爱华网房价在胶着中开始松动，开发商进入难熬期，今年下半年房价或将延续下降趋势。 文/《投资与理财》记者 孙晓宇 从房价疯涨，到量价齐跌；从房价不涨了，到租金疯涨了；从“哪有我买得起的房子”，到“哪有买我房子的人”……2010年上半年，房产市场发生了翻天覆地的变化，人们的关注点从房价涨到什么时候是顶，转移到了楼市什么时候可以抄底。 如今，站在楼市的十字路口，人们心里发问的是同一个问题：下半年到底该不该买房？专家提醒：买房，且慢下手。 调控效果显现 自新一轮房地产政策实施以来，力度空前的调控已经在一定程度上显现了效果。6月份，房地产市场已加速异变，房价下降的趋势已越来越明确。 放眼全国各地房地产市场，成交量持续大幅下降，降价潮已相继出现。尽管下降幅度有限，但房价下降大势已经确立，房地产市场已经重回深度调整通道，消费者继续观望乃至弃购，市气持续低迷，成交量加速下降，甚至不少楼盘出现了“零成交”。 一度不愿意降价的开发商尝到了“零成交”的苦涩滋味，不得不放弃原有策略，转而降价促销，有的甚至已在酝酿7折降价促销，使房价直接下降30%。 不难看出，房地产调控已经取得了初步效果。接下来，由于市场依然很纠结，房价下降有限，离预期比较远，所谓抄底之日还遥遥无期。而此前过度透支了大量有效需求，未来购房用于自住的有效需求非常短缺，就连这些有限的有效需求中，多数也将会因价格过高、支付能力有限、支付意愿不高、房地产调控还将继续强化而继续观望。所谓的刚性需求的刚性已经软而不刚，而投资投机者在接下来的一段时间内将继续远离市场，并加入到卖房者阵营中，因此，楼市还将继续低迷。 房价将继续下滑 基于目前房地产调控和市场形势来看，如不出现意外，下半年房价将出现明显下降，房地产市场回调大势将进一步强化。 中国社科院城市发展与环境研究所土地与房地产研究室主任李景国曾公开表示，2010年房地产市场总体上供求偏紧的压力依然存在。投机性需求在一定程度上被抑制，将限制2010年房价上涨空间，如果政策调控力度加大，热点城市房价会在下半年下调。 基于种种信号来看，政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而相关政策不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续发酵，从而进一步影响房地产预期。从目前国内外经济形势来看，也难再次出现2008年政府因金融危机而救市的那一幕。
自4月下旬以来，青岛、北京等城市陆续出台了地方执行细则，而且会有更多的城市陆续出台地方政策细则。这些细则越来越多，必将对房地产预期形成进一步影响，加速房地产市场步入调整通道。 处在买方市场的情况下，只有房价能够降价到位，才可能真正触动自住消费者的有限有效需求。如果开发商只是继续采取作为经营策略的优惠促销，不加大降价幅度，让房价及时有效降价到位，而是继续维持高房价，那么，想要刺激消费者购房，通过销售回款来回笼资金，将越来越难。 在这种情况下，开发商要想维持正常的生产经营，就必须理性面对市场，所能采取的有效措施，除了降价还是降价，降到多数自居消费者认可的心理价位水平，除此别无他法。目前，已经有恒大、万科、绿地等部分大型开发商带头降价促销，已经对开发商群体心态和市场预期产生影响，也可能导致更多的开发商效仿，加入到降价促销行列。 专家认为，如果调整政策不能促使房价回调到合理水平的话，消费者还可能继续观望，成交量还将继续维持低位水平甚至继续下降。基于2008年的市场经验来看，一般来说，成交量继续下降约3个月左右后，接下来很可能出现房价的明显下降。而且，如果房价没有因调控而出现有效下降或者反而继续上涨，必将导致政府继续出台更严厉的调控政策或措施，进而可能导致市场调整周期拉长，最终使得房价下降幅度加大。因此，如果需要买房的话，不妨再等等，等价格降到了一定程度再出手。 三类房产值得关注 说是买房不妨再等等，但这并不妨碍提前做些准备。下半年，我们不妨从学区房、商业地产以及特色景观房等房产下手，争取在房地产调控中淘得一桶金。 说到学区房，相信很多家长都会唏嘘不已。楼市系列新政出台后，部分地区二手房价格已小幅回落，但在名校学区的二手房价格似乎依旧屹立坚挺。“学区房没有淡旺季和新旧之分，只要挂出名校的名称，马上就能卖出。”做了近10年房屋中介生意的叶女士告诉笔者，即便是行情最淡的时候，学区房价格也没怎么下跌过。 近半年来，北京中关村附近的学区房每平方米涨了6000元。在南京，目前的学区房价格是10年前的3倍多。据了解，南京琅琊路小学学区房成交单价基本都到了每平米2.8万－2.9万元，与年初相比涨幅在30%左右。和琅琊路小学学区房价格的急剧上蹿一样，力学小学、拉萨路小学等其他热点名校附近的学区房价格也不甘落后，涨幅惊人。相信，学区房在未来一段时期内，将成为二手房的“领涨盘”。 住宅市场遇冷，商业地产却在不断升温，这让以住宅市场为主的地产商的神经受到极大刺激。与住宅市场的一次性收益不同，商业地产具有长期收益的效果，尽管四五十年的使用权限相对普通住宅短，但它的增值效应却可以让人忽略这少了的使用年限。 另外，商业地产本身物业会随着经济的发展、交通的完善而逐渐增值，而商业流通经营也可以给开发商带来丰厚的利润。同时，商业运营和房地产开发本身还对开发商的品牌是一个巨大的宣传。因此，万科、保利这些以住宅市场为主的地产大鳄，现在毫不犹豫地把头转向商业地产领域，以期在火爆的商业地产市场分一杯羹。 但是，专家表示，商业地产是一个专业性很高、竞争也比较激烈的行业，其产品本身属性特点决定了它并不适合游资进行短暂炒作。 除此之外，投资者还可以关注一下特色景观房。低碳经济时代，“纯天然、原生态”成为许多商品的代名词。景观毕竟是诱人的，所以，坐落在特色景观周围的房产无疑也将凭此而身价大增。因为其具有资源的稀缺性，故投资价值凸显。
