爱华网不能计较一时得失
文 / 黎平 短短几月，房地产行业冰火两重天。 “史上最强的宏观调控政策”出台之后，住建部、国土部、央行、银监会等相关部门也陆续出台政策给楼市降温。如此密集的政策打击，令不少房地产业的老江湖也感到空前的茫然。世联地产董事长陈劲松用“焦郁碌”三个字来表述房地产业界当前的状态—焦虑、忧郁、忙碌。 针对这种状况，地产业的大佬们此时该做些什么，才能使企业健康有序发展？ 厦门大学管理学院副院长、知名房地产研究学者戴亦一教授在接受《经理人》专访时指出：此时企业家应该做好三件事：研判大势，调整心态，修炼内功。 平衡心态 房地产企业要对未来做出正确的判断，首先要对房地产在中国经济中的地位做出正确的判断—未来三五年甚至十数年，房地产在中国经济中的地位尚无任何一个产业可以替代。房地产业的繁荣与否，同时影响着上下游几十个相关行业，还直接影响着地方政府的腰包—土地出让金，是许多地方政府70%以上的收入来源。 “正确研判市场有助于企业家平衡心态。”戴亦一教授说。他认为，2009年的天量信贷可能引发的通胀问题，将成为短期内困扰中国经济的主要问题。因此，接下来一两个季度宏观调控政策的基调将是防通胀和紧缩信贷。史上最严厉的房地产行业调控政策，加上越来越紧缩的金融环境，使房地产价格在未来两个季度存在很大的下跌风险。 “即使不出台物业税，下半年房地产市场仍然面临空前的压力，房价会深幅下跌。”戴亦一说，“半年以上的时间，有些地产商可能会没有收入，地产泡沫会得到很大的缓解，经济也会被拖累。当GDP二次探底，政府必然会再次出台政策刺激房地产，需求一旦松动，房价可能会出现报复性反弹。” “冬泳”健体 房地产行业是典型的资金密集型行业，通过各种方式融资，借助财务杠杆增加自有资金的回报率是重要的运作方式。但是，地产商在借钱搞开发、利用高杠杆放大自身财富效应的同时，无疑放大了企业运营的风险。 4月底披露的2010年一季报显示，多家房地产企业出现净利润同比增加，现金流却大幅下降的情况。譬如，深深房A实现净利润546万元，同比增加540.89%，现金流量净额却为-6990万元，下滑139.36%；中航地产净利润536万元，同比增长193.04%，现金流量净额为-5.3亿元，下滑213.88%。很显然，现金流量大幅缩减的企业绝非以上两家，密集的宏观调控和信贷紧缩政策，使那些原本就现金流紧张的企业雪上加霜。 “这次调控绝对不是假摔，可能比2008年来得更为猛烈。资金链紧张的企业，当前最紧迫的事情，就是筹集资金，准备过冬。对有些企业来说，退出竞争会成为他们未来的无奈选择。”戴亦一说，“这对整个房地产行业都是个警示。就是要保有安全的现金流，而不是置企业风险于不顾，盲目乐观，做‘死多头’，一往无前。在当前这种情况下，更要有战略眼光，不要计较一时得失，能降价就降价，该变现的一定要适时变现。接下来的两个季度，房地产企业的资金链势必会越来越紧张，解决资金问题是当前的首要问题。” 当然，地产业仍然不乏现金流量充裕的企业—房地产业的“一哥”万科地产的现金流量净额就高达68亿元。2009年市场火爆的时候，行业枭雄争相拿地，“地王”频出，万科等有丰富经验的开发商却始终表现得不急不躁，稳扎稳打。“此次调控必然会导致一定程度上的行业洗牌，现金流充裕的企业因此获得抄底的机会。市场二次探底的时候，是他们抄底的最佳时机，可以兼并收购，也可以增加土地储备量。他们必然会成为下一轮竞争的优胜者。”戴亦一说。 面对可能出现的市场萧条，戴亦一认为，房地产企业要认真思考，制定和规划未来一年甚至一年半的发展策略。“不妨做些长远的打算，不要只想着过冬，而是要努力冬泳。市场繁荣之时，可能忙着赚钱而忽视了内部管理，忽视了对企业流程的梳理和员工的培训，忽视了对企业商业模式的认真审视，这个时候，就静下心来，认认真真地练内功，夯实企业未来发展的基础。” 反周期运作 房价有涨就有跌，这已经是被市场，特别是成熟市场多次证明过的铁律。香港房地产市场8年一个轮回，这样一个波动极大、风险极大的市场，却锻造出长江实业等多家知名房地产大鳄，任尔东南西北风，始终经营稳健，屹立不倒。 “香港的房地产市场和中国内地的房地产行业有相当的可比性，许多优秀香港地产商的成功，很大程度上来自于反周期运作。他们的发展轨迹，也与房地产周期息息相关。研究表明，最终决定香港地产商行业地位的，就是其反周期运作项目的能力。”戴亦一说。 李嘉诚旗下的长江实业，就以善于捕捉市场机会和准确判断大势，并成功地进行反周期运作而著称。在房价疯涨时，不增加土地储备，而是将土地变成现金；房地产业的低潮期，则逢低吸纳，短期内获取大量低成本的土地储备，大笔“圈占”稀缺的优越地段，始终表现出强劲的竞争力。 著名的新鸿基地产，以“人弃我取”的投资策略，将每次危机视作趁低吸纳土地的良机，在随后的地产高潮中获利。新鸿基还遵循“货如轮转”的策略，从不计较个别项目的成败得失，致力于资产负债平衡，在维持庞大土地储备的同时，又持有大量现金，因而处于进可攻、退可守的主动位置。
“中国的房地产企业家也要学李嘉诚—房价高涨时，不要过多囤地，而是要增加现金流；房价低潮时，也不要失望，有企业被迫卖地时，就把它买下来，把手中充裕的现金流变成丰厚的土地储备。有了这样的理念，自然开发商在消费者争抢房源时，就会自动地去满足市场的需要，而不是惜售，捂盘；行业低潮期，也会收获沉甸甸的果实。” 戴亦一说，“反周期运作，是周期性较强，且不规范的市场中企业的生存之道。”
