爱华网政府调控房价的举措接连出台，这让2010年的房地产市场充满了悬念。从“营业税征收2改5”，“国四条”，到“拿地首付不低于50%”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”到“督办全国18宗房地产闲置土地”，再到二套房贷款首付比例不得低于40％。另外，政府推出物业税，收紧货币政策等传言也不绝于耳。
新一轮的房地产调控，事实上已经开始。但是，密集出台调控政策却催生了更多的“地王”,1月21日，中海地产再次以59.7亿元的竞拍价格，每平米高达17153元的楼面价格刷新了不久前创下的北京地王纪录。与往年年底房地产商为回款打折销售的景象不同，北京目前所有的新开楼盘都需要通过排队摇号购买，看来人们对于房价变动的猜测并不一致。 要理解这一点，首先让我们回顾一下近几年的房地产调控轨迹。从2004年开始，每当房价上涨，政府都会密集地出台政策进行调控，市场在3到6个月之后开始波动，房地产市场掉转船头之后向下时，政府又会出台拉动房地产市场，刺激消费的政策，从而楼市又开始了新一轮的报复性上涨。而这次调控周期可以追溯到2008年初，政府为了遏制迅速上涨的房价，先是严格规范土地监管制度，并断绝房地产开发商上市募集资金用于囤积土地、房源，并延续上调存款准备金率等紧缩性政策，这些措施让那些疯狂扩张的房地产商叫苦不迭 。随后，当全球经济下滑，楼市萧条，深圳等地一度出现“断供”现象的时候，2008年四季度后的财政政策很快由紧缩转向了放松，一边下调利率和金融机构存款准备金率，一边降低个人住房贷款利率30%，还降低了个人房贷首付比例到20%。到了2009年上半年，政府相关部门进一步降低个人住房转让的门槛，使2年以上、5年内非普通住房转让可以差额征收营业税，政府工作报告中也指出，采取更加积极有效的政策措施稳定市场信心，稳定房地产投资。这些都传达了一种信息：政府为保证经济快速稳定发展，将会维持房地产业的稳定发展。 有房地产业内人士指出，2010年的宏观调控政策主要是从金融危机下的扩张性政策调整回到正常的发展战略上，对房地产调控的调子则是 “相对稳定”的。对于每年必经调整的房地产企业们来说，这种调子“比等着第二只靴子落地再睡要安心多了。” 因为政府提高了房地产开发商拿地的门槛，使得实力欠缺的小开发商被淘汰出局，实力雄厚的“地王”开发商则会进一步垄断市场，房价也会在少数玩家的操控中进一步上涨。另一方面，二手房转让的营业税征免时限由2年恢复到5年，流动成本增加后的房价也依然由民众承担。 从以上对于调控政策的分析，不难猜测，2010年的房地产市场会保持稳定，而一线城市的房价总体上将继续攀升。作为家庭的重要资产，房产不仅用于满足居住需求，也越来越多地用于投资保值。
举例来说，上海著名的豪宅汤臣一品，2008年无人问津，而2009年销售出了10套，每套成交价为1亿元。在经济危机之后如此的一掷千金，与其说中国富人越来越多，不如说富人们对于通货膨胀的预期越来越强。有经济学家分析，中国受到国外输入型通胀因素的影响概率加大，目前，石油价格较去年年初上涨了100%，而黄金、大宗商品和粮食价格的上涨，美元的继续贬值都可能触发新一轮全球通胀。而且，中国周边的越南、印度和韩国的通胀趋势已经非常明显，由于通胀和资产价格上涨的预期增高，而国内金融保值产品的有限和股市的波动太大，房产自然成为富人资产配置转移的首选。 另外，一线城市的房地产市场与很多地方城市是不同的。事实上，中国的精英人口迁移，相对较高的储蓄率，以及资产配置转移的需要，是中心城市房产价格不断上升的根本动力。比如，北京、上海等地的高校学府毕业的全国精英学子中，大多数将在一二线城市就业生活，这也转化为这些地区的新的房屋需求。据房产中介机构的观察，大量的购房者都是携资金为子女在中心城市购房的外地人，因此中国城市化趋势下居住需求的增加，与一线城市土地的稀缺之间的矛盾，必然成为这些地区房价长期上涨的动力。而从东京、香港等中心城市的现状来看，中心城市的房价更不是以民众的承受力作为决定标准的。 这两点事实导致了中国房地产市场在过去几年中“越调控房价越涨”的局面，也将在未来相当长的时间里成为市场的主要矛盾。 当然，有两种情况可能让2010年再现房价下跌的景象。一种情况是在2010年下半年政府的第二只靴子的落地，出台更加严厉地打击房地产开发商和市场信心的政策；另一种情况是，2010年全球经济出现第二次滑坡。而那时，财政刺激政策对经济增长的推动作用消退，政府又要重新保证房地产业增长以带动整个GDP的增长了。
