爱华网国11条：国资房企“杀威棒”？
1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，俗称“国11条”。继去年12月国务院常务会议决定终止营业税优惠、提出楼市调控四条措施（俗称“国4条”）等一系列措施后，房市再度奏响“调控强音”。“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，成为此次继续整顿房地产市场秩序的内容之一。 整顿房地产市场秩序,历来是政府调控的重点。值得注意的是,此次通知中除了对住房城乡建设部、国土资源部、价格等有关部门、税务部门提出要求以外,还“特别”提到国有资产监管部门。而这一“特别”在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。这意味着什么？ 直指国资疯狂拍地行为 “这意味着国家对国有大企业的房地产投资行为已很重视。可能起到一种警醒作用。下一步的压力将在国资监管部门。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《上海国资》。杨红旭之所以用“警醒”一词，主要因为2009年国有大企业存在疯狂拍地行为，而这被认为不利于房地产市场的健康发展。 去年4月以来，各地天价“地王”相继出现，而拍下这些“地王”的，多有“国资背景”。来自专业研究机构的报告显示：去年上半年各月成交排行前十的商品房开发地块中，六成的高价地块有国资背景。另据报道：当前国资委分管的128家央企中，逾七成企业涉足房地产业。其中，以地产为主业的有保利、远洋、华润、中房等16家，而辅业中含房地产的多达80余家，他们的主业为钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等，原本和地产关系不大，但都日渐加入到拿地大军行列。 目前，央企中仅母公司和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量，已高达1800亿元人民币。“此次政府特别提出要进一步规范国有大企业投资房地产，可以说是对去年以来国企争做‘地王’的明确警告。”从这个角度分析，此次通知特别提及“国有大企业”，有点“杀威棒”的性质。 意在提示风险 这一棒的作用究竟如何？杨红旭认为其对央企的冒进态势会有一定制约。但他同时表示，究竟会介入多深很难猜测。这有赖于国有大企业在高利润背景下对风险的认识程度。 2009年，房地产业为央企利润贡献良多。一位国企高管曾坦言，在传统的制造领域，获得利润十分困难，而进入房地产，想不获利都难。 根据财政部关于国有企业经济运行情况的统计，2009年1-11月，烟草行业利润出现下滑，石油、钢铁、煤炭、有色等行业利润降幅趋缓；电网企业和铁路运输行业减亏明显；相比之下，施工房地产、建材、石化、汽车等行业，利润大幅增长。据统计，2009年1-10月，央企中涉及建筑业的利润总额累计同比增长44.5%。 说到底，国企纷纷投资房地产，连原来不做房地产的也争先进入，均奔此“利”字而去。而利润与风险从来都是硬币的一体两面。房地产利润大幅增长背后，同样蕴藏着高风险。《福布斯》就将中国目前的房地产市场定位为“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况。在其评选的7大金融泡沫中，中国房地产位列第二。只不过，在泡沫未破，眼前又有巨额利润吸引之时，有多少人会对所谓的高风险保持清醒地认识？ 此时国务院发文特地提及国有大企业,背后的深意便不难理解。在《上海国资》看来,这一棒具有非凡的符号意义。它表明:中国已从国家层面对国企进入房地产的风险控制提出明确要求。 越念越紧的“紧箍咒”？ 实际上，对于国资疯狂进入房地产可能导致的风险，相关部委已不止一次发出过警告。1月7日，在央企“经营业绩考核工作会议”上，国务院国资委副主任黄淑和就明确对相关负责人发出警示，要慎重进入房地产、期货和股市等高风险领域，已经进入的，要规范程序、严格考核。 国资委明确表示，从2010年起，对央企的考核将全面推行EVA（从税后净营业利润中扣除包括股权和债务的全部投入资本成本后的所得）。其核心是将资本投入成本计入考核，目的是强化价值创造导向，引导央企更加注重资本使用效率，做大做强主业，注重风险防控。 当此之时，“国11条”特别提及要规范国有大企业房地产投资行为，可谓再次给国有大企业套上“紧箍咒”。 也有专家表达了不同的看法。复旦大学企业研究所所长张晖明认为，国企进入房地产市场造就地王现象，是企业正常的投资运作，“国11条”之类的警告，不会有太大的作用。因为在现有土地配给体制下，土地价格的上涨是可以预期的。在张晖明看来，此轮调控的效果可能仍不出此前调控窠臼。因为从2003年开始，以高房价等为目标的宏观调控接二连三，最终结果多是“越调越涨”。 或将比以前更具政策影响力 这一看法当然有其道理，但也可能忽视一个重要问题：此轮上涨和之前上涨存在区别。 2009年的这轮房价大涨，跟“国资地王”频现有关。而国资手中多金，则与4万亿信贷和宽松的货币政策有关。这与之前上涨多跟“民营地王”相关不同。 这说明此轮房地产大热,政策市的痕迹大于以前。据此可以猜测,此轮调控,或将比以前更有政策影响力。 市场的反应也说明这一点。多家机构的最新统计数据显示，北京、深圳等多个城市一、二手商品房成交量都出现了不同程度的下跌。 市场的反应也说明这一点。多家机构的最新统计数据显示,北京、上海、广州、深圳等多个城市的一、二手商品房成交量均出现不同程度下跌。 中国指数研究院统计数据显示,2010年1月,中国主要城市中约90%楼市成交面积出现下滑,交易量环比大幅下跌46.42%。上海佑威房地产研究中心根据上海官方“网上房地产”数据统计的结果显示,1月上海市商品住宅成交面积约为70万平方米,环比2009年12月大幅减少了51%左右,为历年来最大成交降幅。广州房地产交易官方网站阳光家缘的统计结果则显示,1月广州市(十区二县)网签成交7003套,环比上月的7793套减少10.14%。 与之形成鲜明对比的是，各地成交均价并未受抑。数据显示：北京、天津、深圳成交均价持续攀升，刷新历史记录。 这一市场反应，对半道进入房地产行业的央企并不是什么好事。 市场普遍的看法是，一旦房地产价涨量跌酿成拐点，那些高成本拿地、缺乏专业操盘经验的央企可能面临更大风险。而房价可能下跌的声音，随着“国11条”的出台似乎更显强劲。杨红旭就明确表示，“国11条”可能使全国房价出现整体性的下跌（标志是2010年70个城市房价指数部分月份出现环比下跌）。
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