爱华网引言：在新政出台，住宅投资受到打压后，商业地产能否脱颖而出，成为投资者关注的焦点。
导语：目前不少城市里住宅和商业地产售价倒挂，在住宅投资热情遭到抑制后，商业地产以内能带来较高且稳定的租金收入，可能成为投资者的避风港和价值洼地。 商业地产成价值洼地？ 文/刘玉刚 2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（又称房地产“新国十条”）。此次新政的关键指向是住宅市场，目的在于抑制全国性住宅价格的过快上涨和平抑房价；新国十条限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款，但对商业地产并没有明确做出同样的限制。 在新政出台，住宅投资受到打压后，商业地产能否脱颖而出，成为投资者关注的焦点。 自2007年，全国住宅市场出现新一轮快速上涨，而商业地产市场的表现令部分投资者感到诧异，不少城市出现住宅和商业售价倒挂的现象。 细察历史就会发现，通常伴随着经济的复苏，住宅价格的涨幅会超过商业地产。在20世纪的70-80年代，日本也经历过类似情形。一方面，从历史规律看，“工业化-城市化-服务化”发展的顺序，决定了住宅市场的发展先行于商业地产市场，人口的积聚衍生出商圈；随着第三产业不断的发展，商住售价倒挂的现象将会消除。另一方面，现阶段，国内的地产商偏好通过物业销售回笼资金，而不喜持有型的物业，这跟散卖后的商业物业价值容易缩水有关。 不过住宅租金和售价的背离将属于阶段性的现象。住宅随着售价快速上涨，其投资回报率持续下跌。以上海为例，在2003年上海市住宅的投资回报率约6.0%，2005年下跌至4.4%，2010年初的投资回报率大致在2.4%左右。住宅物业的投资者更多看重资产价格的增值部分，而非租金收益。 与之相比，2010年第一季度，上海市甲级办公楼的租金回报率约7.5%（IRR约17%）；商铺的租金回报率约6%-7%（IRR约15-20%）。商业地产租金稳定，能够提供持续的现金流，可以有效的抵御外部冲击。 由于租金回报率的倒数大致和股票市场的市盈率相当（市盈率=1/投资回报率），2010年上半年中国股票市场的动态市盈率约15倍。上海市商业地产的“市盈率”约16倍，办公楼的“市盈率”约13倍。 与住宅市场相比，商业地产市场可能成为投资者的避风港和价值洼地。 插排：投资者须注意，在考察历史数据时可以发现，住宅市场与商业地产市场走势呈现“共振现象”：即当住宅市场受到外部力量的冲击而出现调整，商业地产市场也将随之变化。短期内，部分资金可能流向商业地产，对商业地产形成一定的支撑力；但是将时间跨度拉长一些，商业地产成交量将出现下跌。 引言：据我爱我家在CBD地区各家门店的反馈信息，从4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。在住宅投资遭到打压后，投资者将目光转向商业地产。 导语：无论是投资者还是业内人士，大家普遍认为商业地产价格较低，但对于具体投资时机和类型则有不同看法。 养三代的铺子在哪里 文/左力 程琳 自楼市新政后，越来越多的投资者开始关注商业地产。根据伟业我爱我家市场研究中心的统计数据，从4月中旬“国十条”出台至今，北京二手房市场的成交量跌幅在50%左右。与此同时，据我爱我家在CBD地区各家门店的反馈信息，从4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。商业地产，是否值得投资者下注押宝？在采访中，记者发现无论是投资者还是业内人士，大家普遍认为商业地产价格较低，但对具体投资时机和区域有不同看法。
