爱华网在一波又一波凌厉的政策之后，中国房地产业似乎正在酝酿一场变局。 文|本刊记者 王雨佳 出处|《英才》杂志2010年7月刊 房产税不请自来。 5月31日，国务院批准了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，“逐步推进房产税改革”被列入了今年的财税体制改革的目标中。尽管执行细则还没有出台，但是，比起2009年“研究开征物业税”的政策表述，今年的政策又向前迈了一步。 实际上，从3月到4月，不断出台的房地产政策已经显示了政府调控的决心。 4月17日，紧接着“78家非地产主业央企退出房地产业务”的动作，国务院出台被称为“国十条”的通知明确指出：通过严控“第二套房贷”、“部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款”的政策，抑制商品房价格过高、上涨过快。 此后不久，北京率先出台地方政策，打击炒房行为。而5月底，广州、深圳等地相继推出实施细则，主要限制购买多套房的银行贷款。而截至5月31日，上海的细则仍然在“研究中”。 从5月到6月，随着诸多政策面世，房地产市场成交量应声而落，A股市场也备受牵连。而且，“中央将继续实行更严厉的地产新政”的传言甚嚣尘上，对楼市未来价格的下跌预期拖累了正常的房地产交易。 但是，任何行情中都会有机会。在住宅地产市场“遇冷”的同时，不少地产企业已经有了新动作。有消息称，万科、绿地、保利等知名地产企业都开始试图更大力度地进入商业地产领域，涉及资本高达千亿元以上。 在一波又一波凌厉的政策之后，中国房地产业似乎正在酝酿一场变局。 政策风向标 “其实，一系列调控政策的目的并不是要摧毁整个房地产业，进而再摧毁整个中国经济。”针对近来“房价将大跌”等一系列传闻，全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受《英才》记者采访时表示。“此次的政策是严厉的，但是文件上只说要控制房价过快上涨，没说不让它涨。是媒体放大了字面含义，把意思变成了‘中央不让房价大跌就誓不甘休’。” 实际上，自1998—2008年的10年间，中国的房地产市场经历了6次大的调控，从收紧到刺激，从刺激再到收紧。 “调控已是常态，如果哪家地产企业还对调控大惊小怪，则说明这家企业太不成熟。”聂梅生说，调控的目的只有一个：让政府的“有形的手”、市场的“无形的手”和老百姓的需求，三方利益达到平衡点，“每一次调控，打击的都是打乱平衡的人。” 那么，此次调控针对谁？从住建部、国土部、银监会等多个部门的动作来看，打击对象应该是那些投机性投资群体，其中包括炒房客和扩张性地产企业。 国土部内部人士曾对媒体表示，此次，国土部联合央行出台的打击囤地、严格规范土地出让金缴纳等多项政策，直接针对那些利用金融杠杆大量囤地、炒高地价的企业。“所以，手里有不少地的企业比较痛苦一点，恒大就是其中之一。多数的上市公司撑到今年底没有问题，像万科，手中握有100多亿现金，即使市场一直冷下去，它只要减少开发，资金链就不会断。” 业内人士表示，“经过十几年的发展，有一定规模的地产公司都有一整条生态链，链条上有银行、地方政府的支持。挺过了2007年那场调控的公司，这一次也不会有问题。” “制度导致土地出让金和地方政府的财政密不可分。这个制度不改革，调控会带来更严重的问题。所以，历次调控之后，房价上涨得更凶。”中坤集团董事长黄怒波则从另一个角度向《英才》记者分析了房价的趋势。 SOHO中国董事长潘石屹则再次预言：因为调控，土地和房屋供应量小了，未来2年内，房价会更大幅度上涨。
“只要中国GDP每年的增长超过2%，房价就会跟着上涨。在过去的20年中有将近3亿人口从农村进入城市，未来20年还将有2亿多人要进城，他们一定需要房子住。对于企业来说，相比钢铁、汽车等产业，房地产业仍然是最具投资价值的。”搜房网C E O莫天全对《英才》记者分析道。在他看来，中国房地产业还处于规模性扩张阶段，在调控之下，地产企业的利润会受到影响，但大部分企业都会平安无事。 至于这些严厉的政策何时结束，聂梅生说：“北京市的政策，文件用了好几个‘暂时’，这就已经说明了问题。什么时候市场回归平衡，政府就会收回严厉的政策。” 谁有能力转型 “2010年，住宅地产仍然有前途，但是商业地产、旅游地产的前景会更大。只不过，后两者不是所有地产公司都能干的。”证大集团董事长戴志康这样对《英才》记者说。 尽管金融危机过后，商业地产市场的复苏远比住宅地产缓慢，但最近的市场数据显示，在今年的一季度，商业地产复苏明显加快。聂梅生认为，政府的政策没有刻意扶持商业地产，商业地产的复苏主要原因是中国经济的复苏。其次，商业地产更多的是和基础设施建设相关。“4万亿投下去，修了那么多的铁路、公路、地铁，沿着它们自然会形成商业圈；一些新兴的产业基地形成之后，周边也需要配套设施。” “在住宅地产的投资遇冷之后，相当一部分的楼市资金转向商业物业，这也带动了商业地产的开发。政府应该正视这些投资需求，一味的打压不是解决办法。”黄怒波说。 如今，商业地产投资热潮正在慢慢涌动。在2009年底，万科宣称要将持有型商业地产比例提高到20%。4个月后，已经有3个大体量的商业地产项目在万科的运作中。保利近日也露出口风，在未来3-5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。而金地今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。 “商业地产和住宅地产这两种模式的区别是，前者具备长期的稳定收益，没有暴利；后者投资时间短，回款快，可以快速膨胀。”莫天全分析。 刚刚凭借商业地产的成功成为中国首富的大连万达董事长王健林认为：“做住宅的是小学生，做商业地产的才是大学生。”事实上，开发商业地产的难度远远大于住宅开发。 “以我十几年房地产的经验，商业地产、旅游地产是人文地产，住宅地产只是工程学。从调控层面来讲，商业地产政策环境要比住宅地产好得多，只不过这个产业本身难得多。”戴志康也如此认为。 黄怒波表示：“资金是第一个问题，开发商业项目首先要拿出大量的启动资金，达到一定规模才能拿到银行贷款；其次，商业区的规划带有更多政策色彩，需要企业有相关资源。”
