爱华网在王石看来，“住宅产业化”不仅代表着一家房地产公司对于绿色地球的社会责任，更是万科未来的核心竞争力
□ 记者 伊西科 “第八高峰” 北京市丰台区小屯路108号的万科中粮·假日风景，两栋灰色外立面、外观上丝毫没有特别之处的住宅楼B3、B4，就是北京万科去年底正式启动入住的住宅产业化试点项目。在乱象丛生的中国房地产市场，王石领导下的万科又一次悄悄地攀越自己的“第八高峰”。 第八高峰是王石的一个梦。2005年这位爱好登山的万科董事长出了本书，书名叫《第八峰》，七大洲的最高峰他都登完了，但是心中还有一座梦想的高峰，“这座峰是没有尺度的，就是如何把我的能力和尽社会责任结合起来”。从这位中国房地产行业领军人物的角色来看，代表绿色未来的住宅产业化，正是一个能结合事业与责任的高峰。 “有许多人怀疑万科（住宅产业化）在作秀，但是很多东西不是说一朝一夕就能做出来的。”面对《商务周刊》，北京万科总工程师秦珩感慨万千。 所谓住宅产业化，是一种住宅建造方式的变革，具体来讲，就是将住宅的部分或全部构件在工厂预制完成后运输到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装成一个整体。住宅产业化技术1968年起源于日本，现已成为发达国家住宅建设的主流技术。1999年7月，建设部等八部委发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，提出加快住宅建造方式转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量。 同年底，万科集团建筑研究中心成立，正式启动万科的住宅产业化战略。但当2003年万科董事长王石提出万科“像造汽车一样造房子”时，获得的却多是怀疑。事实上，在万科多年来坚守的诸多雄心中，住宅产业化之路可能算是走得最辛苦的一个。 转机来自去年底的哥本哈根会议。绿色低碳的全球性呼吁让很多老外注意到了低碳单车秀的中国人王石，在绿色住宅方面已经努力了十年。声誉由此“出口转内销”，万科的住宅产业化开始走出孤独，成为行业内竞相学习的榜样。 3月30日，32家房地产公司、设计院、承包企业、装修企业、媒体等机构联合成立了“北京住宅产业化产业联盟”。这32家包括北京万科、北京金隅嘉业、中粮地产、北京建研院、北京建工、中国建筑标准设计研究院、清华大学等。 同天，北京市住建委发布了《关于推进住宅产业化的指导意见》。根据该指导意见，2009—2011年，为北京市住宅产业化试点期，推广产业化住宅结构体系和应用预制部品，以及住宅一次性装修到位，推进先进部品、技术、工艺等的整合。这3年内住宅产业化试点项目建筑面积分别不得少于10万、50万和100万平方米。 在4月底开始楼市新一轮调控之后，各地保障房建设力度进一步加大，也终于为住宅产业化的大力推动带来新的机遇。6月15日，紧跟政策走向的万科表示，今年将参与南京的保障房建设，负责江宁区上坊北侧地块，建设规模计划将达400万平方米。 5月31日，北京前门23号的布鲁宫法餐厅，在中城联盟欢迎王石登顶珠峰归来的晚宴上，王石很兴奋：“万科下一步仍然会加大对住宅产业化的推进，并结合政府下单的保障房的建设进行大规模实践。” 十年艰辛路 “万科作为第一个吃螃蟹的，的确走了不少弯路。”原住建部住宅产业化促进中心副主任，现中国房地产研究会副会长童悦仲对《商务周刊》说，万科几乎与国家层面上的住宅产业化同时起步。1999年12月，万科集团建筑研究中心成立后，“万科客户体验中心”、“万科住宅产业化企业联盟”等机构也相继问世，万科一步步在集团和各地一线公司建立了庞大的机构网络，并从设计的标准化、生产过程的工厂化、现场装配化、产业链整合四大方面进行研发和推广实践。
