爱华网「以房养老」也可以算作是「不养儿但是可以防老」的一种方式，感兴趣的小伙伴可以稍微看一看。
综述有点长，对各个部分感兴趣的小伙伴可以直接跳转到相应的标题查看相关内容。
另外，这份答案中的直接引用并没有脚注，只加了尾注，但实际引用内容还是挺多的。
目录：
一、「以房养老」定义（建议跳过阅读）
二、「以房养老」在中国的实践
三、「售房养老」（建议跳过）
四、「以房养老」在美国的三种类型
五、必要性、可行性及存在的问题分析（感兴趣的可以看一看）
一、「以房养老」内涵
「以房养老」有广义和狭义之分。
广义上的「以房养老」简单地说，就是年轻时「以钱买房」，年老时「以房换钱」，指的是在不放弃居住权的前提下将所拥有的房产抵押给贷款机构，通过贷款使房产价值的一部分变现，以支付譬如医疗、长期看护，改善居住环境、生活质量，或其他任何用途的养老费用，并且，借款者只要一直住在被抵押的住宅中，同时不违反所签的抵押条款规定，就无需在这期间还贷。其基本特征有为房产养老、独立型自我养老、居住和养老相结合、带有一定风险的市场化运作模式。
狭义上的「以房养老」指的是住房反抵押贷款，又称倒按揭，其实质是产权变现金，即拥有房产的老人，将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估房主的年龄、健康状况、预期寿命、房屋的现值及未来的折旧增值等因素后，将房屋的价值化整为零，分年或分月支付给老人。房主去世后金融机构取得房屋的产权，并用房屋销售、出租或拍卖的收入来偿还贷款的本息。在整个抵押期间，房主继续享有房屋的居住权，并负责房屋维修，直到去世。
这种意义下的以房养老具有两种模式：
第一种是老年人把自己的房产交给山政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费用就相应的山公益机构或者是银行来提供，老年人病故后，剩余的部分交给其继承人；
第二种是「以房换养」；第三种是「以房自主养老」。
有三个基本特点：
其一，基本前提是明晰的房屋产权；
其二，贷款金额取决于房产价值等因素；
其三，贷款领取方式灵活多样。
二、我国「以房养老」的实践
我国的「以房养老」实践主要有四个城市的四种不同类型。
南京汤山留园曾率先推出「以房养老」举措。方案是:拥有南京市60平方米以上产权房、年龄在60岁以上的孤残老人，可以自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免缴一切费用;房屋产权在老人过世后归养老院所用。这种模式是「倒按揭」的雏形，但其「两限」的条件成为该模式发展的瓶颈。
上海的「以房自主养老」，其实施机构是公积金管理中心。
65岁以上的老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行返租，租期由双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归由公积金中心交付。这种模式利用房价与租金的差价将老人的资产盘活，政府既增加廉租房实物配租的房源，又解决城市老龄化问题。但要求产权先过户，难免会使人产生后顾之忧;而且产权过户后，房屋升值部分完全归公积金中心这个非盈利性机构所有。
北京的养老房屋银行，是一个五星级的养老机构和中大恒基房地产经纪公司合作建立的。
60岁以上的老人将自己的房子交给「房屋银行」代理，用租金供自己住养老院。这种模式属商业运作多方得利，但仍存在诸多问题，如是否能够保证养老院的服务质量、自己房屋被代理租赁是否放心、租赁中出现纠纷如何解决等。
杭州的「以房养老」提出了四种可供选择的方式。
一是「租房增收养老」方式，指将有住房产权且独居的老年人安排到敬老院居住，将其原住房对外出租，租金用于增加老年人日常开支费用;
二是「售房预支养老」方式，该种方式将拥有住房产权且独居老年人的成套住房出售，并将房屋出售收入全部用于老年人入住敬老院和日常开支费用;
三是「退房补贴养老」方式，是指将居住不成套直管公房老年人的房子退还给房管部门，然后房管部门按照市场价对老年人给以补助，供老年人入住敬老院;
四是「换房差价养老」方式，是指将处于较好地段的独居老人的直管公房出租，另选地段略差的房屋租赁给老年人居住，由此带来的房屋租金地段差价用来增加老年人日常生活收入。
虽然杭州市的「以房养老」为老年人提供了更多选择，但是人们出于传统观念的束缚以及对未知风险的担忧，申请此项业务的老年人并不多。
三、售房养老
售房养老指的是房屋持有者(特指年龄不低于一定程度的老年人)与特定机构订立合同，把自己手中握有的房产的所有权有偿转让给保险公司、银行或特别设立的特定机构(以下简称为特定机构)，而自己持续保有住房的使用权，一直居住到自己去世，然后再把这一使用权移交给特定机构，使产权得到全部转移。特定机构在订立合同到房屋原持有者去世的这一长时间区间里，分期等额向房屋原持有者支付合同约定的房屋出售款项，直至房屋持有者去世。然后，特定机构全权拥有该房产产权，自行处置，以牟取利润。
其具体措施和操作方式为：
(1)拥有房产的老人在向政府机构进行信息咨询并审视自身条件之后，向保险机构提出售房养老申请。
(2)保险机构审查合格，正式受理业务申请后，委托房产评估机构对房产进行客观估价，然后在双方自愿的前提下签订合同。
(3)售房养老合同生效，房产所有权转移到保险机构名下，保险机构有义务在老人去世之前，为其建立专门账户，按照约定金额每月支付养老保险金供其养老。
