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尽管全国很多城市都存在泡沫，但海南这个快速膨胀的泡沫却与众不同，不具备普遍意义。 撰稿/赵春雷 如同火上浇油，受益于1月4日国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的批复，海南房地产市场的表现在2010年春节前异军突起，国家发改委和国家统计局2月中旬发布的数据显示，三亚新房价格涨幅达到31.2％，海口高达35.1％，无论是需求还是房价涨幅都超越了北京、上海等一线城市。尽管随着货币政策的微调，针对房地产市场的调节措施的出台，海南乃至全国的房地产市场都已降温，但海南现象仍值得反思。 海南楼市突然发飙并非偶然。在私人消费部门和外贸部门都没有太多出彩之处的情况下，去年以来的信贷井喷与货币宽松的后遗症，正是这一轮资产泡沫形成的根源。从2009年9.59万亿的天量信贷，直至2010年1月1.39万亿的新增贷款，以及1月大幅增加的39％狭义货币(M1)供应量，已造成过多的流动性与未来的通胀的预期。国家发改委数据显示，今年1月全国70个大中城市房屋销售价格连续第八个月同比上涨9.5％，涨幅高于去年12月的7.8％；同时环比上涨1.3％，涨幅略低于12月的1.5％。而更广泛的表现价格的CPI指数也同比上涨1.5％。 如果说2009年中国房地产市场的亮点，除了房屋销售价格的快速上升以外，无疑就是地王现象了。房地产企业在信贷宽松与低利率环境之下，不差钱而且资金成本较低，尽可能储备增值明显的土地资产，合乎商人逻辑。直接导致的结果就是土地市场价格的上涨，据渣打银行数据显示，2009年中国土地均价上涨106％。其中上海涨了200％，广州近400％，温州则高达876％。在最近管理层针对房地产市场推出一系列组合拳之前，海南楼市短期内就达到近乎疯狂的状况，实在是拜去年以来的流动性泛滥与投机所赐。尽管全国很多城市都存在泡沫，但海南这个快速膨胀的泡沫却与众不同，不具备普遍意义。 中国房地产市场已经历十年黄金期，从经济周期论而言，即使出现或大或小的调整，都属于正常范畴。然而，对于很多望房兴叹的买房人而言，出现大幅度调整在近一两年不会是大概率事件。其一，中国尚处于城镇化进程的中段，这是不同于成熟房地产市场的根本原因，租金售价经常难以符合国际惯例；其二，尽管中国已取代德国成为第一大出口经济体，但我国仍过多依赖较低的劳动力价格与资源消耗，随着人口红利的慢慢消失和经济危机之后世界各国重商主义的抬头，产业结构升级就显得尤为重要，但这需要时间。在此背景下，房地产对于国民经济的支柱作用仍将维持一段时日。同时，随着资源配置的不尽合理，众多以第三产业为主的一线城市和以第二产业为主的二线城市，成为新移民的选择，也在一定程度上充实了需求。 综观海南省，作为一个传统的旅游胜地，其核心的区域诉求与之前国务院的定位基本吻合，旅游业无疑是海南的经济支柱。作为与夏威夷等其他海滨旅游胜地类似的海南，自身人口不多，据官方数据，2008年年末全省常住人口为854.18万人，可见来自当地的刚性需求并不可观。海南楼市必然以投资需求占主导，而随着国际旅游岛的规划建设，有望成为中国相对富裕阶层选择的投资区域。正因如此，具有相当弹性的投资需求，需要相应的经济大背景为支撑。正如迪拜现象一般，在经济基本面发生变化时，投资需求将变得非常脆弱。 对于海南的管理层而言，如何经营好国际旅游岛这个概念、获得良好的经营收益，似乎要比单纯依赖卖地来得更靠谱。过多的投资客入市投机，扭曲市场机制，对于旅游岛建设与当地旅游发展有害无益，此次春节天价房遇冷已为他们敲响了警钟。(作者为上海乘星行行销服务机构副总经理)