“做住宅产业化，光靠一个企业确实很困难，国外也都是政府大力扶持下才做起来的。”秦珩说，比照国外的经验，住宅产业化一般要经历三个阶段，最初是市场上大量需求，在集中的短时间内把房屋建造出来；第二阶段用产业化手段提升房屋质量，最后一个阶段则是达到节能减排的效果。“国外已经到第三阶段，我们现在则是三个同步来做。”他说。 2007年，万科住宅产业化研究基地落成，并获批成为“国家住宅产业化基地”。万科开始了技术成果向实践转化的住宅产业化推广应用阶段，一批试点在上海、深圳、北京等地实施。但是，当万科尝试向全国大规模推广的过程中，却不得不一次次扯紧缰绳：上下游配套不足、技术工人缺乏、产品成本造价过高等因素，都让这一地产老大欲快不能。 显然，万科的住宅产业化需要上下游的配合，如整合预置基地，集成设备、材料等。但是，往往很多这些上下游产品在国内都是空白。曾有竞争对手如是评价万科：“他们打算以一己之力，凭空打造一条产业链。” 习惯了非议的王石不为所动且有自己的理由。“现在全国每年建造大概600万套商品房，精装修只占20%，500万套还是毛坯房。”他说，“深圳的建筑研究院的统计数据是，小装修公司装修一套房子比标准的精装修多产生两吨垃圾，500万套房子大概就是1000万吨。” 他表示，2010年，万科将全面退出毛坯房市场，实现住宅精装修化。秦珩则告诉本刊记者，精装修不一定是住宅产业化，但住宅产业化一定是精装修。 “拦路虎” 尽管住宅产业化有着诸多益处，但是横亘在前面的最大一个“拦路虎”就是成本造价太高。如外墙反打施工工艺中固定面砖的橡胶网格和双面胶、保温材料、外墙接缝防水材料等，万科都只得从日本以及其他国家进口。据了解，迄今为止，万科在此方面投入已超过10亿元。 对我国30余年来建筑工业熟稔的童悦仲告诉记者，1970年代末期我国就曾大力推广俗称“三化一改（设计标准化、构配件生产工厂化、施工机械化和墙体改革）”的建筑工业化，但是后期就因为造价太高，大多没能坚持下来。“万科现在遇到的也是类似的问题。”他说。
既然公认是很好的方向，国家为什么不能给一些补贴激励呢？据童悦仲介绍，最初他们也写了一些报告建议，提出对开展住宅产业化实践的开发商给予一些补偿，但后期都不了了之，“地产开发商的高利润早已经是引起全民公愤，再谈补偿根本不可能”。 同时，由工业化的建筑方式带来的产品品质的提升、耐久易维护带来的房屋保值升值等客观因素，客户也需要有一个逐步认识、接受的过程。 万科作为行业领军企业，除了成本需要消化、降低的问题，秦珩认为目前在推广住宅产业化过程中遇到的困难更多是产业链的尴尬和国家标准的缺失，“我们东莞的工业化实验楼在建造时，由于周边没有能生产产业化构件的内销构件厂，因此我们只能选择一家出口厂家。这些构件先出口香港，然后再从香港进口，这大大推高了我们的建造成本”。 这样的问题现在仍然存在。北京、上海、深圳等大城市住宅产业化链条中的各个环节相对完备，在二三线城市这一矛盾尤其凸显。已进入30多个城市的万科遇到了一个发展的悖论：如果大规模发展产业化住宅，将面临诸多地域产业链不足的困境；如果不在短时间内实现住宅产业化，其自身“滚雪球”式的发展速率又会带来难以解决的现实问题。 除此之外，万科也面临着各环节标准化不统一因而无法接口集成的问题。秦珩表示，国家对建筑的标准化是有参数的，但并未强制执行。他指出，产业化的先决条件就是要解决标准化。