爱华网用物业税取代土地出让金，是税制的一种根本性转换和实质性改良，最能从制度上终结土地财政 物业税扩大空转试点的消息，再度掀起了一股征收物业税的大讨论。由于未得到立法机构和政府的最后认定，拟议中的物业税功能和定位一片模糊，更谈不上确定采取什么模式了。不过，从争论的各种论点来看，大致上有几种主要观点。
一是物业税作为新税种，实行普征模式。这种模式的主要出发点是为政府增加新税源。保留原有土地出让金不变，另行开征物业税，通过增加全体房产所有人特别是大量物业的人的持有成本，间接达到抑制投机的目的。二是以物业税替代土地出让金模式。改变政府一次性收取70年土地收益制度，借此抑制地方政府的卖地动机。这种模式理论上保持居民持有住房的土地成本总体不变，可以认为是将地租（一次性的土地出让金事实上是地租的资本化）转化成税收，并且让居民向政府交纳的资金流量在时间分布上更均衡。三是新增税种，但实行差别性征收模式。此种模式的出发点主要是抑制投机，政府税收来源也可附带地增加。 对于目前持续上涨的高房价，要从制度上彻底解决，就必须终结土地财政。今天，土地已不再是一些地方政府财源可有可无的一个补充，而成了头号依靠。在这种情况下，地方政府会想尽一切办法不择手段化解中央调控政策。可以说，维护高房价已成为地方政府的最大利益，最近杭州和南京出台购房补贴计划，就是一个明证。 那么，物业税推出能否成为土地财政终结者呢？这取决于采取何种物业税模式。在第一种模式下，物业税对土地财政的影响是一把双刃剑，但总体影响有限。一方面，物业税是根据住房评估价格来征收，房价越高，税收越大，政府依然存在推高房价的动机。另一方面，物业税可以在一定程度上抑制住房需求和房价，进而影响到土地价格。地方政府推高房价的努力可能遇到市场力量的化解。但由于物业税税率不会太高，以西方国家的标准，平均才1%左右，在房价上涨预期强烈的情况下，很难起到抑制的作用。所以，在这种模式下，物业税要终结地方政府借地生财的扭曲性行为，效果不大。 第三种模式和第一种模式相类似，区别在于程度。由于不对基本自住房征税，税收直接指向投资投机型购房者，政府仍然有极强的动机推高房价，当然，如果将税率提到足够高，足够抑制投机的话，地方政府推高房价的动机自然会随之下降，但是，税率的确定首先就会受到地方政府的极力阻挠。 最能从制度上终结土地财政的应该是第二种模式。用物业税取代土地出让金，是税制的一种根本性转换和实质性改良，它的着眼点不再是扩大税源或抑制房价这种短期性目标。现行的土地财政事实上是“吃祖宗饭、断子孙路”，把70年的土地使用权一次性出让后得到的巨额资金用于政绩工程和挥霍，维系大政府。一个城市的土地总量是有限的，特别是政府掌握的可卖地就更有限，一旦卖完，后续的财政开支就得不到融资，就只能在老百姓头上打主意，开辟其他的财路了。现在我们已经看到一些地方由于无地可卖，就开始想着法子来圈地，制造了大量的社会矛盾。 如果取消土地出让金，改行征收物业税，土地给政府带来的收益就会平均分布在各个年度，地方政府就没有了一次性巨额卖地收入，与之相伴生的政绩工程、奢侈浪费的大政府现象也就会随之减少。政府要获得更多的物业税，就必须建立在市民物业不断增值的基础上，而物业增值，又主要来自于政府对交通、环境、治安、教育的投入上。只要税率和征收合理，这种税制就可以彻底终结土地财政及其一系列严重弊端，进入良性循环的轨道。当然，这种模式涉及到税制的整体转换，难度也是最大的，也是最容易遭到现有利益集团的抵制的。
