爱华网导语: 中国正处于快速城市化和城市现代化双重过程融为一体的重要发展阶段，绝大部分城市都处于活力四射的成长青春期，城市价值必然全面长期增长，由此决定了城市房价稳中有升、波浪式向上是不以人的意志为转移的长期趋势 在应对国际金融危机的过程中，中国经济刚刚企稳，房价又超乎寻常上涨，原因何在？学者、官员和媒体纷纷探究。在现代市场经济条件下，影响房价的有供求关系、土地价格、通胀预期、居民收入水平、经济政策等多种因素，但最根本因素是城市价值。城市价值决定城市总体房价，城市价值转移是房价形成的特殊规律，是科学分析判断房价水平及其趋势的重要方法和依据。
价值决定价格，住房价值决定住房价格，住房价格受诸因素影响始终围绕住房价值而波动，这是经济学常识。住房是特殊商品。住房特殊性表现在许多方面，最基本的表现是住房的价值与其他商品价值明显不同，除凝结在具体商品住房中的抽象人类劳动外，住房价值更重要的是来源于城市价值转移。城市价值是满足居民生活需要的城市自然禀赋和凝结在城市中的一般人类劳动总和。换言之，城市规划、保护、管理、建设和发展诸方面的有效累积投资形成城市价值。城市价值向住房价值转移或转化，直接影响存量房价格，通过改变供求关系和土地价格间接影响新商品房价格；新商品房与存量房价格相互影响，形成城市总体房价及其运行趋势。城市价值成为决定城市总体房价及其运行趋势的最根本因素，是价值规律在房地产领域的客观反映或必然表现。 中国房价上涨是城市价值增长的直接体现。改革开放三十年，中国社会财富和现代化水平集中体现在城市，城市建设和发展取得了令人惊叹的巨大成就，特别是一批区域性中心城市，投入巨资扩大城市规模，优化城市结构，建设交通、通讯、供电、供水、供气等基础设施和教育、文化、卫生、体育等公共服务设施，保护改善历史文化遗产和自然生态环境，彰显城市特色，增强城市功能，提高城市品质和管理水平，城市价值大幅提升，这是中国住房商品化改革之后城市房价上涨的根本原因和客观基础。如果没有城市建设和发展的突飞猛进，新世纪以来中国城市房价的持续上涨是不可能的，任何人为炒作只能短期炒高房价或炒高个别楼盘价格，而不可能长期炒高一个城市的总体房价，更不可能长期炒高全国城市的房价。在国际金融危机的重创之下，有人预期房价会大幅下降，但在“保增长，促内需”政策的刺激下，中国城市建设和发展持续加速，投资力度加大，而城市价值上升周期并未逆转，这就是中国房价在战胜危机过程中短暂回落之后率先企稳回升的奥秘所在。 城市价值具有多元化统一性和渐进累积性特征，是城市规模、空间结构、功能、品质诸要素的统一，是自然环境、基础设施、科教文化、经济、社会诸方面价值的统一，是共性价值与个性价值的统一，是有形价值与无形价值的统一，是历史价值、现实价值与未来预期价值的统一。中国正处于快速城市化和城市现代化双重过程融为一体的重要发展阶段，绝大部分城市都处于活力四射的成长青春期，城市价值必然全面长期增长，由此决定了城市房价稳中有升、波浪式向上是不以人的意志为转移的长期趋势。在此基础上，在未来相当长时期内中国城市价值与房价必将形成一个正相关循环过程：公共财政—投资城市规划、保护、管理、建设和发展—城市价值提升—房地产价格上涨—财政收入增加，由此循环往复。这一过程不仅推动中国城市和房地产业持续发展，而且是经济社会持续较快发展的内在重要动力之一。 城市价值与经济发展存在不均衡性，城市建设和发展会快速提升城市价值，但拉动经济发展往往需要一定的周期，尤其是在特定的发展时期，大规模投资城市建设，城市价值会跳跃式提升，经济发展则相对滞后，由此决定了市民收入水平以及有效购房能力与房价水平难以保持一致，这就导致了房价持续走高或在高位坚挺运行而普通市民或工薪阶层购房困难状况的普遍出现。高房价与大众购房难并存，是当前乃至今后一个很长时期具有中国特色的房地产市场发展所面临的基本矛盾，是中国城市发展和全面小康社会建设所急需解决的突出矛盾之一，应引起高度关注。 陆玉龙 作者为经济学家
