爱华网第一次被邀请~还有点小激动。
供职小城镇机关。以经验为主，没有精确数据。
先说观点：可预见的几十年之内，房地产行业不会在有全国范围内如此大规模的黄金时代了。因教育、医疗、就业等资源的不均衡，国家的各种经济带、经济圈的战略规划等，城市间的分化会加剧，差距越来越明显。房地产的黄金在大城市。
所有的问题，归根结底是人的问题。
一、对房地产来说，是人口的问题。人口向哪里流动，哪里的需求就更大。
计划生育政策实施以来，人口的出生率明显下降，人口增长明显放缓。截至到2015年，中国的适龄劳动力数量已经到峰值，并且已经开始下降。目前，全面放开二胎政策开始发酵，应该不久就会实施。
我去过我县一个乡镇。该镇大约有人口3万（2万8千左右），该镇只有一所中学，有六-九四个年级。4个年级在校学生700人不到，算700人，辍学生400人（中学生辍学率不详，自己估计的），流失生源500人（实际数据不详）。该镇约有中学生1600人，占3万人口的5.33%。初中学龄儿童的年龄大约在13岁-17岁之间，以这四个年龄段为区间，上推一代，（上一代学龄的要多，增加10%），17-20岁的人口应约1760人，再上推一代 20-24岁人口约2000人。13-24岁人口约5400人。该镇人口约占我县人口的22分之一，估计全县的13-24岁人口约11万9千人，约12万。这12万人口，就是未来10年主要劳动力提供者和消费者。（这是粗略估算的数字，很不精确，精确数字可以通过教育系统的登记在册人数来统计，或者通过公安局的户口登记等来统计，或计生部门、民政部门等口径来计算流出人口和流入人口）
12万人口组成6万家庭，我县有14个镇，1100度个行政村，这6万家庭怎么分布呢..中心镇在城区，独占3万家庭...其他13个镇平均一个镇2307家庭...镇驻地经济好，要独占1000吧...平均每个镇80个行政村（自然村的话要比行政村多），每个村16个家庭....（我都快算不下去了,）农村的衰落已经是必然了。
以上并未考虑人口流动因素。整体上说，我县的人口素质偏低，属于为大城市提供劳动力的区域，外出务工人员多，人口应该是净流出的，
所以，从人口上来说，我对我县的房地产不乐观。
看各个房产龙头企业，收缩投资范围，开始向大城市转向，就十分能说明问题了。大城市拥有优秀的资源，最上游的产业，最优秀的人才，最高的收入，最好的消费能力，吸引更多的人...而劳动力在减少。所以房产的黄金还是在大城市。
二、经济
关于我县的经济发展情况，在我的另一个答案中提到过。。（答的不条理，也没改过，不要见笑）我县目前只有一家上市企业（刚筹备结束，还没正式上市），其他的企业同质化严重。没有支柱产业，农业大县。临近的几个县区经济比我县要好一丢丢....前几年，全国一篇招商引资的背景下，成立了多少个开发区。新闻上称呼为“摊大饼”式的发展方式，我县的经济开发区不成形，只有住房... 地级市的开发区建成了十几年，还是不太发达。全国除了经济水平不一样，大多东西都差不多吧。
产业低端、同质、不完善，恶性竞争等。在目前经济形势下，产能过剩比较严重，要转变经济发展方式..这工作我都干了四五年了，效果没见一点。没有低端产业，高端的根本不会来。
对外来人口的吸引力低，高端人才缺乏，而且留不住人才。通过几年的工作，感触非常深，总体的环境改变起来极其困难，领导没少出去学习，但是因为面临的人口素质在这，好方法难以实施，只能亦步亦趋，慢慢改良，难。没有工厂，就业就成问题，越小的地方，经济形态越原始，纳税、劳动合同等方面对不规范的宽容越大。因为吸引招商的原因，各地都有很多“土”政策，给来的企业很多优惠，或者几年的优惠期，但很多企业过了政策优惠期就不行了。
房地产的黄金十年主要是解决有和无的问题。现在有的问题基本已经解决了。（网上看到过关于房产需求的看法，深以为然，以下是），所谓“刚需”是个伪命题，没有房子也不是活不下去，对房子的需求远没有对医疗、就业等的需要那么刚性，农村可以自建房，城市可以租房。国外说房屋价格的租售比是1:14比较合理，国内的租售比严重的不协调，我县的租售比1:40左右吧。（也可能国内本应该租售比比较大，房屋的设计使用年限一般也就40年....不知道房子要坏的时候，会不会后悔...），对房屋的需求很大程度上是舆论宣传导致的（诸如没有房子不嫁人、没有房子丈母娘不满意等...)
