爱华网不能从历史中吸取教训的人注定还要摔跟头。这个道理尤其适用于当前这场席卷整个世界的巨大危机。那么危机背后的教训是什么？答案是由信贷推动的房地产周期。美国、英国、西班牙和爱尔兰的民众全都成为了土地投机者。这种行为的不良影响毒害了世界经济。 我在1984年买下了伦敦的这幢房子。我估计，以今天的价格衡量，当时那幢房子所在的土地价值10万英镑。如今，其价值大概是这个数字的10倍。而如此大幅的增值，完全不是我个人努力的结果。这是拥有一块土地的回报，是他人的努力使这块土地变得更加值钱，限制重重的规划机制和慷慨的税收规定（房地产税率很低，而增值税则免于征收）又放大了这种效应。我成为一个土地投机者——一个小小的贵族，在这个国家，私人占用他人努力的果实，一向是通向财富的主要途径。这种将土地增值部分据为己有的做法，不仅有失公平：我何德何能，可以坐拥这些额外的财富？而且将造成可怕的后果。 首先，这使得政府必须对努力、独创性和远见卓识征税，以获取资金。对劳动力和资本征税，必然会减少其供给。但土地税只会减少土地所有者不劳而获的收益。 第二，这套体系会催生灾难性的的政治动机。如今，人们要大举借债才能拥有一处居所，所以他们迫切希望享受到价格攀升带来的好处，更会努力避免土地价格下滑。因此，报纸才会为房价攀升欢呼喝彩——而居者有其屋本应是一切福祉之根本。房价上涨的受益者不仅仅是土地投机者；他们还是操纵市场行为的狂热支持者。特别是在英国，他们欢迎通过规划控制，来人为造成土地稀缺的做法。这是财富从年轻无产者向年老有产者转移最重要的方式。在英国政府大臣大卫8226;维莱茨(David Willetts)的新书中，强调了代际间财富分配的不平等性*。土地市场受到操纵是一个重要原因。 第三，也是最重要的一点，土地投机的机会既会驱动信贷周期，也受到信贷周期的驱动。记者弗雷德8226;哈里森(Fred Harrison)的新书是一部出色的哀叹史，他在书中指出，这个历时18年的周期是可以预测的，而且也有人预测到（至少他自己就猜中了）**。他指出，本质上，购房者是在向银行租房，以此押注于房价上涨。形形色色的代理机构通过安排、打包以及分销这种投机性交易的果实，获取佣金收入。当市场长时期处于上升趋势（英国最近一次上涨延续了11年），随着信贷和债务的快速增加，所有人都会同时变得富有起来。而一旦市场崩盘，借款人、金融机构和纳税人都会遭受巨额损失。这是一个庞大的金字塔骗局(Pyramid Scheme)，其恶果我们屡尝不止。 长久以来，一直有人试图让我相信，资源租金应该社会化，而不应成为个人所有者的收益。然而，正如哈里森所言，“在这个社会里，我们将私人所得收入（工资与薪酬）社会化，而将社会化收入（来自土地的收入）私有化。”无论人们如何看待这种安排的公平性，其后果已变得令人畏惧。难道我们真的希望，当前这场危机的残垣断壁刚刚清理干净，就再次开启由信贷驱动的新一轮房地产周期吗？ 如果说“危机不能白白浪费”，这里有一个紧迫的理由，表明政府应立刻采取行动。将土地的全部租金价值社会化，会摧毁整个金融体系和很大一部分公共财富。但如果将从土地租金中获得的收益社会化，破坏性就会小得多。这或许能浇灭土地投机行为的狂热。同时也能转移税务负担。或许同样重要的是，随着不劳而获的前景不复存在，英国或许能够重新审视其在发展规划方面的立法。有人担心此举会给农村地区造成可怕的后果。然而，值得注意的是，我们需要的很少：仅将伦敦城区半径增加3英里，就能使首都面积扩大50%。难道英国翠绿怡人的土地真的只有这么多吗？ 我不指望哪届政府敢于让英国人放弃对土地投机的依赖。但我可以心怀希望。现在是时候进行重大改革了。 *《困顿》(The Pinch)，大西洋书局(Atlantic Books)出版。
**《审讯》(The Inquest)，Discovered Authors出版。 译者/管婧
