爱华网出京赴沪，第一次与上海房地产市场亲密接触，老潘的心情如何怕是自己最有体会。 文 胡商 潘石屹在地产圈以精明著称，并以其精明，成为圈内风向标式的人物。盘踞北京多年之后，如今，潘石屹开始将触角伸向上海，先购入东海广场，继而萌生“拿地”之意，并言无惧成为上海地王。地产圈呼风唤雨如潘石屹者，在北京亦数月未有机会购入任何地块开工任何项目，出走上海，颇有自救之意，潘石屹东征，意味深远。 东征记 对于上海，潘石屹其实并不算是个生客。1995年他担任万通上海公司的老总，住在华亭宾馆，每天晚上即便看着上海这个当时已经显露出蓬勃气象的大都市的万家灯火，也压根没生发要在上海投资的念头。2000年，潘石屹有了自己的公司SOHO中国（此前曾名红石实业），他还在想，在北京发展，已经足够了。 其后的若干年中，潘石屹心思开始活络，寻找机会向上海拓展。2002年，SOHO中国打算上市，潘石屹才开始正经八百地有了投资上海的念头，在这个念头的驱使下，潘石屹用脚丈量上海，熟悉上海的市井风物，只是那一次上市未遂，这份念想也就泡汤了。 3年之后，SOHO中国高层组成的土地小组像撒网一样四处寻找土地，上海又一次被纳入视野，只是这一次又是无果而终；又过了2年，也就是2007年，潘石屹终于下定决心在上海长宁虹桥拓展区出手竞拍，却不意败给澳门赌王何鸿燊。失意上海、得意北京，潘石屹因此宣布3年不进上海，一转身却拿下了北京三里屯地块，可谓塞翁失马焉知非福。 如今，3年过去，潘石屹拔剑回身，杀回上海。8年前第一次踏勘上海的成果已经消逝殆尽，潘石屹这一次是以路痴的形象重返沪上。 “梅陇镇广场怎么走，我不认路，谁带带我？”3月25日，在SOHO东海广场租户签约仪式之后的一个小型聚会上，潘石屹拿这句话询问在场的记者。在上海，潘石屹即便提到自己在上海的开疆辟土之役的成果东海广场，也常常情急之下会说出“就在那什么什么路”这样让人不禁莞尔的话来，因为东海广场就在上海最具全国知名度的南京路上。 确切地说，东海广场位于上海南京西路中央商务区中心，这里是五星级酒店、高端购物中心的聚集地及两个地铁站的交会点，与上海地标建筑波特曼丽嘉酒店、恒隆广场及上海嘉里中心相邻。 这个看上去很美的项目却命运多舛，从1994年立项起被频繁倒卖，历经上海社保资金、安联投资、开开集团、绿城集团等多个东家，始终未能建成，因此被称为“上海第一烂尾楼”。直到2006年摩根士丹利接手后，一期部分——52层的智能化写字楼才于2008年秋季完工。该写字楼高217米，是上海摩天大楼之一，项目地上总建筑面积7.17万平方米、地下总建筑面积0.88万平方米。在摩根士丹利手中，这个占据黄金地段的写字楼经营惨淡，直到潘石屹出现。 2009年，历尽种种磨难的东海广场成为SOHO中国在上海的第一个项目，并更名为“SOHO东海广场”。如今，SOHO东海广场的出租率已经从接手时的30%提升到82.5%，剩下来的部分SOHO将留给那部分买楼自用的业主。 在潘石屹看来，出租率提高的原因是他将北京的SOHO模式加诸上海项目。当所有的写字楼项目都将跨国企业作为目标客户的时候，潘石屹看到了一个更大的市场，活跃在长三角地区的数以百万计的中小企业主，而 “东海广场之前的定位太高端，太国际化”。 于是，在更换主人之后，东海广场也迎来了脱胎换骨似的观念改变，将产品定位于为中国本土企业而非为跨国大企业服务。 事实证明了潘石屹的正确判断。SOHO东海广场从2009年11月9日开售至今，销售额达到15亿，已售出超过1/3，这当然是一个不俗的成绩。 上海梦 东海广场体量只相当于北京建外SOHO的十分之一，这在SOHO中国的所有项目中是最小的一个，显然无法使得潘石屹获得满足。 2009年公司年报公布之后，“有许多项目来找我们，希望向我们转让”，目前与SOHO中国洽谈收购事宜的项目中，上海项目相对较多，而出让方主要是海外基金和一些内资开发商。不过，收购项目在SOHO中国只是一个非常手段，对潘石屹来说，恐怕只是在沪试行其北京经验的实验场而已。