爱华网房地产私募基金（或称：房地产股权投资基金）越来越受到房地产开发企业和投资者的关注。房地产私募基金的出现丰富了中国的房地产金融市场，为我国投资者提供更多参与房地产投资的机会；它将社会上闲散民间资本聚集起来，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，分散投资风险。
房地产私募基金_房地产私募基金 -简介
私募融资兴起
房地产私募基金（或称：房地产股权投资基金）越来越受到房地产开发企业和投资者的关注。
从定义上来说：私募基金与公募基金是相对的，私募基金是指通过非公开的方式向特定投资者（个人投资者和企业法人）募集资金。私募股权投资基金主要是对非上市企业进行的权益性投资，在投资实施前，设计出安全、合理、可行的退出机制，一般通过上市、并购或股权回购等方式退出。私募基金可以针对单个项目设计投资方案，也可以投资多个项目；私募基金的形式多种多样，而这种多样性是由它所具有的特点决定的。
在中国现行法律制度下，私募股权投资基金可能采取的组织形式为公司制、合伙制及信托制。公司制是以公司法为法律框架，通过发行公司股份的方式筹集资金用于股权投资的基金；信托制是以信托法为依据，以当事人各方订立信托合同的方式筹集资金并设立私募股权投资基金；合伙制则是私募基金的主要形式。
它一般由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。相对公司制和信托制，合伙制这种独特的权利义务关系能更大程度的激发基金管理人的潜能，优化投资组合，以回报投资者。有限合伙制的私募股权投资基金也是海外最常见的私募基金，它是全球资本市场的重要参与者。本文通过一二三四五“金字塔”式的论述结构向读者介绍一下有关有限合伙制的房地产私募基金的情况。
房地产私募基金_房地产私募基金 -投资领域
（1）拟上市房地产企业的IPO投资
（2）优秀的房地产项目投资
（3）房地产过桥投资
（4）与开发商联合土地投资
房地产私募基金_房地产私募基金 -投资原则
拟投资的公司：有优质项目，并具有良好的社会声誉，优秀的管理团队。
拟投资的项目：具有良好的市场前景，并且具有很好的投资价格和收益
拟投资公司能够提供足够的资产信用；投资项目具有成熟运作的模式
房地产私募基金_房地产私募基金 -其特点
上海民间保障房的发起人钱生辉昨天向《每日经济新闻》透露，他已与数个民间投资机构达成协议，酝酿成立总额达数十亿元的私募基金，以实施行业“自救”。
（1）私募基金一般均有封闭期，封闭期一般为5―10年。在基金封闭期内，合伙人不能随意退出，从而保证了基金有足够的资金和时间来运作项目。
（2）私募基金运作的成功与否与基金管理人的自身利益密切相关，对基金管理人的激励机制更灵活和强大。
（3）更具针对性：由于私募基金一般是投向专业领域；因此，其投资目标更具有针对性，能够根据客户的特点和需求，为其量身定做的融资产品。
（4）更具灵活性：私募基金对于其投资领域较为熟悉，因此基金对所投资的项目的手续更加快捷且应变能力很强。
以最近热映的《唐山大地震》影片为例，它的成功也是私募基金运作模式成功的一个典型案例。《唐山大地震》起初由唐山市政府、华谊兄弟和中影集团三方投资，据合同约定三方的投资比例分别为50%、45%、5%，投资额分别为6000万元、5400万元和600万元，合计1.2亿元的总投资。随后，华谊兄弟又将5400万元的投资进行二次分解，由浙江影视集团、香港英皇和寰亚与华谊兄弟共同承担。《唐山大地震》的投资方，既有内资、又有外资；既有地方政府、又有影视国企和民企，可谓多渠道融资。从而很好的说明了私募基金多样性的特点。
房地产私募基金_房地产私募基金 -其方式
方式：股权和债权
股权投资基金既可以投资股权也可以投资债权。譬如中国工农业里的农业包括了农林牧副渔业，此“农业”不仅仅是“种田的农业”而是广义上的“农业”。所以此“股权投资基金“也包含了“股权和债权的投资”。
首先有必要说一下私募股权投资与债权投资的最显著的区别在于前者的投资是权益性的，它除了关心投资对象的目前资产状况，更加在意投资对象的发展前景和资产增值；而债权投资更加关注投资对象抵押资产的价值。二者的风险不同，私募股权投资是一种风险共担、利润共享的投资模式，一旦投资对象发展成功，可以获得较大回报，反之也可能面临亏损。而债权投资一般有相对确定的资产担保，收益相对固定，风险较小。