(4)老人去世后，保险机构将使用权收回，并通过房地产市场拍卖出售，或改造再开发等形式处置该房产，用所得收益补偿前期的养老金支付款项，取得利润。
(5)在整个业务的运作过程中，政府机构将在其中起到政策扶持、税费减免优惠、监管督查、信息咨询等作用。
四、目前美国的反向住房抵押贷款方式主要有三种类型：
第一，值转换抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，简称 HECM )。该项目由美国住宅与城市发展部下属的联邦住宅管理局(Federal Housing Administration，简称 FHA)承保，因此又称联邦政府保险的倒按揭贷款(Federally Insured Reverse Mortgages)。该贷款提供对象是 62 岁以上的老年人，且必须拥有独立产权的住房。对于尚有少量贷款没有还清的住房，一般也可以申请 HECM, HECM 首期贷款资金将首先冲抵并结清该抵押房屋的剩余房贷本息。一般情况下，HECM 对借款者的收入、使用方向不设限制。
第二，房屋保管者(Home Keeper )。 Fannie Mae 公司提供的房屋保管者项目主要是针对不符合HECM 条件的借款者而设计的，如房产价值高于 FHA 的限额规定、共有房产等情形。房屋保管者的贷款上限一般高于 HECM 的限额，2006 年为 417000 美元。同时对房产所有权的要求也较为宽松，如对正处于融资租赁等可以实现所有权之类的情形也予以认可。房屋保管者的贷款额度除受借款者的年龄、房屋的评估价值、房屋所处的地段和当时的市场利率等因素影响之外，还受到当时申请贷款的人数影响。其支付方式采取按月支付和信用额度，或者两者结合。由于该项目的风险自行承担，所以利率采用浮动利率，按月调整。另外，Home Keeper 对于为领取的贷款额度不随着时间推进而增长。
第三， 财务自由计划(Financial Freedom)。该品种由附属于 Indy Mac 银行的老年人财务自由基金公司(Financial Freedom Senior Funding Corporation, FFSFC)推出的一种面向富裕的有房老人的现金帐户计划(Cash Account Plan)不论 HCEM 项目还是房屋保管者对贷款额都有一个最高限额，而该品种则专门为净值超过 40 万美元的房屋提供反向抵押贷款，从而使得拥有较高价值房屋的借款者可以申请反向抵押贷款。此外其支付方式采取一次性提取大部分甚至全部贷款。同时，在有关贷款利率、房屋抵押成数和手续费等方面更加灵活优惠。
五实行「以房养老」的必要、可行性及存在的问题分析
1.必要性
从我国的养老保障的现状来看，我国人口老龄化现象严重，家庭高度「空巢化」，家庭结构难堪重负，老年抚养比大，「未富先老」的现实国情给我国养老问题带来了挑战，而我国养老保险制度又存在诸多缺陷。从社会发展的角度来看，以房养老将有效地减轻中国社会的养老负担，人在解决自己老年保障中的责任日益突出、住房将是一种有效的个人（家庭）养老资源，同时有了「以房养老」的支持，政府可以把更多的财政预算投入到社会救济中去，给予更多低收入老年群体以帮助。从这个意义上说，「以房养老」还能在一定程度上促进社会公平的实现。发展以房养老也有助于我国金融市场的发展和完善，促进金融机构业务向多元化方向发展。从家庭和个人发展的角度来看，「以房养老」模式的出现可以帮助老年人改善生活条件的需求，家庭自身可支配资源的优化配置提供了新思路。同时减轻年轻一代对父辈的赡养负担。老年人依靠「以房养老」 可以实现自给自足，生活独立让老年人的自尊心理也得到很大满足。「以房养老」让父子母女之间的亲情排开了物质因素的干扰，更为简捷明快、利益直接、权责分明的代际经济关系能让子女更好的在精神上和情感上去关怀父母，这对于空巢老人来说可能是更加需要的。2.可行性
可行性主要从四个方面来分析，物质基础、市场基础、政府支持及实践基础。
住房制度改革以来，我国逐渐形成了包括中高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租房在内的住房分配供应系统。政策规定廉租房只租不售，因此只有商品房和经济适用房能承担起「以房养老」的重任。同时我国城镇居民的住房自有率也空前提高，目前已达到81. 6%。这说明拥有自己的住房仍然是我国城镇大多数家庭追求的目标，但如此高的住房自有率也表明在我国城镇实行「以房养老」的条件已经成熟。同时，房地产二级事业蓬勃发展。金融机构运作资金来源充足：我国的金融理财市场的发展潜力巨大，通过发展以房养老模式，将养老保障与房产理财相结合，不仅可以满足老年人和家庭的基本生活需要，还可以为商业银行、保险公司等金融机构进行产品开发与业务创新提供一个很好的途径。这样一来，以房养老模式具有了养老保障与金融创新的双重属性，只要平衡好其社会利益与金融机构的利益，以房养老模式就可以在我国达到双赢的局面。
3.我国“以房养老“面临的问题
受传统观念的束缚；相关法律规范制度的缺失；
经营主体的不明确；
相关中介的缺失；
各金融机构各自的发展空间，阻碍了「以房养老」的发展；
道德损伤的问题；
受制于可得的信息，主要指信息不对称和房产信息的不畅；
社会信用体系不完善。
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