爱华网
您现在买入的房子，就是被称为房产权的那个东西，70年后不过是一堆破砖烂瓦，铁定是贬值的。而你不可能买到的房子下面的土地产权，其价值因为土地的不可再生、复制特性，随着历史和文化不断沉淀，却是日积月累地上涨。奇怪吗？所以有人说随着房价上涨，中国老百姓的房产不断增值，那完全是胡说八道
上海鑫狮资产管理有限公司总裁 迈克·吴 调控——打投机，不打地王 中国A股沪指从3000点一泄而下，600点指数灰飞烟灭，由新一轮房地产调控新政引起的地产股暴跌，被指为本轮大盘巨幅调整的元凶。事实上，从“4万亿救市” 充分释放流动性开始，笔者曾多次指出，由流动性推动的沪指从1664点涨至3478点的熊市反弹行情，终将是由流动性始，由流动性终。而从2009年北京广渠路15号第一块地王出现，就标志着地价推动房价暴涨的央企“新经济模式”的开始，也就是国企围剿新暴利产业链的开始，这已经充分解释了当时大量低成本流动性信贷到哪里去了的问题。 诚然，房地产行业的最大危机来自于囤地的开发商和利用大量杠杆贷款的商品房炒家。在仔细研读本轮“房地产新政”各类讲话和报道十数遍后，我的结论是，管理层实际要严控的是囤地下的房价投机，而不是严打国土局是否还会继续拍出央企举牌下的新地王。 概念——中国的房产与地产分割之谬 事实上，中国房地产行业和西方的房地产行业并不是一个完全相同的概念。笔者以为，在中国将“房地产”统称在一起，是一个奇怪的概念。从某种意义上来看，中国的房地产业是两个不同的概念所组成的利益团体——政府的土地使用权出租利益和地产开发商的价格上涨利益。因此，要认识中国房地产业所存在的问题，需将房产和地产分割研究。 在欧美，通常房产和地产是一个概念，即购房时，房子本身连同下面的土地一起打包纳入一个资产，因此政府每年征收的就是下面土地的价值增值和地面上的房子使用权益。 但在中国，由于土地国有，因此每位购房者买到的房产是纯粹的土地之上由砖石堆起来的房子，以及70年土地使用权。也就是说，目前需要花费两代人积蓄购买下来的所谓“房产”，不过是是70年土地租赁下的使用权（土地产权是国家的）和上面的一堆砖瓦（也就是开发商的附加成本），这与欧美购房者买到的是房子加土地这样一个完整的房地产概念截然不同。于后者，当你70年后卖出时，它依然是连土地包括房子的完整概念。 如此一来，您就能理解为什么中国的商品房市场价格是扭曲的。因为您现在买入的房子，就是被称为房产权的那个东西，70年后不过是一堆破砖烂瓦，铁定是贬值的。而你不可能买到的房子下面的土地产权，其价值因为土地的不可再生、复制特性，随着历史和文化不断沉淀，却是日积月累地上涨。奇怪吗？所以有人说，随着房价不断上涨，中国老百姓的房产是增值的，那完全是胡说八道。因为除了购房者现在卖了立马兑现，才可能享受到增值的好处，但对于广大只有（以及梦想有）一套住房的居者而言，这个增值不过是海市蜃楼，难不成他卖了住过街天桥去？！ 隐患——两代人积蓄换来的是资产下滑递减 房产所有权和地产所有权的分割，也造成了如下残酷事实：如果购房者不在70年内兑现，那么70年后，如果那时候的管理层因为再度“老城改造”，那土地可以重新被再度拍卖，上面的住户要再度被动迁，要么选择继续用更高的价格买入不断上涨的土地租用，要么另迁他乡。所以当前中国的高房价，事实上是长期消耗了两代老百姓的资产，除非把土地的产权并入永久性的房产权，否则老百姓根本不可能享受任何资产增值的好处，而且正相反，恰恰是资产下滑递减。可以说，当前中国房产和地产政策及价格，为我们的未来埋下了巨大隐患。