今年由万科发起成立的住宅产业化产业联盟，即试图横向联合更多的开发商，纵向联合政府、承建、监理、构件厂、物流、建筑设计、科研院所等单位，帮助万科实现产业化链条的组织化与标准化。 而在原建设部住宅产业化办公室主任，现全国工商联住宅产业商会主席聂梅生看来，住宅产业化多年来一直进展不大的最重要外部原因还是以农民工为主的建筑劳动力成本太低。“盖房子用人成本比之工厂化方式更低，哪还有动力去推广住宅产业化？”对此，童悦仲也援引日本和澳大利亚的例子，都是因为劳动力成本上升，企业不得已才大力推广住宅产业化，但显然我们国家目前的情况还没有发生改变。 为未来的生存危机做准备、 尽管遭遇诸多挫折，但在推进住宅产业化方面，王石的意志非常坚定，他强调：“没有政府补贴我们也要做。”据了解，今年万科计划实现180万平方米的工业化建筑规模。 国家节能减排力度的加大无疑也让王石欣喜。2009年11月26日，中国政府首次公布了节能减排的低碳目标：到2020年，在2005年基准上单位GDP碳排放降低40%—45%。 王石为此很兴奋。在事后接受媒体采访时，王石称：“在我的生命中，11月26日是一个非常重要的日子。”他解释说：“以前我们只能做建筑节能，不能说，因为中国政府还没表态。而现在我们可以光明正大的声称，自己可以为国家的减排目标贡献力量了。”在多个公开场合，王石都表示了万科推进住宅产业化的决心：“预计国家的补贴会在明年出台，即使届时补贴未出台，万科也将在2014年完成住宅产业化进程。” 负责万科集团住宅产业化战略的副总裁周卫军更直接地说：“万科的机遇来了，我们已经做好了准备。” 3月29日，万科与住建部科技发展促进中心签署了一项战略合作框架协议，双方将共同探索绿色建筑技术研发、标准制定和推广。双方将重点在建筑节能、绿色建筑、低碳建筑、住宅工业化等领域开展相关研究工作，科技发展促进中心承诺将引导和推介建筑行业内优秀企业积极参与“万科住宅产业化示范基地”这一企业联盟型平台，并争取向国家有关部门申报批准为国家级工程技术研究中心。同时，万科将以北京、上海、深圳等地的建筑开发项目为试点，积极承接住房和城乡建设部节能、绿色、低碳、住宅工业化示范项目的建设。从2010年开始，科技中心将支持万科集团每年开发一定比例的达到国家《绿色建筑评价标准》三星级标准的项目，同时开发一定比例的工业化方式建造的项目。 万科自身企业发展与住宅产业化最天然的契合点在于施工速度的加快。多年来，万科模式最强调的一点就是：不求高利润率，追求高资产周转率。“即使我们一个项目的利润率只有别人的一半，我们的总利润也能比他们高，因为别人一个周期所用的时间足够我们完成三个周期。”王石说。也许正因如此，万科才对住宅产业化如此矢志不渝。在今年3月23日召开的万科2009年年度股东大会上，王石表示，万科已经回到持续增长的轨道，未来的竞争力将表现在住宅产业化和绿色建筑等方面的先发优势，“万科仍然是一只潜力股”。 各地正在大力兴建的保障房无疑是万科推行住宅产业化的一个重要机遇。秦珩对《商务周刊》说：“只要规模上去了，万科就一定能将相应的成本降下来。” 在王石看来，住宅产业化是万科未来的核心竞争力，而之所以万科要先行一步，则是在为未来的生存危机做准备。“未来的发展方向必然是节能环保，如果按照传统发展方式，万科未来一年可以开发5万套住房。如果那时候国家给了补贴鼓励住宅产业化，中小企业可以迅速调整发展方式，而已经用传统生产方式铺大摊子的万科将面临‘船大难调头’的难题。”他说，“所以在住宅产业化方面，万科必须走在前头。”
