，且累计缴存24个月以上；外地户籍，从需连缴12个月以上，调整为已连缴满12个月，且累计缴存36个月以上。
另外，还包括通过改变公积金贷款额度计算的公式，降低贷款中可贷款的总额；提升公积金贷款的首付比例至三成。
在诸多条例中，最受热议的无疑是已使用过住房公积金贷款购房者，将不可以再通过公积金贷款购房。
对此，官方意见表示，新政主旨是保证所有缴存公积金职工能公平公正享受公积金贷款带来的优惠。
广州住房公积金管理中心相关人士举例指出，截止今年5月，已使用公积金贷款的人数为36.6万人，约占全部缴存总人数的9.2%。已贷款职工不但已支取本人账户的资金，同时还使用了归集余额843亿元，占归集余额的82%，这意味着9.2%的职工已使用82%的资金，剩余90.8%未使用过住房公积金贷款的职工只能使用剩余18%的资金。
缩小至广州区域，即便从今年起控制公积金贷款总额度，但排队的人数也日益增多，为使得今后首次购房者能享受公积金贷款权益，则有必要将已使用公积金贷款的购房者剔除在外。
广州业内人士韩世同与官方意见一致，变更后的新政，仅对首次置业者敞开大门变得更具针对性，或更符合公积金最初制定的初衷。
另一相关分析人士则认为，二次贷款条例实际影响的人群大约有36.6万，一旦这部分人不能贷二套，其缴纳公积金就失去了意义。如此一来，公积金中心的缴存额度也就会相应减少。
政策围城下的楼市
虽然新的公积金政策引发了市场的高度关注，但多数意见认为，公积金新政对时下广州的楼市影响并不大。
韩世同认为，公积金贷款并不是当下整个购房支付的主流，其作用仅是对部分购买力较弱的购房者进行支持，即便阻断了部分购房需求，但数量仍然有限。
实际上，广州今年的楼市成交情况在各项政策的冲击下一直摇摆不定。
近期来看，在有关央行银监会通过放松首套房利率和认定标准救市的消息影响，市场对接下来广州楼市成交开始抱有期待。
在央行、银监会发布放松限贷新政之后，市场又传出广州市区项目即将解除限购的消息。
虽然最终并未得到官方确认，但分管国土房管的广州常务副市长陈如桂10月1日晚回应表示：就广州房地产调控及房地产市场问题，广州已准备好了一套办法，房地产管理方面广州有一套体系，已基本考虑成熟，但要向市政府报批以后才能公布。
不过，虽然央行信贷政策已有所松动，同时广州楼市限购调整政策也开始酝酿调整，但从国庆期间开发商的推货情况来看，相关机构认为开发商的态度仍较为保守。
按相关研究机构的监测，“十一”期间广州共有约25个楼盘推出新货，合计近3900套。同比少于去年“十一”，与今年“五一”假期基本持平。
虽然今年的库存较以往增多，但是国庆期间广州的推货集中度却并不高，许多楼盘延迟到10月中下旬再开盘。
销售情况方面，数据显示黄金周期间广州新推货整体的首日去化率为44%，低于“五一”期间的50%，但与前几个月持续在40%以下的去化相比，稍有改善。
对于今年广州楼市波动的原因，相关分析认为，一方面或是市场客观因素造成，另一方面或也与银行不愿意放房贷有关。
“若更多因素是与银行不愿放房贷有关，那即便央行、银监会通过放松首套房利率和认定标准进行救市，也难提振目前广州楼市成交低迷局面。”
分析人士认为，银行缩减房贷规模的原因在于房贷利率低于市场其他属性的贷款利率，该背景下，央行再要求降低市场利率，银行更是无利可图。另外，目前银行的贷款利率均由银行自主决定，因此，出于盈利考虑，银行自主降低房贷利率的可能性变得更加小。
