爱华网作者：张宁 跟很多“苹果迷”一样，梁伟平用iPhone打电话，用MacBook上网，出门带上iPad。他不是乔布斯，但他所掌管的安居客也一样不断被对手“山寨”，这让梁觉得很骄傲。 梁伟平是瑞庭网络技术(上海)有限公司(以下简称安居客)的创始人兼CEO。对很多找房者来说，安居客的名字并不陌生，这是国内最大的二手房信息服务网站。 安居客的发展速度之“快”超出所有人意料。从2007年4月正式上线以来，每年的营业额都呈爆发式增长，2007年，公司营业额只有几十万元，2009年就已达数千万元，2010年公司将实现盈利。短短三年时间，安居客一路“连跑带跳”，挤进国内房产信息网站的“第一阵营”。 这个“优等生”自然不会缺少投资人的青睐，曾投资苹果电脑的美国经纬创投连续三轮投资安居客。 安居客在2009年底提出过上市计划，目标是美国的NASDAQ。创业三年就要实现上市，安居客几乎要创造一个纪录时，梁伟平却忽然喊了一声“停”。今年4月，被称为最强调控措施新“国十条”一经公布，楼市“高烧”就有了消退迹象。当狂赚一年多地产行业降温时，梁伟平却兴奋得手舞足蹈：“一个天大的机会来了。”他在第一时间叫来了人力资源主管，把楼上剩下的半层办公室也租下来，同时，与投资人商量，将原定于今年四季度上市的时间放缓，并大力招聘研发人员。 他决定安居客在上市前增肥一轮。新房，是公司新的业务重心。早在2009年底，公司就制定了分品牌战略，成立了专注新房业务的爱房网和租房业务的好租网，与之前较为成熟的安居客组成了三大品牌。 “在别人还在徘徊怎么裁人的时候，安居客要趁着这次低潮上个更高的台阶。”梁伟平野心勃勃。目前，占了两层楼的安居客总部还空着100多个座位。 找对切入点 2010年初，安居客在海南召开了新一年的战略会议，并将这一年的关键词定为“爱房年”。但投完票，梁伟平发火了。 很多主管对这项新业务还持有保留态度，这让梁有些着急。在他看来，开拓新业务和公司的上市并不矛盾，“如果接下来能在新房业务取得成功，那安居客就不再是以前的那个小公司。”为此，一群人PK了差不多两个小时，最终“爱房年”以微弱优势获胜。 其他人的担心不无道理。梁伟平的安居客创立之初，就是另辟蹊径，从二手房起家的。安居客从开始的四个人、几十万元资金，发展到今天的四百多人、年营业额上亿元，收入的九成都来自于二手房交易，开辟一个新业务的风险的确不小。早在安居客之前，搜房、新浪、焦点等房产信息网站已初具规模，利润相对丰厚的新房业务自然是各家争夺的中心。 创业前，梁伟平找到经纬中国的创始管理合伙人邵亦波(安居客创业团队中有一人出自易趣)，一方面请教如何融资，同时也希望从邵那里拿到投资。听完梁的想法，邵亦波问：“你觉得这个事情有多大?” “差不多2个亿吧。”梁伟平想了想，咬咬牙说了一个数字。 “我比你想的大，至少有20个亿。”梁伟平被邵亦波的大胆推测吓了一跳。 心里有了底的梁伟平面临的问题是如何进入二手房市场。他发现，在上海，通过中介进行二手房交易的约为85%，其它途径只占15%。房产经纪人自然就成为安居客的切入点。 尽管当时的安居客还不具备与中介公司谈判的筹码，但经纪人可以自由决定采用哪种方式发布房源信息，安居客要做的就是教会经纪人如何在网上卖房子。 当时，由于部分经纪人的信用问题，公司内部有不少人建议也做房东的委托。梁伟平反驳：房东手中的房源不过才占5%-10%，为什么要为他们去做这个生意呢?那样的话，也不会得到中介的喜欢。梁伟平承认，自己是个偏执的创业者。 梁不断强调，安居客从一开始就跟其它网站不一样，一切从用户出发。从模式上看，安居客更像是一个服务软件，经纪人每天通过一套软件登陆系统(中国网络经纪人)，上传图片和房源信息，每天都有五六十万张新图片，整个数据库共有几亿张图片。 “最复杂的还不是图片，最难的是用户、客户的行为数据。”梁伟平说，用户来网站上点击过什么，走过什么样的路径，也会记录在安居客的数据库中，每天晚上12点到第二天早上8点，公司20%的服务器专门用来整理前一天的数据。 在安居客最新的改进模式中，不再为用户列举一长串房源信息，而是根据用户走过的路径，更精细地计算出用户最可能需要的五套房。“这又是很复杂的运算。”梁伟平说，“其实我们是一家技术公司。”他十分认可外界对安居客SAAS(软件及服务)模式的定位。 2008年，安居客走出上海，开始全国扩张，是先进北京还是深圳?梁伟平拍板决定进北京，“但北京是打得最凶的地方。”进北京就不可避免地与搜房等形成正面竞争，梁自己也在北京蹲守了两个月。“幸好去了北京，否则第二轮融资就拿不到了。”梁说，北京营业额已是上海的1.2倍，有2万多的付费经纪人，是第一大市场。 