现在回望黄金十年，其实是基础设施建设大规模完善的十年，房产作为集所有产业需求之大成者，成为最炫耀的代表站到了第一线。政府作为先锋队和带头人，开启这个需求巨大的市场，对钢铁、水泥等产业的需求急速上升，各地都纷纷投身相关的行业（钢铁、煤炭、电力，之前的一建、二建工程师都炙手可热，很多人考证挂靠，作为第二收入，带动了巨大的就业，农村的大部分青壮年劳动力不论文化水平如何，都可以在该行业找到工作）。但是同质化比较严重，切普遍比较低端，部分投身较早的地方，产业上比较完善，更多的是刚刚起步（比如我县）就已经是黄金十年的尾巴了...（像刚入市就赶上牛市的尾巴）。随着购买力开发殆尽,能买的都买了，有钱的买了多套了，没钱的联银行贷款也贷不下来...需求降低了。生产不能停啊...咋办，政府想办法..我个人认为农村环境综合整治就是一项开发出来的。农村里修路当然好~ 政府还有补贴。然后再火三年（这项目有三年的政策补贴期），把产能过剩的压力留给以后吧..ps:习大大上台了。习李压力还是很大的，李总满世界卖高铁
还是那句话，有没有的问题基本解决了，最速的发展时期就过去了。以后就是细分需求，提高品质的事儿了，品质需要知识的积累、长久的专注..不是朝夕之事了。
8月30日修改：
谈一下个人对社会分工的理解（写完觉得貌似这段跟房产没啥关系，喜欢的看看吧）：
从中国实施改革开放到现在，出口换汇中，劳动密集型产业功不可没。我国有占世界5分之一的人口，劳动力资源丰富，但总体素质偏低，所以适合发展劳动密集型的产业。我对劳动密集型产业的理解就是，需要工人素质不高，技术性不强，有劳动能力基本就可以做（比较笼统、浅显，望大神指点补充）。从物质极度匮乏的时代成长起来的老一辈（其实也包括农村里成长的年轻人，他们因为经济落后同样物质上比较匮乏）拥有吃苦耐劳的品质，对个人权益、工资水平等的要求不高，认为只要比以前（比在农村）过得好就愿意做。
靠着丰富的、廉价的劳动力。中国的出口产品拥有巨大的竞争优势。从世界范围内，垂直的看整个社会的分工，其实整个中国供应了世界（主要是北美、欧洲）廉价、高质的商品。让歪果仁能靠少量的工作保持较高的生活水准，介就是为啥人家福利好、休假多、工作还比较高端。发达国家都在剥削咱们中国人呀。人家生产一个人的产值顶咱们10个人的产值，人家的工作时间还短，咱们都是高强度、重复的劳动。谁教咱落后呢..
从国内范围看，也存在垂直体系的分工。经济不发达的地区承担低端的产业，为发达地区提供质优价廉的产品。同样的劳动，在大城市和小城镇的价格是不一样的。（我可以认为不发达地区是被剥削最深重的么...觉得自己好悲惨）发达地区对不发达地区人口存在比较大的虹吸效应。在一篇专门的文章上看过，名字叫《远离你终将衰落的家乡》..，也有对这篇文章的讨论。。个人认为这篇文章主要是针对农村、和小城镇的年轻人写的。文章的观点过于悲观，社会生态是逐步、动态演变的。我不很同意。
现在这些正在发生改变，随着我国的高速发展，教育的普及，中国的人口总体素质迅速提高。互联网的发展，让新时代的年轻人动动手指就连接世界。即使是受教育程度比较低的人通过互联网也能极快的获得信息。交通的不便已经不是限制信息流动的主要因素了。现代劳动者的个人意识、法律意识，甚至从新闻上学到的歪门邪道都要丰富的多。他们对生活水平、劳动强度、劳动环境、个人待遇、个人发展等等提出了更新更高的要求。但总体上我国的产业结构还没有随劳动者素质的变化而转变，目前一些低端产业向越南、泰国等地方转移，就是因为国内的用工成本已经让这些产品国产失去竞争力。（插句题外话，近期李总要求公务员涨薪，当然我个人是非常高兴的，但是对于企业上不是好消息，尤其对我这种小县城，本来企业不多，公职人员涨薪，势必要求企业涨薪，企业目前处境已经比较困难，再涨薪，下一步就要裁员,对企业、就业都不很好）
这种变化就要求企业转型。按照正常的规律，应当是企业转型引导劳动力转型..但现代社会显然已经打破了这种规律。创新、转型的主战场一定在人才最多的地方，最有活力的地方.
题外话：
国家法律规定“城市建设用地必须为国有土地”，介就是征地拆迁的由来。土地有国有土地、集体土地等，（国家、集体的产权主体其实并不明晰，就是一把手说了算，或者“组织”说了算）。城市建设用地必须将集体土地的产权方式改为国有土地。(国土部门近些年很厉害....).大城市的土地因为商业价值高，所以有很高的土地出让收入。高出让金就是门槛...让有实力的大集团来开发优质的商业、住宅。越是优质的东西，价值越高、溢价越高、价格越高。
但在目前的产权制度体系下，土地的收益应该归国家，国家应当把这些收益用于全国的人民，而不只用于本地、本区的建设。事实上中央无法统管这些收入。关于拆迁的补偿：从产权制度上来说，我觉得这种补偿并不合理。因为拆迁户只有地上附着物的所有权，没有土地的所有权，理论上讲，国家拆你北京的房子，给你西藏的土地也没啥不对的...补偿应该是划个地方给你建栋一样的房子，但目前的拆迁户们分享了城市建设的好处，产生了很多的拆二代。（为啥我假的房子没拆~我羡慕嫉妒恨...哈哈） 关于产权的不明晰，也让很多富人木有安全感吧...
题主提到了户籍等制度，这些都已经不是真正的障碍了。如今没有取消户籍，外出务工的人也一样到大城市打工，买房。户籍制度限制的是养老、社会保障等方面的差异。
更多人进城，关键的还是充分就业和社会保障。
可预见的未来（我认为）就是这样，当然长期来看估计没人能知道吧，米国的经济学家说：长期来看我们都死了。所以，看太长也没意思了。 1/2 1 2 下一页 尾页
