爱华网2013年2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。
2013年新国五条具体内容
2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。
此次国务院常务会议明确了五项具体政策措施：
（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
标题：新国五条细则，新国五条具体内容
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新国五条具体内容：楼市上涨预期增强 国五条细则出台是第五次调控升级
歌德 | 2014-02-20 15:56
楼市上涨预期增强 国五条细则出台是第五次调控升级
自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。
“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。
原住建部政策研究中心副主任王珏林认为，本次中央强调的都不是新问题，此次重申，是因为有些城市区域市场发生了变化。所以目前应该是对房价上涨过快城市加强制度的执行和管理，有针对性地稳定市场。
对于中央再次重申抑制投资投机，同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，“去投资化”政策强化执行，无新政推出，总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧，将成为2013年房地产市场的总体调控特征。
“国五条”还要求，已实行限购城市按统一要求完善措施，未实行限购城市房价上涨过快的，应及时采取限购等措施。
新国五条后 楼市调控不排除出台更严政策可能
虽然此次中央仅再次强调严格执行限购、加强住房及土地供应等“老政策”，但是近期有关于二套房首付提至七成和上调贷款利率的消息早已在市场上传得沸沸扬扬。
陈国强表示，会议并未涉及具体信贷政策，实出乎众人之意料。但需要注意的是，虽未涉及但并不意味未来不涉及，其次会议内容丰富几乎涉及房产调控的方方面面，范围其实远超出传言的内容。
那么，中央在祭出“国五条”之后，未来是否会有更新更具体的房地产调控政策出台？
中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对中新网房产频道表示，房地产政策发生重大调整的可能性不大。但是，因为房地产跟宏观经济的走势密切相关，宏观经济形势的变化，可能造成一些政策的微调。
板凳回目录新国五条调控失败 房价屡调屡高
歌德 | 2014-02-20 15:56
“国五条”虽已出台半年有余，房价涨势却丝毫不显颓势。由中指院刚刚公布的数据显示，9月份百城住宅均价环比涨1.07%，自2012年6月以来已连续16个月上涨。一些业内人士认为，政策调控措施对抑制房价上涨的效果并不明显。
“金九”楼市需求旺盛，“日光”现象屡见报端。根据北京房地产交易管理网数据显示，2013年10月9日，北京可售商品房住宅库存仅有59921套，创年内最低点。业内人士认为，北京库存已跌破警戒红线，接下来的几个月内，北京房地产市场受供需不均衡影响，房价上涨速度或再度加快。
全国各大城市楼市成交量的不断攀升，也带动了公积金贷款的需求快速增长。有媒体报道，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象，部分城市甚至出现了“挤提”。
今年3月份，各地出炉了“新国五条”具体细则。不少直辖市、省会城市和计划单列市公布了今年房价调控目标，大多为“房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”。面对持续上涨的房价以及与日俱增的需求，一些业内人士对能否完成这一房价调控目标产生质疑。
山东师范大学房地产系主任程道平认为，整体来看，今年许多大中城市房价上涨比较明显。9月份到年底，房价很可能还将保持上涨态势，这将导致房价上涨快的城市调控目标可能完不成。
其中，房价上涨较快的一线城市压力巨大。2012年广州市居民家庭人均可支配收入38054元，扣除价格因素实际增长8.1%，比2013年前三季度房价涨幅低13个百分点。深圳2013年前三季度新房价格累计涨幅达18.84%，高出2012年人均收入实际增速10个百分点。而北京的新房价格更是领涨全国，累计涨幅超过20%。
