爱华网文/《商界评论》记者 张山斯
在众多的行业中，地产是一个充满了矛盾和悖论的行业。 一方面，它承载着为人们提供最基本、最必需、最广泛的生活条件的功能，另一方面，它又承担了来自消费者最尖酸、最刻薄、最愤恨的指责；一方面，它无声地承担了地方政府土地出让高成本的压力，另一方面，它还要承担来自政府与民间对于高房价的集体声讨。 得益于这个行业产品的特殊属性，以及刚硬和广泛的消费需求，早期的地产大佬们几乎插根扁担都能开花；然而在国家调控之手的影响下，最具希望的财富之地，迅速变成遍布荆棘的夺命岛。 2010年4月中旬，国家新一轮房地产调控政策出台，地产新政对于二套房的首付款和贷款利率的严苛规定，是历来地产调控最为严厉的一次。这一举动，预示着国家加大力度将炒楼产生的泡沫挤压出去。 而就在地产新政出台不久，2010年新财富富豪排行榜发榜，成为大陆首富的赫然是万达集团的王健林。 顺境之中，很难有自发的思变。而环境的变化，却会使提前布局者的智慧浮出水面。王健林，是大浪淘沙后的金光初现，还是产业没落前的末世皇帝？ 王健林身上藏着有关一个行业如何转型的密码，万达的身上则刻着局势逆转之前的谋篇布局。 王健林成为新首富 王健林的“富甲天下”除了直接的数字优越，还有着另外一种意义：迄今为止，王健林是极个别未登陆资本市场即问鼎首富宝座的富豪。榜单对于王健林的估算，不过基于去年的第二轮私募融资、以及工商资料得来——只计算了商业地产部分，对其全产业链的价值还未纳入，更何况上市后财富规模将大幅翻倍。 2009年9月，万达旗下的商业地产板块——大连万达商业地产有限公司完成了两轮私募，第二轮私募价格达到17元/股，王健林以其本人及名下的万达集团合计持有大连万达商业地产23.597亿股，按照第二轮私募价格计算，其财富市值达到401.1亿元，荣登本年度新财富500富人榜首富宝座。一旦成功上市，这个数字还将成倍增长。然而，这部分资产也只是王健林庞大商业帝国的一部分，其持有的另外两大支柱产业：百货和文化院线资产额也不容小觑，2009年万达院线的票房收入居全国第一。 而相比之下，在财富数字上难以望其项背的富豪们，财富的计算方式也显示着明显的差距。其中，排名第二的许家印和排名第九的吴亚军之所以财富迅猛增长，主要受益于旗下公司2009年赴港上市带来的财富放大效应；而排名第三的张茵，之所以能够紧随其后，是因为旗下玖龙纸业的股价一年中飙升近20倍。 万达的商业模式 同样置身于地产领域，为什么王健林与众多的地产大佬们拉开了这么大的距离？答案就在于万达的商业地产模式。 什么是商业地产？简单地说，2001年，你在万达的房子里逛沃尔玛就是商业地产。2009年，你在万达广场看《阿凡达》、品美食、看美女就是商业地产。 22载50余城，万达集团在全国首创“订单商业地产”和城市综合体的全新模式，用实力的脚步丈量并定格了一座座城市的中心。而成功的关键，在于万达的商业地产模式拥有三大核心竞争力。 订单管理方式。万达首创订单地产，追随者似乎也颇多，可是效果大不同。以凯德嘉信茂为例，其奠基到开业将近一年半的时间，商铺空置率还是高达50%，而万达一般在开业前商铺区域就全部售罄。凯德在订单，但不是订单管理。用王健林的话说，订单管理的精髓是“先租后建”，万达订单不是像凯德成立个商业咨询公司招商那么简单，它讲求跟租户的同步：一同选址，一同设计，一同运营，一同物业管理。很多国内商业地产商学万达时只知其一不知其二，以为学了一个环节就是订单管理了。万达的订单管理有自己的“四项基本原则”：一是联合协议，二是平均租金，三是共同设计，四是先租后建。这是其商业模式的特色之一。 前瞻产品导向。其实，万达一出生就有了产品前瞻的基因。这个基因在商业地产模式里更为突出，万达产品已历经单店、组合店两代，目前处在城市综合体的产品阶段。国内少数商业地产商在模仿万达做城市综合体，大部分地产商的产品还停留在第二代甚至第一代，万达却已经开始做第四代产品的研究。这个模式导向的真正含义是商业地产产品的外延不断扩大，从而造就更多适合时代发展的新产品，让开发的速度快过被模仿的速度。这是万达商业模式成功的重要原因之一。 全产业链视角。