爱华网这届政府在人民极大的期望中上台，随后主导的各种货币，土地以及财政刺激政策，导致2012年到2016年一线城市房价翻了两番，现在一线城市已经彻底分裂成为了有房和无房两个阶级，哪怕两个人在同一个学校毕业，同一个公司上班，同一个职位，有着类似的家庭背景，也可能因为几年内买房和不买房变成两个阶级。
目前的情况是，大部分人不再敢看空中国一线城市的房价。如果说几年以前，还不时有人说出北京房价要腰斩的气话，现在是没人敢再说这种话了，随着2016年房价高位翻番，几乎所有人都坚信京沪永远涨，跟2015年时的股市那真是一模一样。
- 过去两年北京房价暴涨的原因
1) 极度宽松的货币政策。
从14年底到15年一共六次降息，30年期贷款利率从6.15%降到4.9%，首套利率折扣从无折扣到最低8折，相同情况下，每个月月供几乎可以差出30%。以500万贷款为例，按照6.15%基准利率的月供，跟650万贷款4.9%打8折的月供一样。
2) 日益减少的土地供应。
北京市新增住宅用地这几年快速减少，16年北京市新增住宅用地竟然只有15年的四分之一，13年的六分之一。这还是在930新政之后，加急推地的结果。政府给出的理由很简单，要实现2020年北京市常住人口控制在2300万的目标，但其实这个目标是不可能完成的，没人相信北京市只有2300万人。
3) 被限购政策以及资本管制“保护”的存量房。
没有新房供应，其实北京市的二手房也基本够住，但就目前的中国经济形势下，大量囤积的非自住二手房不会轻易拿出来交易，原因是显然的，虽然一千万的房子出租每个月才1万租金，但关键问题是，卖了一千万的房子，拿着钱做什么。投资实业基本是作死，投资互联网基本是做梦，投资p2p基本是智障。相对靠谱的是海外资产，因为人民币汇率实际上被高估，但没有合法渠道出去。此外，一线城市房子是限购的，很多人卖了之后，钱又出不去，也没办法再买回来了，这也是惜售的原因之一。
极度宽松的货币政策，几乎为零的新房供应，被资本管制冻结的存量房，这些成为了北京房价上涨的必要因素，至于点炮的是谁？当然是政府了，放开二套认定政策，鼓励居民加杠杆，放松抵押贷消费贷的管制，呵呵。
- 那北京房价的泡沫到底有多大？从租售比和房价收入比两个方面来说一下。
1) 世界第一的租售比
如果把房子比做股票，租售比就是一支股票的市盈率，中国一线城市的房子就像创业板，市盈率很高很高，大概估计一下，北京的在80左右，也就是租金收益率每年为1.2%左右。国际上认为20以下具有投资价值，30以上有泡沫。当然，北京是比较有前景的超级大城市，拿一个美国小城市5%～10%租金收益率的小公寓来比是不太恰当的。考虑到我们最熟悉的是互联网行业，就拿旧金山湾区来比吧，湾区除去房产税，租金收益率大概在3%左右，基本上应该为北京的2～2.5倍吧，呵呵。
2) 世界第一的房价收入比
北京市平均收入8万元，中位数收入估计也就6、7万左右，家庭中位数收入通常达不到中位数收入的两倍。如果按照10万来算的话，买一套最基本的回龙观一居室，需要30年。这放在全世界任何一个城市都有点丧心病狂了。相比之下，湾区的家庭中位数收入是10万美元左右，而湾区100万美元以下的三居室有很多很多很多。这样的话，北京的中位数家庭买一个一居室的难度是湾区类似家庭买一个三居室难度的3倍，呵呵。
- 综合考虑，该不该买房。这是最难的，房价上涨的原因可以找出来，房价泡沫有多大也可以用数据证明，但最后你还是得决定，要不要现在买房。这里不想左右大家的决定，就展望一下各个因素未来的变化。
1) 极度宽松的货币政策。
目前的情况是，日本天天说要直升机撒钱，欧洲还在qe，中国还在靠slf和mlf维持天量流动性，只有美国在14年底退出qe，并在15年和16年各进行了一次加息，目前全球利率都处在人类有记载以来最低的时候。但中国目前实体经济困难，债务高企，未来短期内加息的可能性不是特别大，但降息的可能性是没有的。所以货币未来只有可能紧缩。利空房价。
2) 日益减少的土地供应。
根据蔡奇最近的发言，未来几年北京的土地供应会继续减少，原因还是控制常住人口，有点像高房价赶人的阴谋论。利好房价。
3) 被限购政策以及资本管制“保护”的存量房。
一线城市的限购政策更加严厉，甚至大部分二线城市也加入了限购的行列，加上日益严厉的资本管制，这会让一部分投资房房东选择观望而不是出售，毕竟 卖完拿着钱连二线城市房子都买不了了。但也有可能让一部分房东加紧卖房移民，以免未来资本管制继续升级，同时限购也大大压制了买房需求。这一点利空利好参半，利空居多。但北京的政策是一线城市里面最宽松的，这一点要尤其注意。
4) 世界第一的租售比
房价的支撑是租售比，以及其附带资源，中国的房子跟户口绑定，不买房不能落户不能就近入学，所以可以给予房价一些溢价，中国的人均收入增长速度远大于美国（相对本币来说），所以也应该有一些溢价，综合考虑，我觉得如果湾区的租售比在3%是合理的，那北京的租售比在1.5%～2%是合理的。利空房价。
5) 世界第一的房价收入比
这一点是最复杂的，因为中国的税收体制还不是特别成熟，尤其是个人所得税，很大一部分人的收入不缴纳任何个人所得税，就算是普通企业员工，也可以通过补助等形式来合法避税，导致全国只有2000万缴纳个人所得税。所以以政府的收入统计数据来预估房价，可能会有一些偏差。这一点需要考虑。
中国目前是一个割裂的社会，过去几十年改革开放的结果，在民间积累了海量财富。数据显示，2016年北京市二手房交易里面竟然有23%是全款，使用商业贷款的比例只有54%，剩下20%多是公积金贷款，可以认为是非常保守的。大家可以想象一下有钱人有多少。
此外，在滥发货币的情况下，所有资产都会被恶炒，15年是股市，16年是楼市，17年是商品，最近各种物价上涨相信大家应该深有体会。最后会轮到劳动力，因为通胀这么严重，工资不涨，那要出事的。但这种被动收入上涨对房价是不是支撑呢？我不知道，但感觉不太正常，呵呵。而且通胀会引导央行加息，所以应该还是利空房价。
最后的最后，目前公认的三大泡沫，美股，中国一线城市的楼市，以及日债。所有的钱都在流向这三个泡沫，如果你的钱不在里面，大概率会跑输通胀。标普目前市盈率25，高于历史平均市盈率16，但考虑到目前美国利率远低于历史平均水平，这个市盈率应该还算比较健康。一线城市的房价嘛，没有历史参照物，但目前基本上已经是世界上最贵的了，所以如果让我选，同样的一百万，当房子首付还是买美股，我会毫不犹豫买美股，但是国家禁止，大家现在也买不了美股，所以说了也是白说。