目前，安居客已在上海、北京、广州、深圳等全国超过16个城市拥有分公司，覆盖华北、华东、华南和中西部等地区。 从“一”跨到“二” “从一到二很难，再到三、四就会好很多。”梁伟平说，“2008年扩张到全国的调整产生了今天的安居客，而接着这次扩充业务的调整，公司的所有业务也都会一涌而出。” 目前，安居客的平台上集合了国内六万多名房产中介经纪人。以北京、上海为例，有25%-30%的二手房交易是由安居客提供的信息，而国内通过互联网完成的房产交易则占到总量的40%-50%。尝到甜头的经纪人也乐于为安居客的服务续费。 “就像国美苏宁是电器第一渠道，互联网也正在成为这些经纪人的第一生存渠道。”梁伟平毫不客气地说，安居客就是二手房这个细分领域里面的老大。一位员工告诉记者，公司的产品一直在被别人“学习”，每次网站上有变化或做了调整，竞争对手们很快也会跟上。 然而，支撑安居客成功的模式，却在其2009年探索新房业务时收效甚微，同时，公司内部对新房业务也存在一些质疑。2010年，梁伟平重新调整思路，成立独立的事业部。借着政策变动带来的机会，梁伟平估计，爱房网和好租网的速度会比当年的安居客快很多。 梁的信心，一部分来自于安居客从二手房生意建立起来的平台优势和庞大数据库，另一方面，今天的房地产市场已经发生变化，开发商也需要考虑三个问题：为谁建房子?怎么样建房子?怎么把房子卖出去?而这在前两年是不需要考虑的，安居客的数据分析可以帮助开发商解答这些问题。 2009年10月，新浪和易居国际合资成立的中国房产信息集团(简称“中房信”，CRIC.NASDAQ)在美国纳斯达克上市，和百度达成战略合作协议后，新频道将于2010年8月上线。同时，多次冲击资本市场的搜房网也将上市时间锁定在2010年。 梁伟平说，上市对安居客来说并不是难题，但现在的规模上市，并不符合自己的想象。 目前，梁伟平是公司第二大股东，第一大股东是经纬美国，经纬中国创始管理合伙人邵亦波兼任了安居客的董事长。2009年8月，安居客完成了第三轮融资(前两轮是2007年11月和2008年底，三轮金额共约2200万美元)，IPO自然被列入公司日程，尽管梁个人对上市的热情并不高，但承诺了员工期权就必须实现。“投资人也想创造一个奇迹嘛。”他说。
“别人看这家公司上市了、拿了几千万融资很兴奋，对我们来说，每次融资，包括上市，那是早知道的结果。”梁伟平说，“虽然具体上市时间还不确定，但如果明年年中合适的话，还是会抓住机会，公司会在今年四季度先做一下评估。” 在外界看来，安居客这三年来走得顺风顺水，甚至有人担心这个公司没有经受挫折的经验，有可能会不堪一击。 但事实上，安居客来自内部的挑战并不小。在邵亦波看来，安居客的考验在于执行力，如何继续提供最好的找房体验，值得深思;同时，招聘人才也是一件十分头痛的问题，邵亦波找来了很多原易趣员工前来帮忙，碰到eBay不肯放人，邵亦波还要亲自去求情。 另一件让“70后”的梁伟平感到困惑和有意思的事是：80后员工无疑是对自己管理能力的一大挑战，从理念、做法上都体现着两代人的巨大差异，“先给糖吃，在70后那里不一定对，但在80后身上一定有用。”这一批新培养起来的职业经理人如何更好地与整个团队融合，让公司平稳度过上市前的最后时光，在梁看来，还有不小的难度。 分析师点评 李永林 清科集团顾问部分析员 安居客的迅速成长原因是什么? 搜房等网站以卖新房为主，一开始二手房在他们的眼里，并没有觉得有这么大市场，也就没怎么做，新房利润还是比较高，一套房子有不少提成的。安居客做二手房，从交易入手，把所有的中介拉上来，找到这个突破口，切入点不一样。他们为中介提供客源，中介也愿意付费给它。 安居客上市，我觉得模式没什么大问题。美国也有类似的专门网站，通过网上买流量，投放广告从有买房意愿的人那里获得流量，把流量聚集起来再卖给中介。 搜房是做媒体，垂直门户，从长远看，搜房必然要往交易方向走。 为什么国内上市的房产服务公司并不多? 受资本因素的影响，导致现在上市的并不多。 线下的，21世纪不动产已上市，另一家中介公司链家地产也在考虑上市，他们的利润很高，超过一个亿，只是跟投资人沟通时没谈拢。 而线上的，如搜房网，其投资人目前主要是澳洲电讯，他们对上市也没有那么多要求，其他投资人留下的股份也不是很多，但搜房还一直想完成上市的。焦点被搜狐收购后，作为搜狐自己的业务，也没想过拆分。而新浪通过资本运作，将旗下合资公司拆分上市，有了中房信，这里面更多的是资本意志。 安居客存在的风险? 除了内部管理的挑战，安居客的盈利模式也并非无懈可击，类似携程正面临着的各大航空公司纷纷转向直销路线，对于专做中介生意的安居客来说，不管是后来者的竞争还是中介对房源的把握，一旦中介不能继续为其服务付费，可能会带来一些问题。