时机选择 锐创伟业营销中心总监陆建伟认为，作为持有型物业，商业地产有长期的收益和长期稳定的现金流，现在是介入的较好时机。他说：“现在对于房地产市场出台一系列政策，基本上都是针对商品住宅，对于商业地产和写字楼还没有硬性或非常清晰的限制规定，在政策领域出现了缝隙，没有相关套数的规定，可以投资一套、两套或是多套商业地产。” 同时，现在商用物业和住宅地产相比，价格倒挂，两者价格不成比例。“正常来说，同一个项目的住宅和商业的价格一般差两到三倍，比如，一个项目住宅卖两万，若是商业地产的话，最低要卖到四万或是六万。但是现在来看，很多商业地产却和住宅差不多甚至更低，前者有上升的空间。现在正好是一个投资契机，住宅遭到打压后，很多投资者会将目光转向商业地产。” 对于商业地产的单位售价，全国房地产经理人联盟常务副主席、秘书长杨乐渝也认为确实较低。但是对于某些开发商和专家所说的“与目前住宅普遍低于3%的租金回报相比，商业地产有5%-7%的平均投资回报率”，他认为这会误导投资者：“商业地产是收益性物业，价值取决于整个物业的运营水平，也就是谁来管理，每年租金能收多少，收益水平每年能增长多少，整体物业能出租多少等，这样才能计算出每年的投资回报是否合适。” 投资者尤其需注意，“对商业地产来说，不同的物业管理水平，不同的产权方式，比如整售、分层售，或是返售，将导致租金收入差异非常大。”对于机构投资者来说，如果能实现统一管理，统一运营，依据管理水平的差异，可能会实现7%—12%的收益。但是对于个人投资者来说，要想获得7%的收益太难了。“从去年数据看，商业地产的投资回报率仍然很低，平均在百分之二三之间，我指的不是自有资金，是针对全部投资而言。” 杨乐渝认为，要想迎来商业地产的春天，首先要松绑相关的金融管制，比如，土地增值税、契税等税收政策，首付比例、贷款利率等信贷政策。 “我不认为现在是投资商业地产的好机会。当然，商业地产价格毕竟是偏低的。对个人投资者来说，可以关注管理和运营非常好的成熟二手商业地产。在未来一两年里，国家会对商业地产的政策放松，整个商业地产会有缓慢增长的机会，为投资者提供了一个良好的发展机遇。但是这需要一个过程。” 切入定位 戴德梁行刘玉刚认为，投资商业地产时，应从宏观层面关注三个指标，即城市化率、人均GDP和人口规模，从而选择投资与当地经济相配的商业地产类型。 第一类城市，步入城市化的尾声阶段，如北京和上海等一线大城市：城市化率早已超过75%，人均GDP已经超过1万美元，人口总量超过1500万。根据日韩等国家零售业的发展经验，超级大都市中，百货店、大卖场将处于最佳发展时期，而且部分高收入人群热衷于奢侈品消费。当人均GDP超过2万美元时，与之对应的是逆城市化进程，居民大规模向郊区的迁移和社区性商业的发展，便利店、专业店和折扣店将获得快速的发展。 第二类城市，处于城市化的后期阶段，如部分东部和中部的省会大城市：城市化率接近60%-70%，人均GDP超过5000美元，人口总量超过600万。此类城市耐用消费品占比保持相对稳定，服务性消费正逐渐占据主导。百货公司、超市和连锁店成为零售业的重要载体。第三类城市，处于城市化的加速阶段，如部分较富裕的二三线城市：城市化率超过50%，人均GDP超过3000美元，人口总量超过200万。此类城市非耐用消费品占比减少，耐用消费品和服务性消费占比提升，消费升级趋势趋于明显；百货大楼成为重要的销售渠道。
不同区域的城市化进程、零售业格局、人口规模和收入水平等指标各不相同，投资者需要因地制宜的选择适合当地的商业发展模式，过于超前和落后都是不适宜的。 从微观层面考察商业地产时，作为多个商业地产项目的操盘手，陆建伟对商业地产有着更深的认识。他认为，现在大体上有两类值得关注：热点城市区域的功能齐全的大型城市综合体和社区商铺。 陆建伟说，投资热点城市区域的功能齐全的大型城市综合体时，应该注意所在的城市区域,关注项目规模、知名度、销售状态、入住率、开发商的实力，周围的人流车流密集度，以及周边区域的商业氛围等。投资社区商铺时，也需要注意开发公司的品牌、社区的成熟度，比如入住率、入住人群的素质、交通是否便捷、相关商业的配套设施等。 陆建伟提醒投资者在投资商业地产时，对收益率不要期望太高，“年收益率不低于7%的话就可以做了，8%—8.5%就不错了，10%的话就太理想了”。 插排：不同区域的城市化进程、零售业格局、人口规模和收入水平等指标各不相同，投资者需要因地制宜的选择适合当地的商业发展模式，过于超前和落后都是不适宜的。 链接：商铺投资经 1、地段就是人流量，只有观察到公休日和晚上都有流量的地段才是好地段，非公休日流量再大也没有用。 2、马路越宽越没有生意，人行道越宽越好。 