爱华网而投资客更没有放弃房地产这块大蛋糕，原因很简单，“目前国内的投资渠道比较有限，很多投资者还是比较喜欢投资房产。从普通住宅来说，虽然短期受政策影响会有所波动，但核心城市的核心地段，中长期来看价格还是上涨的，如果是长期投资或从资产配置角度考虑，继续投资房产应该是一个不错的选择。”佟欲晓认为，即便是物业税或房产税出台，也只是增大了持有环节的成本，将一部分实力较弱的投资者排除在外而已。 而随着私募基金的加入，房地产投资已经有了升级版的新方式。6月8日，原为琨莎中心二期的北京中莎广场高调逆市开盘，一家以山西煤老板为主要对象的私募基金“高和投资”出手其中。高和投资收购这些商铺后，对中心进行了统一包装设计，然后出租给星巴克等较高端的租户。而这种带有资产管理性质的投资方式，被高和投资董事长苏鑫称为资本“精装修”。佟欲晓说：“原来游资炒房多是个人行为，现在私募基金把这部分游资集中起来，以管理公司的名义来投资，通过专业的管理和操作，来统一买房、统一装修、统一招商、统一出租，是帮助客户理财的一种方式。” “新政后，房地产业会出现新的格局，产业的整合和洗牌在所难免，市场会更加冷静，房地产暴利投机时代已经完结。”中国房地产学会执行会长、北京房地产学会常务副会长陈贵如此总结。 而北京金宸亚恒投资顾问有限公司总经理田宇表示，新政本来抑制的就不是投资，而是投机，“所以新政出台后，对投资者的影响并不大，包括投资的信心，对房地产的持续看好，是不会有太大变化的，并不是新政出来了，房地产就变成一个投资的风险地，不适合投机了。”而且，任何一个市场都有好和不好的时候，目前只是一个消费暂缓的阶段，“但利空和利好是一样的，都是大家对短期调控的一种应对，投资者依然关注着房地产市场，在适合的时候就会投。” 但新政后，消费者持币待购，成交量大幅萎缩，让北京的房产中介面临灭顶之灾。“马上大的关门潮就要来了。我们了解到，预关的店达到18%，已经关了的有4%-5%。人员也在批量流失，几乎每个店都在裁员。而且，从买卖转为租赁为主的非常多，现在很多店只能靠租赁来维持正常的生计。”田宇预测，“相信在10月份以前，二手房的小型中介公司没几家能扛得住。” 那对于普通的投资者来说，在目前的后新政时代置业，又该如何选择和规避风险呢？胡卫民说：“作为个体投资者，可以考虑一些地段较好的物业，因为好地段保值增值能力更强。这也是从控制风险的角度来说的，因为纽约中央公园、伦敦海德公园周边的房产永远是最贵的。” “新政前，我告诉朋友，只要是自住，什么时间买都行，新政后，我觉得可以挑一挑了，认真比对一下了。但我还是认为，只要是投资，也就是5年之内不卖出房子，什么时候都可以买。买适合自己的房子，理想的房子，这也是最好的投资。”田宇建议购房者选择高综合性价比的房产，比如实力品牌发展商的项目等。 陈贵认为，决定是否置业，还得看消费者的承受能力和支付能力。“如果条件具备，就是为了投资，该买还得马上买。”而如果是改善性或必须买房的投资人，他建议在2011年6月份以后买。另外，他还表示：“根据目前股市2500点的点位，投资房地产不如买房地产股票。” 保障房增加促豪宅坚挺 4月份公布的 “胡润财富报告”显示，目前中国已有5.5万个亿万富豪，比去年增加7.8%；87.5万个千万富豪，比去年增加了6.1%。胡润并总结富豪递增的原因在于：“房产价格猛增是富豪数量高涨的主要因素，一年间富豪消费高端房产价格平均涨幅高达45%。”