重要的是，SOHO中国目前手持超过120亿人民币的现金，再加上180亿的银行授信，潘石屹手中有超过300亿的资金可供其“驱使”，这些钱将成为潘石屹在上海大展拳脚的坚强后盾。有300亿靠山的潘石屹当然豪情万丈，SOHO中国进军上海亦底气十足。 “对我来说，风险大不大、合算不合算、有没有这个实力去拿这个地是要考虑的。如果价格远远超过我的预期，不是地王我也不拿；要是我算下来比较划算，地王我也要拿。”潘石屹并不排除SOHO拿地王的可能性。 潘石屹主动爆料在上海期间曾与长宁区区长会面，双方“相见欢”。这似乎是一个信号，潘石屹已经启动了在上海攻城略地的政府公关，上海将成为今后SOHO中国的一块主战场。而长宁虹桥拓展区成为具体的下一步目标。
“长宁区政府与SOHO中国双方就政府服务、税收优惠、人才配套等问题进行了磋商。SOHO中国已经多次向长宁区提交了具体的规划方案，某世界著名地产设计规划公司也已经参与其中。目前的方案已经较为深入，如果潘石屹拍得该块土地，整体项目有望在2015年之前竣工，届时，长三角企业将会有较多在上海建立总部或办事处的需求。” 上述近乎于官方通稿的文字中，意外透露出SOHO中国可能在很早之前即与上海长宁方面接触，也就是说，潘石屹的上海战略并非临时起意。 在潘石屹看来，相比北京的房地产行业，上海更为市场化、专业化。这能够保证SOHO中国最小限度受到非资本因素的影响。但是，过去十多年中，上海写字楼市场过于注重高端市场，看重国际化，缺乏必要的区域和品牌融合，这也导致上海的写字楼空置率一直居高不下，使得定位于本地企业和长三角企业的写字楼总体供给不足。SOHO中国要做的就是填补这一相对缺失的市场。 潘石屹并不讳言在拿东海广场前后已经与长宁区领导有过接触。而其近期关注的上海项目，均在上海外滩、陆家嘴、南京路、淮海路等核心地段。目前，SOHO中国在上海已经有百来个员工，其中70%到80%是本地员工，他们正是作为SOHO中国拓展地方业务的人才储备。这也表现出SOHO中国试图在上海落地生根的强烈愿望。 出京记 “在上海拿地没觉得很难，比北京好吧。北京央企太多了，拿不过人家。”潘石屹的这番话，总能让人品出一丝醋意，央企俨然已经成为严重阻碍SOHO中国拿地的拦路虎。 “很多央企比如中化他们会跟在SOHO后面举牌，因为他们认为潘石屹都算好了，只要比潘石屹多1000万压着他就行，一个项目几十亿多一千万算什么。这样今天可能中化压我，明天中粮压我，后天换其他的，照这样的格局，我估计一直拿不到地。”潘石屹语调平淡，却难掩内心焦灼。 2009年6月30日下午，经过多轮激烈争夺，具有央企背景的中化方兴投资管理公司摘得广渠路15号地的居住建筑使用权，40.6亿元的总价再次刷新2007年地产市场调整以来北京“地王”的新纪录。在那次竞标中，潘石屹在报出39.4亿的价格后不再举牌，事后潘石屹对外界表示，40.6亿的价格“太不理性”，以至于有传言他当时紧张到将自己的嘴唇都咬破了。这里传递出的是一个房地产商在无法获得土地时的复杂情绪。无疑，没有土地存量，就意味着房地产开发走向停摆。 仅仅10个月前，北京四环的土地拍卖价格折算每平米均价1.6万元，而如今北京五环的土地价格折算每平米均价已高达2.75万元，央企“地王”的粉墨登场使得房地产市场更显得扑朔迷离。 潘石屹直呼看不懂当前房地产市场，一边是“地方凶猛”，而另一边则是“低租金回报率”—“我让土地价格搞乱了”。 被“搞乱了”的潘石屹说房地产得了癌症，把其他领域的资源都吸收进来了。经过化疗之后，原来的癌细胞更厉害。潘石屹无不悲观地认为，国资委提出，78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务，但留下来的16家央企力量更强大，如果硬拼，自己将一直拿不到地。 认为在北京拿不到地的潘石屹终于决定远征上海，SOHO中国今年甚至未来几年将放在上海，对于潘石屹，这未免有些悲壮。有些像是当年的十字军东征，亦有几分像是摩西当年出埃及。 只是，上海是否真如潘石屹所想是“流奶与蜜之地”，还需时间来检验，并且，即便上海如同丰饶的“迦南之地”，也请不要忘记，正是因为有奶与蜜，那里才杀戮遍地。
