爱华网作者：Ke Jiang
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近段时间，楼市已成为人们最重视的话题，没有之一。小磕之所以一直旁敲侧击没有直接分析，是因为这个问题实在千头万绪，很难说得脉络清晰。一段时间来疯传的各种文章几乎都会有一厢情愿，自说自话的毛病。不过讨论过那么多的好处是，有些基础性的观点大家都有概念，不需要再详细论证了。所以今天小磕决定尝试模仿大师维特根斯坦的《逻辑哲学论》的写法，用语录体来一步步推演，先抓主干，略过太具体的论证，这样应该读起来比较清晰。大家都看不懂的可以留言讨论。
开始之前的剧透：结论可能比你想的更可怕。
0. 范围设定
0.1 本文只讨论公认为一线城市的楼市，因为它们是楼市的主导。
0.2 本文只讨论近10年内的情况。再往后也许会有新的科技革命也未可知，小磕一向对科技的进步持乐观态度。
1. 楼市疯涨不可持续。
1.1 目前楼市的涨势是泡沫。
1.1.1 一线城市的经济水平和人口状况不支持目前直逼全球顶级城市的房价。
我们前面两次数据对比文章已经说明。另外上个月有篇热文叫2016年北上深的经济真相，在上海媒体反击后作者还有一篇批驳文，鉴于目前微信上连原文带后续连上海的反击文都大量被和谐，只能请大家自己搜索。
1.1.2 目前房价的高涨是货币超发加居民投资途径缺乏以及各种心理炒作综合造成的。
1.2 这种泡沫终将破灭。
1.2.1 之前文章分析近期经济数据后已知，楼市的疯涨已经对实体经济造成了挤出效应，导致其他行业开始全面凋敝。
1.2.2 其他行业衰退后，会造成大量的降薪、裁员和倒闭。
1.2.3 近年来买房基本都依靠贷款，数据显示居民杠杆率已经达到非常高的程度。
1.2.4 失业的人群无法继续贷款买房或者置换新房。
1.2.5 根据调查，中国的富人已经开始撤出房地产投资，转向海外。
1.2.6 降薪和失业人群中很多会被迫停供、或者卖房以保证生活。
→1.2.7 楼市将不仅无人接盘，而且新增大量卖盘，房价开始下跌。
1.2.8 根据中国投资者追涨杀跌的尿性，会引起大量恐慌性抛盘——就像股市里的踩踏暴跌。
2. 如果牵涉到政治稳定，官方必定会出手。这个行为会加快或者延缓泡沫破灭的时间。
3. 以稳定为目标时，楼市是可以被牺牲的。
3.1 楼市继续膨胀会危害到稳定。
3.1.1 如果要楼市继续膨胀，需要保持甚至加大货币宽松的力度，才能让居民有杠杆可加。
3.1.2 货币宽松意味着继续投入大量基础货币，继续降低存贷款利率和准备金率，这个我们基础课讲过。
3.1.3 国内的内生通胀会越来越严重，影响人民生活。
3.1.4 外汇储备近期减少很快，除去外资直接投资、热钱、企业外债、对外坏账之外，所剩不多，继续宽松后很快耗尽。人民币迅速贬值**（说明见后）
3.1.5 内资和外资都纷纷出逃，加剧贬值。出逃的内资必定很多来自卖房，打击楼市第一波。
3.1.6 中国商品目前对外依存度很高，比如：原油对外依存度超过60%、食用油对外依存度超过60%、粮食的对外依存度接近30%，贬值后这些价格的上涨必然推动输入通胀急剧上升。
3.1.7 内生和输入通胀同时迅速上升，后果不堪设想，并且影响到吃饭问题，一旦吃不饱饭，历朝历代都是动荡的开始。现在不是文/革洗脑时代。
3.1.8 在吃饭问题面前，没有人会选择抱着房子饿死，打击楼市第二波。所以楼市一样保不住。
3.2 即使不考虑3.1的情况，牺牲楼市也更有利于稳定。
