爱华网文 本刊记者 姚博海 房地产市场正在走入阶段性拐点。 庚寅之春出台的“新国十条”对于楼市投机行为的打击开始初见成效，在全国范围内，首付比例提高、房贷利率加大、物业税酝酿出台……一系列潜在的政策导向证明房地产似乎已经不再是一个最优的投资选择。 与此同时，沪深股市也因应了“楼市不跌股市不稳”的分析，在低位震荡良久。在通胀压力加大、银行利率水平极低的情况下，热钱和游资正急于寻找其他投资出路。据包括中金公司等在内的权威机构估算认为，原有活跃在房地产领域的投机资金在未来一段时间里将流向其他投资领域，资金规模大概在3000亿到5000亿元。如此大的资金规模将会流向何方？ 股市：爱你不易 股市将成为楼市资金避风港，曾经一度被热议。中金公司此前就发布报告称，政府对房地产投机的打压，将使得原有活跃在房地产的投机资金流向包括股市在内的其他领域，而从流向的结构上，这类资金更可能流向投机性质更强的中小盘以及题材性个股。 在新浪财经做过的一份“炒楼资金是否会转战股市”的调查中，有60%的投资者认为炒楼资金将进入股市，认为不会的为27%；在“地产新政是否利好股市”的调查中，有54.2%的被调查者判断将为市场带来增量资金，利好股市，但也有32.6%的人认为，因为投资杠杆的降低，楼市新政对股市是利空。 而从现实来看，“热钱效应”并没有在股市出现，游资反而从股市纷纷撤退。正如国金证券首席经济学家金岩石所说，在家庭理财大池子里，有两条大鱼，一个是楼市，一个是股市，如果楼市代表的真是消费品，就不会影响股市；但就目前而言，楼市成为投资者们的第一选择。作为投资品的房子和股票产生替代，从而形成了一损俱损，一荣俱荣的情况。 在许多分析人士看来，大部分的楼市资金并未真正大规模地进入股市，它们更多地还处于观望状态。由于中央为调控楼市频出重拳，这给了股市极大的打击，让很多行业股票纷纷受累，但接下来政策出台频率和力度或会有所减弱，游资才会真正动手。 金岩石认为，两者之间只有一个时间表的差别，大概三到六个月。所以只要楼市发生问题，股市最敏感一定提前反应，股市跌多少就暗示着楼市也得跌。什么时候楼市跌得差不多了，股市会率先反弹，所以楼市不跌股市不稳，楼市下跌股市反弹，股市反弹三到六个月把信息传导给楼市，楼市继续上升，所以6月份买股，12月份买房，因为6月股市调整到底了，6个月内房价一定调整到位。 他表示，影响股市大跌的两大因素在第三季度，最迟到第四季度趋势将逐渐明朗，也就是说，不断下探的态势将在第三季度终止，第四季度企稳。如果欧元企稳，楼市调控结束，股市将重拾升势，甚至可能提前重拾升势，下半年股市将在2500点到3200点之间运行。 商品投资：新机遇？ 在房市和股市出现萎靡的当口，农产品市场出现了不一般的景象，诸如“蒜你狠”、“豆你玩”的商品市场奇观不断涌现，并引起游资介入的市场质疑。 不管怎样，投资是需要进行不断的动态调整的，但从目前的情况看，金融危机过后全球不稳定的状况还很多，欧债危机的演变阴晴不定，新兴国家加息声音不断，全球息差水平、汇率水平都将面临着较大的波动，从而影响各个市场的表现。在房地产市场逐渐泡沫化后，短线行为的投机行为似乎已经不再适用于当前投资环境，长线投资也许更为适合。 与股指期货这类金融衍生品不同，传统商品期货标的物——大宗商品，既有商品属性，也有金融属性，更有可能获得炒楼资金的青睐。过去的两年间，大宗商品从暴跌到暴涨，起到关键作用的是金融属性。 东方证券研究所金融衍生品首席分析师高子剑认为，与股市和股指期货相比，炒楼资金更容易进入大宗商品市场，“炒楼资金更倾向于能实现长期保值的资产，比如看好通胀概念，就买入商品期货做多，或者长期持有现货，这是有可能的。” 商品投资中，石油一直被认为是较具有长期投资价值的。近期由于受到BP石油泄漏事故影响，石油在每桶75美元左右盘整。但在未来，由于中国对于石油进口量非常大，虽然没有美国多，并且出现一定的环比下跌，但中国需求依然强劲。需求将是推高原油价格的一个重要因素。 渣打银行中国区私人银行总裁陈庆认为，从长期来讲，商品投资将具有良好的投资机会。“一直以来，商品的价格都落后于全球的通胀水平，但是由于工业进程的推进，目前发展中国国家对商品的需求大幅上涨，商品价格目前与亚洲的通胀处于同步的阶段，尤其与中国的需求保持一致。” 市场不稳定，外部风险加大，不少投资者首先想到的是传统的具有避险作用的黄金。希腊债务危机正在欧元区持续蔓延的预测导致大量避险资金流入黄金市场，刺激黄金价格攀升至年内新高，黄金开始成为应对通胀的“安全港”。 2008年，在大宗商品、股票、债券的指数下跌超过40%的同时，黄金价格却有6%的增长；2009年底黄金更创下了1226美元/盎司的历史最高点位。从2001年到2009年的短短8年时间，黄金上涨了4.5倍，折合年复合收益率大约20.7%。 中国黄金协会副会长侯惠民认为，近期美元的升值预期不明显，预计2010-2011年黄金依然有望延续长线大牛市行情。今年各国央行将是黄金的主要购买者，由于发展中国家不同程度上对外汇储备的补充，其中增加的主要是黄金，强烈的市场购买力将推高金价。渣打银行认为，黄金在年底可以达到1300美元/盎司。 分析人士称，如果房地产调控力度加大，可预期各地炒房客将纷纷抛售房产，而当前股市震荡不安，炒房热钱流入黄金市场的可能性较大。“撤出楼市的资金大部分属于避险性质，较为悲观的投资者未必会投入股市，很可能只是投资于黄金等避险资产。” 股权投资：弱化风险 除了黄金投资，近年来兴起的私募证券基金也开始受到更多投资者的追捧。楼市资金转战股市一般有两条途径，一是直接开入，二是通过购买公募或私募基金等中间产品借道进入股市，由于私募基金一直以来的灵活操作，本次有望吸引更多的资金注入。 “很多炒房的人并不会炒股，所以需要我们的帮助。”对于炒房客转战股市，一位不愿具名的私募基金经理表示，炒房资金转投股市所追求的高收益，只能够在私募基金得以实现。 据私募排排网统计，截至目前，全国私募基金规模已达1.1万亿元规模，在基金管理顾问不断增加的同时，单个基金公司发行的产品数也迅速增加，公司管理资产的规模急速扩张，有些公司甚至有赶超公募基金的趋势。管理规模的扩大，大幅提高了管理费收入，给基金公司带来巨大效益，使私募基金有能力吸引最优秀的人才、提高市场竞争力。由于监管过严，公募基金无法给予客户更多赚钱机会。“如果客户要追求绝对收益，选择私募为渠道进入股市是最棒的。”有业内人士表示。 所谓“高风险高收益”，房地产风险过大，而与它同样具有巨大回报率的VC/PE却由于通过投资组合在一定程度上弱化了风险，而让众多财富持有者成为私募股权投资中的LP，也成为许多投资者新的操作手法。