调查显示，富豪们的奢华房产价格继去年微跌1.8%后，今年涨幅高达45.1%，几乎是其他类别商品价格平均涨幅的4倍。也就是说，现在上海一套750平方米的别墅，价值7100万，比一年前涨了90%，比4年前多出了2800万。 有如此豪华阵容的新富阶层的存在，与普通住宅市场的冰封状态相比，北京城市豪宅和别墅的逆市上扬，销售风景这边独好，千万级豪宅价格持续攀升，也就不难理解了。数据显示，新政出台的4月，北京别墅的成交均价同比上涨75.78%； 5月第一周，成交均价继续上涨为27513元/平米，比4月份上涨14.6%，签约套数265套，与4月份持平。而5月以来，北京在售待售的113个别墅项目中，近半数逆市提价，小幅折扣的只有9个，其余原价销售。万通地产旗下别墅项目“苏园 ”目前均价25000元/平米左右，提价幅度超过10%。有报道称，目前部分城市豪宅拟开盘项目由于单价过高，已被当地主管部门“雪藏”。 业内人士认为，北京别墅市场一直比较平稳，自去年至今，别墅价格没有像普通住宅一样狂涨，因此，不少项目还存在涨价的空间。一别墅开发商表示，开发别墅项目，环境等配套设施所占比重很大，随着园林、水系、景观等方面的提升，别墅增值后上调价格是很正常的市场行为。 目前，别墅立项用地已被禁止出让，今后，纯独栋别墅将越来越少。而开发商除了打打擦边球，将低密度住宅做成别墅项目外，还想不出别的“戏法”。据搜房网数据，6月份北京计划开盘的别墅项目仅16个，比5月份减少两成，而16个项目中，仅2个是纯新项目。而且，目前北京在售的别墅项目尤其是高端别墅项目，多数已销售过半，北京顺义、朝阳等别墅集中区域，三分之一别墅盘只剩下后期的几十栋在售。 北京豪宅类产品的逆市热销，一方面是这类产品受新政影响不大，对于资金充裕的豪宅别墅购买者来说，首付50%或全款付清，大多不是问题。业内人士分析，随着保障性住房建设比例的提高，豪宅市场的土地供应将更为紧缩，这也是豪宅热销的一个非常重要的原因。 显然，豪宅类产品的稀缺性和价值的稳定性，已使它们成为富豪阶层的资金沉淀池之一。“豪宅的投资者增值愿望是比较强烈的，而通胀的预期也越来越强烈，这就是一个矛盾。而目前也没有更多更好的投资渠道，很多人还得回到房地产上来。当然也可以去买黄金、买艺术品，上周黄庭坚的一幅字就拍了3.9亿，加上佣金是4亿多。”胡卫民说，从国际市场来看，任何国家黄金地段的物业保值升值功能都是很强的，所以豪宅热销也很正常。
陈贵认为豪宅将是长期看涨的投资品，“原因是别墅用地稀缺，豪宅成为稀缺商品：流动性过剩，加上股市低迷和民间资本投资受限；经济发展平稳或较快发展，城市化进程加快，国民财富持续增长预期明确；通货膨胀预期和宏观调控政策不确定造成的投资心理恐慌。” 而别墅豪宅备受追捧的最主要原因，还在于这些项目占有稀缺的不可复制的自然资源和人文环境。“北京四环以内已经没什么地了，更何况靠近公园之类景观好的地段更是稀缺了。”胡卫民说，首创目前两个豪宅项目都卖得非常好，一个在东三环，一个在西三环。西三环项目在玉渊潭公园的南面，“站在家中的大落地窗前，眺望玉渊潭公园，整个就是一幅风景画，从投资的角度说，绝对值得一投。”但这个项目的售价也很惊人，几千万很平常，最贵的已经上亿。 当然，也有部分人士并不认可豪宅产品的热销。“我并不认为豪宅的销售很好，只是因为它总价很高，所占的销售额比重会比较大。以前普通住宅卖得很好时，就显不出它们。”田宇认为，“另外，豪宅作为奢侈品，概念性的东西较多，其中的泡沫也多。别的不说，只要带精装修，开发商就一定会获得二次利润。”