私募股权基金投资形式无外乎股权、债权或两者的结合，而夹层融资则是两者的结合，夹层融资指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。在风险和收益方面都比单纯的股权与债权投资要中性一些。
在上面《唐山大地震》的例子中，作为最大出资人的唐山市政府，6000万元中15%（900万元）作为投资，其余5100万元作为“赞助”；在收益上，要华谊兄弟的投资先回收，再回收唐山市政府15%的投资，剩下的收益才是双方平均分配；现在看来唐山市政府应该是“名利双收”了。在特定的情况下，唐山市的投资既有债权收益也有股权收益，在兼顾各方利益的情况下，应该说其投资结构和利益分配安排的相当灵活。
房地产私募基金_房地产私募基金 -鉴别特点
（1）出资方的考核不同。在为房地产项目融资时，出资方更在乎项目本身的好坏。而对房地产公司融资时，出资方对此公司和股东过去和现在的资信情况非常严格。
（2）在历史资料方面，房地产项目政府批文和相关资料等审核相对简单。与房地产公司合作相对复杂很多。
（3）通过房地产项目融到的资金，相对可以专款专用。有必要用项目作抵押也比较操作简单和明了。
（4）房地产公司贷款后还款来源可以有多渠道，房地产项目贷款主要看项目本身。且房地产公司融资在追索方面一直到公司层面，房地产项目融资追索方面仅到项目公司层面。
房地产私募基金_房地产私募基金 -市场前景
房地产私募基金或成“救市新星”
数据显示，2010年第一季度和第三季度新募房地产基金募资金额占新募私募股权基金份额分别为2.0%和20.3%，呈明显上升趋势。随着宏观调控的持续进行以及房地产市场发展的逐渐成熟，房地产企业与私募股权基金合作的需求明显逐步上升。同时，国家和地方政府对股权投资基金制度建设已经给与了重视。2010年5月底，国务院批准公布了国家发改委的《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》，明确提出要加快股权投资基金制度建设。
天津、上海、北京以及其他一些城市的地方政府近两年之内已经陆续发布了一些政策文件和规定，允许设立股权投资基金和基金管理企业。从总体上看，这些政策文件和规定同时也欢迎外资股权投资基金和基金管理人在各地设立股权投资基金和基金管理企业，并在营业税及所得税等一些方面有些优惠政策。天津的《促进股权投资基金业发展办法》规定了在本市注册并经备案的基金管理机构和股权投资基金享受一系列的优惠政策，包括营业税、企业所得税、企业自购办公用房的补贴、企业高管的个人所得税奖励等。
DTZ戴德梁行北京估价部董事胡峰表示：市场需求的支持以及政府的政策导向，使得房地产私募基金的发展前景十分广阔。但是私募基金的发展本身也存在着法律法规的不够健全、市场退出机制不够完善以及基金管理专业人员的素质有待提高等诸多问题，这些问题期待政府能通过健全相应的法律法规、提供良好的外部发展环境、建立多层次的资本交易市场、形成顺畅的退出机制等途径逐步解决。
对大部分的国内地产公司来说，或许只有降价20%以上，才能尽快将手中的存货出尽，以拯救脆弱的现金流。但开发商却大多不愿意这样做。他们认为，项目的实际净利润也只有20%，降价20%无异于“壮士断腕”，眼前显然还没有困难到这样的程度。在这样的情况下，民间私募基金开始成为国内地产市场重要的投资者。
“我们不选择与海外基金交易。”中华企业销售部经理戴正芳透露，由于与外资交易手续过于繁琐，交易时间过长，审批难度高，结汇难度大，该公司目前已基本放弃外资客户。
房地产项目交易经纪人江子杨认为，代替海外开发商，成为地产公司“救星”的，将会是国内企业和国内资本。钱生辉介绍，投资房地产私募基金的，都是一些想进入房地产领域的行业外企业。这些企业的共同点是对地产行业不熟悉，害怕较高的风险，要求较低但明确的投资回报。以钱生辉即将启动的太仓经济别墅项目为例，虽然每栋经济别墅售价仅50万元，开发毛利率不到20%，远远低于行业平均值，但仍然有企业愿意投资他的项目。他表示，有些企业对房地产项目的年回报要求仅为6%，这使得民间房地产私募基金有望成为楼市的“救市新星”。