3、附近必须有两条以上呈十字交叉的公交线路，仅仅门口有一条线路肯定不行,离站点不要超过70米；附近有一个大卖场最理想。 4、如果在东西向马路上，选择北端；如果在南北向马路上，选择西端。 5、尽量不要选择楼层高较高的，不要选择有台阶的铺面，不要购买单面街商铺，即一侧为商铺，另一侧为绿化带、河道、围墙等。 6、不要购买高架桥两侧和立交桥引桥两侧的商铺，这种地方的商铺相当于单面街商铺。 7、商铺不要紧邻大卖场、酒楼，应该与之相隔若干铺位。大卖场、酒楼前面人流过密且停满自行车、汽车，顾客会产生烦杂心理，急于离开而无暇旁顾。 8、小区内的商业街通常好于小区外围四边的商铺。 9、小区内的商业街运行一段时间后，通常会形成一端的铺面越来越大，相对高档，另一端的铺面越来越小(大铺面分隔形成的)的格局，应该选择铺面越来越大的一端，主要是为了转手更方便。 10、新造小区因为有大量空关房，实际住户人数可以根据发廊数目推测。主城区因为有大量退休人员和儿童，需要250-300户人家，1000人左右可以维持一个2—4座位的发廊日常运营。非主城区因为没有大量退休人员和儿童，大约300户人家，600人左右可维持发廊日常运营。
引言：虽然投资商业地产有赚钱机会，但是对个人投资者来说，入场机会却不多。 导语：个人进入商业地产投资，面临几个难处：贷款门槛偏高，金融优惠太少；商铺写字楼面积大，总价高；租金收益偏低，日常维护成本偏高；面向个人的REITS短期内推出有困难 商业地产不易炒 “国十条”和“北京楼市新政”的陆续出台，沉重打击了住宅市场的投机炒作之风。眼下，住宅已经不再是投资者的首选，出于保值增值的需要，这些炒房资金开始流向商业地产，导致商铺和写字楼成交量的大增。 不过，个人投资者要想进入商业地产，并非易事，大致来看有四难： 贷款门槛偏高，金融优惠太少。目前，投资客在申请商业地产贷款时，首付高达五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，最长还款期为10年。这样高的贷款门槛，限制了不少中小投资客投资商业地产的热情。 大户型的商铺写字楼偏多，小面积的商业地产太少。据统计，目前CBD区域在售的写字楼面积动则几百，甚则上千，小面积的很少，商铺方面也同样如此。虽然目前商业地产的均价偏低，但是大面积高总价，实际上把大批中小投资客挡在了商业地产投资的大门之外。 租金收益偏低，日常维护成本偏高。目前整个实体经济仍然处于恢复期，大量的商铺写字楼处于待租状态；已出租的商铺写字楼的租金收益率明显偏低；商业地产的物业管理费、水电等费用大大高于住宅。这无疑使投资商业地产之后的维护成本相当高。这也降低了不少投资客投资商业地产的热情。 面向个人的REITS短期内推出有困难。目前的房地产信托投资基金（REITS）只面向资金雄厚的大企业和机构，而面向个人的REITS因与《证券法》有冲突，所以正处于相关法律法规的论证修改阶段，这就使得大量的、分散的民间资本无法通过REITS集中起来投资商业地产。 伟业我爱我家市场研究中心认为，政府要想真正的平抑房价，就应该为在住宅投资市场上受到限制的大量投资资金寻找、开辟新的投资渠道，要想把大量的民间投资资本顺畅的从住宅投资导流向商业地产，就应该为商业地产投资提供更加优惠的金融信贷政策，加紧面向个人的REITS的相关政策的出台，并多推出一些中小户型的商业地产，为大量分散的民间资本投资商业地产打开方便之门。 链接：空置率与租金 以空置率为代表的供求关系对商业地产价格与租金有显著影响。即使经济高速增长，但空置率较高的地区，商业地产售价与租金也可能长期下跌。此外，商业地产的租金收益率受税收影响也较大。主要税负有分别相当于租金收入5.5%和12%的营业税（包括城建税与教育费附加）和房产税、25%的企业所得税。实际租金收益率＝（0.825×名义收益率）×（1-25%）×（1-空置率）。 Tips：据传下半年中国的第一个房地产信托投资基金（REITs)将推出，上海或将成为第一个获批城市。上报给国务院的债权性REITs方案，具体由浦东金桥、陆家嘴、张江和外高桥四大公司联合发起。此次申报的REITs方案主要针对商业地产，且将只允许机构投资者购买。
