爱华网记得有人曾开玩笑地说过这样一句话，“当你和人在一起找不到话题的时候，你只要把房地产拿出来，肯定会找到共同话题。”虽然是一句调侃，但却证明了这样一个事实：房地产已成为全民关注的对象和焦点。 近年来，房地产市场因其独有的表现牵动着千千万万的人，更是吸引了形形色色的企业。天下熙熙，皆为利来。在房地产高额利润的吸引下，国企、民企、上市公司、跨国公司甚至富有个人在内的各路资金前赴后继涌入房地产市场，上演着一出 “全民房地产”的大戏。 而参与者所在的行业也应有尽有，比如几百家外资零售商们也搭上了房地产的列车。TESCO目前手上已握有20个签约的商业地产项目，宜家去年在北京签了15万平米的土地用于自建购物中心……更有甚者，面对房地产成为保值增值最大的行业投资大环境，很多企业开始通过圈地来获取变相的“锁定获利”，所以做电子商务的都开始盖起物流中心、搞文学的开始营造主题公园…… 各路大军掀起的房地产热潮，让地方政府看到了发展机会。仅以物流园区建设为例，目前中国东部、中部乃至西部地区的许多城市都制订了宏伟的“物流园区建设规划”。根据中国物流与采购联合会的调查统计，2006年全国有207个物流园区，2008年增加到475个，2009年又新增近200家规划、在建和建成的物流园区。短短3年，全国物流园区的数量就增加了226%。 但是，当全民和全行业都开始玩房地产的时候，人们似乎已经忘记了一个至关重要的问题：当每个人或主动或被动地挤上房地产这辆列车的时候，这趟列车早就危险得超载了。越多乘客的涌入，就越会增加翻车的风险。 全民房地产背后的系统性危机 如果你认为中国电影票价是影院说了算，那你就错了。现在的电影票价是由房地产商定的。随着中国电影市场票房爆炸性增长，中国电影业正面临巨大的危险——随着商业地产的票房分成步步走高，迫使一直被诟病的电影高票价难降反升。因为影院向商业地产开发商支付的租金峰值，已经从2002年票房分成的5%，飙升到2009年的20%。 “现在我们跟商业地产商谈判时，租金是一个焦点问题。过去我们一般说占票房的10%，这一数字是通过影院面积、影厅数量、座位数量、上座率、票价等多个指标科学计算得出的。但现在一线城市的很多地产商要求17%、20%，这给我们经营上带来了巨大的压力。”中影影院投资公司总经理邢惠斌在接受采访时曾直言。 无独有偶，在北京拥有两家酒楼的毛老板在见到《商业价值》记者时忧心忡忡。“我的一家店租金到期，前几天房东告诉我，要续签就要加租金。要知道，我的酒楼面积大，一旦租金上涨，一年就是150多万元呀！哎，挣点钱几乎全交房租了！” 这两个例子只是沧海一粟。它说明这样一个问题：房地产的发展速度已经脱离了中国经济的发展实情，过高的房价和租价已然在挑战终端使用者的接受极限。正如潘石屹所说：“房地产市场的持续健康发展离不开中国经济的发展。如果经济基本面不变，财政收入不断下跌、经济增长达不到8%、出口仍然下滑，在这样的整体环境下，指望房地产一个行业取得较大的增长速度，我认为不太现实。而且，房地产一旦脱离经济增长，就是泡沫。” 事实上，让业界不少人担忧的还包括整个产业细分市场的泡沫危机。以商业地产为例，在一线城市，商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，仅上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约的水平。21世纪不动产商业地产事业部总经理蔡宇翔接受《商业价值》采访时就说：“几年的发展，中国的商业地产项目并不少。以北京为例，面积5000平方米以上的商业设施有550多个，但操作成功并实现长时间可持续发展的项目不超过10%。”尽管如此，商业地产高收入性、可长期持有并享受房地产业发展带来的增值和升值空间的优点，让众多企业趋之若鹜。然而，圈地容易，用好地就没那么容易了。商业地产一个明显的特征就是“不是全胜就是全输”，业界有一句话：馅饼掩盖下的陷阱——馅饼看上去非常好吃，但是如果做得不好，就是一个陷阱。因此，对于那些大量圈地搞商业地产的企业而言，是馅饼还是陷阱都是未知数。 更令人担忧的是，与房地产有利益关系的行业有60多个。家居业、钢铁、水泥、家具、家电、化工、煤炭业的老总都很关心房地产行情。因为房企开工面积增长较快，对前6个行业拉动很快，而这些行业又对煤炭行业广泛需求。也正是由于房地产业牵连甚广，所以，一旦房地产业有个风吹草动，就会引发连锁反应。这种连锁反应，在房地产市场形势一片大好之时，各行业都赚得钵满盆满，自然无暇思考潜伏的危机；而当房地产业发生危机时，又有多少能安然而退？
不断接近的转折点 在各路大军齐聚房地产的形势下，房价一路飙升。4月14日国家统计局发布的《1～3月全国房地产市场运行情况》显示，今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。21世纪不动产市场分析师齐凡告诉记者，今年3月份，京、沪、深三地二手房市场集体大反弹，成交量环比均有大幅度上涨，环比涨幅均超过100%。同时，房价上扬、业主跳价等现象又不约而同地在北京、上海等一线城市发生并蔓延。房地产市场 “单边市”的状态，使得理智与恐慌之间的博弈正处于失衡的边缘。这一切都使得业界人忧心忡忡，认为“考验大家的时刻到了”。 中原地产华北区总经理李文杰在微博上指出：现在楼价涨得太高，买房人已经追价追不动了。现在楼市，开发商并不乐观，“已经为员工做好思想预备，行业不是天天过年……”。龙湖地产主席吴亚军称，“不要过分透支楼市的好日子”。北京银信兴业房地产开发有限公司董事长张民耕给其的回复是“我有同感，不要用3年就过完30年的好日子。” 实际上，中国的房地产确实到了该大治的时候了。4月14日，国务院召开的常务会议要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。新政一出，即被业界人士称为“史上最猛重药”，迅速给“高烧”的房地产市场降了温。据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在4月15日出台政策以后到4月16日，新增的客户需求锐减8成；房地产市场也立刻发生变化：放盘数量明显加大，新增客户的需求锐减。 但是，新政的出台对商业地产反而是一个促进。记者采访时，一位温州炒房团的人称：“因房贷新政出台，现在许多炒房者已选择弃宅投商。”事实上也的确如此，更多的资本已经开始布局商业地产。据仲量联行发布的最新报告，Calvin Klein 、MNG和Van Cleef & Arpels等品牌都高调宣布其在京的扩张计划。H&M、Oasis在北京华联万柳购物中心签约；新的品牌也在积极地寻找店面，如Urban Renewal等。但问题是：房地产业的临界点已经距离我们越来越近。当接连的宏观调控政策让急速前行的房地产列车来了个急刹车，商业地产暂时的欢愉又能维持多久？在住宅市场低迷之时，大量的热钱涌入商业地产，势必会引发更大的商业地产泡沫，到最后商业地产又岂能独善其身！所以，如果你还痴迷于曾经的美梦，如果你还没有做好迎接房地产市场长期低迷的准备，你就危险了。