3.2.1 如果房价继续疯涨，越来越多的中下层人民买不起房甚至租不起房，会引起社会动荡，也会让年轻人丧失希望，游走街头。
3.2.2 如果刺破泡沫，买房早的人不会有多大损失，富人这几年财富转移也不会有太大损失，真正损失惨重的是近几年买了房的所谓中产阶级们。而这些人有工作、有地位，最多就是文明抗议，不会引起社会问题。
→3.2.3 两相比较，利弊立现。这些小中产们显然是能更轻松被抛弃的棋子——现实往往比你想的更残酷。
（插一句，最早看到的那篇说楼市汇市只能保一个的热文里说，保楼市能维稳——这个显然是痴人说梦——所以国家选择一次性大幅贬值，然后百姓只要抱着房子就会满足，外资觉得贬到位了也会继续留在国内，然后国家开始收拾残局恢复太平。那，如果你把一万块钱存在银行，过两天银行告诉你现在钱只有五千了，但请你继续把钱存在这里，而你居然相信了，没把钱赶紧取走，那小磕只能说，以您的智商，以后还是告别投资吧）
**说明：这里我们遇到了第一个分支。这个3.1.4是有条件的，就是国内外资金流动没有完全隔绝。鉴于现在中国企业对外的贸易量，外国企业在中国的投资，以及每年国人出国的数量和在海外的消费，要完全不让国内资金流出非常难，即使不考虑国际影响——国际影响不仅是声誉问题，还影响到对外贸易等等。同时，我们在3.2也分析了，保楼市对稳定弊大于利。但是，对于威武的天朝，我们还是不能完全排除彻底闭关锁国的可能性。是为分支一。我们先假设这种情况没发生，下面继续有接在3.2.3后的两个分支。
4. 分支二：官方目前想做的，也是损失最小的，是把楼市涨幅压下来，同时又减少放水，稳住汇率不要贬太多，最后还把资金逼回实体经济。看目前继续涨的房价，开始下跌的汇率，毫无起色的实体经济，小磕对能否做到表示怀疑，但姑且算一个分支可能性吧。
5. 分支三：官方放弃楼市，力保汇市。于是可以猜测，最优方法是：（前方高能预警）
5.1 让楼市先涨着，把居民还能动用的资金都吸引进来，然后适时出台新政，严厉限制二手房交易，让买的房无法被卖出，于是资金套住，无法出逃。
5.2 通过CDS把政府、国企和金融机构的风险转嫁。
这个我们上次讲CDS时说过，不知道CDS这时推出到底出于什么考虑，但时机确实吊诡，这么做至少是可行的。
5.3 停止放水，干预汇率，稳住外资——内资不用稳，已经套住了，跟内资比外资只是小数目。
5.4 汇率保住后，不再有货币子弹支持房价上涨。又加上经过5.1和5.2，多方希望已经破灭，必定有大量人越快脱手越好。
5.5 此时适度放开二手房交易，让楼市缓慢下跌——缓慢只是跟腰斩比较，而且持续时间会比较长，让势能逐渐而不是一下子释放。
5.6 卖房持续出现，这时限制这类资金出境，规模小好操作，再出台实体经济扶持政策，引导资金进入实体经济。大功告成。
5.7 小中产们先是被忽悠着把所有钱都投到楼市，在链条启动之后，就只能眼睁睁看着了。直到房价下跌→房子总价跌破贷款余额→房子被银行强制拍卖→最后由于拍卖价格低，背着欠款慢慢赚钱还债——跟去年股市里的小散一样，所不同的是，这次杠杆更高。据说去年很多辛苦工作多年积攒千万的人因为配资被强行平仓，血本无归，但跟这次比恐怕只是小数目。
我们来总结一下三个分支。分支一损失最大，也会遇到大量反弹而不易操作。分支三的损失比分支二大一点，但不过就是那些小中产阶级，没有大碍，而可操作性比分支二大太多。当然，以上都是推理的结果，最后哪个会发生，相信，大家心里有答案了吧。
还是这张图，Welcome to the crazy world.