在合富置业首席市场分析师龙斌看来，一年公布一个房价调控目标不尽合理，是一种短期的行为。“房价不是一年可以调控出来的，因为从土地供应到房屋，到二手市场，是一个长周期的过程。房产调控的重点不应放在一年一度的房价控制目标，而应放在如何解决中长期的平稳发展，解决供求平衡，解决各个阶层的居住需求。”
“行政调控的作用毋庸置疑，但屡调屡涨导致大家对政策预期的改变，当前市场已经到了必须出台长效机制的时期。”中原地产张大伟强调，在不改变购房者预期、“地王”迭出的情况下，刚需会恐慌性入市，改善需求也会透支购买力，可以说用“堵”的短效调控政策效果已经越来越小。
但是，住建部专家对调控政策给予了积极的评价。中国住建部政策研究中心主任秦虹昨日表示，中国政府新近一轮的房地产调控举措成效显现。她认为，刚性购房需求已回归主体，投资性购房得到控制。“在调控政策不变及中国经济发展总体平稳的前提下，货币政策将成为中国房地产市场价格的主要影响因素。”
#4楼回目录"新国五条"调控失灵 行业亟待改革
歌德 | 2014-02-20 15:57
某系统在当天发布了“10大城市房地产价格指数”。该数据显示，7月份中国主要城市的新建住宅、二手住宅及住宅租赁价格全面上涨。
另有数据显示，2013年7月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.1个百分点。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%，涨幅比上月扩大0.54个百分点。
面对市场，楼市调控之手俨然失效。与被称史上最严厉的调控并行的是房价越来越高，与此同时，不断刷新纪录的地王层出不穷，暗示着未来房价还有更多的“上涨空间”。
“现在要关心的是能不能从死胡同里钻出来。”7月29日，中房集团理事长孟晓苏在接受中国房地产报记者采访时表示。
“房价疯了”
调控已经失去了其应有的意义。“北京的房价涨幅最大，6月份以后北京的房价上涨17.6%，另外广州和深圳是16%，上海是14.4%，这几个城市应该说北京是完全贯彻‘新国五条’也完全地推动了房价的上涨。”孟晓苏说。
再往前一点，7月18日，国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，6月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别是63个和55个，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别是69个和68个。
面对越调越涨的房价，不知道华远地产(600743,股吧)董事长任志强是喜还是忧。2012年底，任志强在公开场合预测2013年楼价走势时，强调调控不仅没有让楼价得到控制而且3月后会暴涨。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁8月初在京表示，目前一线城市房产泡沫并不严重，未来房价还将上涨。他认为，北京、上海等一线城市集中了教育、医疗等大量优质资源，未来房价还将上涨。
一线城市房价越调越高的规律不断被证实，中国社会科学院学部委员余永定形容，“中国房地产‘疯了’”。
有业内人士认为，高房价的问题并不是出在调控政策和执行层面，甚至也不是出自楼市本身，而是出在土地财政和超发货币。
公开数据表明：2003年7月末，广义货币供应量M2余额为20.62万亿元，而到2009年12月末，M2余额达60.6万亿元。到了2013年，这个数字已经突破100万亿元。
因此，有评论家认为，调控与否其实并不重要，重要的是能否控制住印钞机和落实住房保障责任。“控制货币，房价就是无源之水；货币超发，房价就是有本之木。”
对此，央行调查统计司司长盛松成并不赞同外界“高房价是‘印’出来”之说。在中国房地产报刊登的《房价和货币供应量没有直接联系》一文中，盛松成认为“房价并不决定于货币供应量”。换言之，盛松成认为，在房价剧烈上涨的幅度中，有相当一部分与超发货币有关。但客观地说，超发货币会带来房价上涨，但在过快上涨部分(即远远跑赢CPI的房价涨幅部分)，与货币供应量无关。
盛松成解释，从全球范围来看，货币与房价上涨并不总是保持一致。一方面是由于房价上涨与M2的增速并不总保持一致；另一方面，全国范围内货币完全自由流通，但各个区域的房价涨幅却不尽相同，各区域的房价涨幅与区域存款增长速度也不完全一致。这些都表明，房价并不决定于货币供应量，而决定于房地产的供求关系。
“供求关系”
