爱华网周大伟 美国的房地产业是一个稳定的开放的自由市场制度，房地产有一个公平市场价格，因此合理的补偿没有太多的困惑。 对于那些可以被称之为“芸芸众生”的人们来说，房屋就是他们人格权、生存权不可或缺的构成。因此，土地和房屋问题事关大众的根本利益和社会长期稳定，各国政府和立法机构无不给予特别的重视。 中国的“致命问题” 中国的旧城区改造拆迁，或者农地征迁，在坚持公平合理的补偿原则方面，一直存在三个致命的问题：第一，由于房地产市场的不成熟和不规范，国内一直没有形成一个现成的可以令人信服的公平市场价格；第二，被拆迁人的补偿价格和开发商再出售价格之间的严重不对称；第三，地方政府明显涉嫌在房屋拆迁中获取巨额直接利益。 显然，拆迁补偿的时候核算房子成本价值，盖好新房后就立即按照市场化出售，这对被拆迁人是不公平的。这是个畸形和病态的市场，绝不是根据公平市场价格的公平补偿。如果再加上官商勾结的因素，其性质无异于变相的抢劫。 在一个法治的社会中，司法原本是解决社会矛盾、寻求社会公平与正义的最有效手段。但在中国，不少普通民众只是觉得此事不公平，但就是搞不懂不公平的原因。于是便采用非理性的手段来盲目抗争，结果令人痛惜。以上描述大致可以展示出中国国内房屋拆迁和土地征收的现状。 有些海外友人曾给中国官方献计说，当一个发展中国家人均收入在1000美金左右徘徊时，是地方政府开展大规模城市规划建设的最好时期。因为这个阶段的拆迁成本和法律成本最低。其中的潜台词无非是说，此时期的被拆迁群体尚处在弱势和懵懂之态。 也许这一说法并非居心叵测或并非毫无事实依据(比如，日本、韩国和东南亚国家在20世纪60年代大规模城市化期间的经验)，但我们必须对此说保持警惕。近年来，我们在对待弱势群体等问题上看到，资本的贪婪和野蛮已经在我们并不完善的市场经济中露出了卑鄙的面目，有关遏制资本之贪婪和野蛮一面的努力已经渐渐进入人们的视野。
事实上，近几十年来，在世界范围内，资本主义市场经济制度虽然在全世界所向披靡，但即使在世界头号发达资本主义国家——美国里，对弱势群体的关怀和超越资本的精神也一直在顽强地生长着。 美国经验 在惜墨如金的美国宪法中，其第五条修正案专门规定：“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”联邦宪法第十四条修正案要求州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。各州宪法对此问题也有类似规定。 对于宪法修正案的增加，美国国会非常谨慎。尽管曾经有3000多条修正案被提出，但是，至今为止，美国国会只通过26条宪法修正案。其中，直接涉及政府财产征收的就有两条，可见这一问题的举足轻重。 在美国，征收主要分两种形式。第一种属于无偿征收，或称“政府警察权”，英文称为taking，是政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。这种无偿征用的方式得以适用的场合非常有限，并受到相关法律的严格制约。 第二种是有偿征收，这里涉及一个重要概念——“国家征用权”，这是英美法系中一个历史悠久的概念，它是指政府实体为公共目的征用私有财产(尤其是土地和房地产)，同时支付合理补偿的权力。 美国联邦宪法第五条修正案关于有偿征收的规定具有决定性的意义，该修正案规定了征收的三个要件：正当的法律程序、公平补偿、公共使用。 公平补偿和公共使用 公平补偿主要体现在以下三个方面：①主体的公平，即有权得到补偿的不仅仅包括财产的所有人，还应当包括财产相关的收益人，如房地产的承租人。②客体的公平，即取得补偿的对象不仅仅包括房地产本身，还应当包括房地产的附加物，以及与该房地产商业信誉有关的无形资产。③估价的公平，即法律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值”依据。 至于什么才是公平的市场价值，目前最有效的方式是：双方分别聘请的独立的资产评估师提出评估报告。如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。在司法实践中，美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。 什么是公平的合理的补偿？在美国的法律和市场体制下，这个问题并不存在很大的争议。人们大多公认在补偿价码方面，存在着一个叫“公平市场价格”的尺度。 需要特别指出的是，房地产的价格并不是依据劳动价值论的方式来确定的，而主要是通过市场交易来确定的。房地产的价格，特别是房地产在产权过户以后的涨落，往往不是单纯依据房子的制造成本，更不是依据那些建筑材料中砖头木头的价值，而是主要依据它的空间位置。这个空间位置是稀缺的，并具有不可替代性。稀缺使得市场上这一空间位置求大于供，房产价格便会一路上涨。 在美国拥有房地产的人，一年一度会收到政府税务官寄来的一张房地产税单。房地产税单中有一条，就是对其房地产的市场价格的估价。房地产所有权人缴纳的房地产税是根据他的房产的市场价格来确定的。人们不难发现，政府税务官的估价基本上和你自己的评估价格差不多。因此，每个房地产所有权人对自己房产的公平市场价格是心里有数的。买卖房地产的双方，能够讨价还价的幅度，通常只是在10%上下。 正因为美国的房地产业是一个稳定的开放的自由市场制度，房地产有一个公平市场价格，所以合理的补偿就没有太多的困惑。在相关的拆迁补偿中，房地产所有权人通常可以得到相当于自己自愿出售其不动产的价格。同样，在这样一个稳定的开放的自由市场制度中，开发商即使再贪婪，其利润也同样会受到市场规律的制约。在拆迁过程中，被拆迁方是按照市场公平价格出售的，开发商在将新的不动产产品重新出售时，也是按照市场公平价格出售的，其中不存在太多的悬念。如果在这个过程中，任何一方受到欺诈或伤害，则可以去法院对簿公堂。 “公共使用”是有严格界定的。首先，法律上的所谓“公共使用”，一般是指全体社会成员都可以直接享受的利益。其次，法律对“公共使用”的内涵也适当采用了广义的解释。即“公共使用”并不意味着政府征收的财产只能或给一般公众使用。政府征收少数人财产又立即转让给多数私人使用，同样构成公共使用。诸如城市规划中的旧城改造、成片住宅开发、超市购物中心建设等。 虽然美国的法律错综复杂，但是我们不得不承认它们确实非常有意义。经过长期的争辩、协调、修改和补充，美国的法律体系在最大限度地追求公平和正义方面，其影响力已经超出了美国本土的范围。 周大伟，旅美法律学者，中国社科院法学所特聘研究员。
