爱华网撰稿/王智中 在“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的双重刺激下，2009年中国房地产市场“牛头并进地狂奔了一年”，在行业各界人士打开香槟狂欢的时候，很多人似乎忘记了2008年那段痛苦的经历，危机往往就在人们极度亢奋中降临。其实，新一轮调控悄然从2009年12月9日的国务院常务会议展开。 长期连续性跟踪研究表示，中国房地产市场很可能已经进入新一轮周期调整。如果中国房地产基本制度建设不完善，“中国楼市波动震荡在所避免”！ 从下图可知，中国房地产市场周期就是“剪刀从张开到闭合的过程”，而每一次周期调整，就是一次“剪羊毛”的过程，实质就是财富重新分配的过程(剪刀的一个把手是“供需比”，另一个把手就是“价格环比指数”)。 在2006年之前，中国房地产市场化处于快速发展过程，走势比较健康，故剪刀一直没有明显张开，表现在“供需比”和“环比价格指数”同向波动性强，波差小。 但是到了2006下半年，投机炒作之风盛行，房价飞速上扬，激起了民间弱势群体的反对，2006年政府开始调控，持续达1年左右，到了2007年中期，政策累加效果最终体现，前半个周期上“供需比节节攀升，环比价格指数节节下降”，后半个周期由政府大手笔“救市”，“供需比下下降，环比价格指数节节攀升”，上一轮房地产周期历时2年左右。 2009年末，房地产再次站到了风口浪尖，自从温家宝总理提出了“遏制高房价”以来，房地产调控政策措施频频出台。 市场调整初现端倪，表现在“供需比于2009年12月达到了最低点，今年1－2月重新抬头，也就是房屋供应最严峻的时候已经过去”，与此同时，房屋环比价格指数开始下降，两条曲线重现“回扣之势”，有可能重演上一轮调整行情。 根据上一轮房地产市场特点，市场胶着期长达12个月左右，也就是说房价在2010全年都处在盘整状态，直到2010年底才见分晓。研究认为，如果政策继续保持压力，在不考虑诸如金融危机、重大自然灾害等原因下，房价全面调整可能在2011年春节，当然也不排除有一些开发商提前采取行动，从而导致调整提前到来。 虽然房价理论还存在上涨的可能，但幅度不超过5％(“两会”上住建部姜伟新部长传出的信号)，下降的可能性更大点，但一旦下降，在“买涨不买跌”的心理下，跌幅将远超5％，最低可能下探至－30％(上一轮调控结果，房价下降30％并没有导致金融危机，中国人不会轻易放弃自己的“家业”，同时30％也是首付可以规避的银行系统风险)，直到政府大力救市。 中央决策层一直希望房地产市场健康、平稳、快速发展，但事实证明，中国房地产要么大起，要么大落，这是什么原因呢？ 首先，从宏观层面看，没有找到解决“公平与效益”的办法。
我们总是感到政策比市场“慢半拍”，这反而是问题之根本，因为中国还没有找到一条真正可以解决“公平与效益”的楼市健康发展的道路，无法做到“预则立”，故只能“头痛医头，脚痛医脚”。比如地方政府，既是公共产品提供者，又是高房价最大受益者，这本身就是矛盾；既要大量提供保障房，又要增加地方财政收入，这本身也是悖论。 其次，从微观层面，政策传导到消费的时间快于投资，供需易错位。由于政策效应具有一定的滞后期(3－12个月)，需求对政策的敏感性远远大于投资，当需求降温之时，投资才刚刚激发，反之，当需求被激发之时，供应反而不充分，从而导致供需矛盾长期交织。