商业地产的产业链包括投资、开发建设和运营。很多开发商会“专注”于商业地产产业链的某个环节。结果在上下游配套商不成熟、链条连接不紧密的情况下屡屡断链。王健林深知其道，在目前的商业地产阶段，以全产业链视角运作，贯穿上下游才是真正的“专业、专注”。万达立足开发建设环节，成立规划院、成本控制等集团职能部门。向上联通投资链条，通过私募等方式让自己成为直接投资方，通过战略合作、提前招商使合作方成为间接投资方。向下使设计建设环节与运营环节达成无缝连接，采用集团直接控制的商业管理部门加强这个环节。王健林在产业链方面做加法，这也是区别他人的精髓之一，这样能打通商业地产的任督二脉。 新政下的万达 严苛的地产新政一出台，地产市场立即弥漫着一种萧杀的气息。虽然大多数地产商还在静观其变，新政的影响尚未直接体现在房价的变化上，但是交易量的急剧萎缩已经宣告了新政的彪悍。一时之间，行业内充满着悲观的情绪。 而事实上，就像政府不该以一刀切的方式调控房地产市场一样，对于地产行业未来的判断也不该是一刀切的悲观。不同区域的市场成熟度差异、产品需求的多样化以及地产商不同的竞争优势，都为这个行业的后续发展提供了不同的机遇。 虽然王健林在接受采访的时候也坦言，新政的影响将体现在3个月之后的市场反应，而且明确提出商品房市场需求将至少萎缩1/3，但是行业中仍然对万达地产充满信心。 随着新政对房产结构的调整，未来将会出现越来越多的高密度小户型产品，大户型将逐渐稀缺，进入地产领域以投资为主的资金并不会立即消散，新政将推动它们向大户型房产、商业价值更高、更具长期投资价值的商业地产转移，资金的支付模式也将更多地向全款投资转变。 新政出台短短一个月之后，这种市场判断在万达已经得到证明，有不少业主购买了多套房产，甚至有业主买下了整层楼。对于多次置业者，由于近期多套房贷政策可谓史上最严的调控，手里资金充裕的购房者大多选择全款投资买房，因为近期国家多次调整了存贷款利率，高利息的落差使得按揭购房不划算。目前，在万达投资买房的业主一次性付款比例高达50%。 万达广场的住宅之所以被称为“投资型物业”，就是因为它依附在自身城市综合体之上。与商业互为资源，相互借势，这一“万达独创”优势使其投资更有保障，更受投资者青睐。 业内人士分析认为，近期政府出台的一系列政策主要针对短期的投资行为，比如提高首付比例及利率、征收房产税等，但这对正常的长期投资行为影响不大。在投资门槛逐渐提高以及平抑房价的大方向下，房价上涨的幅度会减慢。因此，住宅投资前景应以长线持有为最佳。王健林：新首富智闯夺命岛
更多阅读
马云和王健林谁是首富 首富王健林的海外征程
【出海】 中国公司的志向已不仅仅局限在国内。2008年以后，由于美国金融危机的影响，中国公司反而遇上了抄底良机，纷纷加快了“走出去”的步伐。 在纷纷扬扬的热潮中，央企成为领头羊的角色。但令人感到更为惊喜的是以三一
王健林：“院线托拉斯”畅想
穿法国朗万的西装，拥有价值7800万元圣汐国际“战舰108限量版游艇”和私人飞机，还有数量惊人的书画藏品，还曾经拥有保持着55场不败的纪录的万达足球队。 这就是王健林，自称为搞收藏才下海，却开创了中国商业地产的航母万达集团
王健林：200万元提案的议政诉求
去年花费200万元做的提案，仅收到财政部百余字的回复。委员王健林直言“他们是在糊弄我”。 在去年的两会上，王健林毫不掩饰自己的失望与不满。针对回复意见，万达集团董事长在评价栏里勾选了“非常不满意”。在去年6000多份提
大学生就业 大连万达董事长王健林： 大学生就业不一定去政府
系列专题：大学生就业“现在的大学生，应该有一个要拓宽自己就业渠道的概念，不一定非得去政府、事业单位，若愿意到民营企业去就业，这样就业的路子会更宽一些。”在谈到大学生就业难的问题时，全国政协常委、全国工商联副主席、大连万达集团
例假下不来怎么办 王健林：土地获取方式不改革 房价下不来
高房价以及可能对高房价产生平抑作用的物业税和土地招拍挂制度改革，成为“两会”期间政协委员和人大代表们热议的话题。近日，政协常委、万达集团董事长王健林接受本报专访，对高房价问题，表达了他作为专业人士的研判。 经济观察报：你怎么