最近这5年房地产调控一直在“限”字上做文章。原来打压供给，现在限制需求。孟晓苏认为，事实证明这种调控已经进入了死胡同。
“人口增长、国民收入增加、城市化发展、国际需求等因素都会提高房地产市场的需求，同时房地产又受稀缺性、垄断性、基本价值的不确定性等供给因素的制约。”在盛松成的文章中，他认为，房地产价格取决于供需状况。
“影响房地产供给的因素主要有：房地产的自身价格、生产的成本、生产的技术水平、相关商品的价格、生产要素的拥有量、生产者对未来的预期等。影响房地产需求的因素主要有：商品自身价格、替代品与互补品的价格、消费者的收入水平、消费者的偏好、消费者的预期等。商品价格由商品供需关系决定。供大于求，价格下降；求大于供，价格上升；供求平衡，价格稳定。”他说。
2013年4月，中国社科院发布国内房地产蓝皮书，同样指出：国内大城市房地产供需不平衡。该书预言房价继续攀升。蓝皮书认为，从经济学的角度上讲，不论是即将出台的房产税抑或是限购、限贷，从本质上解决不了深层次的供需矛盾。而中国房地产真正的出路，还应该是通过加大保障房供给力度，来弥合供需矛盾，用市场的理性模式来满足人们的基本需求。
大量数据表明，一线大城市北京、上海等依然“刚需”很强。王石曾说，北京、上海等大城市房价居高不下的重要原因是各种优势资源集中得太多了，供不应求而导致房价居高不下。
“我曾陪同领导去东北考察，在大连(楼盘)房价两三万元/平方米，而在沈阳，房价多在8000~9000元/平方米。我对比两者后发现，沈阳到处都有房地产企业在开工建设。”一位监管部门的高管告诉中国房地产报，开车在北京转几圈，就会发现开工项目寥寥无几。“本来就供不应求，开工量还很少，房价怎么能不涨呢？”
而任志强也屡次强调，现行调控政策是不成功的，最大的失败是没有增加普通商品房的供给。商品住宅加上保障性住房结果是新开工面积完全的负增长。
全联房地产商会名誉会长聂梅生对媒体表示，房价应与经济相适应，如果就业是好的，人民收入水平是提高的，实体经济是上升的，这种情况之下的房价上升是良性，但如果房价一枝独秀地往上涨，这是一种恐慌，不是好事。
必须从调控转向改革
“过去的10年，对房价的调控政府采取了很多的办法，但是其结果并不是很理想。”聂梅生直言。
“有很多外部因素不是房地产调控政策所能够解决的，需要依靠下一步的深化改革。”住建部政策研究中心主任秦虹接受本报专访时也表示。
在秦虹看来，房地产调控只能解决它本身的问题，还有很多问题不是调控政策能够解决的，但是它对房地产的价格影响特别大。如相关领域的、制度层面的、社会层面的改革。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，要促进房地产市场健康发展，既要搞好房地产调控，更要通过改革，建立长效机制。对此，他提出了四点建议：
首先，土地制度必须要改革。调控难的背后，包括供地制度和管理的缺陷、居民投资渠道缺乏以及保障房短缺、管理不善。
在本期A8版刊载的专访中，黄小虎也认为，必须要改革现行的征地制度。
只要土地还单方面掌握在地方政府手中，并且作为地方财政收入的依仗，目前的供求关系就无法转变。但也正如黄小虎所说，要改革现行征地制度，就要考虑如何解决地方财政问题。
其次，投资渠道必须改革。
“还有什么比投房地产更保值的呢？”一位投资人士在接受中国房地产报采访时反问。在实体经济陷入低迷，理财投资无处可去的情况下，房地产成为唯一保值增值的投资品。
除了顾云昌所说的“居民投资渠道缺乏”之外，企业投资渠道的匮乏更为致命。在6月份“钱荒”事件后，聂梅生认为此轮“钱荒”也正是民间资本未进入应有的领域，而是大量进入产能过剩领域及地方融资平台所致。
“铁路、能源、金融、电信、医疗、教育……如果这些垄断领域都能对外开放，企业投资和居民理财还会蜂拥入房地产吗？”一位金融界高管认为，只有通过改革打破国家垄断，房地产行业才能进入正常发展轨道。
再次，需要推进金融改革。加快推进利率市场化，同时放开资本管制，鼓励企业走出去。
最后，要建好、管好保障房，搞好相关制度建设。
“历史上的楼市调控没有一次是正确的。”任志强不止一次公开表达这个观点。中国房地产报记者在7月底碰到任志强时，他仍然坚持这个观点。
今年3月底，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房地产改革进入了深水期、攻坚期，需要决策者的历史担当，“已经形成的既得利益是无处不在的，怎么样在这方面处理好改革，需要拿出更大的决心和勇气”。
“中国已经到了任何一项改革都会触动既得利益的时候。”贾康强调，处理好这些问题，还需要更高的水平和智慧。
